不動産投資は、投資に興味がある人であれば一度は検討したことがあるのではないでしょうか。しかし、状況によっては副業ととらえられてしまうこともあるため、事前にさまざまな問題をクリアしておく必要があります。
問題をクリアにして健全な経営を心がければ利益も得られるでしょう。
今回は不動産投資が副業に適している理由や資産形成のコツについて解説していきます。
この記事の目次
サラリーマンが不動産投資に適している理由
自営でもサラリーマンでも毎日本業にかなりの時間を費やしているのではないでしょうか。一方で本業だけでなく、投資や副業を通して給与以外の副収入を得たいと考えている人は一定数存在しているでしょう。一方で、不動産投資に興味があり挑戦したいけれど時間が足りないことがネックになっている方もいるのではないでしょうか。しかし、時間が足りないと感じていてもやり方を工夫すれば十分カバーできる方法があります。
不動産投資が副業に適している理由についてみていきましょう。
不労所得が期待できる
管理会社に管理を任せることで、労働時間を節約できます。また一旦賃貸経営が順調に進むようになると、毎月安定した家賃収入を期待できるでしょう。何もトラブルが発生しないあいだは、労働する時間はほとんど必要ないので本業が多忙な人に適している投資方法と言えるでしょう。
サラリーマンや公務員は融資審査に通りやすい
不動産ローンを組む際は、銀行から融資を受けるために審査を受ける必要があります。サラリーマンや公務員は毎月の収入が安定しているため、審査に通りやすいといわれており、貸出金利も優遇されることが多くなっています。
自己資金が少なくても投資が可能
時間がないしお金もない、それが理由で投資ができないと考える人もいるでしょう。少しでも収入を増やすために社外でのアルバイトをしたくても本業が忙しい、副業禁止なので難しい場合があります。不動産投資のメリットとして、頭金だけ用意ができれば物件を担保に融資を受けることができます。貯金をしている時間も節約できるでしょう。
ここからは実際に不動産投資をする際の注意点について解説していきます。
不動産投資の注意点は？資産形成のコツ
副業はあくまでも本業を補足するという意味合いがあります。そのため、不動産投資をする前にどのようなポイントに気をつけて、何をしなければならないのかを事前に知っておくことが大切です。ここでは不動産投資の注意点について解説していきます。
サラリーマンは会社の就業規則をチェック
不動産投資は投資か副業かわからないと感じることがあります。自営業の人はそれほど気にならないでしょう。しかし、会社勤めをしているサラリーマンは会社の就業規則をまず確認してみることをおすすめします。
会社によっては不動産投資自体を禁止している場合があるので注意が必要です。もし、知らないまま不動産投資を始めて家賃収入を得ていることが会社に知られると問題になる場合があります。
また、副業を禁止している会社もあるので、念のため会社の就業規則を確認しておきましょう。特に、複数の物件を所有していて給与並みの収入を得ている場合には会社からそれとなく確認される可能性もあります。
しかし、家賃収入を得ているサラリーマンにはさまざまな事情があります。たとえば、相続した家を賃貸していることもありますし、家族が賃貸経営をしていて引き継ぐこともあるでしょう。また、転勤などのやむを得ない事情で自宅を賃貸にだす可能性も考えられます。そのため、一般的には相当な規模の不動産投資をしていて、多額の家賃収入を得ていない限り、会社はそれほど関与しないことも多いでしょう。
しかし、気になる人は税理士の判断を仰いだり話しやすい環境であれば会社に報告をあげたりしておいたほうが安心ではないでしょうか。
本業に支障がないようにする
不動産投資を始めるときに、自主管理をしたいという人もいます。
しかし自主管理の場合、夜中に賃借人から設備の不具合で急に連絡が入ってしまうと、予定していたスケジュールは大きく狂ってしまうでしょう。さらに、退去が発生するときは立ち合いも行う必要がありますし、入居者募集も手を抜けません。更に原状回復のためのリフォームも自ら手配しなければなりません。入居者の満足度に直結する部分は稼働率にも関わってくるでしょう。
一人ですべてを完結することで、賃貸経営の知識も増え自信につながるメリットがあります。また、コスト削減も自ら手配を経験しているからこそ可能になるでしょう。また、もともと不動産に興味あると勉強することが苦になりません。しかし、熱中しすぎて睡眠不足になったり疲労が溜まってしまったりします。副業に熱中するあまりに、本業に大きな支障が出たり健康を損なったりしては本末転倒です。
あくまでも副業という認識を持ち、バランス配分には気をつける必要があります。
管理を任せること
自主管理をすることで、家賃収入のキャッシュフローがよくなる可能性があります。手取りは多いにこしたことはありませんが、本業に支障をきたすかもしれないと不安に感じるのであれば管理会社を利用しましょう。管理会社は、入居者募集や家賃回収、クレーム対応など幅広く対応してくれます。
毎月管理費を支払う必要がありますが、ときには時間をお金で買うという方法も必要です。さらに投資物件が増えてくると、自主管理を行うことはかなりの労力がかかるでしょう。
管理会社を選ぶ際は、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。安定した稼働率を保つためにも、サービス内容や管理戸数の実績などを確認してから、不動産会社を選ぶことが大切です。
信頼できる管理会社をしっかり選ぶことで、副業として安心して取り組むことができるでしょう。
確定申告は自分で
不動産投資についてまわるのは税金です。固定資産税・都市計画税は毎年通知があるのであまり忘れることはないでしょう。しかし、不動産投資は一定の家賃収入があれば毎年確定申告をして税金を納めなければならない場合があります。時には、確定申告で税金が還付されることもあります。もし、年間の家賃収入が20万円を超えるようであれば、確定申告は必ず行うようにしましょう。
適正に申告していないと、最悪の場合は税務署からお尋ねがきて調査される可能性があります。また調査の結果、追加で課税されることがあるので注意が必要です。その際に延滞税や重加算税を加算されるとかなりの税金を支払わなければなりません。
また、サラリーマンの場合は会社で年末調整したあとで、自ら確定申告を行い「普通徴収」を選択することを覚えておきましょう。「普通徴収」にしないと、会社に家賃収入が把握されます。最初は面倒に感じるかもしれませんが、毎年確定申告するとそれほど難しく感じなくなるでしょう。
ここまで不動産投資の注意点について解説してきました。不動産投資の成功させるためには、地道な作業は欠かせません。たとえ会社が副業を容認しているサラリーマンであっても、トラブルを回避するために、最低でもこれらのポイントについて覚えておくことは重要です。
不動産投資の失敗事例
不動産投資は、自分自身でよく調べずに言われるがまま進めてしまうと、思ったような利益が得られないことがあります。不動産投資は正確な知識を持ち、起こりうるリスク対して対策を行うことが重要です。
ここでは不動産投資における失敗事例について解説していきます。
表面利回りのみで判断してしまった
不動産投資においてよく聞かれる利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りとは家賃収入と物件価格のみを用いて計算する利回りのことです。一方実質利回りとは、家賃収入と物件価格のほかに、マンション経営にかかる費用や諸経費を含めて計算される利回りのことを指します。
表面利回りは管理費や修繕費、税金、家賃の値下げなどのコストを考慮していないため、表面利回りだけを元に判断すると、実際の収入と大きく異なることがあるので注意が必要です。どれくらいの利益が期待できるかを知るには実質利回りを計算しましょう。そして表面利回りはあくまでも投資の際の目安として考えるとよいでしょう。
リスク管理が十分ではなかった
不動産投資には下記のようなリスクが生じることがあります。
・入居者が家賃を滞納している
・周辺に新しい競合物件が建ち、当初の想定より空室が発生している
・人口減少に伴い、資産価値が下がっている
・大規模修繕が行われ、多額の費用が発生した
このような事態が発生すると、家賃収入が入らなくなる場合や、まとまった修繕費用が必要になる場合があります。更に災害リスクは予想しにくい部分もあります。
不動産投資をする際はこのようなリスクを抱えるというデメリットも把握しておく必要があります。また他人の意見のみで判断するのではなく、自分自身でも不動産投資や物件についてよく調べ、起こりうるリスクについては事前に対策を講じておくことが重要です。
将来に漠然と不安を感じている人は
不動産投資は計画をしっかり立てて実践すれば、時間をそれほどかけずに収入を得ることが可能です。また、なぜ副業に適しているのかというと毎月一定の家賃収入が見込めることで精神的に安心感が得られることです。
自営でもサラリーマンでも将来の見通しに不安を感じる瞬間もあるのではないでしょうか。現役のうちから不動産投資を実践し、知識を得ておくことで老後の不安を解消できる可能性が高まります。
定年退職したあとで突然不動産投資を始めてみようと考えても、損をしたらどうしようと不安になることがあります。不動産投資はときには期待していた利益がそれほど得られない場合があります。早めに実践しておくことで、リスクをコントロールすることが可能になるでしょう。
将来子どもの学費が支払えるかどうか心配、病気になって働けなくなったらどうしようなど将来に対する悩みは尽きないものです。将来に漠然と不安を感じている人こそ、早いうちから安定した家賃収入を得る方法を構築しておくことが安心につながるでしょう。
家族がいる人はしっかり相談してみよう
副業をするにあたり、家族の理解と協力は欠かせないでしょう。自分だけで判断せず、家族と相談することで協力が得られる可能性があります。特に不動産投資が順調に推移したときは、副業とは言えないような規模に成長することがあります。その際には事業規模とみなされ、確定申告のやり方も異なってくるでしょう。
たとえば、確定申告の際に青色申告に変更すると税制面でさまざまなメリットを受けられます。家族が事業に参加する形にすれば控除が使えるので節税も可能です。さらに、投資物件を購入するときにローンを利用すれば、団体信用生命保険に加入することで自分が万が一死亡したときに家族にローンの残債がない形で投資物件を残すことができるでしょう。売却すれば現金化も可能です。
このように、不動産投資を通じて家族にもさまざまなメリットをもたらすことがあります。家賃収入を得ながら、生命保険のかわりにもなる副業は不動産投資ならではと言えるでしょう。
売却益も得られることも
不動産投資は物件選びを間違えなければ、本業に支障なく毎月安定した収入をもたらします。そのため、しっかり知識をつけておくことが大切です。もし、物件選びがうまくいけば将来売却を検討するときにそれほど困ることがありません。場合によっては、売却益を得られる可能性があります。
税金や物件価格の見極め、周辺の賃貸ニーズの調査など調べることはたくさんありますが、正しい知識を吸収し実践することでトータル的にプラスへと変わることは難しくないでしょう。
購入時から売却時まで利益が得られるような物件選びの研究を怠らないようにしましょう。
売却する際の注意点
売却活動は慎重かつ効率的に
会社が副業を了承していたとしても、あまり会社の人には知られたくないと考える人も多いのではないでしょうか。同僚や上司に年収以上の家賃収入があることを知られてしまうと仕事がやりにくくなったり、有給を取りにくくなったりと気を遣う可能性があります。
副業で本業がおろそかになっているのではないかと周囲から思われると副業がやりにくいと感じるでしょう。そのため、たとえ副業を認めている会社であっても周囲には知られないようにするための心構えが必要です。
不動産投資用の物件が増えていくと、物件を整理するために売却する必要も出てくることがあります。売却には時間がかかることがあるので注意が必要です。売却活動や手続きは不動産会社に依頼すれば、不動産会社の担当者が動いてくれるので、それほど自分の時間を取られることはないでしょう。
出口戦略を考える
一方で、いくらで売却するかという出口戦略を考えることにとても時間がかかる可能性があるのです。
たとえば、赤字続きの物件は早く売却して損切りしたいと考えるでしょう。どれくらいの価格なら許容できるのかを判断するのは難しいものです。なぜなら、売却損を最小限に抑えるために即事業者買い取りが結果的に得になることがあったり、時間をかけてでも希望の価格で売れるまで待ったほうがよかったりするからです。
それぞれの物件により判断は異なりますし、ローンの残債状況なども含めるとタイミングの見極めが必要です。また、黒字続きの物件であっても将来の修繕費が不安なので売却して利益を確定したいと考えることもあります。不動産価格が値上がりしているタイミングに売却すれば、譲渡所得を得られることもあるでしょう。
譲渡所得が大きく出そうな物件であれば節税の方法について考える必要があります。
不動産売却の出口戦略は、損切りを考えたり利益が出れば節税の方法を考えたりしなければなりません。売却しようと考えたら、自分の物件を売却するときに関係してくる税金などの知識を学んでおく必要があります。予想以上に早く売却できてしまったものの、売却後にいくら残るのかを事前にしっかり理解し把握しておかないと翌年の確定申告準備にかなりの時間を割くことになるでしょう。
本業が忙しい時期に重なってしまうとストレスにもなりかねません。将来の売却を見据え、普段から売却時の知識をつけておくようにしましょう。わからないことは税理士や税務署に相談してみるのもひとつの方法です。
まとめ
不動産投資で重要なのは利益！売却戦略は徹底的に！
不動産投資を副業で成功するには、まず副業が可能かどうかそれぞれの状況を確認しておくことが大切です。仮に副業禁止の会社に勤めている場合でも問題ないと判断されることもあるので、心配であれば会社に相談してみることをおすすめします。不動産投資を副業として始めても問題ないことが判断できたら、すぐに資産形成に向けて動き出してみましょう。
本業をおろそかにしないためにも、業務分担を決めておくことが成功の近道と言えるでしょう。そして、何よりも大切なのは売却戦略です。副業とはいえ、投資家なのですから損益の状況を冷静に判断して行動できるように戦略的な不動産投資を行いましょう。
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