せっかくマンションを売却するなら、少しでも高い価格で契約を成立させたいものです。しかし、多くの人にとって不動産売買の経験が少なく、どうしたら高く売れるかについて知識があまりない人もいるでしょう。実は、マンションを高く売るにはいくつかのコツがあるのです。
この記事では、そのコツについて紹介していきます。
この記事の目次
まずはマンション売却の基本の流れを理解しよう
マンションを少しでも高く売るためには、まず売却するにあたっての基本的な流れを把握しておきましょう。それぞれの流れごとに高く売るためのコツがあるため、その時々で最も有効な方法を選択する必要があるからです。
マンションを売却するときに、まず行うのは「対象物件の周辺にあるマンションの相場価格を調べておく」ことです。状況によっては「不動産会社に査定してもらう」ことが先であったり、同時進行で調べたりする場合もあります。しかし、先に自分自身で相場感覚を身に付けておくことで、不動産会社が査定してくれた価格に対していくつかの疑問点が浮かぶことでしょう。
この疑問点について査定してくれた不動産会社に問い合わせることができます。順番が逆であった場合には、査定依頼した会社の価格がどうしても頭に浮かんでしまい「そんなものかな」と妥協してしまう人もいますので、可能であれば先に周辺の相場価格を調べておく方がよいでしょう。
売却の流れとしては、査定に納得した不動産仲介会社と媒介契約を結び、内覧準備をして売り出しを開始します。
その後、買主が見つかったら売買契約を行い、引き渡しとなります。
マンションを高く売却する方法
1.物件の手入れを念入りに
マンションを高く売るために、物件の手入れは重要です。これは不動産仲介会社に査定を依頼するときだけでなく、購入希望者が物件を内覧するときにも影響します。不動産仲介会社によっては購入希望者がいつ内覧にくるか、オーナーにその都度連絡をしないケースもあります。そのため、売買契約が成立するまでの間は、常に手入れをした状態を保つ意識でいましょう。
また、売却する予定のマンションは築年数がある程度経過していることが多いです。一般的に、築年数が経過すればするほどマンションの価値は下がるので、普段からの手入れがより重要だといえます。特に、駅チカや人気のエリアであれば、築年数が古くても需要がたくさんあるケースもあり、売却のチャンスは高いです。しかし、前回の入居者の原状回復を行っておらず、内装があまりにもボロボロの状態であると見た目が悪くて売買契約がなかなか成立しないことがあります。
必要があればリフォームや修繕を行って、きれいにしておくようにしましょう。
2.内覧でアピール
内覧も不動産仲介会社の査定に影響するほか、購入希望者が入居後に自分の生活を想像して購入を決断するうえでとても重要なものです。そのため、内覧でのアピールが早期に売却するためのコツだといえます。
アピールするための方法としては、まずインテリアの配置を工夫することが大切です。アピールしようとするあまり、多くのものを置いてしまうとごちゃごちゃした印象を与えてしまいます。ものが多いと実際の床面積よりも狭く感じさせてしまうでしょう。そのようなことにならないために、「広く、スマートに、美しく」見せることを意識してください。
また、トイレやお風呂、キッチンといった水回りは少し掃除を忘れるだけで、臭いや湿気がこもってしまうことがあります。定期的に掃除をして清潔さを保っておきましょう。内覧でアピールするためには、他にも「住居人にしかわからない周辺環境のメリットや注意点」を伝えてあげるとよいでしょう。
これは物件をみただけではわからない情報なので、内覧した人に喜ばれることが多いです。
3.媒介契約の種類を選ぶ
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3つがあります。
一般媒介
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社へ売買契約の仲介を依頼することができるため、オーナーからすると間口が広がります。しかし、不動産会社からすると「他の仲介会社に取られる危険性がある物件」とみなされて、あまり営業に力をいれてくれない可能性がある点は覚えておきましょう。
専任媒介契約
「専任媒介契約」とは、「1社だけに仲介会社を絞る」という契約です。ただし、オーナー自ら見つけてきた購入希望者がいた場合は仲介会社を通す必要はありません。一般媒介契約、選任媒介契約ともにオーナーが見つけてきた購入希望者と売買契約を結ぶ場合は仲介会社を挟まなくてもよいので、仲介手数料を払わなくても問題ないのです。
専属専任契約
一方、「専属専任契約」では、たとえオーナー自らが見つけてきた購入希望者であっても、必ず仲介会社を挟まなければいけません。つまり、契約が成立したときは必ず仲介手数料を支払うということです。ただし、この契約方法は不動産会社の確実な利益につながるため、営業に力を入れてくれるというメリットもあります。これらの方法のうちどれが最適化かはマンションの状況によってことなります。
しかし、仲介会社があまり力をいれなくても契約が決まりそうな人気のある物件であれば、一般媒介契約や専任媒介契約でもそれほど問題がないでしょう。
4.購入希望者の本気度を測る
内覧希望者の中には「複数の物件を見てから決めたい」「まだ購入すると決めたわけではないが参考として見に来た」という具合に、購入の本気度が低い人がいます。もちろん、これらの人に対してもしっかりと対応を行うべきですが、あまり力を入れても実際に売買契約の締結まで進む可能性は少ないでしょう。
マンションをできるだけ高く売却するためには、購入本気度の高い人に対してよりアピールするべきです。具体的には、内覧希望者に対して購入の理由や住宅ローンの仮審査状況などを聞き出すことによってある程度本気度を測ることができます。「明確な購入理由がない」「住宅ローンの審査を依頼していない」などという内覧希望者は本気度が低い可能性があります。
そのようなときはあまり深入りせずに、より本気度の高い他の内覧希望者を探すようにしましょう。
5.相場価格を把握する
不動産の価格は「築年数」「物件の状態」「立地」などによって大きく異なるため、素人が判断することは難しいです。しかし、周辺マンションの相場を知っておくことである程度の目安を知ることができます。その際は、できるだけ所有しているマンションと同様の条件で探すことが大切です。
ベースの部分をそろえたうえで、「駅チカ」「商業施設が近くにある」などの売却価格が上がる要素、「築年数が古い」「すぐそばにお墓がある」などのような下がる要素を加味して、いくらぐらいになるか把握しましょう。このように、自分で相場を理解しておくことで適正な査定価格を判断するのはもちろん、その後の価格交渉においても条件を提示しやすくなります。
相場感覚がまったくない所有者は悪質な仲介会社の標的になりやすいです。売却価格で損をしないためにも勉強しておきましょう。
6.売却時期を知る
売却に限らず、不動産業界は一般的に入学式や新生活の始まる4月、人事異動による転勤が多い9月といったシーズンに動きが活発になります。そのため、売却を検討している場合でも、これらの時期に向けて準備をすると効率よく売却できるでしょう。
ただし、購入希望者側にも引越や役所への届け出など、準備しなければならないことがたくさんあります。そのため、実際に不動産業界が活発に動くのは一般的に1月から3月までと、8月ごろです。シーズンを逃してしまうと次に市場が活発になるまでには半年かかってしまいます。その半年間の維持費や清掃にかかる手間を考えると、場合によっては売却価格を譲歩してでもシーズン中に売り切ってしまった方がよいでしょう。
また、周辺物件に競合が多くてシーズン中の売却が難しいというケースでは、あえて時期をずらすという方法もあります。ただし、売り時を逃す可能性もありますので、どれぐらいずらすかは慎重に決めるようにしましょう。
【マンションを早く売るために！ベストな売却時期とタイミング】
まとめ
マンションを高く売却するには、なるべく不動産に関する知識を付けておくことが大切です。そのためには、オーナーも多少の努力は必要だといえます。また、今回紹介したコツを実行しても対象物件や周辺状況によっては必ず高く売れるとは限りません。しかし、ポイントを抑えて行動することによって、高く売れる可能性を高めることはできます。
マンションの売却は一般的に高額になることが多いので、ほとんどの人にとって大きな決断が求められる問題です。少しでも高く売れるように、やれることから始めてみましょう。
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