不動産会社は物件の売却活動をする際、「レインズ（REINS）」というシステムを利用することがほとんどです。
聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、レインズの仕組みを知ることで不動産の売却や購入に活用ですることが出来ます。詳しく見ていきましょう。
この記事の目次
レインズとは？
レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとった略語です。
不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムの事で、不動産流通機構によって運営されており「 東日本レインズ」「中部レインズ」「近畿レインズ」「西日本レインズ」の4つに分けて運営されています。
組織は分かれていますが、システムは同じシステムを利用しています。
レインズの仕組み
※出典：http://www.reins.or.jp/about/
不動産会社は売り主と媒介契約後、不動産情報をレインズに登録します。
登録された不動産情報は、加入している他の不動産会社も閲覧できるので、広く情報を共有できます。
また、専属専任媒介契約、専任媒介契約は登録義務が発生しますが、一般媒介契約は任意となります。
レインズは不動産会社専用サービス
レインズは、日本中の不動産売買物件の情報を、リアルタイムで検索できる不動産会社専用の検索サイトの事です。
すべての不動産会社が利用対象ではなく、不動産流通機構に会員登録した不動産会社のみ利用することが出来ます。
一般的に不動産やマンションの売買情報や賃貸情報を検索する場合、希望の条件（場所、広さ、金額など）を入力して検索する不動産のポータルサイトを利用するかと思います。
それの不動産会社しか使えない、不動産会社専用サービスだとお考えください。
なお、この不動産会社の利用するレインズをユーザーにアカウントを貸すのは違反行為になり、最悪利用不可になりますので、頼んでもまず貸してもらえません。
レインズは一般公開されている？閲覧方法は？
レインズには様々な個人情報が掲載されており、守秘義務があるため、一般の方には公開されていません。ただし、一般の方でも一部の閲覧は可能です。
・不動産会社と専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶ
売主が不動産会社と専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ場合、対象物件のみレインズにて取引状況の確認が可能です。ただし、取引情報の閲覧にはレインズから発行される「登録証明書」が必要となります。
・REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）を利用する
一般の方がレインズの情報を閲覧する方法として「REINS Market Information」があります。
「REINS Market Information」とは、レインズにて過去に取引された不動産の成約価格や所在地域などの一部が検索できるサービスです。
通常のレインズとは異なり、個人情報や詳細な物件情報は閲覧できませんが、過去の取引情報をもとに売却金額の適正価格の確認等に活用することができます。
民間企業が運営する不動産ポータルサイトとレインズはどう違うの？
一般の方が利用可能な民間企業が運営する不動産ポータルサイトは、 不動産会社がそのポータルサイトに広告費を払って物件情報を掲載する事で運営が成り立っています。
したがって、そういったポータルサイトに載っている物件は不動産業者が
◇広告費でも払わないと成約しない物件
のいずれかです。
なので、この2つの条件に合わない物件は民間ポータルサイトには掲載がされないため、 日本中の全物件が掲載される事はまず有り得ないのです。
一方で、レインズは媒介契約の種類にはよりますが、原則的にレインズへの物件の登録が宅建業法という法律で義務づけられているので、かなりの量の物件が網羅されています。
ちなみに、レインズへの登録が義務付けられている専属専任媒介契約・専任媒介契約で、媒介契約後の定められた日数以内に登録をしないと不動産会社はFRK（社団法人不動産流通経営協会）から罰則を受けてしまいます。
こういった法律での取り決めがあるからこそ、レインズには膨大な量の物件の情報が登録される結果になるのです。
不動産会社は、レインズという巨大不動産ネットワークを介して日々、不動産情報の交換を不動産会社同士でしているのです。レインズがないと、現代の不動産会社はほぼ仕事にはならないほど重要な存在です。
レインズがなかった時代はどうしてた？
現代では、インターネットを使った売却活動が当たり前の時代になっているので、レインズを介していとも簡単に不動産情報の交換が不動産会社間で行えます。しかし一昔前は、まさにリアルなネットワークが勝負でした。
顔の広い不動産会社しか生き残れなかったといっても過言ではないくらいです。したがって、一昔前の売り手・買い手が不動産売買を成功させるために、どの不動産会社を選べばよいか？という点が一番重要な要素だったのです。
もちろん今日でも不動産会社の良し悪しは重要ですが、1990年以降はレインズの出現によって少なからず、顔の広さや会社の大小だけで不動産会社を選ぶ時代ではなくなっています。
不動産会社を選ぶ基準
レインズのおかげで、どこの不動産業者に行っても取り扱っている物件が大抵共通しているということはここまで説明したとおりです。
自社物件として多数の物件を所有している不動産会社から、その物件を買いたいとなった場合はさすがに、その会社からしか買えないということになりますが、 その物件でさえもレインズで共有されている情報の全体数から考えてみれば、あくまで少数ということになってしまいます。
不動産の売却や購入の際には、（極論になりますが）不動産選びよりも不動産業者選びの方が重要かもしれません。信用できない業者で取引をしてしまうと、結果的にトラブルになってしまうことも大いに考えられます。
不動産を売却・購入するということは、人生の中でもかなり大きな規模の決断でしょう。
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レインズに登録しない不動産会社がある？
それは不動産仲介会社の儲けの仕組みと関係があります。
不動産会社は、売主と買主を仲介する、結婚で言う所の仲人業です。不動産会社は、不動産物件の売買価格の約3％を売主と買主からそれぞれ仲介手数料としてもらえます（合計約6％）。
しかし、合計6%もらえるのは毎回ではなく、 売主と買主を両方見つけてきた場合のみなので、売主だけ見つけてきて、買主は別の不動産会社が見つけてきた場合は、売主から3％しかもらえません。またその逆も同様です。
（ちなみに、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらえる事を不動産の俗語で両手仲介といいます。売り手と買い手のいずれか片方からだけ仲介手数料をもらえる事を不動産の俗語で片手仲介といいます。）
そこで、不動産会社は、両手で契約したいため、意図的にレインズに登録せず、自社のみで全て完結しようとする事があるようなので注意が必要です。
もしそのような理由であなたの売却予定の物件が、レインズに登録されていなかったとしたら、それは、日本中の不動産会社に公開されていないという事になるので、 高く売れる可能性を著しく損ねていると言っても過言ではありません。
そういった不動産会社は絶対に避けるべきなので、事前に不動産会社を調べ、優良な会社と契約するようにしましょう。
一方で、売主自身が「近隣に知られたくない」などの理由から公開を拒否することも可能です。
事情はそれぞれを汲めるように不動産取引も秘密裏の取引なども可能なので、事情は遠慮なく不動産会社に相談するようにしましょう。
