相続不動産を売却した場合の税金は？節税対策や確定申告まで徹底解説

親から相続した不動産を売却したいと考えている方もいるのではないでしょうか？

しかし、売却に伴う税金の発生や、確定申告の方法などについて不安を感じている方もいると思います。

今回は、相続した不動産を売却した際の税金や、確定申告の方法等をご紹介しています。

また、相続した不動産を売却した際の節税対策もご紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。
 

相続した不動産を売却した場合の税金

相続した不動産を売却した場合どのような税金がかかるのでしょうか？

ここでは、相続した不動産を売却した際に発生する税金についてご紹介します。

印紙税　　

印紙税とは、不動産売買契約書を作成した際に発生する税金です。

不動産売買契約書は、不動産の売却が決まった際に、売主と買主との間で交わす契約書です。

この契約書には

• 売買の対象物と代金
• 手付金の金額
• 売買代金の支払い時期や支払い方法
• 契約違反による解除や違約金

などが記載されています。

不動産売買契約書は「課税文書」と言われ、印紙税が課税される文書であり、収入印紙を購入しこれを貼ることで納税が完了します。

この印紙税は契約金額によって納税額が異なります。

引用：国税庁ホームページ

譲渡所得税　

相続した不動産を売却し、利益が出た場合にかかる税金が「譲渡所得税」です。

この「譲渡所得税」は「所得税」と「住民税」の2つの税金が発生します。

また、令和19年12月までは※「復興特別所得税」という税金も発生します。

※復興特別所得税とは？
東日本大震災の復興財源に充てるために、平成25年1月1日～令和19年12月31日までの間に生じる所得に徴収される特別税のこと。税率は2.1%

譲渡所得税に関しては、下記の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

参照：売る前に知っておきたい不動産の譲渡所得

登録免許税　

不動産を売却した際、所有権を買主に譲渡する手続きで必要になるのが登録免許税です。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

そのため、土地と建物それぞれに対して登記が必要となるため、土地付き一軒家を売却する場合、計2,000円の費用が発生します。

また、この登記の手続きは複雑であり、多くの方が司法書士へ依頼をすることが一般的です。

司法書士に依頼する場合、だいたい10万円前後の費用が発生します。

相続した不動産を売却した場合の節税対策

相続した不動産を売却した際にかかる税金についてご紹介してきましたが、少しでも税金を抑えたいと思う方も多いのではないでしょうか？

ここからは、相続した不動産を売却した際の節税対策をご紹介していきますよ。

居住用財産を譲渡した場合の控除　　

不動産を売却し、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得の控除が受けられる制度です。

なお、控除できるのは最高3,000万円までとなっています。

控除を受ける要件としては、

• 実際に住んでいる自宅であること
• 転居後3年目の年末までに売却していること
• 物件を買う人が親族や夫婦間などの関係でないこと

などがあります。

この控除を受ける際の一番重要なポイントとしては、実際に「現在の所有者がその不動産に住んでいること」です。

特に相続した不動産の場合、既に自分の持ち家がある場合は、売却する不動産に住んでいない人も多いと思います。

その場合はこの控除を受ける事はできませんので、注意が必要です。

参照：国税庁ホームページ

相続した空き家を売却した場合の控除　

相続した不動産が誰も住んでいない空き家の状態で売却した場合に、譲渡所得の控除ができる制度です。

控除できるのは、最高3,000万円までとなっています。

控除を受ける条件としては、

• 売主が、過去にこの制度を使用していないこと
• 売却する不動産がマンションなどの「区分所有建物」でないこと
• 売却する不動産が1981年5月31日以前に建築されたものであること

などがあります。

この制度では、相続した不動産に誰も住んでいないことが前提となります。

そのため、上記の「居住用財産を譲渡した場合の控除」を受けられない人は、この制度が適用できるか確認してみるのがおすすめです。

詳しい要件の内容は国税庁のホームページに記載されていますので、どんな要件があるのか、チェックしておきましょう。

参照：国税庁ホームページ

マイホーム買い替えの損失の繰越控除

この特例は、要件を満たしている場合「給与所得」や「事業所得」など他の所得から譲渡損失分を控除することが可能です。

要件の内容

• 売却した年の合計所得が3,000万円以下であること
• 売却する不動産の所有期間が5年を超えていること
• 新たに購入したマイホームに10年以上のローンを利用していること

要件の内容に関しては、国税庁ホームページに詳しく記載されていますので、ぜひ確認してみて下さいね。

参照：国税庁ホームページ

不動産を売却し利益が出れば、通常であれば「譲渡所得税」が課されます。

この「譲渡所得税」ですが分離課税※なので、給与所得など他の所得と合算し課税額を計算することは出来ません。

しかし、相続不動産を売却し損失が発生。その後新たにマイホームを購入した場合は、その年の「給与所得」や「事業所得」など他の所得から、譲渡損失分を控除することが可能なのです。

これにより

• 本来の課税所得額が減ることで所得税の減額が可能
• 差し引いても損失分が残る場合は、最大で4年間他の所得と相殺できる

などのメリットがあります。

なお、所得税を先に納めていた場合は、確定申告で還付されます。

分離課税とは

所得に対して、納税額を決める際には2つの課税方式があります。

• 総合課税方式
• 分離課税方式

「総合課税方式」は給与所得や事業所得、株の配当金などの所得をすべて合算し、税率を決める方法。

「分離課税方式」は土地や建物など他の所得と合算せずに、独自の税率をかけて納税額を決める方法。

不動産売却など大きな利益を得ることがある場合、総合課税方式で計算をすると、多額の税率を納めなければいけなくなります。

それを防ぐために、一部の所得は分離課税方式で納税額を決めるのです。

相続不動産を売却した際の取得費の特例

相続した不動産を一定期間内に売却した場合、本来なら相続税が発生します。
この相続税※1を取得費に含める事ができるのが、この特例です。

取得費とは、譲渡所得税を計算する際に必要となります。

 本来の譲渡所得から控除できる金額が増えるので、結果として所得税の節税対策になります。

取得費加算に関する相続税の計算方法は下記の通りです。

参照：国税庁ホームページ

この特例を受けるには、

• 相続または遺贈によって財産を取得していること
• 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過するまでに売却していること
• 不動産を相続した人に相続税が課税されていること　

条件となります。

10年以上所有していた場合の軽減税率の特例

相続したけれど直ぐに売却せずに、居住用として住む予定の方もいるのではないでしょうか？

居住期間が10年以上でその後売却した場合に、譲渡所得の控除を受けられる特例もあります。

この特例は、居住用財産を譲渡した場合の控除と併用も可能です。

なお、この場合売却益が6,000万円を超えるか超えないかで、税率が変わってきます。

これらの税率に、先ほど「譲渡所得税」で紹介した復興特別所得税2.1%が上乗せとなります。
 

相続した不動産売却で控除を受ける際の注意点　

上記の控除を利用することで、相続した不動産を売却した場合でも節税対策につながります。

ただし、これらの控除を受けるにはいくつか注意すべき点もあります。

• 他の控除を利用できる制度と併用出来ないものもある
• 控除を受けるためには、細かな要件を満たす必要がある

例えば、相続した財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費として加算することで、譲渡所得税の負担を軽減できる「取得費加算の特例」などがありますが、この特例は上記の「相続した空き家を売却した場合の控除」との併用はできません。

一方、併用可能控除も存在します。

また、控除を受けるには、先ほども説明したように、細かな要件を満たす必要があります。

そのため、どの控除を適用できるのかを判断するのは難しいと思います。

相続した不動産の売却が決まったら、早めに税理士などに相談をし、どの控除を受ける事が可能か、相談をしてみることもおすすめです。

不動産売却における確定申告の方法

相続した不動産を売却した場合、利益が発生したら確定申告を行う必要があります。

ここでは、不動産売却後の確定申告の方法をご紹介していきます。

確定申告が必要な場合と不要な場合　

相続した不動産を売却し、利益が発生していれば、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告を行う必要があります。

期日は1ヶ月程度なので、直前になって必要な書類がないと、慌てないように、余裕をもって準備しておきましょう。

また、必要な書類の準備や手続きなどが複雑なので、時間がない方や不安な方は、事前に税理士に依頼しておくのもおすすめです。

反対に損失が発生した場合、確定申告は不要です。

しかし、損失が発生した場合でも確定申告を行った方が良いケースもあります。

それは、実際に相続した不動産に住み、売却したが損失が発生。その後、新たにマイホームを購入した場合などです。

この場合、要件を満たしていれば、上記でご紹介した「マイホーム買い換えの損失の繰越控除」の特例が適用できます。

この特例を適用するには、確定申告を行う必要があるのです。

このように不動産を売却し損失が生じた場合でも、確定申告を行った方が良いケースもあるので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

相続した不動産を売却した以外にも確定申告が必要なケースは主に下記のようなものがあります。

• 賃貸収入の不動産を相続した場合
  （賃貸収入は「所得」となるため）
• 相続人が複数人おり相続不動産を売却し、現金化で分割した場合
  （これらによって得た売却利益は「所得」となるため）
• 相続不動産を寄付した場合
  （国や地方自治体など特定の団体に寄付した場合、寄付金控除として所得税の控除を受けられる場合がある。）

寄付金控除

寄付金控除をする際は、寄付する先が、控除対象となっているかが、重要です。

さらに、寄付先からの領収書が確定申告の際に必要になりますので、忘れずに保管しておきましょう。

対象となる寄付先がどのようなものがあるのかは、国税庁のホームページに記載してありますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：国税庁ホームページ

確定申告の仕方　

①譲渡所得額を計算する

②適用できる控除があれば、譲渡所得金額から控除分を差し引く

③譲渡所得税額を計算する

この譲渡所得税率は、長期譲渡所得税と、短期譲渡所得税で異なります。

④計算結果を基に、確定申告書に記入する

確定申告については、下記の記事でも詳しく説明してありますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！

確定申告で必要な書類　

確定申告で必要な書類は下記の通りです。

国税庁のサイトには申告の仕方なども記載されていますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：国税庁ホームページ

よくある質問

ここからは、相続した不動産を売却した際の税金に関するよくある質問をまとめてみました。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続した不動産を売却して利益が発生した。その場合の税金はいつ納めるのか？　　

不動産を売却して利益が発生した場合、税金の種類によって支払うタイミングは異なります。

• 印紙税：売買契約書締結時
• 登録免許税：引き渡しを行う手続きの際
• 譲渡所得時税：売却した翌年（確定申告の時期）
  ※住民税に関しては、売却翌年の6月以降に納税の通知書が届き次第

相続した不動産をすぐに売却したが、相続登記などはしなくてもよいか？　

相続登記は手続きも面倒なので、相続した後にすぐに売却予定であれば、しなくてもよいのではないかと考える方もいるのではないでしょうか？

しかし、短期間であっても必ず相続登記をしておく必要があります。

なぜなら、被相続人から買主へ不動産の名義を直接変更することはできないからです。

そのため、後々慌てることのないように、相続したら早めに相続登記をしておくことをおすすめします。

相続した不動産を売却したいが、取得費に関する資料が何もない、調べる方法はあるのか？　

相続した不動産で親が既に他界しており、取得費が分からないという方もいるのではないでしょうか？

不動産を購入した際の取得費が分からない場合、売却価格の5％が取得費となります。

そうなると、先ほどご紹介した譲渡所得税が実際よりも高くなってしまうこともあります。

そのため、取得費はできるだけ調べて明確にしておく必要があるのです。

取得費を調べる方法は、

• 購入時期の通帳や領収書がないかを調べる
• 購入時期の融資の金額などがないか調べる
• 一般財団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数」と売却価格を基に調べる（土地の場合）
• 国税庁の「建物の標準的な建築価格表」を利用して調べる（建物の場合）

などがあります。

取得費に含まれるもの

• 物件の購入代金
• 建築費用
• 印紙税
• 登録免許税
• 購入手数料（仲介手数料）　など

取得費を調べる方法　

• 市街地価格指数を利用し取得費を調べる方法

市街地価格指数はネット上に公開されているため、最新の情報はWeb会員になることで過去10回分は閲覧が可能です。

ただし、それ以前の情報はネットの販売サイトなどで冊子を購入する必要があります。

土地の取得費の計算方法

• 国税庁の「建物の標準的な建築価格表」を利用して調べる方法

計算方法

参照：国税庁ホームページ

複数の不動産を相続し、売却した場合どのように確定申告をすればいいか？　

一つの不動産だけでなく、複数の不動産を相続する場合もあると思います。

その場合、確定申告をどのようにすれば良いのか悩む方も多いかもしれません。

複数の不動産を相続し、売却した場合2つの確定申告の方法があります。

• 売却した全ての不動産で売却益が出た場合→合計額を確定申告書に記載する
• 売却益と売却損がある場合→相殺したうえで確定申告書に記載する

相続不動産の売却はスケジュールに余裕をもち行う事が大切

今回は、相続した不動産を売却した場合にかかる税金や確定申告の方法をご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？

相続した不動産を売却した場合でも要件を満たしていれば、税金の控除を適用する事ができます。

ただし、控除の適用を受けるには要件を満たしている必要がありますし、確定申告にはいくつか必要な書類の準備などをしなくてはいけません。

確定申告の期限は1ヶ月間程度しかありませんので、事前にどのような控除を受けることができるのか、用意しておく書類はどのようなものがあるのかしっかりと把握しておくことが必要です。

今回の記事も参考になりますので、ぜひ読んで理解を深めて下さいね。