せっかく不動産を所有していても、「どう運用したらいいのかわからない」「ただ売却するのはもったいない」と思う方もいるでしょう。
自分で運用するのが難しい場合は、「不動産信託」の利用を検討するのも方法のひとつです。しかし、不動産信託は正しい知識をもって始めることが大切です。
本記事では不動産信託の概要やメリット・デメリット、始め方を、初心者にもわかりやすいように丁寧に解説します。
この記事の目次
不動産信託とは
不動産信託とは、不動産の所有権を第三者に移転して、管理や運用を委託する方法です。
不動産の所有者を「委託者」、不動産を預かって管理や運用を行う人を「受託者」といい、受託者は委託者が定めた目的に従って不動産の管理や処分を行います。
受託者は不動産の運用で得た利益を、委託者本人、あるいは委託者が指定した受益者に渡します。
委託者が受益者となる場合を「自益信託」、委託者と受託者が異なる場合を「他益信託」といい、委託者が自由に決めることが可能です。
不動産信託は保有する不動産を信頼できる人に任せて利益のみを受け取れるため、自分自身で管理や運用をしなくてよいのが大きな特徴です。
不動産信託の委託先は主に2つ
不動産信託の委託先は、主に「家族」または「信託銀行などの専門家」の2種類あります。
ここではそれぞれの特徴について紹介します。
家族に委託する
不動産の管理や運用を家族に委託する方法で、「家族信託」ともいいます。
財産を長期的に管理する相続対策としてもよく利用される方法です。
不動産の相続では財産の分割が難しく、共有持分におけるトラブルが発生しやすくなります。
しかし不動産信託を利用することで、不動産の管理や運用はひとりに任せ、利益は複数人の受益者で分配するという方法が可能になります。
たとえば長男が受託者となり、長男と次男が受益者となることも可能です。
不動産信託を利用すれば、兄弟の共有不動産として管理していくよりも、管理や運用、処分などの意思決定がスムーズに進めやすくなります。
また、専門家に任せるよりもハードルが低く、委託費用もかからないのも家族信託のメリットといえます。
信託銀行などの専門家に委託する
不動産信託は、信託銀行などの専門家に委託することも可能です。
不動産の運用方法によって、「管理型信託会社」と「運用型信託会社」の2つに分けられます。
管理型信託会社とは、委託された不動産を委託者の指示に従って運用していく仕組みです。
不動産の活用について専門的な知識がある場合や、具体的な運用方法について希望がある場合などに向いている方法といえます。
対して運用型信託会社とは、委託された不動産を会社の裁量で運用していく仕組みです。
専門的な知識がない場合や、手間をかけたくない場合などに向いている方法といえます。
不動産信託の4つのメリット
不動産信託を利用する主なメリットは、次の4つです。
- 不動産の管理や運用を任せられる
- 二次相続が可能
- 認知症になっても不動産の運用や処分が可能
- 通常の不動産取引よりもコストを抑えられる
それぞれについて解説していきます。
①不動産の管理や運用を任せられる
不動産信託は委託者に不動産の管理や運営を任せられるので、不動産を活用するためのマーケティング方法を勉強する必要や、収益を維持するための努力をする必要がないのが大きなメリットのひとつです。
不動産を活用するためには、事業計画を練り、資金計画を立てて、さまざまな取引先と契約の取り交わしが必要になります。
不動産信託を利用して専門家に委託すれば、管理や運用の手間がかからず、専門的な知識がなくても事業を継続することが可能になります。
不動産信託に対する報酬の支払いは必要になるものの、長期的に考えるとプラスに転じる可能性が期待できる方法といえるでしょう。
②二次相続が可能
不動産信託を利用すれば、自分が亡くなった後の相続人だけでなく、さらに次の相続人まで指定することが可能です。
遺言によって不動産を相続させたい場合、親は子どもへ相続させることはできるものの、二次相続として孫へ相続させることは指定できません。
しかし、不動産信託であれば、自分が亡くなった際の子どもなどの相続人に加え、さらに子どもが亡くなった際の二次相続で孫を不動産の相続人に指定できます。
二次相続先まで指定できるため、先祖代々受け継がれてきた不動産を所有している場合や、今後も長期的に管理を続けたい不動産がある場合などにもおすすめの方法であるといえます。
③認知症になっても不動産の運用や処分が可能
自分自身に十分な判断能力があるうちに不動産信託契約を結んでおけば、将来的に認知症を発症したあとでも、不動産の管理や運用、処分を受託者に任せることが可能になります。
不動産信託契約を締結していない状態で不動産の所有者が認知症を発症した場合、本人に十分な判断能力がないと判断されてしまうため、運用や処分ができなくなってしまいます。
本人が高齢者施設に入居するため自宅が空き家になってしまうような場合でも、家族が勝手に売却することはできません。
将来を見据えて家族間で不動産信託契約を結んでおけば、自宅が空き家になるタイミングで売却するなど、家族が売却の判断をすることが可能になります。
売却して得た資金を介護費用や老後の生活費などに充てられるため、認知症対策をしておきたい場合にはおすすめの方法です。
④通常の不動産取引よりもコストを抑えられる
不動産信託は不動産取得税が発生しないため、通常の不動産取引よりもコストを抑えられます。
通常の不動産取引では、印紙税や登録免許税、不動産取得税などのさまざまな税金や手数料がかかります。
不動産取得税は、住宅や土地の場合は固定資産税評価額の3％となりますが、不動産信託であれば必要ありません。また、印紙税や免許登録税なども低コストで済みます。
通常の不動産取引よりも低コストで運用が可能な点もメリットのひとつといえます。
不動産信託の3つのデメリット
不動産信託の主なデメリットは、次の3つです。
- 赤字が発生しても損益通算できない
- 専門家に委託すると費用がかかる
- 収益がマイナスだと売却されるリスクがある
それぞれについて解説していきます。
①赤字が発生しても損益通算できない
不動産信託によって生じた赤字がある場合、他の所得と損益通算ができないため、納税額が増えてしまう恐れがあります。
損益通算とは、その年の損失をほかの所得から差し引いて相殺できる制度です。損益通算で全体の所得が少なくなれば、確定申告によって所得税が還付され、住民税も減額されます。
賃貸による不動産運用などでは赤字があれば損益通算が可能ですが、不動産信託の場合は赤字が発生してもほかの所得と損益通算できないため、納税額が増えてしまいます。
また、不動産信託による損失はなかったものとみなされるため、翌年以降に赤字を繰り越すこともできません。
②専門家に委託すると費用がかかる
不動産信託を専門家に委託する場合は、受託者に対して報酬が必要になります。一般的に家族や親族の間で不動産信託契約を結ぶ場合には、受託者への報酬は不要です。
しかし、信託銀行や信託会社などの専門家へ委託する場合は、不動産の管理や運用の業務に対しての報酬を支払わなければなりません。契約締結時に設定された報酬は、たとえ運用利益が出ない場合でも支払う義務があります。
委託先を決める際には、複数の信託銀行や信託会社の実績や報酬などを比較して、慎重に検討することが重要です。
③収益がマイナスだと売却されるリスクがある
賃貸収入など、不動産の運用での収入が支出額を下回ってしまった場合、不動産を売却されるリスクがあります。
いくら実績のある信託会社に委託したとしても、不動産相場の変動や環境の変化、災害などの被害など、さまざまな理由によって収益がマイナスになってしまうこともあるでしょう。場合によっては不動産は売却され、売却代金によって赤字を清算することになります。
ただし、委託先の経営状況の悪化によるリスクも考えられるため、信託銀行や信託会社を選ぶ際にはきちんと下調べをしておくことが大切です。
不動産信託を始める手順
不動産信託を始める際には、一般的には次のような手順で進めます。
- 不動産信託の目的を明確にし、委託先を決める
- 委託契約を締結する
- 所有権移転登記と信託登記をする
それぞれの手順について解説していきます。
①不動産信託の目的を明確にし、委託先を決める
不動産信託は目的によって選択する委託先が異なるため、まずは利用する目的を明確にしましょう。
「自分が認知症になったときに備えたい」「自分の子どもの後は孫に相続させたい」「所有している不動産をもっと有効的に活用したい」など、なぜ不動産信託を利用したいのかを考えてみてください。
たとえば「立地条件のいい不動産を所有しているので、賃貸経営が得意な信託会社に依頼する」「家族間の信託契約について相談したいので、相続関連の実務経験が豊富な専門家に依頼する」など、目的が明確になれば、委託先も決めやすくなります。
委託先を決める際には、必ず複数の信託銀行や信託会社を比較するようにしましょう。
②委託契約を締結する
委託先を決めたら、信託銀行や信託会社と不動産信託の契約を締結します。家族信託の場合でも、契約内容を公正証書化しておくとよいでしょう。
公正証書とは、公証役場で公文書として作成された契約などの証書のことをいいます。一般的な契約書に比べると信頼性の高い証書とみなされるため、お金の支払いに関する契約の安全性を高めることが可能です。
家族信託の場合、口約束だけではあとからトラブルに発展してしまう恐れがあります。家族信託における委託契約の内容を公正証書化しておけば、いざというときも安心です。信託契約の信頼性を高めるためにも、内容を公正証書化することをおすすめします。
③所有権移転登記と信託登記をする
不動産信託契約を締結するには、所有権移転登記と信託登記が必要になります。所有権移転登記とは、不動産の所有権が移ったことを証明するために必要な手続きです。
不動産の所有権の移動を法的に証明するために、すぐに手続きをする必要があります。
信託登記とは、不動産を信託した際に、信託契約の内容を登録するための手続きです。
所有権移転登記と信託登記の手続きをすると、登記の目的欄に「所有権移転」「信託」と表記されます。
不動産信託を始める際の注意点
不動産信託で失敗しないために、始める際には次の2つの注意点を意識することが大切です。
- 委託先は慎重に選ぶ
- 売却と信託のどちらが適切かを検討する
それぞれについて解説していきます。
委託先は慎重に選ぶ
大切な不動産を任せるのであれば、委託先は慎重に選ばなければなりません。信託銀行や信託会社に委託する場合は、ホームページや資料をチェックするのはもちろん、実際に担当者と会って話をしてみることも大切です。
ひとつの信託銀行や信託会社の話を聞いただけで決めるのではなく、必ず複数の信託銀行や信託会社の実績や強みを比較して決めることも重要です。
また、税理士やファイナンシャルプランナーなどに意見を聞いてみるのもよいでしょう。税理士であれば、信託における相続や税金などの疑問や悩みについても相談に乗ってもらえる場合が多いです。ファイナンシャルプランナーであれば、資産運用としての不動産信託の進め方についてアドバイスを求めてもよいでしょう。
売却と信託のどちらが適切かを検討する
不動産信託を利用する前に、自身の不動産は信託によって運用するのが本当に適切であるのかを検討することも大切です。不動産を売却してまとまった現金収入を得るほうがよいのか、信託によって運用したほうがよいのかは、状況によって異なります。
検討材料とするためにも、もし売却した場合はどのくらいの価格になるのかを知っておくとよいでしょう。売却価格の目安を知るためには、不動産一括査定サービスの利用がおすすめです。
当サイト「イエイ」の一括査定サービスは、60秒の入力で、全国1,700社の不動産会社の中から最大6社にあなたの物件の見積もり依頼が可能です。
おおよその売却価格がわかれば、売却と信託のどちらを選択するのが適切なのか、判断がしやすくなるでしょう。
不動産信託の正しい知識をもって、不動産を適切に活用しよう
不動産信託は、正しい知識をもって始めることが大切です。メリットとデメリットを把握したうえで、売却と信託のどちらが適切かを判断するようにしましょう。
売却か信託かの判断に迷う場合は、まずは所有する不動産がいくらで売れるのかを知ることが大切です。ぜひ当サイト「イエイ」の一括査定サービスを利用し、売却価格の目安を把握してみてください。
無料一括査定はこちら
