都市計画法では全部で13種類の用途地域が定められ、住居系の用途地域は8つあります。住宅を建てるのに適した8つの住居系用途地域のなかでも、交通や買い物の利便性が高い用途地域が準住居地域です。そこで、この記事では準住居地域の規制内容や準住居地域で家を持つメリット、注意点などについて詳しく紹介します。

準住居地域とは

土地の利用についてなにも定めがないと、田畑などの農地や住宅、商業施設などが混在した街になってしまう可能性があります。

静かな場所で暮らしたいと思っても、住宅のすぐ近くに大規模な商業施設が建ってしまうと、暮らしやすい環境が損なわれてしまうかもしれません。そのため、住宅地として開発することを目的とする地域や、商業施設を積極的に誘致したい地域、工業化を図る地域など、大枠を定めておく必要があるのです。

住居系の用途地域には低層住宅を建てて暮らすのに良好な環境を守る地域や、中高層住宅のための地域もあります。一方、準住居地域は「道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域」と規定されている地域です。

「準住居」という名称から、一見、住む場所としては快適ではないように感じてしまう人もいるかもしれません。しかし、「準住居」ではあるものの、第2種住居地域以上に多種類の建物を建築することが可能です。したがって、準住居地域は利便性がありながら住居地域としての環境も整えられているため、住宅を建てるメリットがあります。

準住居地域の特徴

準住居地域は「道路の沿道において」という定めがあるように、国道や県道など主要幹線道路に面したエリアに指定されていることが多いです。

実際の街並みとしては、戸建住宅などの住居のほか、店舗や飲食店、事務所なども建ち並んでいます。また、自動車ディーラーの店舗が立地していることも多いのが特徴的です。

さらに、住居専用地域ではないため、日当たりや日影など各種制限の内容がそれほど厳しくありません。そのため、ある程度の高さを必要とするマンションなども建築しやすく、実際にマンションが多いのも特徴のひとつでしょう。

準住居地域で建築できる建物

準住居地域で建築することのできる建物としては、もちろん一戸建ての住宅やアパート、マンションなどの共同住宅があります。また、公共性の高い図書館なども問題なく建てることが可能です。

幼稚園や、小・中・高校、大学および専修学校などの教育施設も建築することができます。準住居地域では寄宿舎や下宿も建てることができるため、学校のすぐ近くに学生が生活できる施設を確保することもできるのです。さらに、病院や老人ホーム、公衆浴場なども問題なく建てることができる建物に含まれます。

同じ住居系の用途地域のなかでも、第1種低層住居専用地域の場合は小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅なら建築することが可能です。しかし、本格的な店舗や事務所などは建てることができません。

また、第2種低層住居専用地域でも、店舗の建築は150平方メートルまでという条件付きです。しかし、準住居地域の場合は、店舗や事務所は面積の制限なしで建てることができます。

ほかにも、ホテルや旅館などの宿泊施設を建築するときも面積の制限がありません。さらに、ボーリング場やスケート場、ゴルフ練習場などのスポーツ施設や、カラオケボックスやパチンコ店、麻雀屋なども面積の制限を受けずに建築することが可能な建物です。映画館に関しては制限なくというわけにはいきませんが、客席の面積が200平方メートル未満なら建てることができます。

準住居地域では危険や環境悪化のおそれが非常に少ないと判断される工場ならば、作業面積50平方メートル以下の場合は建築が可能です。さらに、面積の制限なく自動車教習所も建てられるほか、営業用倉庫や自動車倉庫も建てることが認められています。以上のように、住居系の用途地域としては、かなり建てても構わない建築物の許容範囲が広い地域です。

ただ、無制限になんでも建てられるというわけではありません。準住居地域に建てられないものとしては、キャバレーやナイトクラブなどの風俗業があります。また、商業地域や準工業地域に建築してはならない工場および、一定の基準を超える危険物を貯蔵している工場、処理している工場なども建築することができません。

準住居地域の建築物の制限

準住居地域に建物を建てる場合にもさまざまな制限がある

実際に準住居地域に建物を建てる場合、もちろんさまざまな制限を受けます。建ぺい率に関しては50・60・80%のうちどれかで、どの建ぺい率を適用するかは実際に行われている都市計画によります。

また、容積率は100~500%の範囲内で設定されます。高さ制限に関しては、第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域に適用されるような、絶対高さの制限はありません。ただし、いくら住居専用の地域ではないといっても、どんな高さの建物でも建てていいというわけではないのです。

周辺の環境に圧迫感を与えず、日照や採光、通風を確保するために、道路斜線制限や隣地車線制限は設けられています。道路斜線制限は道路を挟んで反対側の土地の境界線から一定の勾配で線を引いたとき、その勾配の範囲内に建物の高さが収まっている必要があるという制限です。

準住居地域の場合、適用距離は20~35mで、勾配は1.25または1.5とされています。道路の反対側から適用距離を超える場所に建物を建てるならば、高さの制限を受けずに建築することが可能です。しかし、前面道路に近い位置に建てようと考えているならば、道路斜線制限を超えない高さにするように注意しなければなりません。

また、道路に面している方向以外の両隣や裏の土地との関連で考えなければならない制限として隣地斜線制限があります。第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域の場合は、高層の建物が建つのを防ぐために絶対高さの制限が設けられています。

しかし、他の用途地域でも隣地に対しての良好な環境を保つために隣地斜線規制が定められているのです。隣地斜線規制は隣地との境界線に一定の高さを設定し、そこから引いた勾配の範囲内に建物の高さを収める必要があります。このとき境界線上に設定する一定の高さが、準住居地域では20mまたは31mです。そして、勾配は1.25または2.5で考えます。なお、準住居地域は住居専用地域でないため、北側斜線制限は適用されません。

住居地域のメリット

準住居地域では道路沿いなどに店舗や事務所などが多く建ち並んでいることもあり、パッと見て住居地域という雰囲気が感じられない場所もあります。

ただ、準住居地域は住居専用の地域というわけではないため、住居系の用途地域のなかでは日影規制などの制限があまり厳しくありません。そのため、マンションなどの大規模建築物が建てやすいというのも特徴のひとつです。もちろん、戸建住宅も建てることができます。つまり、一見して住居地域には見えないような場所でも、意外と人が生活している地域ということがあるのです。

準住居地域は国道や県道など、その地域内でも主要道路と呼ばれる幹線道路に近く、交通の便がよいというのが大きなメリットだといえるでしょう。そのため、特に自家用車を使って移動することが多い人にとってはアクセスがよく、日常生活を送りやすい場所になり得るのです。また、近隣に商業施設や飲食店などが充実しているケースが多いため、買い物や外食をするのにも不自由しません。

現地に出向いてチェックしよう

準住居地域は交通や生活など、さまざまな面で利便性が高いというのがメリットです。

ただし、幹線道路沿いに広がっているため、自動車の騒音や排気ガスなどによって住環境が損なわれる場合もあります。実際の環境がどうなっているかについては、地図で見ているだけではわからないこともあるでしょう。そのため、準住居地域に家を建てることを考えているならば、まずは現地に出向いて周辺環境をチェックすることが大切です。

まとめ

準住居地域は道路の沿線等にある住民の生活とその他の施設が調和した地域です。

主要道路に近く、様々な施設を建築することができるので非常に便利な半面、排気ガスや騒音などの影響を受ける可能性もある地域なので居住をお考えの際には必ず一度は現地に出向いて環境のチェックを行いましょう。