不動産売却を検討されている方の中には住み替えが理由の方も多いのではないでしょうか?不動産売却が伴う住み替えや新しい注文住宅を建てる場合に利用できるのが「つなぎ融資」です。 不動産売却時に一時的に利用できるローンであるつなぎ融資について、そもそもつなぎ融資とはなにか?

つなぎ融資を利用するシーンやメリットとデメリットなど詳しく解説します。

つなぎ融資とは

住宅ローン契約とは別に、住宅ローンが融資されるまでの間つなぎとして行われる融資のことをさします。

金利や手数料も通常の住宅ローンに比べ高くなる場合もありますが、つなぎ融資を利用するメリットはたくさんあり不動産売却をして注文住宅を建てる場合や、住み替えなどに利用することができます。

つなぎ融資を利用するシーン

つなぎ融資を利用するシーンには2パターンあります。

注文住宅購入のためのつなぎ融資

注文住宅が完成する前に事前に住宅ローンの中から販売業者へ中間金や着手金などを払わないといけません。

住宅ローンとは完成した建物に抵当権が設定されることで融資が成立しますが、完成していない物件に関しては建物登記ができないため抵当権の設定ができません。その場合、住宅ローン使用者が中間金や着手金を自己負担で払わなければならない為大きな金額の負担が必要となります。

そこで中間金や着手金などの支払いを、確定するまでの間に使う融資が注文住宅購入の為のつなぎ融資です。

不動産売却のためのつなぎ融資

不動産売却をする場合、先述したように新しい住宅を購入される方が多く、この場合買い替えとなりますが買い替えでも2種類のパターンがあります。

  • 今持っている物件を売却してから新しい住宅を購入する=「売り先行」
  • 新しい住宅を購入してから今持っている物件を売却する=「買い先行」

「買い先行」の場合いくらで売れるかの見込みが立てられず、新規購入物件の資金としてあてにはできません。そこで活用できるのがつなぎ融資になります。今持っている物件の売却予想額の70%〜80%を先に借りて、売却後返済します。

つなぎ融資のメリットとデメリット

売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンと、ローンが2重になりさらに購入物件の頭金の用意も必要となります。一度組んだローンに対して一括返済などを行う場合、数万円単位の手数料が必要となります。その時に資金の負担や手数料を軽減するために一時的に活用できる融資が、つなぎ融資になります。

「売り先行」「買い先行」それぞれの売りやすさ・買いやすさ、メリット・デメリットについてみていきましょう。単純にたくさんの資金があれば「売り先行」の方にメリットがあるように思いますが、「買い先行」のメリットもあります。

売りやすさ、買いやすさは「買い先行」

メリット

  • 現在の住居に住みながらゆっくりと新しい物件探しができる
  • 引っ越しした後、綺麗な状態を内覧して頂けるので売りやすくなる
  • 買い先行を選択できるため、売りやすさ、買いやすさ両方のメリットを使える
  • 頭金につなぎ融資を利用できるので自己負担が少なくてすむ
  • 不動産が売れた時に一括返済ができるので、無駄な出費などを抑えることができる

デメリット

  • つなぎ融資のローンの返済期間は通常6ヶ月〜12ヶ月程度なので期間内で売却しなければならない
  • 計画通りに売却できなかった場合、不動産会社の買取となるがその場合市場価格の70%程度になる
  • つなぎ融資を行っている金融機関は限られていて金利が有利な金融機関を選択できない場合がある

こう見ると「買い先行」の方に軍配が上がりますが、売却中の資金繰りが難しくなります。

「売り先行」の場合

メリット

頭金などがすでに確保されている為、資金計画が立てやすい

デメリット

  • 新しい物件が見つかるまで又は完成するまで賃貸での住居の確保が必要となる
  • 住んでいる物件を内覧して頂く為、売りにくくなる

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まとめ

以上、不動産売却でのつなぎ融資について解説しましたが、つなぎ融資のメリット・デメリットからすると、売却部分を重視する必要があります。売却物件を早く売却できることが先決で、逆に売却に失敗すると大きな損失を生みます。

まずは、売りやすい物件と売りにくい物件などの判断や、不動産売却・つなぎ融資をお考えの方は信用できる不動産会社にご相談されることをおすすめします。

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スムーズな売却ができるように、つなぎ融資についてしっかり知り活用してください。