不動産売却を検討されている方の中には住み替えが理由の方も多いのではないでしょうか?

不動産売却が伴う住み替えや新しい注文住宅を建てる場合に利用できるのが「つなぎ融資」です。 

不動産売却時に一時的に利用できるローンであるつなぎ融資について、そもそもつなぎ融資とはなにか?つなぎ融資を利用するシーンやメリットとデメリットなど詳しく解説します。

つなぎ融資とは

住宅ローン契約とは別に、住宅ローンが融資されるまでの間つなぎとして行われる融資のことをさします。

金利や手数料も通常の住宅ローンに比べ高くなる場合もありますが、つなぎ融資を利用するメリットはたくさんあり、不動産売却をして注文住宅を建てる場合や住み替えなどに利用することができます。

つなぎ融資を利用するメリットつなぎ融資をつなぎ融資を利用するメリットはたくさんある

つなぎ融資を利用するシーン

つなぎ融資を利用するシーンには2パターンあります。

注文住宅購入のためのつなぎ融資

注文住宅が完成する前に事前に住宅ローンの中から販売業者へ中間金や着手金などを払わないといけません。

住宅ローンとは完成した建物に抵当権が設定されることで融資が成立しますが、完成していない物件に関しては建物登記ができないため抵当権の設定ができません。

その場合、住宅ローン使用者が中間金や着手金を自己負担で払わなければならない為大きな金額の負担が必要となります。

そこで中間金や着手金などの支払いを、確定するまでの間に使う融資が注文住宅購入の為のつなぎ融資です。

住宅購入に使われるつなぎ融資についてはこちらの「知ってお得!つなぎ資金・つなぎ融資についてわかりやすく解説」をお読みください。


不動産売却のためのつなぎ融資

不動産売却をする場合、先述したように新しい住宅を購入される方が多く、この場合買い替えとなりますが買い替えでも2種類のパターンがあります。

  • 今持っている物件を売却してから新しい住宅を購入する=「売り先行」
  • 新しい住宅を購入してから今持っている物件を売却する=「買い先行」

「買い先行」の場合いくらで売れるかの見込みが立てられず、新規購入物件の資金としてあてにはできません。

そこで活用できるのがつなぎ融資になります。
今持っている物件の売却予想額の70%〜80%を先に借りて、売却後返済します。

つなぎ融資のメリットとデメリット

売物件の住宅ローンと購入物件の住宅ローンと、ローンが2重になりさらに購入物件の頭金の用意も必要となります。

一度組んだローンに対して一括返済などを行う場合、数万円単位の手数料が必要となります。その時に資金の負担や手数料を軽減するために一時的に活用できる融資が、つなぎ融資になります。

「売り先行」「買い先行」それぞれの売りやすさ・買いやすさ、メリット・デメリットについてみていきましょう。単純にたくさんの資金があれば「売り先行」の方にメリットがあるように思いますが、「買い先行」のメリットもあります。

つなぎ融資のメリットとデメリット

売りやすさ、買いやすさは「買い先行」

メリット

  • 現在の住居に住みながらゆっくりと新しい物件探しができる
  • 引っ越しした後、綺麗な状態を内覧して頂けるので売りやすくなる
  • 買い先行を選択できるため、売りやすさ、買いやすさ両方のメリットを使える
  • 頭金につなぎ融資を利用できるので自己負担が少なくてすむ
  • 不動産が売れた時に一括返済ができるので、無駄な出費などを抑えることができる

デメリット

  • つなぎ融資のローンの返済期間は通常6ヶ月〜12ヶ月程度なので期間内で売却しなければならない
  • 計画通りに売却できなかった場合、不動産会社の買取となるがその場合市場価格の70%程度になる
  • つなぎ融資を行っている金融機関は限られていて金利が有利な金融機関を選択できない場合がある

こう見ると「買い先行」の方に軍配が上がりますが、売却中の資金繰りが難しくなります。


「売り先行」の場合

メリット

  • 頭金などがすでに確保されている為、資金計画が立てやすい

デメリット

  • 新しい物件が見つかるまで又は完成するまで賃貸での住居の確保が必要となる
  • 住んでいる物件を内覧して頂く為、売りにくくなる


あらかじめ把握しておきたい!つなぎ融資を受ける場合に必要な書類と費用

つなぎ融資を活用する際に準備しなければならないものについては、利用する金融機関によって異なってきます。ただ、共通する部分も多いためあらかじめ概要を把握しておけば、本番で大きなミスをする可能性は少なくなるでしょう。

まず、必要な書類ですがこれはかなりの数になります。

たとえば、個人の家を売却する際のつなぎ融資の手続きには

  • 不動産の売買契約書
  • 不動産の重要事項説明書
  • 不動産登記簿謄本
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 本人確認ができる身分証明書

などが必要です。

もちろん、これはほんの一部でありほかにも「物件案内図」「地積測量図」「公図」「建物図面」などを法務局から取り寄せなくてはなりませんし「工事請負契約書」「建築確認申請書」などといった建物の施工に関する書類も揃えなくてはなりません。

しかも、書類のなかには「発行後3カ月以上経過したものは無効」という具合に発行時期に制限があるものもあるため、そういった点にも注意を払いながら集めていく必要があります。

いずれにしても、書類を揃える際には金融機関に確認をとりながら漏れがないようにしていくことが重要なポイントとなります。

また、つなぎ融資を利用する際には費用の確認も必須です。

つなぎ融資の費用は決して少額ではないため、いくらになるかをあらかじめ想定しておかないといざというときに準備ができてなかったということにもなりかねないからです。

代表的なものとしては

  • 借入金額に応じた印紙代
  • 融資事務手数料
  • 借入金の振り込み手数料
  • 必要書類の取得費用

などがあります。これらを合計すると数十万円にもなるケースもあるため、余裕を持った資金の見積もりをしておくことが大切です。

つなぎ融資をスムーズに活用するために!知っておきたい申請から完済までの流れ

必要な書類と経費について把握できたならば、つなぎ融資の手続きの流れも理解しておきましょう。

家を売却したあとの新居を探し購入したい物件が見つかれば売買契約を行う

金融機関でつなぎ融資を申請(多くの場合はこの段階で不動産会社と買い取り保証契約を交わす)※これで買い手が見つからなくても不動産会社が相場の7割~8割程度で買取ってくれる

金融機関が各種審査

問題がなければ融資が下りるのでそのお金で新居を購入

住宅が引き渡されれば所有権移転登記などの手続きを行い引っ越しをする※この段階では前の家はまだ自分の持家なのでつなぎ融資の返済期限までに売却をしなければならない

家が売れればそのお金でつなぎ融資を完済

以上が融資申請から完済までの大まかな流れです。

しかし問題はつなぎ融資には審査があり、申請すれば必ず受けられるとは限らない点です。ちなみに、審査結果に大きな影響を与える項目としては

「借入時年齢」「完済時年齢」「年収」「勤続年数」

などが挙げられます。細かい判断基準は金融機関によっても異なりますが、一般的には借入年齢が70歳以上・完済時年齢が80歳以上・年収が100万円未満・勤続年数が1年未満であると融資を受けるのは難しくなってきます。

さらに、居住地や勤務地の住所も重要なポイントであり金融機関の営業エリア内にあることが融資を受ける条件になっているところが大半です。つなぎ融資の利用を検討するならば以上のような点はよく確認しておきましょう。


必ずしもお得とは限らない!つなぎ融資を利用すべき場合と利用しないほうがよい場合

家の買い替えなどを行う場合、つなぎ融資があると確かに便利です。ただ、条件によってはつなぎ融資を利用するべきではないケースもあります。

つなぎ融資を利用するべきではないケースって?

その条件というのが金融機関の定めた完済期限までに買い手が付きそうかどうかという点です。

期限までに売却できなければ自宅は不動産会社に安価で買取られることになるため、短期間での売却が難しい場合にはつなぎ融資の利用は避けたほうが賢明だという話になります。

そして、その目安となるのが駅からの距離・築年数・施工会社などです。

もし駅から10分以内・築10年以内・有名な会社が建てた物件というのであれば短期間で売却できる可能性はかなり高くなります。

その逆ならば、なかなか売れにくい物件なのでつなぎ融資による買い替えは控えた方がよいかもしれません。

とはいうものの、自分の家が本当に売りやすいかどうかは素人ではなかなか判断がつかないものです。そういう場合には、複数の不動産会社に査定額を出してもらうのもひとつの手です。

自分が想定していたよりも高い値がでたならばその家は比較的売りやすい物件ということになります。

また、インターネットを利用した一括査定サービスもあるので、不動産会社に直接依頼するのは手間だという場合はそういったものを利用するのもよいでしょう。

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まとめ

以上、不動産売却でのつなぎ融資について解説しましたが、つなぎ融資のメリット・デメリットからすると、売却部分を重視する必要があります。売却物件を早く売却できることが先決で、逆に売却に失敗すると大きな損失を生みます。

まずは、売りやすい物件と売りにくい物件などの判断や、不動産売却・つなぎ融資をお考えの方は信用できる不動産会社にご相談されることをおすすめします。

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スムーズな売却ができるように、つなぎ融資についてしっかり知り活用してください。