大きなお金が動く不動産投資では、ワンルームマンションは最も手を出しやすい投資先です。ワンルームマンションを安く買って高く売ることができれば大きな利益を得ることができるでしょう。不動産の売買を通じて得た利益をキャピタルゲインといいますが、キャピタルゲインを目的にワンルームマンション投資を行なう際の留意点を解説します。
この記事の目次
キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、資産の売買を通じて得られる差益のことをいいます。単に安く買って高く売った場合の差益だけではなく、株を空売りして、値が下がったところで買い戻すことによって得た差益もキャピタルゲインです。
不動産でも同じことができ、「ある不動産をいくらで買いたいという顧客を見つけて、それよりも安い値段で仕入れて転売すれば」キャピタルゲインを得られます。
個人の場合いろいろと準備が必要
個人がワンルームマンション投資をする場合には、「値上がりしそうな物件を買って値上がりしたタイミングで売却することで」キャピタルゲインを得ることが可能です。
しかし、不動産を売買する際には不動産業者に対して支払う仲介報酬・登記にかかる登録免許税・司法書士報酬などの諸費用が発生することに注意する必要があります。
計算方法
減価償却とは、建物は時が経つにつれて価値が落ちていくと考えられるので、価値の下落を毎年の費用として計上することです。累計の減価償却費によっては、実際には利益は出ていないのに、計算上はキャピタルゲインが発生して、税金がかかってしまうことがあります。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を1,000万円で売却した場合に、諸費用が100万円かかったとします。諸費用を考えれば100万円の損をしている場面です。しかし、累計の減価償却費が200万円ならばキャピタルゲインは、100万円という計算になり税金がかかってしまいます。
ワンルームマンションの売買を通じて利益を得るためには、計算上のキャピタルゲインを得るだけでは不足です。諸費用と減価償却によってかかる税金を考えても、なお利益が残るだけの価格で売却することが必要になります。
投資目的ワンルームマンションの価格の決まり方
不動産の価格の決め方には、原価法・取引事例比較法・収益還元法など、いろいろな方法があります。そして、不動産の特性や目的に応じてこれらの方法を使い分けることになります。
投資目的のワンルームマンションの場合、収益還元法を使って価格を決めることが通常です。
収益還元法
収益還元法では、将来、その不動産がどれだけの利益を生み出すのかを考えて価格を決定します。収益還元法の中にも細かな計算方法はいろいろとあるのですが、不動産の場合には、直接還元法が使われることが一般的でしょう。
直接還元法
直接還元法では、対象不動産の価格を、年間の純収益を還元利回りで割った金額として算出します。
純収益
年間の純収益は賃料収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税等の経費を差し引いて計算されます。
賃貸用のワンルームマンションは、需要が多く供給も潤沢なので、賃料相場が形成されています。最寄り駅・駅からの距離・部屋の広さ・築年数などから、その物件の賃料がいくらになるのかがほぼ決まっているのです。
しかも、住宅は景気が良くても悪くても必要になるもので、景気変動の影響を受けづらいといわれています。また、賃料・修繕積立金・固定資産税などの経費は、ほとんど変わることがありません。そのため、ワンルームマンションの年間の純収益はほぼ固定されていると言えます。
還元利回り
一方で、還元利回りの決まり方は複雑です。類似の不動産の取引事例との比較やその不動産の運用リスク・市場動向など、さまざまな要因を加味して決定されます。そのため純収益とは異なり、還元利回りは物件の特徴や売買の時期によって大きく変動します。
投資目的のワンルームマンションの価格は、還元利回りによって決まると言えるでしょう。
還元利回りが低くなるだろうワンルームマンションを見極めることが必要
キャピタルゲインを得るためには、ワンルームマンションを安く買って高く売ることが必要になります。あるワンルームマンションの純収益はほぼ固定されるので、そのワンルームマンションの価格が安いということは還元利回りが高いということです。
逆に、還元利回りが低くなれば価格は高くなります。つまり、キャピタルゲインを得るためには、これから還元利回りが低くなっていくだろうワンルームマンションを買うことが必要です。
還元利回りの決まり方は複雑ですが、一般論としては銀行の貸出金利が低くなれば、還元利回りも低くなると言えるでしょう。単純に、低い金利で資金調達ができるならば、利回りが低くても不動産投資を通じて利益を出すことができるからです。
不動産収入は景気変動の影響を受けにくいので、不動産は安全資産であるといわれています。そのため、景気が悪く金利が低くなったときの投資先にもなるのです。
逆に、景気が良く不動産市場に大量の資金が流れ込んでくることで、還元利回りが低くなることもあります。不動産価格の上昇傾向が続いていれば将来の値上がりを期待して、キャピタルゲインを得るために積極的に不動産を購入することが考えられるからです。
バブル経済で不動産価格が上昇を続けていたのは、さらなる値上がりを期待されていたからだと言えます。
還元利回りは複雑に決定されるので、これから還元利回りが低くなるだろうワンルームマンションを見極めることは困難です。それでも、現在の還元利回りが高い物件であれば、現在よりは利回りが低くなるだろうとは予測することができます。
キャピタルゲインを狙う際には、将来を予想すると同時に現在の利回りが良いワンルームマンションを選ぶことも良い方法になるでしょう。
不動産投資では利回りが重要
利回りとは
利回りとは、その不動産から得た収益を購入価格で割った数字をいいます。不動産投資では、利回りの計算が最も重要です。そのため、利回りの計算式を変形した直接還元法が、投資目的の不動産の価格を決定するために利用されています。
表面利回りと実質利回り
利回りには、表面利回りと実質利回りがあるのですが両者は全く異なるものなので注意が必要です。
表面利回り
実質利回り
例：1,000万円のワンルームマンションを毎月7万円で貸し出せるケース
84万円
■不動産を維持するための管理費・修繕積立金・固定資産税
年間40万円かかる場合
■この場合の表面利回り
8.4％
■この場合の実質利回り
4.4％
表面利回りは実質利回りよりも良い数字になるので、不動産のチラシには表面利回りが記載されていることが通常です。しかし、投資家にとっては実質利回りのほうが重要ですから、きちんと実質利回りを計算するべきでしょう。
利回りは場所や築年数で変わる
適切な利回りは、地域と築年数によって大きく異なります。一般には都心部では利回りが低く、地方では利回りが高いと言えるでしょう。また、築年数が浅ければ利回りが低く、建物が古くなるに連れて利回りが高くなっていきます。
これは、景気変動や人口減少があっても都市部の不動産の価格は大きくくずれないと予想され、また築年数が浅ければその不動産の価値は長く保全されると考えられるからです。
地域や築年数を踏まえたうえで、実質利回りが高いと考えられる物件は、キャピタルゲインを狙ううえでも良い物件だと言えます。
インカムゲインの確保が重要
不動産は価格帯が高いので、他の資産に比べると流動性が低く簡単に売ることができません。不動産のなかでは、低い価格帯にあるワンルームマンションであっても、不動産以外の資産と比べると売りにくいと言えます。
また、不動産は所有しているだけでも固定資産税等の費用がかかります。特にワンルームマンションは、毎月の管理費や修繕積立金がかかるので、不動産のなかでも維持するための費用が高いと言えるでしょう。
そのため、キャピタルゲインを期待してワンルームマンションに投資をする際にも、実際にキャピタルゲインを得るまでの所有期間にかかる費用をどうやって捻出するのかを考えることが必要になります。
所有期間にかかる費用を捻出するための方法は、インカムゲインを得ることです。
インカムゲインとは
インカムゲインとは、資産の保有中に得られる収益のことをいいます。
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家賃収入−（管理費・修繕積立金＋固定資産税＋減価償却費）＝インカムゲイン |
インカムゲインを確保できるワンルームマンションに投資するメリットは、単に所有期間にかかる費用の穴埋めができるだけではありません。費用を気にしなくてもいいため、じっくりと売却時期を見極めることができるようになります。
これは、キャピタルゲインを狙ううえで大きなメリットと言えます。
短期譲渡所得の税率に注意
値上がりを期待してワンルームマンションを購入し、期待通りに値上がりしたら、マンションを売却することになります。キャピタルゲインを得ることを目的とする場合には、購入から売却までの期間は短ければ短いほど望ましいと言えるでしょう。
獲得したキャピタルゲインを次の投資に向けることで、さらなるキャピタルゲインを狙えるからです。
しかし、個人が不動産を取得してから短期間で売却する場合には、税率が高くなってしまうことに注意する必要があります。不動産を売却した場合、その年の1月1日時点で5年を超えて所有していた場合には譲渡所得（キャピタルゲイン）に対する税率が約20％です。
しかし、5年以下の所有期間の場合には税率は約40％と倍増してしまいます。500万円のキャピタルゲインを得た場合には、5年を超えるかどうかで約100万円税金が変わる計算です。4年目の年末に売却時期だと思っても、年を越えてから売却した方が手許に現金が多く残るという場合があります。
キャピタルゲインを目的とする場合でも利回りが重要
不動産投資では、インカムゲインを気にしなければ利回りを意識する必要はないと考える人もいるでしょう。しかし、投資目的でワンルームマンションを購入する場合には賃貸に出すことが通常ですから、価格は利回りから決定されることになります。
キャピタルゲインを目的としてワンルームマンションに投資をする場合にも、利回りが最も重要な判断要素だと言えるでしょう。
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