住宅ローンの返済が滞っている場合や今後支払いを続けることが難しい場合は、任意売却という方法を選択することができます。任意売却という言葉を聞いたことがある人でも、詳しい仕組みやどんなメリットが得られるのか知らない人も少なくありません。

マイホームを手放すことを考えているのであれば、できるだけリスクを避けた方法を選びたいものです。そこで今回は、任意売却のメリットや業者選びのコツなどを紹介していきます。

そもそも任意売却ってなに?

マイホームを購入する際、多くの人が住宅ローンを組んで長期間に渡って返済を続けていきます。購入するタイミングにもよりますが、定年後にも支払いが続くといった内容のものもあります。

マイホームを購入するときには計画的に返済できると考えていたにもかかわらず、ライフスタイルの変化や景気の悪化などさまざまな原因で支払いが困難になることもあるかもしれません。そんなときに、マイホームを手放すひとつの手段として任意売却があります。

任意売却はマイホームを手放す一つの手段

任意売却とは、債権者との合意があればローンが残った状態でも抵当権を解除できるという債務者にとってメリットが大きい方法です。本来なら、ローンの返済ができなくなれば土地や家屋など抵当権を設定している資産が差し押さえられてしまいます。

マイホームを売却して住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、それができなければ金融機関に差し押さえられ立ち退きを求められることになるでしょう。残債の一括返済を迫られるだけでなく、家族の生活の場まで失うことになりかねません。しかし任意売却をする場合、抵当権の解除ができる可能性があるので今後の手立てを考える時間を確保することができます。

知っておきたい任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いがわからないという人も多いのではないでしょうか。競売は、住宅ローンの債権者である銀行や保証会社が裁判所に対して競売の申し立てを行います。その後、裁判所によってオークションスタイルで購入者を決めるのが特徴です。

競売は裁判所による家のオークション

裁判所は土地や住宅の売買に特化しているわけではないので、市場価格よりも安い価格で競売がスタートします。一方で、任意売却は債権者との交渉によって抵当権を解除できるだけでなく、専門家に依頼することで競売よりも高値で売却できるという特徴があります。

住宅ローンの返済ができない状態が続くと、行政による競売手続きが自動的に進められてしまうので注意が必要です。住宅はもちろん家具や自家用車など、価値のあるものはすべて差し押さえの対象となります。そうなれば、引っ越しや転校など家族のライフスタイルが変化することは避けられないでしょう。できるだけリスクを軽減するためにも、競売にかけられる前に任意売却の手続きを行うことがポイントです。

銀行から督促状・催告書が届いているようであれば、できるだけ早いタイミングで任意売却を進める必要があります。

任意売却で得られるメリットとは?

競売を避けるための手段として有効な任意売却ですが、得られるメリットはまだあります。なぜ競売よりも任意売却を選んだほうがお得なのか知っておくことで、いざというときにスムーズな決断ができるでしょう。自分や家族にとってリスクが少なくメリットが大きい方法を選ぶことがポイントです。

任意売却の方がお得?

任意売却を不動産のプロに依頼すれば、市場価格に近い価格でマイホームを売却することができます。競売は転売目的で入札する人も多いので、高値で購入者が決まる可能性は低いと言えるでしょう。立地や物件の状態をトータルで判断したうえで適正な価格で売却を検討できるのは任意売却ならではです。

また、任意売却なら債権者との交渉によって無理のない返済ができるので、給料の差し押さえや落札後の強制立ち退きを求められる心配がありません。そのため、金銭面はもちろん精神的な負担も軽減できるのが大きなメリットです。

競売が決まれば物件調査のために不動産会社が周辺調査をすることもあります。そうなれば、近所の人に住宅ローンの支払いが苦しいという家庭事情が知られてしまうことにもなりかねません。しかし、任意売却なら周辺の人に知られることなく手続きが進められるので安心です。

任意売却のデメリット

任意売却はメリットがたくさんありますが、少なからずデメリットもあるということを頭に入れておきましょう。

少なからずデメリットもある。。。

1.手続きに時間や手間がかかるという点

競売は何もしなくても勝手に話が進んでいきますが、任意売却をするとなると自分からアクションを起こさない限り何も始まりません。債権者との交渉を円滑に進めるためには、しっかりサポートしてくれる専門知識を持つ人の存在が大きいと言えます。

2.保証人の同意を得られなければ任意売却の手続き自体を進めることができない点

任意売却を希望する場合は、債権者との交渉以前に保証人の理解を得ておく必要があります。なかには同意を渋る人もいますが、保証人にとっても競売よりもメリットが大きいということをしっかり説明しながら説得を試みましょう。

ただし、行方不明や音信不通など保証人との連絡がつかない場合は残念ながら競売の一択しかありません。

3.希望価格での売却が成立しない可能性がある点

競売よりも高値がつきやすい任意売却ではありますが、買い手がつかない場合や債権者の納得のいく売買価格に至らない場合は、解決できずにタイムアップを迎えることもあるでしょう。

つまり、債権者との交渉力や不動産売買のスキルなど、依頼する業者選びもリスク回避の大きなポイントと言えます。

任意売却が向いているのはこんな人!

任意売却という選択が自分に合っているのか不安に思う人もいることでしょう。住宅ローンの返済に悩んでいるのであれば、任意売却のメリット・デメリットはもちろんどんな人におすすめなのかリサーチしておくことが大切です。ここでは、任意売却が向いている人や役立つケースについて解説していきます。

任意売却に向いている人って?

マイホームを手放したくない人

親族間で任意売却をすることで、売却した後も賃貸契約を結ぶなどしてマイホームに住み続けることが可能です。もちろん、親族間での任意売却に応じてくれる親や子どもがいることが前提となります。また、債権者が合意してくれるようにしっかりと事情を説明する必要があるでしょう。

離婚するにあたって住宅を売却したい

パートナーとの離婚をきっかけに任意売却を選択する夫婦も少なくありません。お金が絡んでくる問題だからこそ、離婚前にスッキリさせておきたいと考える人が多いようです。夫婦でローンを組んでいるときは、トラブルを招かないためにもしっかり話し合って解決しておくほうが良いでしょう。

裁判所から「競売開始決定通知書」が届いた

「競売開始決定書」とは、裁判所が競売に必要な手続きを開始したことを意味しています。不動産鑑定士や執行官が住宅の調査を行うため、近所の人の目に付きやすくなるでしょう。競売手続きが進むと任意整理ができなくなってしまうので、すでに裁判所からの通知が届いている人は対応を急ぐ必要があります。

住宅の資産価値が低く住宅ローンの残高が高額の場合

マイホームの資産価値が500万円しかないのに住宅ローン残額が1,500万円あるといったように、資産価値と住宅ローン残高の差が大きい場合は、家を失うだけで済まず借金を抱えるという状況に陥る可能性があります。できるだけ借金を減らせるように、競売にかけられる前に任意売却を進めていきましょう。

任意売却の進め方と注意点

住宅ローンの滞納期間が3カ月~5カ月ほどになると「期限の利益の喪失」という書面が債権者から届きます。これは分割払いの権利を失うことを意味していて、この書面が届いたタイミングから任意売却の申請をすることができます。

債権者に対して任意売却の手続き申請を行い、合意を得られれば手続きを進められるというわけです。「期限の利益の喪失」が成立すると、保証会社が債務者に代わって住宅ローンを支払う代位弁済が行われます。この代位弁済から競売開札前日までの間に申請をしなければ、任意売却のタイミングを逃してしまうことになるので注意が必要です。

債権者との交渉や手続きのタイミングなど、専門知識がない人では難しいことが多いのが任意売却の特徴です。失敗しない任意売却を目指すのであれば、信頼できる実績が豊富な業者にサポートしてもらいましょう。

上手に任意売却をする業者選びのコツ

任意売却の相談や手続きの力になってくれるのは、不動産会社・弁護士・任意売却専門業者の3者です。どこに依頼すればいいのか迷ってしまうときには、それぞれのメリットとデメリットをチェックしながら選びましょう。

不動産会社のメリットは、何と言っても不動産に特化した販売力や知識が豊富であるという点です。高値で売却できる可能性がありますが、一方で任意売却の交渉実績が少ない不動産会社も存在するというデメリットがあります。

弁護士は法律のプロなので手続き自体はスムーズに進む点がメリットです。しかし、不動産売買は専門外のため不動産会社のように高値で売却するノウハウはあまり期待できません。

一方で、自己破産も視野に入れた相談をしたいのであれば力になってくれることでしょう。弁護士に依頼するのであれば、目的だけでなく費用がどれくらいかかるかにも注目しながら検討する必要があります。

任意売却専門業者は、任意売却に特化しているので知識や経験が豊富です。さまざまなシチュエーションに対応してきた実績があるところであれば、高値での住宅売却や抵当権の抹消といったサポート力に優れています。ただし、専門業者だからこそ費用が高めに設定されているケースも少なくありません。

任意売却専門業者といっても、実績が豊富で対応力に優れているかは自分で見極める必要があります。設立からこれまでの年数や取引実績にも注目して選ぶことがポイントです。

任意売却で競売のリスクを回避!

 大切なマイホームを手放すことを考えているのなら、損することなく最もメリットが大きい方法を探してみましょう。競売という選択肢もありますが、任意売却のほうが高値で売却できる可能性が高いと言えます。

任意売却をするためにはいくつかの条件をクリアしなければいけませんが、競売のリスクを回避するためにも業者に相談しながらスムーズな手続きを目指しましょう。