敷地権とは何か？やさしく解説

不動産において、建物が立っている土地のことを「敷地」と呼びます。

そして、敷地についての所有権が「敷地権」です。

ただし、敷地権の内容は複雑であり、登記に関するトラブルも絶えません。
この記事では、敷地権の正しい意味と登記の方法について解説していきます。

敷地権の定義とは？

敷地権とはマンションなど一つの敷地を複数の利用者が共有している場合に敷地の一部と共有部分を一体として登記する権利形態のことです。

と言われてもピンとこない人が多いと思うので順番に説明します。

建物を建てるには「建物そのもの」と「土地」が必要ですよね？

そして一軒家など1つの建物に1人の所有者がいる場合には土地と建物は

• 土地：土地登記簿
• 建物：建物登記簿

というように別々に登記され、売買することが出来ます。

一方でマンションやショッピングモールのような一つの敷地を複数の人々で利用している建物もありますよね。

こういった建物のことを「区分建物」と呼びます。

区分建物の詳しい説明はこの「区分所有建物の特徴を理解してマンション売却を成功させよう」を御覧ください。

もしあなたがマンションの一室を購入した場合はその部屋を所有する権利はあなたにあります。

これを不動産用語で区分建物の専有部分を購入した場合、買主は「区分所有権」を得ることが出来る、と言います。

マンションに関する権利は専有部分(住んでいる部屋)の所有権とマンションが建っている敷地の一部についての所有権から成り立っています。

これらの権利は一体化しており、別々にすることは出来ません。

住んでいるマンションの自分の分の土地だけ売る、なんてことは出来ないわけです。

このように土地と建物が一体となっている権利のことを敷地権と呼ぶのです。

ちなみに、敷地権を登記すると敷地利用権の登記は省略されます。

分譲マンションなどの「区分建物」において、敷地権は一人の買主だけが持っているものではありません。
区分建物に入居しているすべての住民で敷地権を共有するのが一般的です。
つまり、買主は「建物の一部については専有しているものの、建物の敷地については共有している」という考え方がなされます。

そのため、買主は売主との契約内容に基づいて専有部分は自由に利用できますが、その他の領域に及ぶ利用に関しては他の住民との交渉が必要になります。

これらは、買主の専有権が認められません。

買主の所有範囲をはっきりさせるために敷地権は重要な取り決めです。

敷地権はなぜ必要なのか

かつて「敷地権」と呼ばれる権利はなかったため「区分所有権」と「敷地利用権」は別々に登記されていました。

しかし、その結果として数々のトラブルが起きてしまったため、現代では「区分所有権」と「敷地利用権」はセットで登記されています。別々に登記する最大の問題は「登記の帳尻が合わなくなる恐れがあること」です。

「敷地権」が問題になるのは分譲マンションなど、区分ごとに所有者が変わる物件においてです。

一般的に「区分所有権」は所有者の数だけ登記簿が用意されます。
つまり、100世帯が入居しているマンションだと登記簿の数も100冊となります。しかし、建物が立っている敷地はひとつだけしかありません。

そのため、かつて「敷地利用権」の登記簿は1冊だけしか用意されていませんでした。
1冊の登記簿に、新しい入居者が出てくるたびに登記が加えられていったのです。
また、名義変更などもすべて1冊の登記簿で管理していました。

その結果として、登記の書き損じが頻繁に起こるようになりました。

また「区分所有権の登記簿」と「敷地利用権の登記簿」を別々の場所で管理していた場合、どちらか一方を変更したのにもう一方は変更されていないなどのトラブルが起こる確率が上がります。
ただでさえ、登記簿が2冊ある状況は複雑であり読み間違いや誤解を招いていました。

そこで「区分所有権」と「敷地利用権」の登記をまとめることにより、登記簿の管理を簡単にしたのです。
1冊になってから、売主が登記簿を管理するのが楽になり、買主からすれば登記の手間が軽減されました。

「区分所有権」と「敷地利用権」は絶対に分離不可能なのか

マンションは1室でも購入すると、買主はマンションの敷地に移住することになります。

あるいは、ビルの1階だけを購入して事業を始めるような場合でも「敷地を利用している」状態は変わりがありません。
そのため「区分所有権」と「敷地利用権」は原則的に切り離せない権利です。

法律においても、2つの権利は分離できないと定められています。

しかしながら、不動産取引では「自由契約」が認められているので当事者間の了解があれば新たなルールを付け加えられます。
その際、区分所有権と敷地利用権も分離可能です。

たとえば「マンションに入居はしないが、敷地は利用する」というケースです。
マンションの敷地内でスポーツジムやコンビニエンスストアなどの施設を営業したいと考えたとき、必ずしもマンションの中に入るとは限りません。

このとき、施設の経営者はマンションの所有者との交渉によって敷地利用権だけを手に入れ登記します。
もちろん、敷地利用権を登記したところで区分所有権が一緒についてくるわけではありません。

賃貸契約においても、往々にして2つの権利は分離して扱われます。

マンションで区分所有権を所有している人物が、別の人物に部屋を貸したとします。
このとき、入居者は「借用権」を登記するものの、依然として「区分所有権」は所有者の元にあります。
つまり、区分所有権とともに敷地利用権も所有者が持っているままです。

そのほか、さまざまな特殊な事例に対して「権利の分離」は適用されるため、不動産取引では買主の要望をしっかりヒアリングしましょう。

敷地権がないマンションはあるのか

結論から言うと敷地権がないマンションというのは存在します。

基本的にマンションなどの区分建物を購入すると、自動的に敷地利用権と一緒に登記する流れとなるため「敷地権のない区分建物」は少ないです。
しかし、それでも敷地権がなく「区分所有権」と「敷地利用権」が別々になっている建物は存在します。

というのも、敷地権の登記が現在のシステムになったのは昭和58年の法改正以降であり、それ以前の登記簿は2つの権利が分離されて登記されているため「敷地権がない」という状態がありえます。

また、法改正後も登記方法を変えるのが面倒で、従来の方法を押し通してしまった所有者もいます。高齢のマンション所有者や、代々管理を受け継いできた人に多い傾向です。

ただし、このような区分建物を売却するのはデメリットが待ち構えているのは事実です。
まず、買主からすると登記の手間が増えてしまいます。
また、現行の法律とは違うやり方なので不信感を抱かれるでしょう。

不動産取引は当事者間でルールを変更されるため、登記が分離していても「違法」とはなりません。
しかし、少しでもトラブルを防ぎたい買主は現行のシステムに合った登記方法を選びたがる傾向があります。

交渉がまとまってから「登記方法をひとつにしたい」といわれるとかなり面倒に感じるものです。

マンション所有者は「敷地権」に対応できる登記簿を作成し、売主に提示しなければいけません。
また、従来の登記簿を、現行の登記方法に置き換えていく作業も残されています。

自力でこれらの作業を行うのは至難の業なので、スキルも知識も有しているプロフェッショナルに相談してみましょう。

敷地権の割合と税金

マンションにかかる固定資産税がどのぐらいかを考える時には「敷地権の割合」を求める必要があります。

敷地権の割合とは区分所有者(マンションの部屋の住人)が持っている敷地権の割合の事で、以下のように求めます。

各専有面積(部屋の面積)の壁芯面積　／　専有面積の総床面積(すべての部屋の面積)

このようにして敷地権の割合を求めることが出来れば、土地にかかる固定資産税が以下のように分かります。

税額＝(敷地全体の課税標準額×1.4)／(敷地権の割合×100)

また、相続税を計算する際の土地評価額は

敷地全体の評価額×敷地権割合で求めることが出来ます。

敷地権に関する登記の相談は不動産仲介業者へ！

マンション売却を考えている人は、不動産仲介業者を利用するのが無難です。
特に、敷地権の登記方法が現行のものと異なっている人は、業者に相談するメリットがあるでしょう。

まず、仲介業者は正しい知識を元にして現行の法律を教えてくれます。
売主が望むなら登記簿の作成についてもアドバイスをくれるでしょう。

登記簿は法律で定められた項目をもれなく記載しなければいけない書類です。
後で違反を指摘されないためにも早い段階で専門家の意見を取り入れましょう。

次に、不動産仲介業者は変則的な買主についても対応してくれます。
好条件でマンションを買い取ってくれるのに、登記の方法が独特で売主では対応できないこともあるでしょう。

わざわざ「区分所有権と敷地利用権を別々に登記したい」といった要望を伝えてくる買主には特別な事情があると推測できます。
買主の意図を汲み取って対応しなければ事態を複雑化させかねません。
そこで、不動産の知識に長けた仲介業者が必要とされるのです。

 敷地権の登記については、土地の面積や周囲との境界、利用方法についても確認を強いられます。
そして、売主本人がこれらのデータを把握していないのは珍しくありません。

専門的に物件を管理してきた人でなければ、基本情報を知る機会もないからです。

しかし、仲介業者には専用のデータベースがあるため、正しい不動産情報を割り出したうえで登記に必要な項目を教えてくれます。

敷地権は区分建物の取引で欠かさず登記しなくてはいけないので、売主は慎重に対応しましょう。