住宅ローンが終わっても売れない？抵当権抹消とは？

住宅ローンを利用したときに設定されるのが、抵当権です。住宅ローンが終わってローンがなくなっても、抵当権はついたままなので、いろいろ困ることが出てきます。抵当権がついたままにしているとどのような影響があるのか、そして抵当権を抹消する方法について解説していきます。

抵当権とは？

金融機関の融資を受けるときには、物的担保や人的担保が必要です。

人的担保

物的担保

人的担保は、本人の署名捺印を入れた契約書を締結すれば成立します。しかし、物的担保はそうはいきません。そこで、担保であることを法的に証明しておくことが必要になります。それが抵当権です。抵当権とは、主に土地や建物といった不動産に設定されます。

この場合、債権者を「抵当権者」といい、債務者を「抵当権設定者」といいます。抵当権が設定されると、債務者はその建物に住んだり土地を使ったりすることはできますが、他人に譲渡するということはできません。所有権は債権者である抵当権者にあるということになります。

住宅ローンに抵当権がつく理由

住居を購入するときには、通常は住宅ローンを利用します。頭金として自己資金を用意できたという人でも、大半の部分は住宅ローンでまかなったという人は多いでしょう。住宅ローンの場合は、ほとんどの割合でローンの対象になっている住居などに抵当権が設定されています。

抵当権を設定することを抵当権設定登記といいます。住宅ローンで住居に抵当権設定登記を行うのは、万が一住宅ローンの返済が滞納になったときや、債務者の信用状況が下がり、残りの住宅ローンを回収するのが難しいと判断したときに、住居を競売にかけて負債に充てるためです。

抵当権設定登記は、住宅ローンが実行されるタイミングで手続きがされています。返済が無事に進み、住宅ローンが完済できていれば、住居を競売にかけられるような心配はありません。ただし、住宅ローンを無事に払い終えたからといって、抵当権が自動的に解除になるわけでないので注意が必要です。

一度設定した抵当権は、手続きを踏んで解除しない限り、そのままになっています。つまり、住宅ローンが終わっていても、住居が完全に自分のものになっていないということです。抵当権の設定を解除することを抵当権抹消登記といいます。

抵当権抹消登記をするには？

住宅ローンが完済すると、通常は金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてきます。抵当権抹消登記を申請するのは法務局です。まずは、必要な書類がそろっているかどうかを確認しましょう。

書類を確認しておく

金融機関から渡されるのは、抵当権設定契約証書に抵当権解除証書、不動産登記情報に委任状などが主で、このほかに保証会社と委託契約した場合の保証委託契約証書や代表者事項証明書なども含まれていることがあります。書類は、全部で4枚～8枚程度の種類になるのが一般的です。

必要書類

申請は金融機関でできる場合も

抵当権抹消登記の申請手続きは、必ず自分で行うのが原則ということではありません。金融機関によっては代行してくれる場合もあります。

その場合は、住宅ローンが完済した時点で、金融機関から自分で行うかどうかを確認されます。もちろん有料になりますし、金融機関で代行してくれるといっても司法書士などに依頼するのが一般的でしょう。ただし、時間がないときや、不安なときには安心です。

法務局のサイトからダウンロードできる

抵当権抹消登記の申請用紙は、法務局のサイトからもダウンロードできます。法務局が運営している「登記・供託オンライン申請システム」から選択し、ダウンロードが可能です。申請までオンラインで行うこともできるので、パソコンのOSやブラウザが対応していれば、やってみるのもいいかもしれません。

司法書士に依頼するのもおすすめ

種類は揃っているものの、自分でやるのは難しいと感じたら、無理をせずに司法書士や弁護士に依頼するのもいいでしょう。もちろん、費用はかかります。事務所によって異なりますが、司法書士なら1万円～2万円前後、弁護士であれば2万円～5万円程度が相場です。

自分でできずにそのままにしてしまうなら、依頼するほうが安心できます。

抵当権を抹消しないとどうなる？

金融機関から抵当権抹消登記の申請書類が送られてきたら、そのまま放置してしまうのは賢明な判断とはいえません。自分でできると考えても、なかには仕事やさまざまな事情から時間が作れなくなり、申請作業をおろそかにしてしまうこともあるでしょう。しかし、住宅ローンが終わっているのに、抵当権をそのままにしている場合、考えられるのはデメリットだけです。

デメリット

有効期限のある書類が使えなくなってしまう

相続問題

登記の流用を疑われる

売却時面倒なことが残っていると買い手がつきにくい

住宅ローンが終わったことで、安心してそのままにしてしまうことのないよう、抵当権の抹消はきちんと行いましょう。

火災保険の質権の設定と解除

住宅ローンで住居を購入したときに多いのは、火災保険の質権設定です。

火災保険の質権設定とは、住居にかけた火災保険が質に入っているということで、つまり金融機関によって設定されています。住宅ローンは通常30年前後と長い返済期間が設定されるため、その間に火災や災害などで住居が消失または損壊しないとも限りません。そのような事態があっては、せっかく抵当権を設定していても、担保の意味をなさなくなってしまいます。

債務者が住宅ローンの返済を滞納し、さらに住居に火災などがあっても、火災保険に質権設定をしておけば、金融機関が優先的に保険金の受取請求ができるなど、有利になるのです。火災保険の質権設定は、質権設定承認請求書に金融機関と住宅ローン契約者の氏名を記入して捺印し、保険会社に提出すれば完了します。

しかし、実際に住居の火災などが起こった場合、保険金を金融機関が優先的に受け取るのは、あまり前向きな解決策とはいえません。損壊した家の建て直しができないままでいるより、保険金は契約者が受け取って住居の修繕費用に充て、住宅ローンの返済を続行するほうが常識的です。

また、火災保険に質権設定がされていても、住宅ローンが完済されるまでには、金融機関側で権利を放棄するケースもみられます。保険金の質権は、次第に減りつつありますが、金融機関によっては設定されていることがあるので、抵当権の抹消と合わせて確認しておくといいでしょう。

住宅ローンの途中で売却するには？

住宅ローンがまだ残っている状況で売却したいと考えるのは、珍しいことではありません。住宅ローンが完済しないまま売却を考える理由はさまざまです。返済が厳しくなった場合もあれば、転勤など事情で引っ越しを余儀なくされることもあります。ただし、住宅ローンが残った状態の住居を売るには、売却価格で残りのローンを全額返済できるのが理想です。

しかし、通常は住居自体の経年劣化が進んでいますし、購入時より価値が下がってしまうケースのほうが多くなります。そんな場合は、売却しても住宅ローンの残りを完済することは期待できません。しかし、住宅ローンの途中であっても住居の売却は可能です。

この場合は一般売却か任意売却のいずれかを選択します。

一般売却

任意売却

返済が厳しいときは現金の用意は難しいでしょうから、その場合は任意売却がいいかもしれません。

迷っていて返済が滞ってしまい競売にかけられてしまうなら、一般売却や任意売却のほうが良い条件での売却を見込めます。

抵当権の抹消を放置したけど売却できる？

抵当権の抹消をしないままでいても、売却ができないわけではありません。しかし、抵当権を抹消していない住居は通常であればそのまま売却するのは問題があります。何より、名義変更がスムーズにできません。抵当権がついていると分かれば、なかなか購入する人もいないでしょう。

住宅ローンが完済して時間がかなり経過しているような場合でも、何年も放置するのは危険です。再取得をするのが難しい書類も出てくる可能性が高くなり、難易度が増すことになります。しかし、自分で手続きをするのは大変な作業でも司法書士や弁護士など専門家を通すことで可能になる部分は出てきます。

ケースによって異なりますが、住宅ローンが完済している証明ができる書類などがあれば、抵当権の抹消を行っての売却は可能と言えます。

売却で困ったらプロに相談を

 抵当権は、住宅ローンの利用だけについてくるものではありません。個人的な金銭の賃借があった場合でも、土地や建物に抵当権が設定されるケースはあります。実際に債務が残った状態で、さらに抵当権が設定されているなら、売却自体は難しいと考えたほうがいいかもしれません。

しかし、住宅ローンの返済を前向きに解決するための売却や、すでに住宅ローンが完済している住居に抵当権がついたままの場合なら、売却は可能です。売却をどうしたらいいか迷ったときには、まずプロに相談をしてみましょう。迷ったまま時間が経過するより、スムーズに進むこともあります。

また、いろいろな売却方法のアドバイスが聞けますし、そこから自分に合った売却方法を選択することもできます。イエイでは専門知識を持った専任スタッフが常駐していますので、中立的な立場から万全なサポート体制をご用意しています。ぜひ一度お問合せください。