第一種住居地域とは？高さ制限や建ぺい率について解説

都市計画で定められた用途地域は全部で13種類あり、そのうち住居系の用途地域は8種類です。なかでも良好な住環境と利便性のバランスがとれた地域として第一種住居地域があります。この記事では第一種住居地域で家を持つメリットやデメリット、どのような建築制限があるかを詳しく紹介します。

第一種住居地域とは？

第一種住居地域とは、用途地域の1種であり、住居の環境を保護するために定める地域です。

用途地域とは？

用途地域は都市計画法で定められているもので、全部で13の用途地域に分かれています。
都市計画法の目的は「都市の健全な発展と秩序ある整備」そして、「国土の均衡な発展と公共の福祉の増進」で、施工後は何度も改正が行われています。

用途地域は大きく分けて「居住系」「商業系」「工業系」に分かれます。また利便性と発展のためそれぞれの地域でさらに細かく分かれています。分けられた区域のなかで建築可能な建物、営業できる店舗などが定められているので、どの地域に区分けされているのかを見れば住環境や将来の街並みをイメージすることができます。

用途地域の建ぺい率と容積率は地域ごとに定められていて、建築物の高さは隣接道路の幅などによって変わります。建ぺい率と容積率は快適な住環境の保護を重視する地域ほど厳しいルールが定められています。

用途地域の種類「住居系」

第一種住居地域は、用途地域の住居系に分けられます。

住居系には制限の厳しい順に
「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」の8種類があります。

ここからは第一種住居地域について解説していきます。

第一種住居地域とは？

建築できるもの

■戸建て・マンション・共同住宅・下宿・寄宿舎などの居住施設
■図書館・病院・公衆浴場・老人ホームなどの公共性の強い建築物
■幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専修学校などの教育施設
■店舗、飲食店、事務所
※床面積の合計が3,000㎡以内
■ホテル・旅館などの宿泊施設、ボーリング場やスケート場などのスポーツ施設
※床面積の合計が3,000㎡以内
■ガソリンスタンドなどの火薬類が非常に少ない施設・自動車教習所
※床面積の合計が3,000㎡以内
■工場
※危険や環境悪化のおそれがなく作業場の面積が50㎡以下の工場のみ

建築できないもの

第一種住居地域は、住みやすい環境を保護する目的があります。そのため床面積が3,000㎡を超える店舗や飲食店は建築できません。またパチンコ店や麻雀店、カラオケボックス、映画館、ナイトクラブといった施設の建築は禁止されています。

このように、建築可能な施設と建築できない施設を具体的にチェックしてみれば、どんな街並みになるのか想像しやすくなるはずです。

次に第一種住居地域の建築制限について説明していきます。

第一種住居地域の建築制限

建ぺい率

■50～80％

容積率

■100％～500％
容積率が高いほど延べ床面積を広くとれるため、高い建物を建てることが可能です。商業地域が最高1300％まで認められていることに比べて第一種住居地域では厳しく制限されています。
また場所によって100～500％と幅があるため事前に確認が必要です。

絶対高さ制限

低層住居専用地域のような絶対高さ制限はありません。また住居専用地域と比較すると北側斜線の規制がなく、比較的高い建物も建設可能です。

道路斜線制限

道路の日照や通風を確保するために設けられる制限です。
・適用距離20～35ｍ
・勾配1.25または1.5

隣地斜線制限

建物と建物の間に空間を取り、隣地の日照や通風を確保するためにある制限です。
・隣地との境界線上に立ち上がり20ｍまたは31ｍ
・勾配1.25または2.5

日影規制

日影規制は建築物周辺の日照を確保するために、一定時間以上日影にならないようにする制限です。第一種住居地域では高さ10mを超える建築物に対して制限がかかり、最も日照時間が短い冬至の日を基準として考えます。
詳しくは下記の通りになります。

(※)どれに該当するかは地方公共団体の条例にて決まっている。
 

第一種住居地域は住居専用地域と比べて制限の内容が緩和されているため、比較的高い建物も建設可能です。
土地活用を検討している場合にはアパートやマンションなど3階以上の集合住宅の建設ができ、活用の幅を広げることも可能です。

次に第一種住居地域のメリット・デメリットについて解説していきます。

第一種住居地域のメリットは・デメリットは？

メリット

第一種住居地域は良好な住環境を保護しつつ、利便性も考慮されているのが特徴で、マンションや戸建の他に店舗・飲食店などが混在する街並みとなっており、バランスの良さがメリットと言えるでしょう。
また混在はしていますが、住居地域であるため、大規模な店舗やパチンコ屋やカラオケ店などの娯楽施設は建てられないため住環境が守られています。

さらに、住居専用地域と比較して各種高さ制限が緩和されているため、敷地面積が小さい場合でも縦に活用しやすい点もメリットと言えます。
戸建てを建てる際に敷地面積が小さい場合でも3階建てにして延べ床面積を確保することが可能です。そのため坪単価の高い土地であっても、土地面積を小さく抑え、その分3階建てにすることでコストを抑えられる可能性があります。

デメリット

第一種住居地域では、パチンコ店やゲームセンターなどの娯楽施設が建てられないため、娯楽施設を頻繁に利用する場合にはデメリットと言えるでしょう。

また第一種住居地域は高さ制限が緩和されているため、比較的高い建物も建てることができます。そのため、建てる場所によっては陽当たりが悪いケースも考えられます。

さらに住居地域ではありますが、3,000㎡以内の店舗や飲食店も建設可能であるため、人通りが多くなりやすい地域です。場所によっては騒音や治安が気になる可能性もあり、こうした点はデメリットといえるでしょう。

ただし、実際にどのような街並みが広がっているかは、行ってみないとわからないこともあるでしょう。そのため、まずは現地に足を運び、日当たりや生活環境に影響を及ぼすような建物が建設されそうな土地がないかなど、その地域の様子を見て実際の環境を把握することが大切です。

第二種住居地域との違いは？

第二種住居地域では、第一種住居地域で禁止されているカラオケボックスやパチンコ店などの遊戯施設を建てることが可能である点が大きな違いと言えます。
ただし、危険物を多く取り扱う施設や大規模な工場、風俗施設の建築は許可されません。

また第一種住居地域では3,000㎡を超える店舗の建設はできませんが、第二種住居地域では10,000㎡以内の大規模な店舗を建築することができます。

まとめ

目的に合った用途地域を選ぶことが重要

ここまで第一種住居地域について解説してきました。
第一種住居地域は良好な住環境の保護に努める地域であることから、生活するうえで必要な施設や便利な施設は建築することができるため、良好な住環境と利便性のバランスがとれた地域と言えます。

第一種住居地域で建築可能な施設と建築が制限される施設を知っておけば、将来その土地がどのような街並みになるのか想像することができるはずです。

たとえば、不動産を購入しようと考えた場所の目の前に、空き地や近い将来取り壊しがされると思われる古い建築物があったとします。空き地の状態ではどんな建築物が建つのかわからないので、高さのあるマンションやビルが建てられる可能性もあるでしょう。古い建築物が取り壊されたあとも何が建てられるのか想像ができません。

しかし、用途地域を見れば、どんな建築物が建てられるのか想像することが可能になるのです。将来の様子がイメージできると、不動産売買の参考にすることができるでしょう。

不動産はどう使うかを考え、その目的に合った用途地域から選んでおくと、住み替えのときも売りやすくなります。使い方に合った場所にある不動産であれば、手放す場合でも大きな値崩れや売れないという心配もありません。不動産は周囲の環境で価値が変わるため、目的に合った用途地域を選ぶことが重要といえます。

またマンションや一戸建てなどの不動産を売却する際は、それがどの用途地域であるかを考えることが重要です。そして、その用途地域ではどこまでの建築が可能か、どのような使い方ができるかを改めて確認しておくことで売却方法やターゲットを絞りやすくなります。

不動産会社選びが重要

用途地域や不動産売却に関する知識がなく、どこの不動産会社に依頼すればいいかわからないという方は一括査定サイト「イエイ」の利用をオススメします。

イエイでは、フォーム内に物件情報を入力することで複数の不動産会社から売却査定金額を確認することができ、簡単に相場を知ることも可能です。また信頼できる担当者が見つかれば、そのまま不動産会社に仲介を依頼することもできるので、安心して売却活動を進めることができるでしょう。

「イエイ」を使って効率的に不動産会社選びを行いましょう。