解約手付とは？不動産売却で失敗しないために知っておきたいこと

不動産を売却するときには、買主から売主に対して手付金が払われるのが一般的です。手付金は、不動産購入が履行されなかった場合の違約金のような意味合いを持っている反面、売買成立を前提とした形で預ける傾向もあります。今回は、知っていると有利な手付金の種類について紹介しましょう。

そもそも手付金の役割は？

手付金とは、不動産売買のときに買主から売主に対して授受されるお金のことです。

手付金には不動産を購入する意思表示の意味合いもあるうえに、万が一購入に至らなかったときの損害賠償のような役割もあります。正式な売買契約書を締結するまでの仮契約に近いという捉え方もできるでしょう。

手付金は、本来売買費用の内金や頭金とは異なるものです。そのため、購入に至らなかった場合、売主は買主に対して返却しなければならないという決まりはありません。しかし契約に至ったときには不動産の売買総額から手付金の分を差し引いて計算するという方法を取ることもあります。

手付金の額には明確な決まりは特に見られないものの、不動産の売却金額の10％～20％を目安にするのが一般的です。ただし、売主と買主の間で取り決めを行い、5％～20％のあいだの額で授受するケースも見られます。または、売買金額に関係なく100万円が目安にされることもあります。

通常、手付金を支払うという段階になれば買主が不動産を購入する意思は、かなりの割合で固まっていると考えるのが一般的です。そのため、買主から手付金が渡されたら売主としてはそれだけ安心感が高まるでしょう。

よほどの理由がない限り、手付金の授受があればその後はあまり時間を置かずに本契約の申し込みがあるのが通例です。手付金を授受されたら、売主は優先的に不動産を押さえておく配慮をしなければなりません。

解約手付の意味とは？

手付金には種類があります。手付金の種類に応じて扱いや意味合いが異なってきますので、授受されるときには注意をしておきましょう。

たとえば、解約手付の場合は授受された時点で当事者、つまり売主と買主の両者に解約権が留保されたということになります。いつでも契約を解約できる権利が約束されるといったようなものとも言えるかもしれません。

解約手付として授受されていれば、その後売買契約が締結した場合であっても、当事者の意思によって契約解除が可能です。その場合、売主は倍額の手付金を返還しなければなりません。また、買主は手付金を放棄することになります。これにより、損害賠償からは逃れることができます。

手付金を倍額にして変換するのか、または手付金そのものをあきらめることになるかは、どちらの事情で解約になるかが決め手です。

 証約手付ってどんなもの？

証約手付は、不動産売買契約が成立したという意味を持っています。そのため、証約手付として買主から授受されたときには「正式に不動産売買契約を申し込みます」という意思表示されたと受け取るのが通常です。もちろん、その後にきちんと売買契約書を締結することになります。

証約手付とは、契約の成立をはっきりさせるために授受される手付金です。 売買契約の締結が済んだら、実際にはその後に買主から内金の支払いがされてから履行開始されることになります。

違約手付が使われるのは？

違約手付は、買主と売主のどちらかに債務不履行があったときに効力を発揮します。債務不履行というと、ややむずかしい言葉になりますが、簡単に言えば約束を実行しなかったときです。

買主側に原因がある場合には、手付金は違約金に変わり、全額が没収対象になります。一方、売主側に落ち度があった場合には、手付金は返還しなければなりません。さらに、手付金と同じ金額を違約金として支払うのが義務です。つまり、授受された手付金を倍額にして買主に差し出さなければなりません。

違約手付とは、売買契約書において、万が一債務不履行があったときには違約金として扱われることになります。手付金は買主から渡されるものですが、契約上で何かトラブルが発生したときには、売主が支払う違約金の基準にもなるということを覚えておきましょう。

手付解除の行い方

不動産の売買契約が成立しても、手付金を利用して売買契約の介助に利用することができます。

売主から手付解除をする場合

売主の事情で契約を解除したいときには、授受された手付金を全額返還することで、契約の解除になります。この際、手付金と同じ金額を別途買主に支払うことが必要です。支払いが完了したら売買契約の解除が成立します。

せっかく締結した売買契約を売主側から解除するというケースとは、たとえば、契約成立後にもっと良い条件の購入希望者が現れたような場合などです。または、不動産の売却自体を中止したいときにも、手付解除を利用するといいでしょう。

買主側から手付介助を行う場合

買主側の事情で不動産売買契約を解除したいと申し入れがあったときは、買主が手付金の放棄をすることで成立します。そのため、買主側から解除を申し出てきたときには、売主は手付金を返還する必要はありません。不動産の売買金額によっては手付金の金額も大きな額になりますが、違約金という形になるので、仕方ないでしょう。

違約金放棄をしてまで売買契約を破棄してくるということは、買主にとってそのほうがメリットを得られると考えるのが妥当です。

手付解除ができる期間

売買契約後でも手付解除によって契約自体解除できるといっても、もちろんそれには一定の期限があります。通常は、売主と買主のどちらかが契約の履行を開始するまでとされています。

たとえな、買主であれば不動産の内金を払ったときです。売主の場合なら、不動産の修繕作業などがそれに当たります。売買契約が締結したあと、どちらか片方が履行を開始しただけで手付解除は発動できません。履行の開始があってからでは、損害が生じてしまうことになります。

契約したものの、解除を検討するときは、早めの決断をしましょう。

手付金でトラブルを起こさない方法

不動産売買で授受される手付金には、売買契約の成立を約束する意味もあれば、違約手付と解約手付の役割も加わります。つまり、買主から手付金を受け取ること自体、不動産売買契約が成立したのも同然ということです。その一方で、手付金を基準に、解約することも可能な権利を持つことになります。

手付金については、民法557条にまとめられているので、確認しておくといいでしょう。

ルールは買主と明確に決めておく

手付金の額は前述したように、一般的な目安は不動産の価格の10％～20％といわれています。しかし、実際には買主と相談して決めることも多く、5％～20％のあいだで決めるのが一般的です。買主と話し合い、当事者で手付金の額を決めるほうがいいかもしれません。

そして、万が一のトラブルを避けるために、違約金が発生するケースはどのようなときか、契約解除が可能な時期はどのタイミングかを決めておきましょう。

売買契約書に盛り込んでおくと、わかりやすくなります。

手付金と内金との違いを理解しておく

手付金には、売買契約に問題が生じたときの違約金という意味合いも含まれています。ただし、正式に売買契約が締結されたときには、不動産の売買金額の一部として扱われるのが一般的です。

これに対して内金は、あくまで不動産の購入費用の一部でしかありません。つまり、買主側から解約を申し入れてきた場合や買主側に理由があって契約が履行されないときでも、内金は返還する義務があります。違約金として返還しなくていいのは手付金だけなので、誤解のないようにしましょう。

また、買主側にも、手付金と内金の性質の違いについて事前に説明しておく必要があります。仮に買主側の事情で解約に至った場合、手付金を内金として認識していたら「手付金が返還されない」という誤解を与え、トラブルになるかもしれません。

契約の履行開始時期の基準

もうひとつ、当事者に相違が出やすいのが、契約の履行開始時期です。売主側から見た場合、不動産の引き渡し準備を開始した時期が履行開始と言えます。

しかし、お互いの認識にずれがあれば、解除を実行したいときにトラブルが起こることもあります。履行開始がどんなタイミングなのか、いつまでなら解除可能かを確認しておきましょう。1965年11月24日判決の最高裁の判例を参考にすると、履行の準備を始めた相手に損害を被らせないこととされています。

そのため、たとえ自分は準備を始めていた場合でも、買主側がまだ何も開始していない場合であれば、契約解除は可能であると考えることができるでしょう。

手付金で不動産売却の失敗を回避しよう

 手付金には、不動産売買契約を申し込む意味もあれば、契約後の解約金や違約金といった性質も含んでいます。手付金は、不動産売買をするうえで、売買契約の締結に向けてさまざまな役割を持つ柔軟性の高いものです。

しかし、それだけに売主と買主のあいだで解釈の違いが生じやすい一面も持っています。不動産を売却するときには、手付金は付き物と言っていいでしょう。そのため、解釈を間違えたり買主に説明を怠ったりして、その認識のずれから、思わぬトラブルに発展しないよう気をつけたいものです。

ただし、その一方で、契約締結後であっても解約を可能にするなど、便利な部分もあります。

手付金も内金も、契約が締結して完全に履行されない限りは、いつ返還しなければならないとも限りません。買主から預かったら、履行されるまではきちんと保管することも重要です。万が一、売主側の落ち度で解約につながったときでも、速やかに売主への返還に応じられるようにしておきましょう。

また、売買契約が成立しても、さらに良い条件で不動産を購入してくれる人が現れることもあります。売るタイミングを見直したいということも出てくるかもしれません。さまざまな事情で売却を中止したいときにも、手付解除で契約そのものを解除できます。

手付金は使い方次第では、非常に柔軟性があり、便利です。買主が不動産購入を履行できなかったときの違約金や損害賠償金として、手付金を活用し、不動産売却の失敗を防ぎましょう。