不動産の売買契約というと、難しそうな書類がたくさんあって複雑で難しいイメージがあります。しかし、一つひとつの契約項目をしっかりと理解していけば、間違いなく契約成立できるでしょう。ここでは、不動産売買契約における契約内容について解説していきます。
この記事の目次
不動産売買契約とは？何のために行うの？
不動産売買契約とは「不動産売買において売主と買主が契約をかわすこと」です。売主と買主は直接交渉や下見などを通じて取引を行い、双方の納得できるポイントが見つかったところで売買契約に入ります。売買契約が成立した時点で取引は完了です。
契約内容にしたがって売主は不動産物件を買主に提供し、買主は売主にお金を支払う義務が生じます。購入後にトラブルを防ぐためには不動産売買契約が欠かせません。
売主側のメリット
不動産売買契約を結ぶ売主側のメリットとしては「買主から確実に代金を請求できる点」が挙げられます。また、物件の修繕について売主側の義務を制限し、売却後の負担を減らすためにも役立ちます。
もしも売買契約がなかったら、細かい修繕にも対応しなければならず、結果的に売主が大損をしてしまう恐れも生まれるでしょう。
買主側のメリット
一方、買主側が売買契約をかわすメリットとしては「不利益な契約を避けられる点」です。
不動産売買ではすべての売主、仲介業者が健全な契約を持ちかけてくるとは限りません。中には自分たちの利益を優先して一方的な取引を提案してくる人たちもいるでしょう。そんなとき、交渉段階では巧みにデメリットを隠されるため、買主が不利益を見抜けない可能性もあります。
そこで、契約前に改めて契約内容を書面に書き起こしてもらえば、買主も正確な状況を把握できるのです。
契約を交わす際、注意したいのは「契約自体は自己責任」という点です。契約後に「こんなルールは聞いていなかった」「契約内容に不満がある」と契約内容にクレームをつけても、基本的には主張が通りません。もちろん、契約でトラブルが起こらないよう、法律でもある程度のフォローはしてくれています。
不公平をなくすための法律
消費者と企業の交渉における力の差を埋めるため、「消費者契約法」などの法律が定められています。あまりにも不公平な売買契約については、法律に基づいて解消することも買主には許可されているので知っておくと安心です。
しかし、売主と買主の合意さえあれば、法律も絶対ではなくなる場合もあります。契約をかわすとは「契約内容に納得している」という意味なので、契約前にはしっかりと書類を確認しておきましょう。
一度契約したら簡単に契約解除することはできません。
消費者の都合で契約解除するときには違約金を要求されることもありえます。
不動産売買契約でよくある項目
不動産売買契約を確認する際、まったく予備知識がない状態で見ても意味が分からなくなりがちです。よくある項目については目的を把握し、「どのように確認するか」を意識しましょう。もしも不当な契約内容を書かれていたり、ミスがあったりしたときに気づくきっかけとなります。
売買物件の表示
売買契約に書かれる項目としては、まず「売買物件の表示」です。物件の詳しい情報として部屋面積や部屋番号などが記載されています。売主ははっきりと「この物件を売却する」と意思表示するため、買主は「自分の求めている物件で間違いない」と確認するための基本的な項目です。
様々な手付金
次に、「手付金」です。手付金とは買主が「この契約内容で必ずお金を支払います」と証明するために、代金の一部を先に売主へ渡すときのお金です。手付金は後に売主から買主へと返還されます。売主から契約を破棄する際には、原則として手付金の倍額を買主に返還しなくてはいけません。
手付金には「解約手付」「証拠手付」「違約手付」などさまざまな種類があります。あらかじめ売買契約に記載しておくと売主は買主に請求しやすくなりますし、手付金の返還でもめるリスクも抑えられるでしょう。金額と支払日まであわせてチェックするのが賢明です。なお、手付金は法律で上限が設けられており、法外な金額になっていないかも売買契約で確かめたいポイントです。
土地に関する項目
「土地に関する項目」も売買契約で大切な部分であり、隅々まで読み込みましょう。
たとえば、契約書に書かれている土地面積が実測面積と違う場合があります。その際は、面積の差の分だけ売買代金を精算します。また、物件の周辺環境も普遍的な要素ではありません。
過去の情報が誤って買主に伝えられてしまうこともありえます。「駅までの距離」「交通量」「騒音」などが現在の情報になっているか、契約書でも確かめましょう。
もしも過去の情報がそのまま契約書に記載されていると、交渉をやり直す余地が出てきます。
引渡し時期
「引渡し時期」も売買契約では必須の項目です。
引っ越し予定などをふまえて引渡し時期を確認し、契約書に記載します。買主がついたにもかかわらず、売主がいつまで経っても物件から出て行かないようであれば、トラブルの火種になるでしょう。
また、物件の修繕などに時間がかかりすぎて引き渡し時期がずれるのも買主のデメリットです。そこで、はっきりと「この日までに売主は買主に物件を引き渡せる状態にする」と約束するのが大事です。
一般的には、買主に所有権移転登記などの書類が渡ったときに物件が引き渡されます。
付帯設備の引き継ぎ
「付帯設備の引き継ぎ」も問題になりがちなので、売買契約で取り決めを設けておきます。
エアコンや室内照明などの付帯設備で、どれを残してどれを撤去するのかを記しましょう。付帯設備ありきで物件の購入を考えている買主は多く、下見の段階でエアコンなどが揃っていれば「これも備わっているんだな」と思い込んでも不思議ではありません。
売主と買主のすれ違いを生まないためにも大切な項目です。
危険負担とは
「危険負担」は天災で物件が滅失、倒壊した場合の取り決めです。
売買契約が成立したとしても、引き渡し日までに物件がなくなってしまう可能性はゼロと言い切れません。もしも予期せぬ災害で物件を引き渡せなくなったとき、それでも「契約後なんだから代金は支払ってもらいます」と主張してくる売主もいます。
ちなみに、民法上は契約成立後なら買主が代金を払う義務が生じます。ただし、それでは買主が大損になるだけで終わってしまうでしょう。
あらかじめ、「天災が起こったときには契約はなかったことにしよう」と売買契約に書き込んでおけば、いざというときにも売主、買主双方に責任がないまま収まります。
契約違反に関しての項目
「契約違反に関しての項目」も売買契約には盛り込んでおきましょう。
何らかの理由で債務不履行になった場合に、相手が契約解消できるようにします。違約金や契約違反の内容を決めておくと、なお効果的です。
ローン特約
そして、「ローン特約」についての項目です。
買主の住宅ローンが下りないと、物件の購入ができません。買主に責任はないにもかかわらず、買主の都合で契約違反になってしまうのは双方にとって痛手です。ローン特約があると、ローンが下りなかったケースでは無条件で契約解除できるようになります。
まとめ
不動産売買契約はたくさんの項目があります。そして、すべての項目が健全な売買を実現させるためには重要です。
不動産物件は環境や時期によって大きく価値が左右されるので、細かな取り決めがないとトラブルを招く確率も高くなります。最初は売買契約を確認するのは難しいかもしれませんが、少しずつ覚えていくと内容は見えてきます。
売主も買主も不動産売買で損をしないために、ルールを学んでしっかり売買契約を取り交わせるようになりましょう。
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