売りに出す前に勝負が決まる？！不動産売買に必須のレインズとは？

不動産の売却を依頼すると、多くの場合不動産会社は「レインズ」と呼ばれるシステムに物件情報を登録します。一般の人には馴染みの薄いこのシステムが、実は不動産売買の現場では重要な役割を果たしています。

そこで不動産を売却する際に知っておきたいレインズの仕組みや使われ方について説明します。  

まずは知っておこう！レインズってなに？

レインズとは、全国の宅地建物取引業者が物件情報を交換し合うシステムの名称です。不動産流通標準情報システムを英語にした「Real Estate Information Network System」の頭文字を取って「REINS」の名称が付けられています。

かつて不動産会社は物件の売却を依頼されると、情報を店頭に掲示したり、新聞広告を出したり、近隣の業者をまわるなどして知らせていました。しかし、この方法だと物件情報は限られた地域にゆっくりとしか広まりません。

また、購入物件探しを依頼されている不動産会社としても、個々の不動産会社に連絡をして物件情報を得なければなりませんでした。

この難点を改善するため、国土交通省の指定を受けた全国4つの「指定流通機構」が運営するコンピュータ・ネットワークシステム、レインズが導入されました。

情報が瞬時にわかる

売却を依頼された不動産会社がレインズに物件情報を登録すると、瞬時に全国の不動産会社が情報を得られるようになったのです。レインズは宅地建物取引業者なら使うことができ、これによって売却物件情報は日本全国で迅速に交換されるようになりました。

売主は広い範囲からスピーディに買主を見つけることができ、買主は多数の情報から購入する物件を探すことができるようになったのです。  

不動産の売買には複数の媒介契約の種類がある

レインズは便利なシステムですが、不動産会社が売却物件情報を積極的に登録しなければ、情報ネットワークとしては十分に機能しません。そこで宅地建物取引業法は、不動産会社がレインズに物件情報を登録しなければならない場合を定めています。それは、売主と不動産会社のあいだに「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」が結ばれた場合です。

不動産の売却依頼を受けた際、依頼の内容を明らかにするために媒介契約書が交わすのは不動産会社の義務です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

専属専任や専任の媒介契約においては、依頼された不動産会社が物件を公開しなければ情報が全く流通しません。すると販売活動は進まなくなり、売主が不利益を被ってしまいます。そのため、これらの媒介契約を締結した場合、物件情報のレインズへの登録を不動産会社に義務付けているのです。

専属専任媒介契約においては契約締結から5日以内、専任媒介契約においては7日以内に登録しなければならないことになっています。  

正しく理解したい「レインズに登録」の意味

不動産会社がレインズに物件を登録すると、指定流通機構から「登録証明書」が発行されます。不動産会社はこの登録証明書を遅滞なく売主に交付しなければなりません。

レインズは一般の人が使えるシステムではないため、売主は自分の物件がきちんと登録されているかどうか知ることができません。
不動産会社が登録したフリをしていてもわからないのです。

そのため証明書を交付させることで、登録義務がきちんと果たされているかを確認できるようにしています。

売主にとって物件のレインズへの登録は、広く買主を見つけられる機会を確保する意味があるため、登録証明書はきちんと確認したほうが良いでしょう。しかし、不動産会社にとってはレインズへの登録にはデメリットもあります。

レインズを活用して利益アップ

不動産会社は仲介手数料を得るために販売活動を行っています。売主との契約が専属専任や専任の媒介契約であれば、ほかの不動産会社が物件を売却することはないため、不動産会社は売主からの仲介手数料を必ず得ることができます。

しかし、不動産会社が自ら買主を見つけることができれば、買主からの仲介手数料を得ることもできて収入は2倍になります。

そのため、本音では物件情報を自社だけで囲い込み、ほかの不動産会社が買主を連れてこないようにしておきたいと考える場合もあるのです。そのため、不動産会社が期限ぎりぎりの5日目や7日目にレインズ登録することも多くなっています。

とはいえ、レインズへの登録義務のない一般媒介契約も不動産会社にデメリットがあります。

です。そのため、多くの不動産会社はまず専属専任や専任の媒介契約を売主と締結することを目指します。そのうえで、自ら買主を見つける努力を早急にするというわけです。

このように、売主から見た場合と不動産会社から見た場合で、レインズに物件情報を登録する意味は微妙に異なっています。しかし、売主からすれば買主を誰が見つけてくるのかは重要ではありません。

物件情報を広く公開するというレインズ登録の意味を十分に活かし、ほかの不動産会社からの購入問合せに対してきちんと対応してもらえることが大切です。

依頼先の会社が買主側にしっかり対応しているかどうか、常に確認するのが良いでしょう。

複数の不動産会社で査定をすると売却価格は上がる？

比較したほうが客観的な判断ができる

売却物件の査定を依頼すると、不動産会社は査定価格を提示するとともに、売り出す場合の売却価格の提案をしてきます。これらの価格は不動産会社によって多少のばらつきがあるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較したほうが、売主も客観的な判断が可能になるでしょう。

ただし、複数の会社に査定依頼をしていることを知ると、不動産会社はこれらの価格を高く提示してくる場合があります。売主はできるだけ高い価格で売りたいと考えているため、査定価格や売却価格が高いほど売却依頼を受ける可能性が高くなるだろうと不動産会社が考えるからです。

また、多くの不動産会社は売主との専属専任か専任の媒介契約締結を目指しています。

ほかの不動産会社を排除して、売主からの仲介手数料を確実に得ることができるからです。そのため、ほかの不動産会社が提示しないような高値の査定価格や売却価格を提示して競争に勝とうとする不動産会社もあります。  

この場合、単純に最も高い価格を提示してきた不動産会社と媒介契約を結ぶのが良いかというと、そうとも限りません。高い価格提示は単に専属専任や専任の媒介契約を獲得するための手段に過ぎない場合があるからです。

高額な価格のものはきちんと説明をしてもらおう

売り出してみると、その高値では一向に売れる気配がなく、価格をどんどん下げていかざるを得なくなる場合も往々にしてあります。頻繁な値下げや大幅な値下げは、物件に対する印象を悪くする原因になり得ますが、これはレインズを通じて多くの不動産会社が知るところになるのです。 

そのため、特に高い価格を提示してきた不動産会社にはしっかりとした説明を求めることが大切です。どのような根拠で査定価格を算出したのか、どのような販売活動の戦略があって高い売却価格で売ることができるのかを、客観的な根拠をもって説明するように求めましょう。

曖昧な説明しかできない場合は、高値の提示は単に媒介獲得のための手段に過ぎない可能性が高まります。もちろん、説明内容が合理的で納得できるなら、その不動産会社と媒介契約を結ぶのも良いでしょう。  

売却するときにどんな情報が必要か

まずは価格相場

不動産を売却する際に売主が情報として知っておきたいのは価格相場です。
不動産会社に査定を依頼する前に価格相場を知っておけば、査定価格や売却価格が妥当なものなのかどうかを判断しやすく、不動産会社選びにも役立つからです。

近隣の不動産がどのような価格で取引されているのかについても、レインズには成約情報として登録されています。そのため、不動産会社は価格相場を把握しています。しかし、媒介契約獲得という思惑のある不動産会社が正確に価格相場を伝えてくれるかどうかはわかりません。

レインズを直接見ることのできない一般人には確認する方法がないのです。そのため、ある程度は自力で価格相場を把握しておくことが重要になります。

目安は公示価格

土地の価格相場を知る目安としては、国土交通省が公表している公示価格があります。 各地域の標準的な土地を選んで毎年価格を判定し公表されています。また、国税庁の公表している路線価という価格もあります。

道路に面している宅地の価格を毎年判定して課税基準としているものです。路線価は公示価格の80パーセント程度とすることが決められているため、路線価を80パーセントで割ると価格相場に近づくことになります。

難しいのは建物の価格相場です。建物は経年により劣化するものであると同時に、その仕様や維持管理の程度がそれぞれで異なるからです。戸建ての場合は築年数が経っているとほとんど評価されない場合もあります。

一方、マンションの場合は同じマンションのほかの部屋や、近隣のマンションとの比較がしやすく相場は把握しやすいでしょう。

いずれにせよ、建物には公示価格や路線価のような公的な価格はないため、インターネットで売り出されている近隣の物件の情報を詳しく見ていくことで、相場観を養うことになります。また、土地の価格相場把握についても、インターネットでの売り出し情報を確認することは有効です。

価格相場を把握しておけば、実際の売却活動が始まってからも、買主側からの値引き交渉にどう対応するべきかを冷静に判断することができます。    

まとめ

レインズは不動産会社の間で物件情報を広く交換するための重要なシステムです。このレインズを使って、売却を依頼された不動産会社は広く売主を探すことができます。ただ、売主も媒介契約に関する不動産会社の思惑を理解したうえで、レインズの積極的活用を促したほうが良いでしょう。

また、一般の人がレインズを直接見ることができない現状下では、売主も価格相場をある程度把握して不動産会社の価格査定に対して評価を下すようにしたいものです。そうすれば、信頼できる不動産会社を選択でき、不動産売却を成功させることにつながります。