「サブリース契約をすれば楽に家賃収入が得られると聞いた。」
「面倒な管理や確定申告はサブリース会社がやってくれるらしい。」
そんな甘い言葉に誘われてサブリースを行い、トラブルに巻き込まれる人がいます。
もちろん、サブリースという方法自体は決して悪いものではなく、空室のリスクを軽減して安定した家賃収入につながる賃貸経営の方法です。
一方で「楽に儲かる」などとリスクやデメリットをきちんと理解しないと、トラブルが発生するのも事実です。
そこで、このページではサブリースとはどういう契約か？という基本的なところから、実際の契約で抑えるべきポイントまでしっかりとわかりやすく解説させていただきます。
1.サブリースってなに？
まずはサブリース契約についての基礎知識とメリットとデメリットを整理しましょう。
1-1.サブリースとは？
不動産業界におけるサブリース契約とは、アパートやマンションを建物まるごと不動産会社が大家さん（オーナー）から借りて、不動産会社が入居者に部屋を又貸しする契約の事です。
文字だけだとわかりにくいので図で説明します。
まず通常の賃貸契約を図にするとこうなります。
一方でサブリース契約を結ぶとこのようになります。
イメージ出来たでしょうか？
このサブリース契約は不動産オーナーにとって多くのメリットがあります。
1-2.サブリースのメリット
不動産オーナーにとって一番避けたい出来事は「家賃収入が0円」といった状態です。
賃貸経営は賃料収入によって成否が決まるため、空室リスクを軽減することが経営努力として必要です。
そのため、家賃を安くしたり、内装や設備をリフォームしたりなどの手法が考えられます。しかし賃料を下げれば収入も下がり、内装をリフォームすればお金がかかります。賃貸経営の素人には知識不足から、空室を減らすために有効な手段を講じられません。
また、賃料の滞納による賃料が入らないリスクも管理会社に任せることで同時に解消できます。管理会社（不動産会社）がオーナーにとっての借主のため、賃料の不払いが発生しません。
サブリースは、まさにそういう不動産オーナーのためにある賃貸経営のシステムなのです。
賃貸物件を借り上げた管理会社はオーナーに代わり、
- 入居者を募集
- 物件の管理
- 退去の手続き
- 家賃の徴収
などを行います。
このように入居者集めから退去の手続きなどの賃貸経営のすべてを管理会社が代行してくれるため、オーナー自ら動く必要がなく空室リスクを考える必要もありません。
そして何もしなくても、賃料収入を得ることができるメリットがあります。
また、サブリース会社によっては
- 共有部分の管理
- 清掃
- クレーム対応
- 集金代行
- 入居や退去の際の手続きの代行
といったこともオーナーに代わって行ってくれるので、不動産の投資をしたくても時間や体力などの面で心配を持っている・不動産の管理に使える時間が限られている・管理や清掃まで行うのが大変などの懸念を持った所有者にとっても、便利なサービスと言えます。
1-3.サブリースのデメリット
これだけ聞くとサブリース契約は管理会社が面倒な手続きを行ってくれる上に、安定した家賃収入を得られる夢のような経営方法に思えます。
しかし、実際のサブリース契約は「アパートの建設+サブリース契約」のセットになっていることが多くアパート建設の費用で多くの利益を得ている管理会社もあります。
家賃保証という謳い文句であっても実際にはきちんと保証されないこともあります。
そのようなトラブルに巻き込まれた際も、オーナーは消費者ではなく「賃貸経営者」として見られるので、知識のないオーナーであれば不利になることも少なくありません。
・サブリース契約の手数料相場
サブリース契約では、家賃から保証賃料を差し引いた金額が手数料です。
保証賃料は家賃の80～90％の設定になることが多いので、家賃の10～20％が手数料の目安となります。
サブリースとの比較として、賃貸経営に関わる管理業務を代行してくれる管理委託というサービスの場合、管理手数料の目安は家賃の5％です。しかし、空室があるとその部屋の家賃収入はゼロになってしまうリスクがあります。
管理会社が空室リスクを引き受けてくれるサブリース契約は、空室のあるなしに関わらず一定の保証賃料を得られる分、手数料が高くなるのです。この手数料が管理会社の利益となります。
また、入居者が支払う敷金・礼金について、敷金は退去時の原状回復費として管理会社が預かり、礼金は基本的に管理会社の取得となります。これは入居者と実際に賃貸借契約を結ぶのは管理会社だからです。契約内容によりますが、更新費も管理会社が受け取ることが一般的なので、オーナーの収入にはなりません。契約時には手数料と併せてきちんと双方で確認するようにしましょう。
2.サブリース契約のトラブル例
ここでは少しでもデメリットを減らせるように代表的なトラブルとともにその対策を解説します。
2-1.サブリース会社が倒産
まず考えられるリスクはサブリース会社（管理会社）の倒産です。
管理会社が倒産してしまえばもちろん安定した家賃収入を得ることはできなくなります。
そのため、管理会社を選ぶ時は以下のような点に注意して少しでもリスクを減らしましょう。
2-1-1.その会社の本業を確認する
銀行などの金融機関から多額の借り入れがあったり、 サブリースの利益だけで会社がようやく維持出来ているような会社は要注意です。
その会社が何を本業にしているのかチェックしてください。
アパートやマンションの建設とセットでサブリース契約を持ち掛けてくるような会社で、建築が本業の場合、真の目的は建物を建てさせるということかもしれません。
サブリースが本業ではなく、一部署として設けているような会社はどうでしょうか。
この場合は、専門部署があるかどうかとメンテナンス要員を置いているかどうかを基準に検討してみてください。サブリースの専門部署があったり、しっかりと人員がいる場合、信頼できる可能性が高まります。
2-1-2.口コミや生の声を参考に
先程説明したようなところをチェックすればある程度はリスクを軽減できます。
しかし、リスクがゼロになるわけではありません。
契約前にはその会社の業績や経営状況をしっかり把握しておいてください。
また、解約が多い会社は危険ですので解約件数についても確認しておけると安心です。
ネットで評判を調べる場合、すべてが本当ではないことを念頭に転職情報サイトなどの口コミを見てみるのも一つの方法です。
働いていた人の生の声や口コミなどを見ることができるからです。
もちろん査定依頼を出した際の担当者の対応や感触など、自分で掴む生の情報も加味して検討をしましょう。
2-2.30年家賃保証のはずじゃないの！？
これもよくあるトラブルなのですが、「30年間保証と言われた家賃収入が数年で減額してしまった」というパターンです。
「30年間の長期一括借り上げ」という言葉が謳い文句のサブリース会社があるとします。
この宣伝を見たオーナーは「30年間ずっと同じ家賃が保証される！」と思って契約しますが、実際は2年ごとに更新されていき突然の賃料減額請求をされてしまう事があります。
これは契約書に「2年ごとに保証賃料を見直す」と書いてあるのをしっかり確認しなかったために起こってしまったトラブルです。
また建物の劣化に伴い入居者が減るリスクが顕在化すれば、管理会社が保証賃料の減額請求を申し出てくることがあります。
そうなればサブリース契約が見直されることになり、当初の家賃保証が減額されてしまうことも珍しくありません。
たとえ契約書によって「賃料保証は10年間据え置く」としている場合でも、契約を開始してから5年ほどで減額が認められてしまうことがあるのです。
これは、物件の経営状況により既定の保証賃料減額もやむを得ないというのが現状のためです。
※サブリース契約は借地借家法が適用されるのですが、同法32条1項にて、「普通賃貸借契約の時」、経済情勢や近隣との賃料の差が出てきた場合、貸主も借主も賃料の増減を請求できる記載があるためです。
なお、サブリース契約も「定期借家契約」として契約を結ぶことで、その契約期間に賃料の変更は一切できなくなります。現実的にサブリース契約を「定期借家契約」で結ぶことはありませんが、交渉を優位に進めるためにも、賃料を据え置く話が出た場合には強く「定期借家契約」を押すことでサブリース会社もオーナーに対し緊張感を持って接してくるようになります。
2-3.住民の情報がわからなくて家賃が請求できない
サブリースは契約期間が満了すれば、物件はオーナーの手元に戻ります。
この時、実は空室だらけで家賃収入が大幅に減ったり、身元不明人が入居していたなどのトラブルに巻き込まれることもありえます。
そうならないためにも、建物の入居率・入居者情報などをしっかりと確認しておくことが大切です。
サブリース契約を途中で解約した際にも、入居者の情報がわからずにトラブルになることがあります。
解約に伴い家賃の振込先が変わりますので、そのことを入居者に告知する必要がありますが、管理会社にすべてを任せきりにしていると入居者の情報がわからず、告知が出来ないかもしれません。
そうなると間違って管理会社の口座に家賃が支払われてしまい、家賃収入が減ってしまいます。
このようなトラブルを回避するために、入居者情報は最低限知っておくべきでしょう。
なかには、入居者情報の公開を渋る管理会社もありますが、そのようなときは管理会社の再考を検討したほうが良いかもしれません。
管理会社との情報の共有がトラブルを防ぐ一番の方法になるのです。
2-4.免責規定にまつわるトラブル
またサブリース契約のトラブルには、免責規定に関する問題があります。
免責規定とは賃料の支払い義務を免除する特別な規定のことです。
たとえば新築物件の場合などは最初から空室が埋まることが難しいため、契約書に「入居者が決まるまでの宣伝広告費として、契約開始直後はオーナーへの保証賃料の支払いを行わなくても良い」という規定を盛り込んでいる場合があります。
一般的には1～3ヶ月程の設定が多いですが、それより長く設定されている場合や、入居者が退去するたびに再度免責期間を設けるという場合もあります。
こうした免責規定を知らず契約してしまい、しばらく賃料収入を得られず不利益を被る可能性があるのです。免責期間の物件ローン返済は自己資金から支払わなければならなくなるので、契約内容はよく確認しておく必要があります。
3.サブリース契約の規制について
サブリース契約には借地借家法という法律が適用されます。
どのような法律か簡単に説明すると「物件オーナーがリース会社に解約を迫るには正当な理由が必要です。」というものなのですが、この正当な理由というのがほぼ適用されないのです。
法律上、建物の賃貸借契約では賃借人が保護される立場になることが多く、この場合オーナーは賃貸人の立場となります。
つまりサブリース契約においてオーナーの立場は弱いものになるのです。
しかし、これまでサブリース契約によるトラブルが多発していたため、オーナー保護の観点から2020年12月にサブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。
これはサブリース契約によるトラブルを未然に防ぐ目的のもので、もしサブリース業者が違反した場合は行政により業務停止などの処分や罰則が行われます。主な内容を確認していきましょう。
・誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理業法28条）
先程トラブルの例に挙げたように、「空室保証」「30年定額家賃保証」のような、リスクを目立たせず「契約した時と同じ条件がずっと続く」と誤認するような広告が多くありましたが、このようなメリットだけを目立たせた誤解を招く広告は禁止されました。
サブリース新法では、「空室保証」「家賃保証」等の文言を広告に使用する場合には、隣接して「定期的な家賃の見直しにより減額の可能性がある」「サブリース業者から途中解約することがある」といった、オーナーへのリスクを認識させる表示を義務付けるようになりました。
・不当な勧誘等の禁止（賃貸住宅管理業法29条）
サブリース契約を検討しているオーナーに対して、サブリース業者からの不当な勧誘も問題になっていました。そのため、新法では契約の締結や解除の判断に影響を及ぼす重要な事柄について、「故意に事実を告げない行為」「事実と異なることを告げる行為」が禁止されています。
また、拒否しているにも関わらず繰り返し勧誘する行為や、威圧・圧迫、長時間にわたる強引な勧誘といった迷惑行為も禁止されており、このような行為は違反行為と認められます。
・重要事項説明について
サブリース事業で、オーナーの所有する物件をサブリース業者が一括で借り上げる契約をマスターリース契約と言います。このサブリース事業では、オーナーに不動産賃貸業務の経験や専門知識が十分でない場合があります。
オーナーとサブリース業者の間で専門知識の格差があるために、悪質な業者からメリット以外の十分な説明が行われない等、契約内容について正しい理解がないまま契約を締結されてしまうことが原因でのトラブルが多発していました。
そのため、サブリース業者に対して「マスターリース契約前にオーナーへサブリースの契約内容について書面を交付し説明すること」を義務付けるようになったのです。
オーナーへ正確な情報をわかりやすく伝え、リスクも理解した上で契約締結の意思決定ができることを目的としているため、一定の実務経験がある人や宅地建物取引士など、専門的な知識及び実務経験者によって説明が行われることが望ましいとされています。
また、サブリース新法の「契約の責任関係を明確にする」趣旨に基づき重要事項の説明に代理や委任は認められません。処罰規定もあるため、サブリース業者から「説明は代理人が行う」と言われたら、その時点で信頼のおける業者ではないと判断できます。
そして、重要事項の説明が行われてから契約の締結までの間に「熟慮期間」として1週間程度の期間を設けることが定められています。マスターリース契約の内容やリスクについて十分に理解して、契約意思が安定した状態で締結できるようにするためです。
もし重要事項の説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に重要事項の説明書などをあらかじめ送付しておき、送付から一定期間後に説明を行うなど、オーナーが契約内容を吟味して契約締結の判断を行うまでに十分な期間を作れるようにすることが望ましいです。
なお、重要事項の説明について、サブリース業者はオーナーの知識や経験・契約の目的・リスクへの理解度・財産の状況等に合わせた説明を行わなければいけません。
たとえ以前にサブリース契約を結んでいた経験があったとしても、高齢の場合など短期的に判断能力が変化する場合もあることから、書面へ記入し十分な説明を行うことが義務化されています。説明の際は、原則として直接対面で行う必要があります。
※サブリース新法が施行されたことにより、消費者庁でも重要事項説明の重要性について注意喚起しています。
消費者庁のホームページの注意喚起ではチェック形式で新法の規制についてわかりやすく記載されているので、よく理解できないという方も契約内容と照らし合わせて確認しやすくなっています。
3-1.サブリース契約は解約出来る
サブリース契約中にトラブルに巻き込まれ家賃収入が減ってしまう事があります。
多くの不動産オーナーは、ローンを組み物件を購入していますので、賃料収入がローン返済の主な財源になっている場合、赤字になってしまいます。
では、もし保証賃料の減額等で賃貸経営が破綻してしまった場合、不動産オーナーはどうするべきなのでしょうか。
結論から申し上げるとサブリース契約は解除できます。
これは法律上も認められている権利です。
サブリース契約を結んだ際の契約書を見直してみると「期間内の解約について」と書かれていることがあります。条件は様々ですが、一般的に「通知してから6ヶ月後に契約終了」もしくは「6ヶ月間の賃料を払うことで即時解約出来る」というものです。
これらの条件は借地借家法に基づいて設定されたものであり、決して不当な長さのものではなく、法律に基づいて設定された期間と費用になります。
こういった条件が書かれている場合はそのとおりにすることで契約の解除が可能です。
もう一つ考えられるのは「途中での解約は不可」と書かれている場合です。
この場合や、契約に則した交渉に管理会社が応じない場合は「立ち退き交渉」を行うことになります。
その際は個人で対応するのはとても難しいため、弁護士を始めとするプロに依頼をするのが賢明でしょう。サブリース新法が制定された後でもサブリース契約は引き続き借地借家法の範疇のため、法律に基づいた退去交渉が必要になります。
4.まとめ
4-1.サブリース契約についてのまとめ
不動産投資の際に選択肢の一つとなるサブリース契約。
オーナーと入居者の間に管理会社が入ることで、面倒な手続きや家賃の徴収をしなくても安定的な収入を得られる、魅力的な投資方法に見えるかもしれません。
しかし、一方でアパートの建設ローンで赤字になる等のリスクも考えられるため契約書の確認は必須事項です。
4-2.サブリース契約の見るべきポイント
サブリースの契約書は国土交通省の住宅：『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について - 国土交通省からダウンロードすることが出来ます。
実際に契約を結ぶ際には以下のポイントをしっかりと確認しましょう。
4-2-1.保証賃料の見直しについて
アパートを新築して契約したとしても、建物はずっと新築の状態が続くわけではありません。
建物の経年劣化や周辺環境の変化により、賃料の引き下げをしないと入居者が集まらない等、数年ごとに保証賃料の見直しが行われることは本来当然のことと言えます。
数年ごとの賃料見直しがあることや、家賃収入の利回りが変わらず保証されるわけではないことを踏まえて収支計画を立てるようにしましょう。
4-2-2.解約について
一般的に中途解約についてはサブリース会社である借主側にとても有利にできています。契約内容もさることながら、借地借家法も借主保護を前提とした法律が制定されているからです。
もしオーナー都合で解約する場合には多額の費用を請求される場合があります。
しかし、家賃が大幅に減ってしまった場合など、ある程度のリスクを背負ってでも解約したほうがいい場合もあるため「どうすれば解約できるのか」は必ずチェックしておきましょう。
4-2-3.免責規定について
サブリース契約を結んだからと言ってすぐに入居者が決まるわけではありません。
そういった場合に備えて、サブリース業者との契約書には「一定期間家賃を支払わない」と書かれている場合があります。
これを確認しておかないと、もらえると思っていた家賃が数ヶ月間もらえないという事態に陥ってしまいます。
こういったトラブルを回避するためにも免責規定は設定されているか？内容は適当か？をしっかりと確認しましょう。
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