不動産取得税とは？いくらかかるか計算方法を解説

不動産税は、消費税のように何％と一律には決まっていません。所有する不動産の価格によって変動します。そのため、自身の購入した不動産の不動産取得税がいくらかかるか分からないという悩みを抱えている方もいるかと思います。不動産を取得・購入するときにかかる税金には、「消費税」「印紙税」「登録免許税」「贈与税」「固定資産税」「都市計画税」など色々ありますが、「不動産取得税」も上記と同様、税金の1つです。

ここでは、主に不動産取得税の説明と計算方法を紹介をしていきます。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地・建物を購入したり、建物を建築することによって不動産を取得した際に、取得者にかかる税金です。

毎年、市町村から支払い通知が届く「固定資産税」とは違い、不動産を取得した場合に一度だけ払う税金です。国税ではなく地方税のため、不動産のある都道府県の税務署から納税通知書が送付されます。

不動産の取得については有償・無償、登記の有無や取得原因を問わないため、所有権を取得した後すぐに他人へ所有権の移動をした場合でも、取得した事実がある限りは税金を払う義務が生じます。

つまり、贈与や等価交換でも課税されるのですが、相続による取得や、取り壊すことを条件として家屋を取得し、取得後使用することなく直ちに取り壊した場合など一定の場合には課税されません。非課税を受けるためには原則として自治体への申告が必要です。

不動産の所有に対して課税される「固定資産税」「都市計画税」については、下記の記事を参考にしてください。

・都市計画税とは？市街化区域の固定資産税との違いや計算方法は？

不動産取得税の計算式

「課税標準額（公的な不動産の価格）」×「税率（※）」＝不動産取得税

※取得日が平成20年4月1日～令和6年3月31日までの税率

• 土地または家屋（住宅）…3％
• 家屋（非住宅）…4％

課税標準額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により決定される価格のことを指します。新築・増築された家屋を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格のことで、不動産の購入価格や建築にかかった金額ではありません。市場で取引される金額のおよそ7割程度になります。

新築・増築された家屋については、固定資産税では一定期間の軽減措置がありますが、不動産取得税は取得した時の価格によって課税されます。そのため多くの場合、不動産取得税の課税標準額は固定資産税の課税標準額と比べて高くなります。

建物の不動産取得税の計算方法

建物の不動産取得税は下記の計算式で求められます。
「固定資産税評価額」 × 「税率」＝建物の不動産取得税
税率は本来4%ですが、令和6年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3％軽減税率が適用されます。

土地の不動産取得税の計算方法

土地の不動産取得税は下記の計算式で求められます。
「固定資産税評価額」×「税率」＝土地の不動産取得税
なお、令和6年3月31日までに宅地等（宅地および宅地評価された土地）を取得した場合、当該土地の不動産取得税課税標準額は本来の価格の2分の1となります。

不動産取得税の免税点

取得した不動産の価格（課税標準額）が下記の金額よりも低い場合、不動産取得税は課税されません。

ただし次の場合は、それぞれその前後の土地または家屋の取得と合わせて一つの土地の取得、または一戸の家屋の取得とみなして判断します。

• 土地を取得した人が、取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
• 家屋を取得した人が、取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

「不動産取得税」が軽減される条件と計算方法

多くの人の不動産購入・所有の目的は「マイホーム」ですが、居住用の不動産には、課税標準額を軽減する特別措置があります。

新築・中古住宅を買った際や、 増改築や住居用の土地を取得した場合など一定の要件に該当すれば、不動産取得税を軽減できるのです。ただし、必要書類を自治体の定める期限内に申告する必要があります。

＜税額の算出方法＞

（課税標準額－控除額）×税率＝税額

軽減される条件は以下の通りです。

「新築住宅」の軽減条件と計算方法

未使用の一戸建ての住宅や、分譲マンション等一戸建て以外の住宅で、下記の床面積要件を満たす場合、課税標準額から1,200万円が控除されます。なお、当該住宅の評価額が1,200万円未満の場合はその額を限度とします。

※留意点

• 現況の床面積で判定するため、登記床面積と異なる場合があります。なお、マンション等で共用部分がある場合、共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により按分した床面積も含まれます。
• 店舗兼住宅のような併用住宅の場合は、非住宅部分からは控除されません。住宅部分の床面積で判定します。

以上の条件をふまえ、新築住宅の建物部分の不動産取得税額は下記の計算式で求められます。
（建物の固定資産税評価額 ― 1,200万円） × 税率＝建物の不動産取得税

長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合

令和6年3月31日までに、一定の要件を満たす「認定長期優良住宅」を新築した場合には、 課税標準額から1,300万円が控除されます。控除を受けるためには自治体への申告が必要なので注意しましょう。

「中古住宅」の軽減条件と計算方法

耐震基準に適合する中古住宅

下記の要件全てを満たす場合に課税標準額から一定額が控除されます。

※留意点については先述の新築住宅と同じ

＜控除額＞

当該住宅が新築された日に応じた額が、課税標準額から控除されます。

※留意点

• 昭和56年12月31日以前の新築については、先述した耐震基準要件②を満たさなければ控除されません。
• 昭和29年6月30日以前に新築された住宅の場合、上記要件を満たしていても控除されません。

上記の控除額を参考に中古住宅の建物の不動産取得税を算出すること
ができます。
（固定資産税評価額 ― 控除額）×  税率 ＝建物の不動産取得税

耐震基準不適合の中古住宅

平成26年4月1日以降に取得した中古住宅に限り、取得後に耐震改修工事を行う場合、下記の要件全てを満たせば課税標準額から一定額が減額されます。

※留意点

• 取得前に工事が完了している場合には適用できません。
• 「耐震改修工事」とは、地震に対する安全性の向上を目的とする増築、改築、修繕、模様替をいいます。（建築物の耐震改修の促進に関する法律第2条第2項）

＜控除額＞

当該住宅が新築された日に応じた額が、住宅の税額から減額されます。

※留意点

• 昭和29年6月30日以前に新築された住宅の場合、上記要件を満たしていても控除されません。
• 当該住宅の当初税額が減額額未満の場合はその額を限度とします。

＜税額の算出方法＞

課税標準額×税率＝当初税額
当初税額－減額額＝税額

「土地」の軽減条件

住宅用の土地であれば、下記の要件を満たす場合に課税標準額を軽減できます。

• 土地の取得前1年以内または取得後3年以内に新築住宅を建てる場合
• 土地の取得前1年以内または取得後1年以内に自己居住用の中古住宅を取得した場合

軽減額は次の、いずれか高い方の額が減額されます。

①45,000円
②土地の１㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍 （1戸200㎡が限度）×住宅の取得持分×3％

※留意点

• ②「土地の1㎡当たりの価格」は、固定資産評価額を土地面積で割った額です。また、宅地や宅地比準土地の場合は、固定資産税評価額の2分の1とします。
• 当該住宅の当初税額が減額額未満の場合はその額を限度とします。

＜税額の算出方法＞

課税標準額×税率＝当初税額
当初税額－減額額＝税額

まとめ

以上が、不動産を取得・購入した際にかかる税金の説明になります。税金の種類は多いので難しいかもしれませんが、不動産は売買で利益が出た場合だけでなく、購入しただけでも税金がかかるということは覚えておきましょう。

購入後に支払いが発生するため、事前に資金の計算をしておく必要がありますが、軽減措置を上手に活用すれば節税に繋がります。不動産を取得する時はこれらを頭にいれながら、 専門家に相談してみましょう。