離婚を検討する際、最も大きな火種となりやすいのが「家」の扱いです。
夫婦で協力して購入したマイホームは、財産分与において大きな割合を占めますが、現金のようにきれいに半分に分けることができません。
特に住宅ローンが残っている場合、正しい知識を持たずに話し合いを進めると、離婚後の生活が経済的に破綻してしまうリスクもあります。
後悔しない財産分与の鉄則は、まず「家の時価」と「ローンの残額」を正確に把握することです。
この記事では、離婚における家の財産分与の基本から、損をしないための具体的な手順、住宅ローン問題の解決策までわかりやすく解説します。
この記事の目次
離婚時の財産分与とは？
離婚時の財産分与は、単に「持ち物を分ける」だけの手続きではありません。
まずは、法的に「何が」「どのくらい」自分の権利として認められるのか、その基本原則を正しく理解しておきましょう。
財産分与の基本と原則
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産を、離婚時に公平に分け合う制度です。
これは民法で認められた権利であり、たとえ相手が「俺が稼いだ金で買った家だ」と主張しても、法律上の原則は「2分の1（半分ずつ）」となります。
この考え方の根底には、外で働いて収入を得る配偶者と、家事や育児で家庭を支える配偶者は、どちらも財産形成において等しく貢献しているという「夫婦共同の努力」への評価があります。
参考：民法第768条「財産分与」-e-Gov法令検索
専業主婦（夫）でも家の半分を受け取れる？
結論から申し上げますと、専業主婦（夫）であっても、婚姻中に購入した家であれば原則として半分を受け取る権利があります。
「自分は収入がなかったから、家をもらう権利はないのではないか」と不安に感じる必要はありません。
家事労働は経済的な価値があるものとして認められており、裁判所でもよほどの特殊事情がない限り、分与割合を2分の1から下げることはありません。
ただし、頭金をどちらかの独身時代の貯金から出した場合などは、その分が考慮されるケースがあります。
財産分与の対象になる家・ならない家の違い
すべての家が財産分与の対象になるわけではありません。
対象となるのは「共有財産」と呼ばれるものに限定されます。
| 家の区分 | 概要 |
|---|---|
| 共有財産（財産分与の対象になる家） | 結婚した後に、夫婦の収入から購入した家が該当します。名義がどちらか一方であっても対象です。 |
| 特有財産（財産分与の対象にならない家） | 結婚前からどちらかが所有していた家や、親から相続・贈与された家が該当します。これらは夫婦の協力で得たものではないため、原則として分与の対象外です。 |
判断に迷う場合は、「その家を買う、あるいは維持するために夫婦の収入（共有財産）が使われたか」を基準に考えます。
【注意】財産分与の請求期限は「離婚から2年以内」
財産分与には法律で定められた期限があります。
離婚届を出してから2年を過ぎると、家庭裁判所へ財産分与を申し立てることができなくなってしまいます。
「落ち着いてから話し合おう」と思っているうちに期限が切れてしまい、本来もらえるはずだった数百万円、数千万円を失ってしまうケースは少なくありません。
特に家の処分は時間がかかるため、離婚前、あるいは離婚直後から速やかに動き出すことが重要です。
離婚で家を分ける3つの方法【メリット・デメリット】
不動産は物理的に半分に分けることができないため、財産分与では下記の3つのいずれかの方法を選択することになります。
それぞれの特徴を比較してみましょう。
1.家を売却して現金で分ける
家を売却し、諸経費やローンを差し引いて残った現金を夫婦で分ける方法です。
離婚に際して最も選ばれている、トラブルが少ない解決策といえます。
・具体的な進め方
まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れるかを確認します。
売却代金で住宅ローンを完済し、仲介手数料などの諸経費を引いた「手残り」を2分の1ずつ分配するのが一般的です。
・メリット
現金なので1円単位まで正確に、かつ公平に分けられます。
最大の利点は、売却によって住宅ローンの契約も解消されるため、離婚後に相手の未払いに怯えるような「金銭的なつながり」が一切なくなることです。
・デメリット
住み慣れた家を離れる必要があるため、引越し先を探す手間や費用がかかります。
また、家の市場価値がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、基本的には差額を自己資金で補填しなければ売却が認められない点に注意が必要です。
住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの対処方法を徹底解説！
2.一方が住み続け、相手に現金を支払う
夫婦の一方が家の所有権をすべて取得し、住み続ける代わりに、出ていく側に対して持ち分の価値に見合う現金（代償金）を支払う方法です。
・具体的な進め方
「今の家の価値」を基準に、相手に渡すべき金額を算出します。
例えば、家の時価からローン残高を引いた純資産が1,000万円であれば、住み続ける側が出ていく側に500万円を支払います。
同時に、家の名義変更（所有権移転登記）の手続きも行います。
・メリット
「子供を転校させたくない」「慣れ親しんだ住まいを手放したくない」といった希望を叶えられます。
生活環境の変化を最小限に抑えられるのが最大の利点です。
・デメリット
住む側は、相手に支払うためのまとまった現金（代償金）を用意しなければなりません。
さらに、住宅ローンが残っている場合、銀行から名義変更を拒否されるケースが多く、実務上のハードルが非常に高いのが現実です。
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3.家を共有名義のままにする
離婚後も夫婦二人の名義を解消せず、持ち分を半分ずつ持ったままにする方法です。
・具体的な進め方
名義を変更せず、登記簿上の共有状態を維持します。
例えば「子供が成人するまでは今の家に住み、将来子供が独立した時に売却して分ける」といった約束を夫婦間で交わすケースが見られます。
・メリット
離婚時に大きな現金を動かす必要がなく、売却か保持かという決断を先送りにできます。
急いで新居を探す必要もありません。
・デメリット
将来いざ売却しようとしても相手の同意がなければ売れず、相手が再婚して相続が発生すると、面識のない親族と権利を争う事態になりかねません。
また、固定資産税の負担を巡って離婚後に再び揉めるリスクも極めて高く、トラブルの火種を未来に残すことになります。
こうしたリスクがあるため、一般的にはおすすめできません。
住宅ローンが残っている家はどう扱う？
財産分与において最も複雑なのが、住宅ローンが残っているケースです。
この場合、家の「時価（売れる価格）」から「ローンの残額」を差し引いた「純資産」の部分を分け合うことになります。
住宅ローンも財産分与の対象に含まれる
財産分与では、プラスの財産だけでなく、家に関連する「負債（マイナスの財産）」も考慮されます。
住宅ローンは家を手に入れるための借金ですので、家の価値とセットで計算するのが公平です。
もし、家の名義が夫であっても、その家のローン返済に夫婦の生活費が充てられてきたのであれば、ローンを含めた清算が必要になります。
【図解】アンダーローンとオーバーローンの違い
財産分与の難易度を左右するのは、家の「時価（今の価値）」と「ローン残高」のどちらが多いかという点です。
ご自身の状況がどちらに当てはまるかを確認しましょう。
・アンダーローン
家を売却した代金で住宅ローンをすべて完済でき、手元に現金が残る状態です。
財産分与の際は、売却して残った現金が「共有財産」となり、原則として夫婦で半分ずつ分け合います。
また、一方が住み続ける場合は、時価からローン額を引いた「純資産（プラス分）」の半分を、相手に代償金として支払う必要があります。
・オーバーローン
家を売っても住宅ローンを返しきれず、借金だけが残ってしまう状態です。
法律の実務上、オーバーローンの不動産は「資産価値がマイナス（ゼロ）」とみなされます。
そのため、家の分与そのものは行われず、名義人がそのまま負債（ローン）を引き継ぎ、住み続けるケースが一般的です。
もしオーバーローンの状態でどうしても売却したい場合は、不足分を現金で補填するか、「任意売却」などの特殊な手続きを検討する必要があります。
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ローン残債がある場合の財産分与の計算例
具体的にどのような計算になるのか、例を挙げて見てみましょう。
条件：家の時価が3,000万円でローン残高が1,000万円の場合
1.まず純資産を出す：3,000万円－1,000万円＝2,000万円
2.これを半分にする：2,000万円÷2＝1,000万円
つまり、夫が住み続ける場合は、妻に対して1,000万円の代償金を支払うことになります。
このように、計算のベースとなるのは今の家の時価です。
この数字が100万円ずれるだけで、あなたの取り分も50万円変わってしまいます。
離婚後も家に住み続ける際のリスクと注意点
「住み慣れた家を離れたくない」「子供を転校させたくない」という思いから、売却せずに住み続ける選択をする方は多いです。
しかし、住宅ローンが残っている場合、そこには「銀行との契約」という非常に高い壁が存在します。
特にローンの名義人と居住者が異なるケースでは、下記の4つのリスクを正しく理解しておくことが重要です。
住宅ローンの名義変更は原則として難しい
例えば「夫名義のローンがある家に、妻が住み続ける」場合、将来の不安を失くすためにローンの名義を妻に変えたいと考えるのが自然です。
しかし、銀行にとって離婚は「契約者個人の事情」に過ぎません。
名義変更とは、実質的に「妻が新しくローンを組み直す」ことと同義です。
銀行は現在の年収や勤続年数、過去の信用情報を厳しく審査するため、専業主婦やパート勤務、あるいは正社員でも年収が夫より低い場合は、名義変更を拒否されるケースがほとんどです。
銀行に無断で住み続けると「一括返済」のリスクがある
住宅ローンは、あくまで「契約者本人が住むこと」を条件に、低い金利で融資されるものです。
銀行に内緒で名義人が家を出て、別れた家族だけが住み続けていることが発覚した場合、契約違反とみなされる恐れがあります。
最悪のケースでは、金融機関から「残りのローンを今すぐ全額返済してください」という一括返済請求を突きつけられるリスクがあるため、独断で進めるのは非常に危険です。
ローンを滞納すると家を追い出される可能性がある
「ローンは俺が払い続けるから、お前たちは今のまま住んでいいよ」という口約束は、非常に不安定なものです。
離婚直後は支払われていても、数年後に元夫が再婚したり、収入が減ったりしてローンが滞ることは珍しくありません。
支払いが数ヵ月止まれば、銀行は容赦なく家を差し押さえ、競売（強制的な売却）の手続きを進めます。
たとえ離婚協議書に「住んでいい」と書いてあっても、銀行の権利には勝てず、ある日突然、強制退去を迫られるリスクが常に付きまといます。
不動産の競売はどんなときに行われる？売主は得をするのか
連帯保証人の場合は責任から逃れられない
もしあなたが夫のローンの「連帯保証人」になっている場合、離婚してもその重い責任から自動的に解放されることはありません。
万が一、夫の支払いが止まれば、銀行はあなたに返済を迫ります。
この責任を断ち切るには、下記のいずれかの方法をとる必要があります。
1.家を売却してローンを完済する
家を売ったお金で借金をゼロにする方法です。
これが最も確実で、将来のリスクを完全に排除できる解決策です。
2.夫が別のローンに「借り換え」をする
夫が単独名義で新しいローンを組み、今のローンを完済します。
ただし、夫に相応の年収と信用力がなければ審査には通りません。
3.代わりの保証人や担保を用意する
夫の親戚などを新しい保証人に立てる、あるいは別の不動産を担保に入れることで、銀行の承諾を得る方法です。
ただし、銀行が「現在の保証人（あなた）と同等以上の価値がある」と認めない限り、承認されません。
財産分与の話し合いを有利に進めるための準備
離婚の話し合いはどうしても感情的になりがちですが、家の問題を解決するために必要なのは「気合」や「言い争い」ではありません。
自分を守るためには、「誰が見ても文句のつけようがない、家の本当の価値」を手元に用意しておくことが重要です。
ここからは、あなたが財産分与の話し合いをする際に、有利に進めるための準備について解説します。
「家の時価」を確定させる
家の財産分与を話し合う際、一番最初に決めなければならないのが「今の家は、いくらで売れるのか？」という市場価格（時価）です。
これを確認せずに「買った時は3,000万円だったから、1,500万円ずつ分けよう」と話を進めるのは非常に危険です。
家の価値は、場所や築年数、その時の景気によって大きく変動します。
「今の価値」が明確になって初めて、ローンを引いた残りがいくらになるのか、相手にいくら支払えばいいのか（あるいはもらえるのか）という、具体的なマネープランが立てられるようになります。
複数の不動産会社に査定を依頼し相場を把握する
離婚協議において、相手が不動産会社から査定書を取ってくることもあるでしょう。
例えば、「不動産屋に聞いたらこの家は1,500万円の価値しかないと言われた」と査定書を出してきたとしても、それを鵜呑みにしてはいけません。
不動産会社の中には、依頼者の都合に合わせて意図的に低い（あるいは高い）査定を出すところもあるからです。
必ず複数の不動産会社から査定を取り、比較検討した「相場のデータ」を用意しておきましょう。
そうすることで、公平な話し合いを進めることができます。
査定を依頼する際は「不動産一括査定」を利用する
「家の価値を調べよう」と思ったとき、近所の不動産会社に一軒ずつ電話をかけるのは効率的ではありません。
離婚協議という心身ともにハードな時期だからこそ、手間を最小限に抑えつつ、最も有利な条件を引き出せる「不動産一括査定」の活用が不可欠です。
一括査定を利用すれば、スマートフォンひとつで複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
不動産一括査定は、各社が「他社と比較されている」ことを前提に査定を出すため、一社だけに頼むよりも適正かつ、より高い売却価格が提示されやすくなる特徴があります。
特に、離婚の条件を話し合っている最中の方におすすめなのが、不動産査定サイト「イエイ」です。
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家の財産分与に関するよくある質問（Q＆A）
不動産が絡む財産分与は、ご家庭ごとのローン状況や名義によって、判断が難しい問題が数多く発生します。
ここでは、多くの方が直面しやすい疑問とその解決策について、具体的なケースを想定して詳しくお答えします。
親に援助してもらった頭金はどう計算する？
結婚時にどちらかの親から頭金の援助を受けた場合、その分は「特有財産（もらった人の個人の財産）」として扱われるのが一般的です。
計算方法は、現在の家の時価から、親の援助額の割合分を差し引いた上で、残りの「夫婦で築いた分」を2分の1ずつ分けることになります。
ただし、贈与契約書の有無やこれまでのローン返済状況によって判断が分かれるため、金額が大きい場合は専門家への確認をおすすめします。
結婚前に買った家のローンを婚姻中に返済していた場合は？
独身時代に一方が購入した自宅であっても、結婚した後のローン返済に夫婦の共同資産が使われていたなら、その部分は財産分与の対象として認められます。
たとえ家自体の名義が「特有財産」であったとしても、婚姻後の返済努力によって蓄積された資産価値については、夫婦で分かち合うべき権利として扱われるためです。
まとめ｜後悔しない財産分与は「今の価値」を知ることから
離婚にともなう家の財産分与は、法律のルールを知ることはもちろん大切ですが、それ以上に「今の家の価値を正確に把握しているか」によって、最終的に手元に残る金額が左右されます。
家の時価を曖昧にしたまま話し合いを進めると、本来受け取れるはずの財産を見逃してしまったり、逆に過大な代償金を支払うことになったりと、取り返しのつかない不利益を被る可能性があります。
特に住宅ローンが残っている場合は、家を売ってプラスになるのかマイナスになるのかを事前に確認しておかなければ、離婚後の具体的な生活設計を立てることはできません。
納得のいく形で離婚を成立させ、不安のない新生活をスタートさせるためにも、まずは「イエイ」の一括査定を利用して、家の適正な市場価値を確認することから始めてみてください。
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