任意売却とは？競売との違い、流れ、メリット・デメリットを徹底解説

住宅ローンの返済が思うようにいかなくなり、「この先どうなってしまうのだろう」「家を失ってしまうかもしれない」といった不安や焦りでいっぱいになっていませんか？

金融機関からの督促状や、「競売」といった文字を見て、パニックに近い状態かもしれません。

しかし、住宅ローンの返済が困難になったとしても、すべてが終わるわけではありません。

強制的に家を売却される「競売」を回避し、ご自身の意思で売却を進め、新たなスタートを切る道筋「任意売却（にんいばいきゃく）」があります。

本記事では、住宅ローン問題に直面している方に向けて、任意売却の基本的な仕組みから、競売との決定的な違い、メリット・デメリットを徹底的に解説します。

読み終えたときには、「任意売却について理解できた」「今すぐ何をすべきかがわかった」と感じていただけることを目指しています。

一人で悩まず、まずは正しい情報を知ることから始めましょう。

任意売却（にんいばいきゃく）とは？

まずは「任意売却」とは何か、基本的な仕組みから解説します。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった不動産を、借入先である金融機関（債権者）の同意を得て、ご自身の意思で売却する方法です。

なぜ金融機関の同意が必要なのか、その理由とあわせて、どのような方が利用しているのかを見ていきましょう。

任意売却が必要になる理由

通常、不動産を売却する際は、売却代金で住宅ローンを完済しなければなりません。

なぜなら、金融機関は融資の際に、その不動産に対して「抵当権」という担保の権利を設定しているからです。

抵当権が付いたままでは、買主は安心して不動産を購入できず、事実上、売却ができません。

そのため、売却時には住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。

しかし、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている「オーバーローン」の状態では、家を売却しても住宅ローンが完済できないため、売却は難しくなります。

ここで任意売却の仕組みが活かされます。

任意売却であれば、売却代金でローンを完済できなくても、金融機関（債権者）の同意を得ることを条件に、抵当権を解除してもらい、売却を進めることを特別に認めてもらうことが可能になるのです。

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任意売却が利用されるケースの例

任意売却を選択するのは、具体的にどのようなケースなのでしょうか。

いくつかの例を挙げます。

・リストラや転職、会社の業績不振、病気やケガなどがきっかけで収入が減り、住宅ローンの返済が難しくなった
・離婚することになり、財産分与で家を処分したいがオーバーローン状態だった
・投資用のアパートの空室が続き、家賃収入が得られずローン返済が困難になった
・相続した実家がオーバーローン状態だった

このように、任意売却を選択する理由はさまざまです。

任意売却を利用するための主な条件

任意売却は、誰でも、どのような状況でも利用できるわけではありません。

手続きを進めていくためには、いくつかの重要な条件を満たす必要があります。

・金融機関（債権者）の同意を得ている
最も重要かつ基本的な条件です。
金融機関が「その価格での売却」に同意しなければ、任意売却は成立しません。

・競売開始までに売却できる時間がある
任意売却は、後述する「競売の開札期日の前日」までに決済（売却）を終わらせる必要があります。
時間が残されていないと、物理的に不可能になります。

・共有者・連帯保証人の同意がある
不動産が複数人の共有名義になっている場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。
また、住宅ローンに連帯保証人がいる場合、その連帯保証人の同意も必要です。
売却後に残ったローンの請求が連帯保証人にいく可能性があるためです。

【注意】任意売却が難しくなるケース

下記のような状況では、任意売却の利用が難しくなります。

・税金を滞納し、役所から差し押さえられている
税金の回収はローンの返済より優先されるため、金融機関が任意売却に応じにくくなります。（※詳細は後述のFAQで解説）

・共有者や連帯保証人からの同意が得られない
人間関係がこじれていると、手続きを進められません。

・競売の開札日間近である
売却活動や交渉に必要な期間が確保できないと、間に合わない可能性が高くなります。

・買い手がなかなか見つからない物件である
建物の状態が著しく悪い、立地が悪い、権利関係が複雑などといった理由で、買い手がなかなか見つからないと予想される物件は、時間的な制約のある任意売却には不向きな場合があります。

・売却価格が住宅ローンの残高を下回る
売却価格が住宅ローンの残高を下回る物件は、住宅ローンの完済が難しいと見なされ、債権者である金融機関が任意売却を認めてくれない可能性があります。

任意売却と「競売（けいばい）」の決定的な違い

住宅ローンを滞納し続けると、最終的に「競売（けいばい）」という形で、家を強制的に売却されてしまいます。

任意売却は、この最悪の事態である「競売」を回避するための手段です。

この2つがどう違うのか、所有者にとってのメリット・デメリットが明確にわかるよう、比較表で解説します。

任意売却と競売の比較

任意売却と競売の大きな違いは、「所有者の意思が反映されるか、強制的に処分されるか」です。

下記の比較表を参考にし、具体的な違いを把握しましょう。

競売は、裁判所が強制的に売却するため、売却価格は市場価格より大幅に安くなるのが一般的です。

また、裁判所のサイトや新聞で物件情報が公開されるため、ご近所や周囲の人に事情が知られてしまう可能性が非常に高くなります。

一方、任意売却は、通常の不動産売却と同じように進められるため、プライバシーが守られ、価格や引越し時期も交渉できます。

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「通常の売却」と任意売却の違い

任意売却と「通常の売却」の最も大きな違いは、「売却に金融機関（債権者）の特別な同意が必要かどうか」です。

通常の売却は、売却代金（＋自己資金）で住宅ローンを完済できるため、金融機関の同意は不要です。

一方、任意売却は、売却してもローンを完済できない（オーバーローン）状態で行うため、「ローンは残るが、この価格で売却し抵当権を外すこと」について、金融機関の特別な同意が絶対に必要となります。

このため、任意売却は価格交渉の相手に金融機関が含まれ、かつ「競売の開札日の前日」という厳格なタイムリミットが存在する点で、通常の売却とは大きく異なります。

任意売却に間に合う？住宅ローン滞納から競売までのタイムリミット

「このままローンを払えないと、いつ競売になってしまうのか」と、今まさに不安を感じている方も多いでしょう。

滞納が始まってから競売に至るまでには、金融機関や裁判所から特定の書類が届く、決まった流れがあります。

いつまでに動けば任意売却が間に合うのか、そのタイムリミットを時系列で解説します。

あなたの状況が今どの段階か、確認してみてください。

滞納1～3ヵ月：「督促状」が届く

ローンの返済が遅れると、まずは金融機関から電話や「督促状（とくそくじょう）」という通知書が届きます。

「うっかり忘れていた」というレベルであれば、すぐに支払えば大きな問題にはなりません。

しかし、この段階で支払えない事情がある場合は、すぐに金融機関に連絡し、返済計画の相談（リスケジュール）をすることが重要です。

滞納3～6ヵ月：「期限の利益の喪失通知」が届く【相談のデッドライン】

督促を無視し続けると、金融機関から内容証明郵便で「期限の利益の喪失通知」という、非常に重い書類が届きます。

これは「もう分割で返済する権利は失われました。残っているローン全額を一括で返済してください」という法的な通知です。

この通知が届いたら、もはや個人での交渉はほぼ不可能です。

ここが、任意売却の専門家（不動産会社など）に相談を始める事実上の最終デッドラインと言えます。

滞納6～9ヵ月：裁判所から「競売開始決定通知」が届く

一括返済ができないと、金融機関は裁判所に競売の申立てを行います。

これが受理されると、今度は裁判所から「競売開始決定通知」という書類が届きます。

この書類が届いた時点で、法的に「競売」の手続きがスタートしたことになります。

滞納9ヵ月～：裁判所による「現況調査」の実施と「期間入札通知」が届く

競売開始決定通知が届いてから数ヵ月すると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が、物件の状況を調査するために自宅を訪問（現況調査）します。

この調査に基づき、競売の「売却基準価額」が決定され、「期間入札通知」（競売開始が近づいてることを知らせる通知）が届きます。

この時点で、ご近所にも競売の事実が知られてしまう可能性が高くなります。

【結論】任意売却は「競売の開札日」の前日まで

任意売却が可能な法的な期限は、競売の「開札日（入札が締め切られ、落札者が決まる日）の前日」までです。

しかし、実際には買主を見つけ、金融機関と交渉し、契約手続きをすべて完了させる必要があるため、「競売開始決定通知」が届いた時点で、残された時間は非常に少ないと認識してください。

結論として、「期限の利益の喪失」通知が届く前（滞納3ヵ月頃）に相談するのが望ましいでしょう。

任意売却の5つのメリット

競売を回避できる任意売却には、多くのメリットがあります。

特に、「引越し費用」や「今の家に住み続ける方法」など、新生活の再建に関わる重要なメリットについて、詳しく解説します。

メリット1.市場価格に近い価格で売却できる

任意売却は、通常の不動産売却（仲介）と同じように市場で売却活動ができるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。

一方、競売の場合は強制的に短期間で売却されるため、市場価格の5～7割程度の価格になってしまうケースがほとんどです。

高く売れるほど、残るローンの残債を減らすことができます。

メリット2.近所や職場に知られずにプライバシーが守られる

任意売却は通常の売却活動と同様に、インターネットやチラシで「経済的に困窮している」といった事情が公開されることはありません。

競売のように、裁判所のサイトや新聞に情報が掲載され、ご近所に事情を知られてしまうリスクを回避できます。

メリット3.交渉次第で引越し費用を売却代金から確保できる

任意売却では、売却にかかる諸費用（仲介手数料など）や、滞納していたマンションの管理費などを、売却代金から支払うことができます。

さらに、金融機関との交渉次第では、新生活のための引越し費用を売却代金から捻出してもらえる可能性があります。

競売では引越し費用は一切出ないため、これは任意売却の非常に大きなメリットです。

引越し費用の相場は、10万～30万円程度ですが、金融機関や交渉次第で異なります。

メリット4.リースバック等で今の家に住み続けられる可能性がある

「家は手放さなければならないが、子どもの学校や愛着があり、今の家に住み続けたい」と考える方もいるでしょう。

任意売却では、下記の方法で今の家に住み続けられる可能性があります。

・リースバック
自宅を投資家やリースバック専門の会社に買い取ってもらい、その後、賃貸契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。
引越しが不要という大きなメリットがありますが、第三者に売却した際の価格よりも買い戻し価格が高くなる傾向があるなどの注意点もあります。
リースバックについてより詳しく知りたい方は、下記の記事もご参考ください。

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・親族間売買
親や子、兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらう方法です。
ただし、親族が住宅ローンを組む必要があり、金融機関の審査が通常より厳しいという注意点があります。

メリット5.残ったローンの返済方法を交渉できる

任意売却で家を売却しても、ローンが残ってしまうケースがほとんどです。

競売の場合、残ったローンは一括返済を求められるのが原則ですが、任意売却の場合は、金融機関と「残債務の返済方法」について交渉が可能です。

新生活の状況を説明し、「月々1万円」「月々3万円」といった無理のない範囲で分割返済に応じてくれるケースが多いです。

任意売却のデメリットと注意点

メリットの多い任意売却ですが、当然デメリットや注意点も存在します。

ここでは任意売却の主なデメリットを3つ紹介します。

デメリット1.金融機関や連帯保証人の同意が必要

任意売却は、金融機関（債権者）が「その売却価格では同意できない」と判断すれば成立しません。

また、住宅ローンの連帯保証人の同意も必須です。

売却後に残ったローンの返済義務は連帯保証人にも及ぶため、必ず事情を説明し、同意を得る必要があります。

デメリット2.期間内に売れないと競売に移行するリスク

前述のとおり、任意売却ができる期間は、「競売の開始日の前日」までという厳格なタイムリミットがあります。

任意売却は、通常の売却活動を行うため、物件の条件（立地が悪い、条件が著しく悪いなど）によっては、期間内に買主が見つからないことも十分に考えられます。

もしこの期間内に売却が完了しなければ、手続きは打ち切られ、結局「競売」に移行してしまうことになります。

デメリット3.任意売却に強い不動産会社を見つけるのが難しい

任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、金融機関との高度な交渉や法律知識、競売のタイムリミットへの対応など、専門的なノウハウが要求されます。

しかし、すべての不動産会社が、この複雑な手続きや交渉に対応できるわけではありません。

もし実績の少ない会社に依頼してしまうと、交渉がまとまらずに売却が失敗し、「競売」に移行してしまうリスクも考えられます。

このように、任意売却の成功の鍵を握る「信頼できる不動産会社」を見つけること自体が、大きな課題の一つといえるでしょう。

任意売却の具体的な流れ【6ステップ】

任意売却の相談を決意してから、売却が完了し新生活がスタートするまでの流れを、6つのステップで具体的に解説します。

相談から引渡しの完了まで、一般的には4〜7ヵ月程度かかります。

競売のタイムリミットが迫っている場合は、より迅速に進める必要があります。

STEP1.不動産会社への相談・金融機関への申出

住宅ローンの滞納や「期限の利益の喪失」通知が届いた段階で、まずは任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談します。

同時に、金融機関に対し、「任意売却を行いたい」という意思を伝えましょう。

STEP2.不動産査定の実施と媒介契約の締結

不動産会社に物件の査定を依頼し、いくらで売れそうか「売却可能価格」を算出してもらいます。 

その価格や不動産会社の対応に納得できれば、売却活動を依頼する「媒介契約」を締結します。

媒介契約については、下記の記事で詳しく解説しています。

こちらもご参考ください。

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STEP3.金融機関との交渉

不動産会社と媒介契約を結ぶと、次はその不動産会社が査定価格をもとに、金融機関との交渉を開始します。

これは、「この価格で売却することに同意してください」という許可を得るための交渉であり、任意売却の成功を左右する最重要ステップと言えるでしょう。 

この交渉を経て、金融機関が「この金額以上であれば売却を認める」という最低ライン（応諾価格）が決まります。

STEP4.売却活動の開始

金融機関の同意が得られたら、通常の不動産売却と同様に、インターネット掲載やチラシ配布などの売却活動を開始します。

購入希望者からの内覧希望には、売却を成功させるためにも誠実に対応しましょう。

STEP5.売買契約の締結と決済

買主が見つかり、売買価格や条件がまとまったら、金融機関から最終的な同意を得た上で「売買契約」を締結します。

その後、買主が住宅ローンの審査などを終えたら決済日を迎え、買主から売却代金が支払われます。

STEP6.引越し・残債務の返済プランの交渉

STEP5で定めた決済当日、買主から支払われた売却代金は、まず金融機関への返済に充てられ、仲介手数料や交渉した場合の引越し費用なども、この代金から精算されます。

売主は、原則としてこの決済日までに引越しを済ませ、買主に物件を引渡すことで、新生活をスタートさせます。

そして、売却後もローンが残ってしまった場合は、金融機関あるいは債権を引き継いだ債権回収会社と、今後の返済プランについての交渉を開始することになります。

任意売却にかかる費用と税金

「売却費用をとても用意できない」という状況でも、ご安心ください。

任意売却では、手元の資金から費用を持ち出す必要は原則ありません。

競売を避けるために、金融機関は、売却に必要な仲介手数料や税金といった諸費用を、ご自身のローン返済分よりも優先して売却代金から差し引くことを認めてくれるケースがほとんどだからです。

具体的にどのような費用がかかるのか、その内訳を見ていきましょう。

費用の内訳1.仲介手数料

任意売却の交渉や売却活動を代行してくれた不動産会社へ支払う成功報酬です。

売却が成立して初めて発生する費用で、売却代金から精算されます。

法律で上限額が定められており、一般的に「（売却価格の3％＋6万円）＋消費税」となります。

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費用の内訳2.登記費用（抵当権抹消など）

金融機関が設定した「抵当権」を抹消するための登記手続きに必要な費用です。

具体的には、国に納める登録免許税（不動産1筆につき1,000円）と、手続きを代行する司法書士への報酬（10,000円～20,000円程度）がかかります。

これらも売却代金から支払われます。

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費用の内訳3.印紙税

不動産の売買契約書は法律上の「課税文書」にあたるため、収入印紙を貼付して納める印紙税が必要です。

税額は売却価格によって異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円です（※）。

これも売却代金から精算されます。

（※参照：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」-国税庁）

費用の内訳4.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される税金です。

しかし、任意売却は、売却してもローンを完済できない（オーバーローン）状態、つまり売却損が出るケースがほとんどを占めます。

そのため、任意売却において利益が出ることは稀であり、この税金が発生する可能性は極めて低いと考えてよいでしょう。

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任意売却の相談先は？信頼できる不動産会社の選び方

任意売却の成功は、金融機関との交渉など専門的な知識と経験を持つ「信頼できる不動産会社」を見つけるかにかかっています。

ここでは、どのような専門家に相談すべきか、そしてどのようにして信頼できる不動産会社を見極めるのか、そのポイントを詳しく解説します。

任意売却の具体的な相談先

任意売却を検討する際は、弁護士や司法書士、NPO法人などの専門家に相談しましょう。

それぞれの特徴については、下記のとおりです。

下記の記事では、これらの窓口に相談する際の注意点について詳しく紹介していますので、こちらもご参考ください。

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任意売却に強い不動産会社を見極めるポイント

任意売却は、通常の不動産売却とは全く異なる、高度な専門知識と交渉ノウハウが必要です。

信頼できる不動産会社を見極める際は、下記のポイントをチェックしましょう。

・任意売却の実績が豊富か
「任意売却を専門に扱っている」「金融機関との交渉実績が豊富」など、具体的な実績を確認しましょう。

・デメリットやリスクも誠実に説明してくれるか
「絶対に高く売れます」「引越し代100万円出します」といった、うますぎる話をする業者は危険です。
デメリットやリスクもきちんと説明してくれるかを見極めましょう。

・担当者の対応が迅速・丁寧か
任意売却は時間との戦いです。
連絡が遅い、説明が曖昧な担当者では、交渉が破綻するリスクがあります。

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任意売却に関するよくある質問（Q＆A）

任意売却という選択肢が見えてきても、実際に手続きを進めるとなると、さまざまな不安が頭をよぎるかもしれません。

ここからは、多くの方が抱えるであろう任意売却に関する疑問点について、Q＆A形式でお答えしていきます。

Q.任意売却をすると信用情報に影響は出ますか？

A.影響は出ますが、それは任意売却そのものではなく、前提となる「住宅ローンの滞納」が原因です。

任意売却を行う段階では、すでに住宅ローンを数ヵ月滞納しているケースがほとんどです。

そのため、この「滞納」によって、信用情報機関に「滞納の記録（いわゆるブラックリスト）」が登録されてしまうのです。

この記録は完済などから約5年程度残り、その期間はクレジットカードの作成や新たな借入れの審査に通らなくなる可能性があります。

ただし、これは競売になった場合も同様ですので、早めに解決に向けて動き出すことが大切です。

Q.離婚や相続が理由でも任意売却できますか？

A.可能です。ただし、関係者全員の同意が必須となります。

「離婚」や「相続」に伴う精算のために、任意売却を利用する方は多くいらっしゃいます。 

ただし、元配偶者が連帯保証人や共有名義人になっている場合や、相続人が複数いる場合は、関係者全員の同意がなければ手続きを進められません。 

もし当事者同士での話し合いが難しい場合は、弁護士などの専門家に間に入ってもらい、調整を進める必要があります。

Q.税金を滞納していると任意売却できませんか？

A.非常に困難になりますが、解決できる可能性はあります。

固定資産税や住民税などを滞納し、役所から不動産を差し押さえられている場合、任意売却のハードルは極めて高くなります。

なぜなら、役所は金融機関よりも優先的に滞納分を回収する権利があり、金融機関側が売却に同意しづらくなるためです。

しかし、早い段階であれば、役所と交渉して一部納付などで差し押さえを解除してもらえる可能性も残されています。

手遅れになる前に、一刻も早く専門家へ相談してください。

まとめ｜任意売却は早めの相談が重要

今回は、住宅ローンの返済が困難になった際の解決策である「任意売却」について、競売との違いやメリット、重要なタイムリミットについて解説しました。

記事のポイントを改めて整理します。

督促状や裁判所からの通知を前に、不安で眠れない日々を過ごされているかもしれません。 

しかし、任意売却は、あなたとご家族が借金の問題を整理し、新しい生活を再スタートさせるための前向きな手段です。

競売という最悪の事態を回避するためにも、まずは「信頼できる不動産会社を探す」という第一歩を、勇気を持って踏み出してください。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、あなたの状況に寄り添ってくれる実績豊富な不動産会社を、効率良く見つけることができます。

ぜひ活用して、解決への糸口を見つけてください。