固定資産税評価額の仕組みを徹底解説！節税対策6選も詳しくご紹介

固定資産税の評価額が高くてお悩みではありませんか？ 
実は、評価額を下げることで税負担を軽減できる制度がいくつか用意されています。

本記事では、土地や建物の評価額がどのように決定されるのか、その仕組みから、住宅用地特例やバリアフリー改修など、具体的な7つの節税対策まで、わかりやすく解説していきます。

評価額の仕組みを理解し、適切な軽減措置を活用することで、毎年の固定資産税を合法的に抑えることが可能です。
税理士監修による実践的な対策と、申請手続きの具体例をぜひ参考にしてください。

固定資産税評価額の決定方法と土地・建物の評価基準

固定資産税評価額は、土地と建物それぞれの評価方法や基準によって決定されます。

土地は路線価や標準宅地比準方式を基に、実勢価格の7割程度で評価され、建物は再建築価格から経年減価を考慮して算出されるのが一般的です。
評価額の決定には、土地の形状や接道状況、建物の構造や用途など、さまざまな要因が影響します。

ここでは、これらの評価基準と具体的な算定方法について詳しく解説していきます。

固定資産税評価額の基本的な算出方法と仕組み

固定資産税評価額は、土地や建物にかかる税金の基準となる、重要な指標です。

市区町村が3年ごとに評価替えを行い、その時点での適切な評価額を算定します。

土地の評価額は、主に路線価方式と標準宅地比準方式の2つの方法で算出されます。
路線価方式では、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格を基準に計算します。

一方、標準宅地比準方式では、近隣の標準的な土地との比較で評価額を決定します。
いずれの方式でも、実勢価格の7割程度を目安に評価されることが多いです。

建物の評価額は、再建築価格を基準に算出されます。
具体的な評価方法は以下の通りです。

これらの評価額に税率（例えば1.4%）を乗じることで、固定資産税額が算出されます。

土地の評価額が決まる3つの重要な判断基準

土地の固定資産税評価額は、主に3つの基準に基づいて決定されます。
評価の公平性と透明性を確保するため、明確な判断基準が設けられているのです。

路線価による基本評価

国税局が定める路線価を基準として、土地の評価額が算定されます。

路線価は、実勢価格の約7割を目安に設定され、毎年の地価動向を反映した評価が行われます。
路線価は相続時に利用される路線価ではなく、固定資産税路線価を利用します。

路線価方式の固定資産税評価額の計算方法は、次の通りです。

なお、固定資産税路線価は、一般財団法人 資産評価システム研究センターのホームページ「全国地価マップ」で確認できます。

個別要因による補正

土地の個別性を考慮し、以下の要因により評価額が補正されます。

• 土地の形状（間口、奥行、不整形地など）
• 接道状況（幅員、接道長さ、角地など）
• 用途地域による建築制限
• 高低差や傾斜などの地勢条件

標準宅地比準方式

各市区町村が選定した標準宅地との比較により、地域の特性を反映した評価額が決定されます。
また、標準宅地の価格を基準として、個々の土地の立地条件や利用状況に応じた評価を行います。

これにより、地域ごとの価格バランスと評価の公平性が保たれています。

標準宅地比準方式の固定資産税評価額の計算方法は、次の通りです。

建物の評価額算定に使われる再建築価格方式とは

建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式という手法で算定されます。
これは、評価対象の建物を現在新築した場合にかかる標準的な建築費用を基準として計算する方式です。

具体的な評価額の算定方法は以下の通りです。

標準建築費は、建物の構造（鉄筋コンクリート造や木造など）や用途（住宅・店舗など）によって異なります。
まず、この基準額に実際の建物の延床面積を乗じて基礎価格を算出します。

次に、建物の設備状況や使用資材度、規模に応じた補正を実施。

最後に、建築後の経過年数に応じた減価率を適用し、最終的な評価額が決定されます。

評価額を左右する土地の形状と利用状況の影響

土地の固定資産税評価額は、その形状や利用状況によって大きく変動します。

ここでは、土地の形状が評価額に与える影響について、主な補正要因をまとめました。

不整形地とは、正方形や長方形などの整った形の土地と違って三角形やL字型などの整っていない土地を指します。

袋地は、他の土地に囲まれていて公の道路に出られない土地のことをいいます。

特に不整形地や袋地の場合、土地の利用価値が標準的な宅地と比べて低いため、最大40%の減額補正が適用されることがあります。

奥行きについては、一般的な住宅地で標準とされる20〜25メートルから大きく外れる場合、奥行価格補正率により評価額が調整されます。

また、土地に高低差がある場合や傾斜地の場合は、造成費用や実際の利用可能面積を考慮した個別補正率が設定され、評価額が調整されます。
これらの補正により、実態に基づいた適正な評価額が算出されます。

固定資産税評価額を確認する3つの方法と必要書類

固定資産税評価額の確認方法には、納税通知書による確認、市区町村窓口での照会、電子申請システムの活用という3つの手順があります。

それぞれの特徴と必要書類を把握することで、ご自身の不動産の評価額を正確かつ効率的に確認することができます。

• 納税通知書：課税明細書で評価額を確認
• 市区町村窓口：本人確認書類と印鑑が必要
• 電子申請：マイナンバーカードで手続き可能

1. 納税通知書の課税明細書で確認

固定資産税の納税通知書は、毎年4月上旬ごろに市区町村から送付されます。

この通知書に同封される課税明細書には、所有する土地や建物の評価額が物件ごとに明記されています。
課税明細書には、課税標準額、課税年度、所在地、地目、地積などの基本情報が記載されています。

土地と建物は区分して表示され、複数の物件を所有している場合でも、それぞれの評価額を個別に確認できます。

評価額に疑問や不明点がある場合は、この課税明細書を持参して市区町村の固定資産税課に相談することができます。

担当者が評価額の算定根拠や詳細な内訳を説明してくれるので、不動産の正確な資産価値を把握することが可能です。

2. 市区町村窓口での評価額照会と証明書の取得方法

固定資産税課窓口での評価額照会には、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）と認印の持参が必要です。

窓口では、固定資産課税台帳の閲覧申請書に必要事項を記入し、提出します。

固定資産評価証明書の取得を希望する場合は、別途手数料が発生します。
手数料は自治体により異なりますが、通常300～500円程度です。

証明書の発行には20～30分程度かかるため、時間に余裕を持って訪問することをおすすめします。

窓口では、固定資産税の評価額算定根拠や補正率について、担当者に直接相談することも可能です。

不明な点がある場合は、専門知識を持つ職員が丁寧に説明してくれます。
評価額に疑問がある場合は、この機会に確認することをすすめします。

3. 評価証明書の電子申請システムの使い方

固定資産評価証明書は、各自治体が提供する電子申請サービスを利用することで、オンラインで簡単に取得できます。

このサービスを利用するには、マイナンバーカードまたは電子証明書による本人確認が必要です。

申請の流れと必要書類

申請から証明書取得までの標準的な処理期間は3〜5営業日程度です。

手数料は自治体によって異なりますが、一般的に300〜500円の範囲内です。
証明書の受け取り方法は、窓口での直接受け取りか郵送での受け取りを選択できます。

なお、このサービスは全ての自治体で利用できるわけではありません。
事前に居住地の自治体ホームページで対応状況を確認することをおすすめします。

固定資産税を減額できる6つの節税対策と申請手続き

固定資産税の負担を確実に軽減できる、7つの実践的な対策をご紹介します。

住宅用地特例による最大6分の1までの圧縮や、バリアフリー・省エネ・耐震改修による税額軽減、土地分筆や用途変更による評価額の最適化、さらに前納報奨金制度の活用まで、具体的な申請手続きとともに解説していきます。

これらの対策を組み合わせることで、法令に則った適切な節税が実現できます。

1. 住宅用地特例で最大6分の1まで評価額を圧縮

固定資産税の評価額を大きく圧縮できる「住宅用地特例」は、住宅の敷地として利用されている土地に適用される優遇制度です。

この制度を活用することで、土地の評価額を最大で6分の1まで圧縮することができます。
住宅用地特例には、土地面積に応じて2つの区分が設けられています。

以下の表で具体的な軽減率をご確認ください。

この特例の適用を受けるためには、土地に専用住宅や併用住宅が建っていることが条件となります。
併用住宅の場合は、居住部分の床面積が全体の4分の1以上である必要があります。

特例の適用手続きは、家屋を新築した際に市区町村の固定資産税担当窓口へ申告することで開始されます。
一度申告すれば、住宅の用途に変更がない限り継続して適用されます。

2. バリアフリー改修で3年間の税額軽減を実現

バリアフリー改修工事を実施すると、一定の条件下で固定資産税が軽減される制度があります。

改修工事完了年の翌年度から3年度分について、固定資産税額が3分の1に減額されます。

対象となる工事内容と減額の条件は以下の通りです。

減額を受けるためには、工事完了から3ヶ月以内に市区町村へ申告する必要があります。

申告の際は、工事明細書や領収書、居住者の年齢を証明する書類などの提出が求められます。

高齢化社会に対応した住宅改修を行いながら、固定資産税の負担も軽減できる有効な制度といえるでしょう。

3. 省エネ改修による評価額軽減の活用術

住宅の省エネ改修工事を実施することで、固定資産税を軽減できる制度があります。
一定の条件を満たす省エネ改修工事を行うと、最長3年間にわたり固定資産税が3分の1に減額されます。

具体的な減税要件と申請手続きは以下の通りです。

この制度を活用する際は、工事前に必ず市区町村の窓口に相談することをおすすめします。

工事内容や申請書類の確認を行うことで、スムーズな減税手続きが可能になるためです。

なお、省エネ改修と同時にバリアフリー改修や耐震改修を実施する場合は、それぞれの減税制度を組み合わせることも検討できます。

4. 耐震改修で最大2年間の税額を大幅カット

昭和57年1月1日以前から所在する家屋で令和8年3月31日までに耐震改修工事が完了している場合も固定資産税を軽減できます。

具体的には、最長2年間にわたり税額が2分の1に減額される特例措置を受けられます。

この制度を利用するためには、まず耐震診断を実施し、住宅の耐震性能が基準値（評点1.0）未満であることの確認が必要です。
その上で、評点1.0以上となる耐震改修工事を行うことが条件となります。

申請の際は、耐震診断結果や工事施工証明書、工事費用の領収書などの添付が求められます。

改修工事完了後3ヶ月以内に、必要書類を添えて市区町村の窓口に申請することを忘れないようにしましょう。

5. 土地分筆で評価額を最適化する具体的手順

土地分筆とは、もともと登記簿に登録されている1つの土地を複数に分割して登記し直すことを指します。

土地分筆による評価額の最適化は、適切な区画分けによって固定資産税の負担を軽減できる有効な手段です。

分筆の実施には、土地家屋調査士などの専門家との綿密な打ち合わせが不可欠となります。

まずは現地調査を行い、土地の形状や利用状況、接道条件などを詳細に確認します。
これらの情報を基に、評価額を最小限に抑えられる分割方法を計画していきます。

分筆申請の必要書類

• 登記申請書
• 地積測量図
• 境界確定資料
• 地形図

分筆登記が完了したら、市区町村の固定資産税課で新たな評価額を確認します。

住宅用地特例などの軽減措置が適用できる場合は、速やかに申請手続きを行うことで、さらなる税負担の軽減が期待できます。

なお、分筆費用は土地の形状や面積によって異なりますが、一般的に20万円から50万円程度が目安となります。

6. 用途変更で住宅用地特例を最大限活用

土地の一部を賃貸や事業用に変更する際は、住宅用地特例の適用範囲を最適化することで、固定資産税を効率的に抑制できます。

特に小規模住宅用地の特例では、課税標準額が評価額の6分の1まで圧縮されるため、区画の使い方が重要になります。

住宅用地を賃貸用に転用する場合、以下のポイントに注意して計画を立てましょう。

• 住宅部分は小規模住宅用地の特例が適用される200㎡以内に収める
• 賃貸部分は住宅用地の特例が適用されない事業用地として区分する
• 建物の用途変更前に、固定資産税課で特例継続の要件を確認する
• 区画の境界線は、将来の活用も考慮して設定する

用途変更を検討する際は、必ず事前に市区町村の固定資産税課に相談してください。

特例適用の判断基準は自治体によって異なる場合があり、事前確認を怠ると予期せぬ税負担が発生する可能性があります。

また、用途変更後も住宅用地特例を継続して受けるためには、居住用部分の床面積が全体の2分の1以上を占める必要があります。

この要件を満たさない場合、特例が適用されなくなるので注意が必要です。

評価額の見直しを求める異議申立ての手順とポイント

固定資産税評価額に納得がいかない場合、納税通知書を受け取った後3ヶ月以内であれば、固定資産評価審査委員会へ異議を申し立てることが可能です。

見直しを求めるには、具体的な根拠となる資料の準備や、専門家との連携が重要となります。

• 審査申出書への不服理由の詳細な記載
• 近隣物件との比較データや市場価格の推移資料
• 不動産鑑定評価書などの客観的な証拠

こちらでは、評価額見直しの具体的な手順とポイント、必要な書類、専門家のサポートを受けた効果的な進め方について解説していきます。

評価額に不服がある場合の申立て手続き

固定資産税評価額への不服申立ては、納税通知書を受け取ってから3ヶ月以内に、固定資産評価審査委員会に対して行う必要があります。

申立ての際は、審査申出書に具体的な不服理由を明記することが求められます。

申立てに必要な書類と手順

審査申出書には、近隣の類似物件との比較データや不動産鑑定評価書など、評価額が適正でないことを示す具体的な証拠資料を添付することが重要です。

審査委員会による審査が行われた後、裁決書が交付されます。
この裁決の内容に不服がある場合は、裁決書を受け取った日から6ヶ月以内であれば、地方裁判所への提訴が可能となります。

準備すべき書類一覧

申立てに際して準備が必要な書類は以下の通りです。
申立ての根拠を明確にするため、できるだけ具体的な資料を用意しましょう。

審査委員会の裁決に不服がある場合は、裁決書の受領から6ヶ月以内に地方裁判所への提訴が可能です。

提訴の際は、訴状と上記の証拠書類に加え、審査委員会での裁決書の写しも必要となります。

評価額見直しの具体的な交渉ポイントと根拠作り

固定資産評価審査委員会との交渉では、具体的な根拠資料の提示が評価額見直しの成否を分けます。

主な交渉材料として、近隣の類似物件との比較データや、実勢価格とのずれを示す資料が重要になります。
不動産鑑定士による第三者評価書は、客観的な価格査定の証明として高い説得力を持ちます。

特に実勢価格との差が20%以上ある場合、見直しの可能性が高まるとされています。

評価額に影響を与える要因として、接道状況や日照条件、土地の形状なども重要です。

これらの状況を写真や図面で視覚的に示し、評価額への影響を具体的に説明することで、より説得力のある交渉が可能になります。

専門家の支援を受けた評価額見直しの進め方

固定資産税評価額の見直しを効果的に進めるには、専門家との連携が不可欠です。

不動産鑑定士や税理士に事前に相談することで、評価額の妥当性を検証し、具体的な対策を立てることができます。

評価額見直しの成功率を高めるため、以下のポイントに沿って専門家のサポートを受けることをおすすめします。

• 不動産鑑定士による現地調査と近隣物件との比較分析の実施
• 税理士による評価額算定方法の精査と法的根拠の確認
• 土地・建物の個別要因（日照、接道状況、築年数など）の客観的な評価
• 近隣の取引事例データの収集と市場価格とのずれの検証
• 申立てに必要な根拠資料の作成支援と申請書類の記載方法指導

専門家と協力することで、説得力のある申立て資料を作成し、評価額見直しの実現可能性を高めることができます。

ただし、専門家への依頼は早めに行い、申立期限に余裕を持って準備を進めることが重要です。

固定資産税評価額の仕組みを理解して節税対策をしよう

固定資産税評価額に関する基本的な仕組みと、具体的な節税対策について解説してきました。

評価額の計算方法や課税の仕組みを理解し、適切な対策を講じることで、合法的な範囲での税負担の軽減が可能です。

今回ご紹介した情報を参考に、資産を有効活用しながら、賢明な節税を実現するためのポイントを把握しておきましょう。
必要に応じて税理士などの専門家に相談することで、より効果的な対策を見つけることができます。