新築でマンション購入後に、もっといい物件があるのではないかと悩む方は結構多いです。しかし、新築マンションは買った瞬間に値下がりしますので、すぐに売却となると得なことは、ほとんどありません。それでも悩むのであれば、売ってもいいのではないでしょうか。物件購入は大きな買い物ですが、考え方や家族の住環境により変わっていくものです。
もし新築マンションを売却したいのであれば、少しでも高く売れるコツがあります。
今回は、新築マンション買い替えの注意点や、少しでも高く売却するためのコツをご紹介します。
この記事の目次
新築マンションをすぐ買い替える人の理由
まず、新築マンションをすぐ買い替える人には、以下の理由が多いです。
新築マンションを買ったものの、もっといい物件があるのではないか？
せっかく買った新築マンションですが
| 「なんとなく気に入らない」 「住んでみるとイメージが違う」 「住環境がしっくりこない」 |
という気持ちから、やがて、もっといい物件があるかもしれないと思い始めます。まだ子供がいない場合であれば、なおさら買い替えを考えてしまうものです。
しかし、新築マンションは買った瞬間に値下がりしてしまいます。買い替えるタイミングとしては、得になることなど一つもないため良くありません。もし我慢できるなら、極力売らずにいることです。しかし、どうしても我慢できないのであれば、早く売ってしまいましょう。マンションは築浅の方が高く売れるためです。
急な転勤や転職などで手放す事に
新築マンション購入後に、急な転勤が決まるということは、よくあります。単身赴任という選択肢もあるのですが、転勤が長くなることを考えて地方のマンションに買い替える人も多いようです。地方のマンションであれば都心との価格差から、買い替えローンをうまく使うことで、実質負担を変えずに、買い替えることが可能です。
ただ、買い替え時の負担がなくても、地方のマンションは価格が維持できないため、将来的にマンションに値段がつかない可能性があります。そのため、その地域に永続的に住む覚悟が必要です。単身赴任という選択肢を、考えてみてもいいかもしれません。
転職の場合も同様ですが、転職を機にマンションを買い替えるには、リスクが高いです。たとえば転職後、会社と合わないことや、収入の面で住宅ローンの支払が大変になる可能性があるからです。その場合は、安定した生活に戻れるまで、一旦マンションを売り賃貸に住むことを考えてみてもいいかもしれません。
何れにせよ、一時的な考えではなく長い目でみながら行動することが大切です。
近所の騒音や子供のアレルギーが原因で買い替える
新築マンションも住んでみると、近所の騒音問題で悩むことがあります。たとえば、隣人が連日夜遅くに騒いだりすることがあれば、気も休まりません。
この様な時は、まずマンションの管理会社に連絡して対策をとってもらいましょう。そうすることで、騒音問題が収まる場合もあります。それでも収まらない場合は法的手段もあるのですが、多くの場合、転居してしまうのが実情です。
また、道路前のマンションであれば、排気ガスなどが原因で子供のアレルギー問題に影響し、買い替えを検討する人も多いです。
また、シックハウス症候群でマンションの内装に使っている塗料があわない子もいますが、このような場合は、新築のマンションであっても転居を考える必要があります。
マンションに住んだ瞬間、値下がりする新築プレミアムとは？
新築マンションには「誰も使っていない」ということに、価値がつきます。そしてこの価値に値段がつけられ、価格に上乗せされます。これが「新築プレミアム」と言われるものです。
例えば、「新築プレミアム」の5,000万円で買った新築マンションですが、住んだ瞬間「誰も使っていない新品」という価値がなくなります。すると、その価値の分が瞬間に値下がりしてしまうのです。つまり、入居一日後にすぐ売却したとしても、そのマンションは新築価格の5,000万で売却できることはありません。
しかしこれが、都心の人気エリアであり売れ筋の新築マンションであれば、新築価格のまま売れることもあります。
ただし、買い替えとなると仲介手数料や引っ越し費用がかかるため、やはりマイナスであることには変わりないのかもしれません。
なお、値下がりしにくいマンション物件は以下のようなものです。
値下がりしにくマンション物件
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このようなマンションであれば、値下がりを抑えて買い替えることができます。場合によっては、購入金額にかぎりなく近い額で売れるケースもあります。
住宅ローンを完済しなければマンション売却はできない
現在の住宅ローンを完済しなければ、勝手にマンションを売却することはできません。なぜなら銀行の、抵当権設定があるからです。
マンション売却金額で、住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、そうでないケースがほとんどです。
このような場合、マンションを売却するにはどうしたらいいのでしょうか。
買い替えローンを組んでマンションを売却する
買い替えローンをあらたに組めば、前回の残債を購入するマンションの住所ローンに加えて、ローンを組むことができます。
ただし、負担が増えるので注意が必要です。
買い替えなら何度でも使える住宅ローン控除を使いましょう
新築マンションを買い替えると決めたのであれば、あとは少しでも高く売ること、損失をおさえることが重要です。
新築マンションを購入する際に使った「住宅ローン控除」は、10年間に渡り住宅ローンの１％の還付を毎年受けれる制度で、何度でも使うことができます。所得が3,000万円を超えない限り、ほとんど適用されます。
なお、住宅ローン控除は確定申告を受けないともらえません。注意してください。
新築マンションを売却する時の2つの注意点
「何故新築なのに売るのか？」と内覧時に聞かれた時
新築マンションを売りに出すと、すぐに多くの内覧予約が入ります。その際、内覧者から必ず質問されることがあります。
それは、「なぜ売るのか？」ということです。
マンション購入者は、新築マンションを売るには、なにか欠陥があるのでは？と厳しい目で物件をみているので、「長く住みたかったが、家族の事情（転勤など）で、やむなく引っ越さなくてはならなくなった」と答えましょう。
不動産業者とは一般媒介契約を結ぶ
不動産業者にマンション売却の依頼をする際、媒介契約を結びます。
大きく分けて2つの契約方式がありますが、何も言わなければ「専任媒介」という契約を結ばされます。この契約は、「3ヶ月間は不動産業者1社としか結べない」契約です。
この専任媒介契約は、本来売れない物件をお願いするときに結ぶべき契約で、新築マンションであれば、よほどのことがない限りは、買手はすぐつくことが予想できるので、このような場合は複数の不動産業者に依頼できる「一般媒介契約」を結ぶびましょう。
一般媒介契約は、「一度に複数の不動産業者」と契約できます。複数の不動産業者に依頼するほうが、多くの購入希望者を探すことができます。そして、購入希望者が多ければ、少しでも条件よく早くマンションを売却できる可能性が高まります。
そのため、不動産業者の多くが嫌がる契約でもあります。
マンションを高値で売るためのコツは不動産業者を一括査定サービスを使って探そう！
最後に不動産業者の選び方についてです。
売主の気持ちに寄り添い、しっかりとした売却活動をしてくれる不動産業者を見つけましょう。そうすれば、マンション売却も満足のいく結果が得られます。
そんな不動産業者選びにも、一括査定サービスが役立つのです。マンション売却価格の査定ついでに複数の不動産業者を紹介してもらえるからです。
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