自宅マンションの売りを先にするのか、あるいはマンション購入を先にするのかという悩みが、マンション買い替えにはつきものです。

資金に余裕がなく、それでもマンション購入を先にしたい場合にはマンション買い替えの特約を使うことになります。

この特約は、簡単にいえば

自宅マンションが○月○日までに売却できない場合は契約を白紙にする

という契約で、マンションの購入契約にこの特約をつけることができれば、リスクなく買い替えができます。しかし、売主は非常に嫌がる契約なため、つけてもらえるケースは少ないです。

今回は、そんなマンション買い替えの特約について詳しく解説します。

買い替え特約とは?

「買い替え特約」あるいは「停止条件付き契約」と呼ばれます。

マンション買い替え時に、購入資金がなく「買いを先行」させる場合に使われます。

具体的には、マンション売買契約の際に契約書に下記の特約事項をつけます。

「○月○日までに自宅マンションを○○万円以上で売却できなかった場合、契約を解約できる」

この事項をつけることで、自宅マンションが売却できない限り、契約書は効力を発揮できないため、マンション売買契約を無効にすることができます。そのため、手付金なども買主に返還され、当然違約金なども発生しません。

このようにマンション買い替えで、

「欲しいマンションは見つかったけれど、まだ自宅マンションが売れていない」

という場合に最適な契約事項です。しかし、それ故に売主はめったなことでは受けてくれません。

売主が嫌がる買い替え特約は成立しづらい

買主にとってはメリットだらけの特約ですが、売主にとってデメリットだらけです。

マンションを販売すれば、複数の購入希望者がいることもあり、この特約を申し出てもほとんどの売主が断るのが現実です。

買い替え特約は、そもそも売主の合意なく結べないので、どうしても買い替え特約でマンションを購入したい場合には、当然「買い替え特約を合意してくれる売主を探す」必要があります。

ではどのような売主が、この特約を受け入れてくれるのでしょうか。

買い替え特約を受け入れてくれやすい売主とは?

多くの売主が嫌がる買い替え特約ですが、契約してくれやすい売主もいます。

なかなか売れないマンション物件の売主

マンションがなかなか売却できず、不安な気持ちになっている売主であれば特約を受け入れてくれる可能性は高いです。ただし、売れないマンションということは、物件としてよくない可能性が高いです。

売主が不動産業者の場合

売主が個人ではなく不動産業者の物件であれば、特約を受けてくれるケースは多いです。

個人であれば、さまざまな理由もあり売却を急ぎますが、法人はある程度売れる見込みがあれば、買手をおさえておきたい心理があるからです。

そのため、マンションや建売住宅は特約を結びやすい物件といえるでしょう。

売主が特約に応じてくれないけど、どうしてもマンションが欲しい場合は!

理想のマンションが見つかり、売主に買い替え特約を条件につけることを断られた場合、どうすればいいのでしょうか?

その際には、「買い替えローン」か「つなぎ融資」を検討しましょう。

買い替えローン

買い替えローンを組む場合は、売買契約に「住宅ローン特約」を入れましょう。住宅ローンの審査が通らなかった場合に、契約を無効にできる特約です。

その上で、銀行に審査を申し込みます。銀行には、自宅マンションの売却金額は全て返済に回すことなどを、説明しましょう。

まずは、現マンションの住宅ローンを組んでいる金融機関に相談するのが一番ですが、断られる可能性も高いため、複数の金融機関にあたりましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、金利は高いですがマンションの購入資金を立て替えてもらえます。マンションが売却できれば、金利を含めて全額を返済する融資です。

また、不動産業者のマンション買取サービスとセットになっているので、自宅マンションが売れないというリスクがありません。

しかし、業者による買取になってしまった場合は、マンション相場の8割から9割の価格になるため、損をすることになります。

「買い替えローン」にしても「つなぎ融資」にしても、審査が通るかは銀行次第です。まずは、金融機関に相談してみるのがいいでしょう。

マンション買い替え特約のトラブル

仲介する不動産業者が原因でトラブルになることが多いのも、買い替え特約です。

買い替え特約でトラブルになるケースとは

<買主>

「買い替え特約」を条件につけることを仲介業者につたえる

 ⇓

<仲介業者>

売買契約を結びたいため、あいまいに売主に特約を伝える

 ⇓

<売主>

売主は特約を理解しないまま、売買契約をし手付金を買主からもらう

 ⇓

<買主>

自宅マンションが決済日になっても売れないため、白紙を申し出る

 ⇓

<売主>

特約って何のこと?手付金は返さないし、契約破棄もしない!


上記は仲介する不動産業者が悪いケースです。

替え特約をあいまいに売主に伝え、その特約を認識しないまま契約したケースです。買主もこの場合、手付金を支払っているため、このまま売主が返してくれなければ裁判沙汰になるでしょう。

裁判になれば買主は勝ちますが、手間や費用などを考えると得する人はいません。

このことからも、特約をつける場合には売主にきちんと理解してもらい売買契約を結ぶ必要があります。

不動産業者しだいで、買い替えも全然変わってきます!

今回は、マンション買い替えの特約について解説しました。

マンションの買い替えには、関係者の合意やスケジュール調整などを綿密に行わなければなりません。その際、パートナーとなる不動産業者の手腕が試されます。そのため、不動産業者選びは重要です。

一括査定サービスを活用し数社から査定を受けることで、不動産業者探しも簡単に行なえますので、ぜひ一度活用してみてはいかがでしょうか。