建築基準法では、住宅を建てる敷地は道路に接していなければならないという、接道義務があります。しかし、この義務を満たせない土地のために「43条但し書き道路」という規定が設けられています。

この記事では、43条但し書き道路物件のメリット・デメリット、購入する際の注意点について解説します。

建築基準法の接道義務

■接道とは
建築物の敷地が建築基準法の認める道路に接している状態を指す言葉

です。そして建築基準法43条では

■接道義務
建築物の敷地は幅員4メートル以上ある道路に2メートル以上接する義務がある
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安全を確保するため

建物と道路の間が空いていると、救急車や消防車が来たときに対応が遅れてしまいます。また、土砂崩れや火事などで避難しなければいけないときにも、迅速に逃げられません。

■接道間口

　　 敷地と道路の接道部分

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接道間口が2メートルを満たしている時点で義務を果たしていると認められる

ただし、接道義務については都道府県や自治体ごとで細かい規定が異なります。家を建てるなら、該当地域の接道義務を確かめてからにするのが得策でしょう。

原則として接道義務を満たさない敷地には家を建築することができない

万が一、家を建てた後で接道義務が満たされていないと発覚すれば、大幅な工事を行わなければいけなくなる可能性もあります。

ただし、地形的に接道義務を満たしたくても不可能なケースも少なくありません。そこで、例外的な土地を救済するために「43条但し書き」が設けられています。

43条但し書き道路物件の許可申請

建築基準法43条の但し書き
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

つまり
「建築物に問題がないこと」と「接道義務を満たしていなくても安全であること」
が認められれば、その敷地に建造物を建てても許されるとしている

43条の但し書きが設けられた背景には、接道義務が発生する以前の建築物がたくさん残っている現状が挙げられます。周囲を、家や他人の敷地に囲まれている場所では、接道義務を簡単には満たせません。

一部の敷地を買取るなどすれば、義務を満たすことも可能ですが、莫大な予算と手間がかかってしまいます。また、敷地の持主が必ずしも交渉に応じてくれるとは限りません。そのため、接道義務を満たしていない場合でも、建築審査会に申請することが認められています。

ただし、すべてのケースで43条但し書きが適用されるわけではありません。審査の結果、やはり接道義務を満たすよう、求められるときもあります。それでも、審査を通れば建築物に関するコストを大幅に抑えられます。

万が一、接道義務を満たしていない敷地を購入してしまったら、審査会の判断をあおぐようにしましょう。

43条但し書き道路物件のメリット・デメリット

不動産仲介業者のサイトなどで調べると、43条但し書き道路物件を見抜ける場合もあります。多くの人は43条但し書き物件を避ける傾向にありますが、あえて選ぶメリットも少なくないので慎重に検討しましょう。

メリット

物件価格が安くなりやすい
※余計な工事をする可能性のある物件は選択肢から外されがち
※43条但し書き物件は密集地帯や袋小路に建てられているなどの条件があるため生活が便利とはいいきれない
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売手側は値段を安くしてでも買手を見つけようと工夫する

物件の、質そのものは悪くないにもかかわらず、立地条件によって安く買えるなら「メリット」といえるでしょう。また

「公道から離れている」のも魅力
◇排気ガスや騒音から距離を置けるのは決して悪い環境ではない
◇家の前に車が走らないので小さな子供やペットがいる家庭にも安心
◇静かに毎日を過ごすためにはぴったり

視点を変えれば、43条但し書き物件は「住み心地のいいお買い得な場所」 とも解釈できます。

デメリット

ただ、いくつかのメリットがあるにもかかわらず、やはり43条但し書き物件に住みたがらない人は後を絶ちません。主なデメリットとしては

再建築できなくなる可能性
いつか建て替えなどをするときに法律が変わっていれば再建築が認められない危険がある

43条但し書きの適用は、あくまで審査時点における物件の状態から判断されます。将来的に改正などが行われた場合、現時点における43条但し書きの効力が守られ続ける保証はないのです。

金融機関の担保評価
43条但し書きは需要が決して高くないので評価額が低くなりがち
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担保と認めてもらえずにローンを断られることもありえる

金融機関から融資を受けたり、住宅ローンを組んだりするとき、不動産は重要な担保の候補です。所有している土地の評価が高いほどローンは組みやすくなります。そして

売却時の苦労
買い手がつきにくいため売却するのに時間がかかりやすい

特に、転勤などで早急に自宅を手放さなければいけない事態が来たときは、トラブルを招くでしょう。もし、売却できたとしても、購入時の価格を大幅に下回ることを覚悟しなくてはいけません。

43条但し書き道路物件購入の注意点

購入予定の土地が、接道義務を満たしていないなら取引を進めるのは危険

そのうえ、43条但し書き物件の認可も受けていないならあせって購入しない

接道義務を満たしていないなら購入は慎重に

まずは、建築審査会に43条但し書き許可を申請することが肝心です。申請の手続き自体は必要な書類さえそろええれば、一般人でも手軽に行えます。

ただし、申請したからといって必ず43条但し書きが許可されるとも限りません。しかも申請中は他の契約ができないので、優良物件が見つかっても逃してしまう恐れもあります。優良物件をほかの買い手に奪われたうえ、43条但し書きの許可すらもらえなかったのであれば、家の建築計画に大きな支障が生まれるでしょう。

こうしたトラブルを阻止するには、不動産仲介業者や売手との交渉力が大切です。購入する際には

「43条但し書き許可が下りなかったとき契約を破棄解除してもいい」

というような、特約条項を必ず記載しておきましょう。

売手によっては、なんとしてでも物件を売りたいため、特約を嫌がることもありえます。しかし、特約なしで取引を決めて大きな損害を受けるくらいなら、交渉を中止する勇気を持ちましょう。

43条但し書き道路物件の購入は慎重に

「接道義務を満たしているかどうか」は、不動産物件購入における欠かせないポイントです。43条但し書き道路物件という例外はあるものの「本来ならば家が建てられない土地」であるという認識は持ちましょう。

たとえ、接道義務を満たさないまま建築が許可されたとしても、永続的な条件とは断定できません。そのため、43条但し書き道路物件の購入を検討する際は、その地域に将来、都市開発やその他環境が変わる計画があるか、なども調査する必要があります。

基本的には、43条但し書き道路物件は避けたほうが無難な建物ですが、それゆえ低価格になりやすく、条件さえあえば良い買い物ができるかもしれません。ただし、購入するのであればその際は、長期的な視野で慎重に決断をしましょう。