マンション経営のメリットやデメリット、年収などについて詳しく解説

マンションの経営を始めるにあたって疑問や不安を抱えている方も多いかと思います。
この記事では、マンションの経営の際にどのようなメリット・デメリットがあるかや実際の年収や利回り、管理会社や建築会社を選ぶポイントについて解説していきます。
また、不動産投資について調べていると、利回りという言葉がよく登場します。マンション経営における利回りについても合わせてご説明していきましょう。

マンション経営のメリット・デメリット

まずは、メリットについて詳しく解説していきましょう。

メリット1 長期的に安定した収入を得られる

マンションを経営すると、経済変動の影響を受けることなく長期的に収入を得られるというメリットがあります。
駅から近いなど条件のいい物件であれば、入居率も上がり安定した収入を期待できるでしょう。
 

メリット2 節税対策になる

マンションを経営すると、「相続税」「固定資産税」「減価償却による所得税」の３つの節税に繋がります。
土地を相続した場合、そのままにしておくよりもマンションのように賃貸物件を建設した方が「相続税」や「固定資産税」の軽減に繋がり、所得費用の一部を「減価償却費用」として経費計上できるため「減価償却による所得税」の軽減にもなります。
 

メリット3 生命保険のような役割も果たす

マンションの経営において、融資契約の際に「団体信用生命保険」への加入を条件としていることが多いです。こちらは、契約者が死亡あるいは重度の障害をおってしまった時に残りのローン返済を免除してもらえるという保険です。遺族に返済の義務もなくなるため、残された遺族は安定した家賃収入が得られるという安心感があります。

デメリット1 家賃滞納や空室のリスクがある

マンションの経営を始めたからといってすぐに入居者が決まるとは限りません。そのため、入居者を確保する工夫を考えておきましょう。また、入居者が決まってからも家賃を滞納されてしまうリスクがあるため、信用できる入居者を見極めることも大切になってきます。

デメリット2 災害のリスクがある

マンションの経営にあたり、地震や火災などの災害に備えておく必要があります。万が一震災により建物に損傷などの影響が出てしまった際は、不動産価値が減少してしまう可能性もあります。もしもの時に備えて火災保険に加入しておくなど事前の対策が大切です。

デメリット3 金利の上昇や売却のリスクがある

マンションの経営の際にローンを組んでいる場合は、金利の上昇の影響により返済額の負担も上がってしまう可能性があります。
また、万が一マンションを売却したい場合もすぐに買い手が見つからない可能性も考えられます。
こういった金銭トラブルを避けるために、マンション経営では余裕のある計画が大切になってきます。
 

マンション経営の費用はどのくらいかかる？

マンションの経営では、主に「初期費用」「維持費用」「修繕積立金」の３つが必要になります。

マンション経営に必要な初期費用

マンションの経営にあたり、必要となる初期費用の種類とどれくらいの金額になるかを説明していきます。

建築費用

まずはマンションを取得する必要があります。建築に必要な費用は数千万円～数億円が想定されます。

ローンの事務手数料

ローンを組む際には事務手数料などがかかります。借入額の1~3％が必要になります。

不動産所得税

マンションを取得すると不動産所得税がかかります。固定資産税評価額に対して3~4％課税されます。

登記費用

マンションの完成後「建物表題登記」と「所有権保存登記」を行う際に司法書士に依頼する報酬や手数料などになります。10~15万円程度を想定しておくと良いでしょう。

火災保険料

火災保険に加入する場合は30万円～の加入料がかかります。

マンション経営に必要な維持費用

ローンの返済費用

マンションを取得する際にローンを組んでいる場合は、自身の設定した返済金額が必要になります。

建物の管理費用

不動産会社や管理会社へ管理を委託している場合、家賃の約５％の費用がかかります。

所得税

家賃収入かあるため所得税が発生します。計算方法は「課税所得金額 × 税率」で求められます。

固定資産税

所有している不動産に対してかかる税金で、1.4％ほど課税されます。

都市計画税

都市計画のために自治体に納める税金です。税率の上限は0.3％になります。

修繕積立金

マンションは年々劣化していきます。建物の劣化が進むと入居者が減る原因にも繋がるため定期的なメンテナンスが必要になります。修繕に備えて積み立てをしておくと良いでしょう。

マンション経営の利回りと年収について

マンション経営を始めるためには購入から売却まで常に意識する必要があります。購入時は物件広告をチェックしますが、広告には「利回り〇〇%」「表面利回り〇〇%」というような数字が記載されています。利回りには表面利回りと実質利回りがあるため掲載されている利回りがどちらなのか確認が必要です。
表面利回りとは物件の収益性をあらわす指標で、マンション経営にかかる費用や諸経費を含まず、家賃収入と物件価格のみを用いて計算する利回りのことです。
実質利回りとは、家賃収入と物件価格のほかに、マンション経営にかかる費用や諸経費を含めて計算される利回りのことを指します。
実質利回りは表面利回りよりも正確な手取りを知る目安になるため、しっかりと見ておく必要があります。
そして表面利回りはあくまでも投資の際の目安として考えるとよいでしょう。

また、マンション経営で得られる収入は主に「家賃収入」になります。
そのほか、駐車場料金や共益費も収入に該当します。
この中から経営に必要な経費と税金を差し引くため、実際に手元に入る金額は家賃収入の15~25％が目安となります。

管理会社と建築会社を選ぶポイント

安心してマンションを経営するためには、信頼のおける管理会社と建築会社を選ぶことが重要です。

管理会社を選ぶポイント

マンションの経営を成功させるには、安心して任せられる管理会社を見極めることが必要です。実際の評判や実績を事前に確認しておきましょう。
マンションの管理が行き届いていれば、入居者の確保にも繋がります。

建築会社を選ぶポイント

建築会社は主に、ハウスメーカー・工務店・ゼネコンの３種類があります。ハウスメーカーは知名度が高い企業が多く保証も充実しています。工務店は地域密着型で費用を抑えやすいという特徴があります。ゼネコンは大規模な建築に向いており、分譲マンションなどの建設に適しているといった特徴があります。そのため、自身が経営したいマンションのニーズに合った建築会社を選ぶ必要があります。
また、担当者の対応や建築における技術なども判断基準にすると良いでしょう。

まとめ

マンションの経営において、安定した収入を得られるなどのメリットがある反面デメリットもありますが、事前にこれらの内容を確認し対策を打っておくことが大切になってきます。
またマンション経営は購入時も大切ですが、売却時はさらに気は抜けません。もし、マンション経営で思ったほど利回りが得られず、期待した家賃収入が得られなかったときは売却で利回りを改善できる可能性があるので覚えておくとよいでしょう。

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