不動産の売買には、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、個人間での売買で住宅ローンは組めるのでしょうか。不動産の売買以外にも、金銭を借入れる際に多い契約の中に「金銭消費貸借」があります。
今回は、不動産に関わる金銭消費貸借がどのような性質を持った契約なのか、そして金銭消費貸借契約に絡みやすい条件について、解説していきます。
この記事の目次
消費貸借とはどういうもの？
消費貸借
消費貸借について、民法では「当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還することを約して相手方から金銭や物を受け取ることによって、その効力を生ずる」としています。
契約当事者の一方が種類や品質、そして数量に関して同じくらいのもので返還するということから、借りるものは消費してしまう性質であることを指しているのです。
現代において消費貸借とは、主に金銭の借入れに対して用いられる契約ということになります。ただし、消費貸借をする場合、諾成契約だけでは成立しません。諾成契約とは、当事者同士の合意だけで行われる契約のことです。
消費契約が成立するのは要物契約でなければならないという定めがあります。要物契約とは、目的物や金銭などの引き渡しが実行されてから効力を発揮する契約のことです。
つまり、消費貸借とは「お金を借りる代わりに、それに相当するもので返す」と当人同士が約束した時点では成立せず、実際に約束した額のお金を一方が受け取って初めて成立するということになります。消費貸借とは、個人間でも成立させることは可能です。
ただし、不動産売却をするという場合であれば意味合いがやや異なります。通常は、不動産会社など仲介業者を通すほうが現実的と言えるでしょう。
不動産における金銭消費貸借契約とは？
不動産における消費貸借とは、金銭消費貸借を指すのが一般的です。そして不動産の場合、金銭消費貸借とは住宅ローンのことをいいます。
住宅ローンの利用には、金融機関や信用情報機関などの審査が必要です。世帯の総収入から判断される返済能力のほかに、預貯金をはじめとした資産まで含んで審査されることもあります。さらに、住宅ローン契約を締結する条件のひとつとして抵当権を設定するのが一般的です。
通常、住宅ローンの抵当権は住宅ローンで購入する不動産で設定をします。何らかの事情で住宅ローンの返済が難しくなったときには、購入した不動産を抵当として差し出すことが、契約内容に盛り込まれるからです。
金銭消費貸借契約に抵当権を設定する場合は、同時に抵当権設定契約が締結されます。ただし、住宅ローンのように不動産購入で金銭消費貸借契約を結ぶ際は、抵当権設定契約を別にすることはほぼありません。
抵当権設定契約も金銭消費貸借契約にまとめてしまうのが一般的な契約方法です。このような契約を金銭消費貸借抵当権設定契約と呼んでいます。
ここまでの一連の流れを個人で行うとなると、まず信用情報機関の開示請求をしなければなりません。それには、買主自身の承諾はもちろん、本人確認書類なども必要です。個人情報になるため、現実的には難しいと言えます。
抵当権者と抵当権設定者の関係は？
住宅ローンを使って不動産の売買を行う際、売買契約成立と同時に該当する不動産に対して抵当権が発生することになります。
抵当権
住宅ローンなら、抵当権を持っているのはローン会社である金融機関を指すのが一般的で、抵当権者とよばれます。これに対して不動産を購入した人は債務者という立場になり、それと同時に、契約上では抵当権設定者になります。つまり、住宅ローンにおける抵当権者とは金融機関と考えるのが通常で、抵当権設定者とは不動産購入者のことです。
抵当権設定者は、不動産購入に必要な融資を受けたうえで、購入した不動産を使う権利が与えられます。住宅ローンの返済が順調に実行されている間は、不動産を使う権利は通常、失われることはありません。
ただし、返済が滞ったり、信用状況が悪化したりすると、抵当権者が権利を行使して、不動産を差し出す可能性が高くなります。抵当権が行使されると、通常は競売にかけられるというのが一般的な流れです。
抵当権は、住宅ローンが完済されるまでその効力は続きます。
売却や賃貸借はどう制限される？
住宅ローンのような金銭消費貸借抵当権設定契約を取り交わすときは、いくつかの内容が盛り込まれるのが通例とされています。そのひとつが、不動産の売却や賃貸借の制限です。
売却については、住宅ローンが完全に払いきりさらに抵当権の抹消手続きをしない限りは買主が勝手に行うことはできません。ただし、住宅ローンが完済していない場合でも、賃貸として利用できるのが一般的です。たとえば、住居用として戸建て物件や分譲マンションを購入したあと、転勤など何らかの事情によって引っ越しを余儀なくされることもあります。
こういった場合、将来的に戻ってくることが予定されているなら、賃貸物件として利用することが可能です。そして、賃貸で得た家賃収入を住宅ローンの返済に充てるという話は、全く珍しいことではありません。
ただし、不動産物件を第三者に賃借中であっても、返済の滞納などから抵当権者に抵当権を行使されてしまえば、不動産は差し押さえの対象になります。
火災保険の加入と住宅ローンの関係
金銭消費貸借抵当権設定契約をする際には、買主には火災保険に加入してもらうのが一般的です。住宅ローンは、30年～35年といった長期に渡って返済していくことが多く、このあいだに火災や災害の被害に遭わないとも限りません。
万が一、火災や災害によって不動産としての価値が損なわれてしまった場合は、抵当権を行使しても損失を埋めることができなくなります。
抵当権設定者にも同様のことが言えます。不動産の価値を失うだけでなく、返済だけが残ることになり、抵当権者と抵当権設定者には何も残りません。
そうなることを回避するために、抵当権設定のある金銭消費貸借契約では、火災保険の加入が一般的になっているのです。
そして、金銭消費貸借抵当権設定契約での火災保険加入には、抵当権者から質権設定を求められる場合があります。
火災保険の質権設定とは、万が一火災などが起こったときに、抵当権者に対して優先的に保険金が支払われるという契約です。保険金で回収ができれば、仮に返済が滞っても抵当権者が損をすることがありません。
ただし、火災で支払われる保険金は債権額が限度です。抵当権を持つ金融機関が保険金を受け取るより、抵当権設定者が保険金を受けて新築し、返済を継続するほうがいいという解釈が多くみられます。
また、火災保険の質権の設定は金融機関が行うのが一般的です。
不動産の減失があった場合はどうなる？
金銭消費貸借抵当権設定契約には、不動産の減失があった際にどのような措置を取るかということも加えることができます。
不動産の減失
こういった場合、金融機関の住宅ローンであれば抵当権そのものが消失すると同時に、残っている返済額を全額支払うという契約内容が一般的になっています。
ただし、自然災害など通常の生活をしている中でやむを得ないような理由がある場合、特別な措置を設けているケースは少なくありません。また、不動産の減失の理由によっては特例を設けるなど、契約によって細かい内容まで配慮することがあります。
しかし、個人間での売買であれば不動産の減失があってからといって、それを配慮するというのは難しい問題です。
たとえば、不動産が残っているなら返済を配慮してあげても万が一のときには差し出してもらうことはできるかもしれません。しかし、減失の場合、個人間の契約では配慮にも限度があります。
保証人の設定や返済期日
金銭消費貸借契約を締結する場合、連帯保証人または保証協会の利用などが条件になります。
通常の住宅ローンの場合、抵当権設定契約の内容によっては必要としていないケースも見受けられます。しかし、個人間での売買であれば保証協会の利用は無理でも、連帯保証人をつけてもらうことは可能です。
ただし不動産という大きな買い物に対して、たとえ親しい間柄でも連帯保証人になってくれる人はなかなかいないでしょう。
返済日などについては、売主と買主の間で話し合い、遅延した場合なども決めておくことはできます。しかし、滞納があった際の取り決めなども行っておいたほうが安心ですし、いざ買主の返済状況が悪くなってしまえば、解決には時間と労力をともないます。
実際には売却した不動産を差し押さえるなどの措置にこうじるしかありません。または、裁判を行うという解決法になるでしょう。
不動産での消費貸借とは？
消費貸借
借りたものをそのまま返還するということではありません。不動産の場合、住宅ローンなどで必要なお金を借入れ、不動産を購入することで一旦消費するため、消費貸借に該当するのです。住宅ローンでは、抵当権設定契約を同時に締結するのが一般的で、返済が滞ったときに行使できます。
消費貸借だけを取り上げれば個人間でも成立は可能ですが、不動産を売却した相手に対して利用するには無理があります。一括で不動産を購入してくれるような人でもない限り、個人間での不動産売買はかなりリスクが高いと言えます。
万が一滞納があったときの回収も大変です。それ以前に、信用情報を参考にすることもできませんし、たとえ親しい人であっても、現実的には無理と考えたほうがいいでしょう。
不動産を売却するときには、不動産会社など仲介業者を利用するほうが一般的ですし、何かと安全です。金融機関による住宅ローンも利用できるので、売主には売却した額がそのまま入ってきます。不動産を売却したお金をほかのことに利用したいときには、まとまって入金される安心感が違います。
また何よりも幅広く買主を探すことができるので、早めの売却を見込めるでしょう。
そして売却を考えたなら不動産売却専門サイト「イエイ」の活用をおすすめします。上記にも書きましたが、不動産売却には不動産会社などを仲介業者として利用するほうが安全ですし、一般的です。まずは依頼する不動産会社を探す売主が殆どでしょう。しかし、数多ある不動産会社から自身が安心して任せられる不動産会社を見つけ出すには、時間も労力も遣い疲れてしまうかもしれません。
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