不動産売買において、不動産業者の主な利益は手数料です。買い主からすると、物件の取引態様によって支払う手数料が変わるので非常に重要です。一方、売り主は納得のいく価格で不動産を売るために、買い主がどの取引態様を好むかを知る必要があります。売り主・買い主、双方にとってメリットの大きい取引態様について探っていきましょう。
この記事の目次
宅地建物取引業者に取引態様の明示義務がある理由
宅地建物取引業者は宅地建物取引業法を遵守した経営が求められます。宅地建物取引業法では、不動産売買における売り主と買い主を守るために、さまざまな規定を定めています。取引態様の明示義務もそのひとつです。
取引態様
明示義務が必要なのは取引態様によって不動産業者の取り分となる手数料や制限が変わってくるためで、不動産売買の広告には必ず記載しなければなりません。
取引態様の種類は3つ！
宅地建物取引業法で定められている取引態様
不動産業者が代理で売買をする「代理」
不動産業者が売買の仲介（媒介）をする「仲介・媒介」
以上の3つです。
1.売り主
不動産の売り主が直接販売活動をする場合、取引態様は「売り主」になります。通常は宅地・建物を開発したり建てたりした不動産業者がなるケースがほとんどです。売り主と買い主の直接契約になります。
2.代理
売り主から販売を代行された場合、取引態様は「販売」になります。個人の売り主が不動産業者に販売代理を依頼し、不動産業者が売り主に代わって買い主との契約を行います。
3.仲介・媒介
売り主と買い主の間に立って活動を行うのが「仲介・媒介」です。この場合、不動産業者はあくまで両者の仲介を行っているだけなので、取引の当事者は売り主と買い主になります。また、仲介・媒介の場合は契約形態が3種類あり、広告で明示される場合は
専属専任媒介
専任媒介
一般媒介
と契約の種類を記載してあります。取引態様の項目を見て3種類のうちどれかになっていたら、取引態様は仲介・媒介と判断できるでしょう。
取引態様によって異なる手数料
取引態様によって大きく異なるのが手数料です。
取引態様が売り主の場合
不動産業者同士が売り主と買い主になるケースがほとんどで、売り主が直接販売活動や契約手続きを行うので手数料はかかりません。
取引態様が代理の場合
販売代理で手数料が発生するのは、買い主が見つかり契約完了したあとです。売り主が代理の不動産業者に手数料を支払います。買い主には手数料は発生しません。
取引態様が仲介・媒介の場合
仲介・媒介における不動産業者は、売り主と買い主の仲立ちをする立場です。双方を引き合わせたうえで売買交渉や調整を行うので、不動産業者は売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらえます。
買い主にとってメリットの大きい取引態様
買い主からすると、手数料のかからない売り主と代理のメリットが大きいように見えますが、取引態様ではデメリットも生じる点に注意しなければなりません。
売り主物件のメリットとデメリット
売り主物件の一番のメリットは、仲介手数料がかからない点です。
不動産業者が売り主なら、自社物件なので住宅の工法や構造に精通している強みもあります。売り主が不動産業者で買い主が個人の場合、不動産の専門家である業者のほうが不動産売買の取引を有利に進められます。
そこで買い主の個人が不利にならないように、手付額や損害賠償額・瑕疵担保責任の措置について、宅地建物取引業法によってさまざまな制限が設けられています。
購入するのが新築物件なら、10年間の瑕疵担保責任がついてくるのも買い主にとってのメリットです。
しかし、いくら買い主が法律で守られているからとはいえ、プロの不動産業者を相手に渡り合わなければならないのは、デメリットのひとつと言っていいでしょう。
もし悪意のある不動産業者が売り主なら、相場より高い値段で不動産を買わされたり、買い主にとって不利な契約を持ちかけられたりなどのリスクが生じます。
自社物件のみ取り扱っている業者の場合は、選べる物件数が少ない点もデメリットと言えるでしょう。
代理のメリットとデメリット
代理だと不動産業者に支払う手数料は売り主がすべて負担しますので、買い主にとっては手数料がかからないメリットがあります。
ただし、販売代理店が売れ残り物件を不動産業者に仲介している場合は、買い主に仲介手数料を求めてくるケースがあるので要注意です。
仲介・媒介のメリットとデメリット
仲介・媒介のメリットは、不動産業者が多くの物件を取り扱っているため、購入の選択肢が広がる点です。買い主の代わりに買い取り価格の交渉を行ってくれるので、伝えにくい希望でも相手に伝えることができます。
一方、仲介・媒介のデメリットは高い手数料がかかる点です。物件価格の3％＋6万円（税抜）が手数料の上限と法令で決まっており、仲介業者のほとんどは上限の手数料を求めてきます。
たとえば物件価格が4,000万円の場合、（4,000万円×3％＋6万円）×1.08＝136万円が仲介手数料です。
住宅購入にかかる諸費用もカバーできる住宅ローンが下りればいいですが、通常の住宅ローンのなら現金で仲介手数料分を用意する必要があり、購入費用に余裕のない人にとっては相当の負担になってしまいます。
また、不動産業者が管理している物件でなければ、詳しい物件情報や説明を受けられない可能性もあるでしょう。
売り主にとってメリットが大きい取引態様
取引態様の違いによる売り主側のメリットとデメリットは、買い主とは少し異なります。
売り主物件のメリットとデメリット
売り主が直接取引をするので、手数料がかからないのは大きなメリットになります。不動産業者同士が売買契約を結ぶ際は、買い主が個人のときに課される制限もつきません。
一方、個人が売り主の場合は契約書や売買金額の正確性に欠けるデメリットがあります。売買に関する話し合いも当事者間で行わなければならず、知識の浅さや当事者同士がやり取りをすることから感情的になりやすく、トラブルも発生しやすくなります。
売り主も買い主も個人の場合は、手続きの雑多さや複雑さを考慮すると多少手数料はかかっても別の取引態様のほうがメリットは大きいでしょう。
代理のメリットとデメリット
代理の場合は不動産業者がすべての販売活動を行ってくれるほか、契約締結まで引き受けてくれるので、個人の売り主にとっては非常に楽に不動産売却を進められます。そのかわり、仲介・媒介よりも高い手数料が設定されているケースが多いのがデメリットです。
仲介・媒介のメリットとデメリット
取引態様で最もポピュラーな仲介・媒介では、物件に関する広告や情報の公開などは業者が引き受けてくれるため、買い主の見つかりやすさがメリットです。
一方、仲介・媒介のデメリットは買い主のそれと同様に、高い手数料が生じる点です。仲介・媒介に入る不動産業者は、1社の場合と2社の場合が存在します。
売り主にとってデメリットが大きいのは、仲介業者が1社の場合です。1つの仲介業者が売り主と買い主の両方を受け持つため、必ずしも売り手の有利に動いてくれるとは限りません。
たとえば、値段を少し下げてくれれば購入したいと買い主が言い出したら、仲介業者が売り主に値下げの提案をしてくる可能性があります。仲介業者としては契約さえ締結できれば、売り主と買い主の両方から仲介手数料が入ります。
売り主と買い主、どちらが割りを食ったとしても仲介業者には影響がない点を考慮しておくようにしましょう。
仲介業者が2社の場合は、売り主と買い主につく仲介業者は異なります。それぞれの仲介業者がそれぞれの契約者の要望に注力できるほか、もらえる仲介手数料は各契約者のみからとなるので、売り主と買い主双方が納得できる落とし所を見つけてくれる可能性が高いでしょう。
手数料が発生した場合に支払うタイミング
仲介・媒介や代理では発生した手数料を支払うタイミングは契約によって異なりますが、金額の2分の1ずつを別々に支払うのが一般的です。最初の半分は不動産売買契約を結ぶ際に支払い、売却が決まって不動産の引き渡しを行ったあとにもう半分を支払います。地域によっては、物件引き渡し後に一括支払いするケースもあるようです。
支払いタイミングで注意したいのは、不動産売買契約を結んだ直後に一括請求してくる仲介業者です。特に違法というわけではありませんが、支払い方法としてはレアケースになります。仲介業者として信頼できるのか、契約内容におかしなところはないか、契約前にいま一度確認したほうがいいでしょう。
もし解約するなら手数料はどうなる？
不動産売買契約を締結してからの解約は原則的に認められません。しかし、やむを得ない事情により契約解除になるケースはあります。代表的なのは、ローン特約による契約の解除です。
通常、買い主は売り主との売買契約を結んでから住宅ローンの審査に入ります。審査に通過すれば問題ありませんが、たまに買い主に落ち度は見当たらないにも関わらず、金融機関の審査に落ちてしまう場合があります。購入したくてもローンが下りなければ購入はできません。そこで、ローン特約を使って不動産売買契約の解除を行います。
契約時に仲介手数料の半分を支払っていたとしても、特約があれば全額買い主の手元に戻ります。
不動産売買においてメリットの大きい取引態様を選ぼう
買い主にとってメリットが大きいのは、代理か仲介・媒介です。代理の場合は「仲介手数料無料」を大々的に押し出して販売活動ができるので、不動産業者にとっても買い主を見つけやすい面があります。
一方、売り主にとってメリットが大きいのは2社の仲介業者が入った仲介・媒介です。取引態様で気をつけたいポイントは、不動産業者に支払う手数料の有無だけで契約を決めないということです。
不動産売買で起こりやすいあらゆるトラブルを回避できるところに、不動産の専門家が介入する意味があります。いずれにしても、仲介業者を間に入れる場合は業者選びをしっかり行ってください。
不動産売却査定サイト「イエイ」では、多様な不動産会社との取引があります。国内主要大手はもちろんのこと、地元密着の有力不動産会社など1000社以上との取引があるので、所有する不動産の査定価格はもちろんのこと業者選びもしやすいのが特徴です。査定価格の比較は自宅にいながらにして最短60秒でできますし、比較できる不動産会社は最大6社選ぶことができます。
しかし、ここでも注意するべき点は査定額だけで不動産業者を選ぶべきではないということです。「高額査定＝優良な業者」ではないのです。その事を念頭に業者も比較してみてください。
確実に不動産を売却するために、それぞれの取引態様をしっかり理解するようにし、仲介にいれる不動産業者はしっかり選びましょう。
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