マンション売却の仲介手数料や費用はいくらかかる？値引きは可能？

不動産売買は大きな金額が動く取引です。売却時にはいろいろな費用が発生するため、想定外のお金もかかることがあります。不動産売却の費用の中でも、仲介手数料は、大きな出費となります。購入時にも支払った仲介手数料を売却時にも支払うことになるので、なんとか安くできないものかと考えるのではないでしょうか。不動産の売却にかかる仲介手数料を値引きしたり、安くしたりできるのか。マンション売却を中心に詳しく見ていきましょう。

マンション売却時にかかる仲介手数料とは？

マンションを売却するときは、信頼できそうな不動産会社に依頼して買主を探してもらうことが多いでしょう。マンションに限らず不動産会社の仲介による不動産売買で発生するのが仲介手数料です。

不動産会社は、売主からマンションの売却依頼を受けると、売却活動前の準備に多くの業務をこなしておりコストが発生します。
主なコストとしては、

• マンションの物件を調査するための人件費や交通費
• 登記簿の取得費用
• 物件を売り出すための広告宣伝費用など

また販売活動開始後のコストとしては、

• マンション購入希望者の内見対応
• 買主と締結する契約書の作成や立ち合いなど

売却を完了するまでにさまざまなコストが発生しており、マンション売却の仲介手数料には、こうしたマンション売却にいたるまでの販売活動のコストが含まれています。
 

仲介手数料はどのくらいかかる？

広告などで記載されているマンションの売却の仲介手数料は、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」です。しかし、この仲介手数料はあくまでも法律上での上限額であることを覚えておきましょう。
たとえば、2,000万円のマンションを売却するときは、（2000万円×3%=60万円）+6万円+6.6万円（消費税）＝　72.6万円の仲介手数料を不動産会社に支払います。
しかし、これは法律上の上限額なので、実際には不動産会社と合意すれば仲介手数料を下げることができます。

上限額は物件価格に応じて変動するので、マンションの売却価格が
200万円以下であれば仲介手数料の上限は物件価格の5％＋消費税
201万円以上400万円以下のマンションであれば物件価格の4％＋2万円＋消費税

となります。

これらの仲介手数料も法定上限であり、仲介手数料金額を下回って取引しても問題はありません。
また、不動産の取引形態によっては、仲介手数料が無料にできるケースもあります。

不動産売却時の取引形態は、主に買取、代理、仲介の3つの方法があります。自身が所有しているマンションを売却するとき、代理や仲介などで不動産会社に依頼し、一般の市場で買主を探すことをしないで、媒介を依頼した不動産会社にマンションを直接買い取ってもらうと仲介手数料は発生しません。媒介契約を結ぶ際に買取ができる会社かどうか確認しましょう。

しかし、デメリットとしては、仲介手数料が発生しないかわりに代理や仲介で売却したときの価格よりも、60～80%くらいの価格におさえられる可能性があります。
そのため、せっかく仲介手数料がかからなくても、マンションの買取価格そのものが低くなり、売却後に得られる手取り額を比較しながら慎重に選択する必要があるでしょう。

マンションによっては、買取で仲介手数料がかからない方法が有利になる場合があります。たとえば、大規模な設備や内装のリフォームをしなければならないマンションは、仲介でなく買取してもらえばその分の費用はかかりません。もし、このようなケースにあてはまりそうであれば、仲介と買取した場合のマンション本体の査定価格、自身で行わなければならない修繕費用、仲介や代理で取引した場合の仲介手数料の金額などを含めて、相対的に比較してみましょう。

不動産会社によっては、仲介手数料を値引きするキャンペーンをしている会社もあります。買取の場合と比較して、仲介で依頼したほうがよさそうだと判断したときは、仲介手数料をあらかじめ値引きしている不動産会社に問い合わせてみるのもよいでしょう。
 

仲介手数料、少しでも安く交渉できる？

不動産会社は、売却依頼を受けるとマンションを販売するために、事前に費用をかけているので仲介手数料の値引きは難しいと考えるかもしれません。しかし、場合によっては仲介手数料の値引き交渉ができる可能性もあります。

1つの方法としては、不動産会社と媒介契約を結ぶときに、専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討してみることです。不動産会社は、マンションを売却するときに自社で仲介手数料を得るためにできるだけ自ら買主を見つけたいと考えます。そのため、専任媒介契約と専属専任媒介契約で売主が契約してくれれば、他の不動産会社と競合することなく販売活動が可能になるのでメリットがあります。

一方で、一般媒介契約は他の不動産会社と競合するので、必ず仲介手数料が得られる保証はありません。しかし、どの媒介契約を結んだとしても、不動産会社が売主に請求できる法定の仲介手数料の上限額は同じです。

確実に仲介手数料を得られる専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことの条件として、多少仲介手数料の値引きができないか打診してみる価値はあります。

値引き交渉するなら、必ず契約前に！

専任媒介契約または専属専任媒介契約を不動産会社と結べば、必ず値引き交渉がスムーズにいくとは限りません。交渉をするタイミングも大切です。媒介契約の締結後では、仲介手数料の値引き交渉をしても受け入れてもらえない可能性が高いため、必ず媒介契約を結ぶ前に値引きを打診してみましょう。 

仲介を依頼したい不動産会社が決まったタイミングで「専任媒介または専属専任媒介で契約するので仲介手数料を値引きしてもらえないか」と交渉してみてください。不動産会社にとって有利な条件を提示するので、その分値引きしてくださいという流れで交渉すれば、不動産会社の印象は悪くならないでしょう。

また規模が小さく担当者の裁量がききやすい不動産会社の方が、値引き交渉が成功しやすいかもしれません。大手の不動産会社は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶとしても、担当者だけの判断で決められず上長への承認が必要だったり、担当者の販売ノルマが高く仲介手数料の値引きに応じないかもしれません。

仲介手数料の値引きを交渉する場合、不動産会社の規模や特徴もしっかり判断したうえで、仲介依頼先を決めて媒介契約を結ぶ前に値引き交渉をしましょう。

マンション売却時に仲介手数料を支払うタイミングは？ 

マンション売却での仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時に50％、物件の引き渡し時に残りの50％を支払うことが一般的です。

仲介手数料は、媒介契約を結んだ不動産会社の仲介により売買契約が成立した場合に、不動産会社が受け取ることができる「成功報酬」です。
媒介契約を結んでも、売買が成立しない限り仲介手数料は発生しないので、着手金や前金といった請求をされることはありません。また、一般媒介契約で複数の会社に仲介を依頼していた場合も、売買契約を結ぶ買主を見つけた会社以外には仲介手数料を支払う必要はありません。

成功報酬なので、売買が成立した売買契約時に満額の100％を請求されたとしても違法にはならないのですが、引き渡しまでの間に不動産会社が行う仲介業務はまだ残っています。
そのため「売買契約に至るまでの報酬」「引き渡しに至るまでの報酬」として、支払いを分けて行うことが広く一般的になっています。売却を依頼する際に不動産会社に確認しておきましょう。

マンション売却でかかるその他の費用・税金は？

印紙税

不動産を売却する際に、売主と買主の間で取り交わす「不動産売買契約書」には税金が課せられるため、印紙を貼る必要があります。
印紙の金額（税額）は契約書に記載されている売却金額に応じて決まります。
現在、令和6年3月31日までの間に作成された売買契約書に関しては軽減税率が適用され、下記の表の通りとなります。

※印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の金額の過怠税が課されます。また、印紙に消印がない場合は印紙と同額の税金を納める必要がありますので注意しましょう。
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

登記費用（登録免許税）

住宅ローンが残っているマンションの場合、ローンを完済して、担保として不動産についていた「抵当権」を抹消し、不動産売買により不動産の名義人を変更する「所有権移転登記」の手続きをする必要があります。
登記変更のための申請書の作成や必要書類の確保などは非常に難しく重要な手続きのため、基本的には司法書士へ依頼することをおすすめします。
司法書士へ支払う費用は地域や事務所によっても違いがありますので、事前に相談したりwebサイトを確認してみましょう。

ローン一括返済手数料

残っていた住宅ローンを一括で返済する場合、金融機関に手数料がかかります。金額は、金融機関や手続きの方法によって異なりますので、ローンの返済表に記載されている金融機関の担当部署や支店に問い合わせましょう。

譲渡所得税

マンションが購入時よりも高く売れた場合は、利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税とは、復興特別所得税（※）・所得税・住民税の合算です。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。

・所有期間が5年以内の場合（短期譲渡所得）
　所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
・所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）
　所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
※復興特別所得税は東日本大震災からの復興のため納めるもので、2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％加わります。

所有期間は、不動産を売却した年の１月１日時点で5年を超えているかどうかで判断します。購入した日から売却した日まで実質5年を超えていても、売却した年の１月１日時点で5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
例えば、2017年2月に購入した不動産を2022年4月に売却した場合、所有期間は5年を超えているのですが、2022年１月１日時点では5年以下のため短期譲渡所得になるのです。
所有期間が長い方が税金額は安くなるため、よく確認しておきましょう。
詳細は、国税庁のサイトも確認してみてください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm

その他費用

その他マンション売却時に発生する可能性のある費用についてご紹介します。

• 引っ越し

住んでいた部屋を売却する場合は、別の住居への引っ越し費用がかかります。空き部屋を売却する場合は必要ありません。

• ハウスクリーニング

部屋をきれいにしてから売却する場合はハウスクリーニング費用がかかります。実施する会社や部屋の広さ等によって費用は変わりますので、ハウスクリーニング会社のwebサイトから確認しましょう。

• 各種証明書の発行手数料

固定資産税評価証明書・住民票・印鑑証明書など、市区町村の窓口で取得する場合は手数料がかかります。

マンション売却の手数料を安く抑えるコツ

これまでマンションを売却するためには仲介手数料は避けて通れないと考えていた人も、実は無料にしたり値引きができたりすることを覚えておきましょう。もちろん、不動産会社にとって仲介手数料は収入源なので、根拠なく一方的に値引きのお願いをすると販売活動を積極的に行なってくれない可能性があるので注意が必要です。

仲介手数料の値引きがなくても、その土地でより高く売れるノウハウを持った不動産会社に依頼した方が、仲介手数料を値引きしてくれる会社より手元に残るお金が多くなることもあります。なにより重要なことは、誠実で確実に仕事をしてくれる不動産会社を選ぶことです。必ず複数の不動産会社に相談して、信頼できる会社かどうか確認しましょう。