マンション売却の仲介手数料・費用はいくら？値引きより手取りを増やす3つのポイント

マンション売却の仲介手数料は、原則「売却価格 × 3％＋6万円（＋消費税）」が上限と法律で定められています。

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料の目安は約105.6万円（税込）です。

金額だけを見ると「できるだけ安くしたい」「値引き交渉はできないの？」と考える方も多いでしょう。

しかし、仲介手数料を削ることが、必ずしも手取りアップにつながるとは限りません。

実際には、手数料を値引いたことで売却活動の優先度が下がり、結果的に売却価格が下落してしまうケースも少なくないのです。

本記事では、マンション売却にかかる仲介手数料や諸費用・税金の全体像を整理したうえで、「仲介手数料の正しい考え方」と「最終的な手取り額を最大化するための具体策」を初心者の方にもわかりやすく解説します。

マンション売却でかかる費用の全体像

費用一覧

マンション売却において発生する費用の中でも不動産会社への仲介手数料は大きな割合を占めます。

まずは、仲介手数料の仕組みとその他の費用について確認しましょう。

仲介手数料

マンションを売却する際、多くの場合、信頼できる不動産会社に「仲介」を依頼します。

この際、売買契約が成立した時に不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって売却価格に応じて定められています。

仲介手数料の上限額（速算式）

仲介手数料の上限額は、次の速算式で求められます。

仲介手数料（税込）＝（売却価格×3％＋6万円）×1.1

また、売却価格が400万円以下の場合には、下記のように上限額が細かく定められています。

これはあくまで法律上の「上限額」なので、不動産会社と合意すれば仲介手数料を下げることは可能です。

ただし、値引きによってデメリットが生じることもあります。

詳しくは、【仲介手数料の値引き・無料化がもたらすリスク】で解説します。

【早見表】売却価格別｜仲介手数料の目安

仲介手数料を支払うタイミングと内訳

仲介手数料は、不動産会社の仲介により売買契約が成立した場合に、不動産会社が受け取れる「成功報酬」です。

仲介を依頼する事を「媒介（ばいかい）」と呼び、この媒介契約を結んだだけでは着手金や前金といった費用を請求されることはありません。

また仲介手数料の支払いは、下記の2回に分けて行うことが一般的です。

1回目……売買契約締結時に50％
2回目……物件の引き渡し・決済時に50％

これは、不動産会社が行う「売買契約に至るまでの業務」と「引き渡しに至るまでの業務」に対する報酬として、支払いを分けているためです。

なお、仲介手数料には、次のようないくつもの売却活動コストが含まれています。

・物件を調査するための人件費や交通費
・登記簿の取得費用
・物件を売り出すための広告宣伝費用
・購入希望者の内見対応
・契約書の作成や立ち合いなどの事務手続き費用

仲介手数料以外の費用・税金

仲介手数料以外にも、マンション売却には税金や登記費用などが必ず発生します。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

印紙税

不動産を売却する際には、売主と買主が合意内容をまとめた「不動産売買契約書」を作成します。

この契約書は課税文書に該当するため、内容に応じた金額の収入印紙を貼付し、印紙税を納めなければなりません。

印紙税額は、契約書に記載されている売買金額を基準として段階的に定められています。

なお、租税特別措置法による特例により、令和9年（2027年）3月31日までに作成された不動産売買契約書については、通常よりも低い「軽減税率」が適用されます。

出典：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」-国税庁

登記費用

住宅ローンが残っているマンションの場合、売却時に下記の費用が必要です。

1.抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記とは、ローン完済時に不動産についていた担保（抵当権）を抹消する手続きです。
この手続きを進める際には、下記の費用がかかります。

・登録免許税……不動産1個につき1,000円（土地と建物で計2,000円が一般的）
・司法書士への報酬……1万～2万円程度が相場

2.ローン一括返済手数料
金融機関に支払う繰上返済手数料です。金額は金融機関や手続き方法によって異なります（無料～5.5万円）。

登記変更のための申請書の作成や必要書類の確保などは非常に難しく重要な手続きのため、基本的には司法書士へ依頼することをおすすめします。

譲渡所得税

マンションが購入時よりも高く売れた場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、

・復興特別所得税（※）

・所得税

・住民税

の合算です。

この税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって大きく異なり、税金による負担を抑える上で最も重要となります。

※復興特別所得税は東日本大震災からの復興のため納めるもので、2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％加わります。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

所有期間が長いほうが税額は大幅に安くなりますので、売却前に必ず確認しましょう。

ただし、マイホームを売却する際には、利益から最大3,000万円を控除できる特例など、税金を大幅に軽減できる制度が設けられています。

これらの詳細については、【マンション売却で手取りを最大化する3つのポイント】で詳しく解説します。

その他にかかる可能性のある費用

マンションの売却では、物件や売却後のライフプランによって、以下のようにその他の費用が発生するケースがあります。

・引っ越しにかかる費用 
マンション売却を機に現在の住まいを退去し、新居へ移る場合は、引っ越し業者の利用料などが必要になります。

・ハウスクリーニング費用
室内を清潔な状態に整えることで、内覧時の印象向上を目的として実施する場合に発生します。

・各種証明書の発行手数料
 固定資産税評価証明書や住民票、印鑑登録証明書などを、市区町村の役所で発行してもらう際に必要な費用です。

関連記事

不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介

LINK

仲介手数料の値引き・無料化がもたらすリスク

仲介手数料は高額なため、値引きや無料化を考えるのは自然なことです。

 しかし、費用削減を優先しすぎると、不動産会社にとってその物件の売却活動の優先度が下がり、結果的に売却価格が下落するリスクがあります。

仲介手数料を値切ると、不動産会社から「利益の少ない案件」と判断され、買主を集客するための広告費や販売活動が抑えられる可能性があるためです。

 その結果、最終的な手取り額が減るという本末転倒な事態になりかねません。

ここでは、仲介手数料の値引きや無料化に潜むリスクを解説します。

売却活動の優先度を下げられたり、囲い込みされるリスクがある

仲介手数料を満額で支払ってくれる他の売主がいる場合、あなたの物件の売却活動の優先度が下げられる可能性があります。

特に、不動産会社が自社で買主も見つけようとする「両手仲介」を狙うため、他の会社に情報を共有しない「囲い込み」に遭うリスクが高まり、結果として買主が見つかりにくくなります。

関連記事

不動産の「両手取引」「片手取引」とは？仲介手数料と囲い込み問題を解説

LINK

広告宣伝費を削減される可能性がある

仲介手数料には物件を宣伝する費用が含まれているため、値引き交渉によって宣伝費用が削減される可能性があります。

宣伝が縮小されれば、あなたのマンションの購入検討者に情報が届きにくくなり、売却期間が長期化します。

一般的に、売却期間が長くなるほど価格交渉を受け入れざるを得なくなり、成約価格が下がる傾向にあります。

これは、目先の数十万円の手数料を節約した結果、売却価格が数百万円下落するという本末転倒な結果につながりかねません。

【比較】仲介と買取ではどれくらい手取り額が変わる？

不動産の売却方法は、仲介だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という手段もあります。

買取なら、仲介手数料は無料になりますが、手数料がかからないからといって、手取り額が多くなるとは限りません。

下記の表で、仲介と買取の基本的な違いを比較します。

【仲介と買取の主な違い】

【シュミレーション】3,000万円のマンション売却で手取り額を比較

下記の条件で、仲介と買取の最終的な手取り額をシミュレーションし、仲介手数料の負担と売却価格の下落が手取りにどう影響するかを比較します。

【シミュレーション前提条件】
・市場相場（仲介での成約価格）……3,000万円
・買取価格（相場80％と仮定）……3,000万円×80％＝2,400万円
・仲介手数料上限（3,000万円の場合）……105.6万円（税込）
・その他の諸費用（印紙税・登記費用など）……25万円（共通費用と仮定）
・譲渡所得税……利益がないため非課税と仮定

結果として、仲介手数料を支払っても 「仲介」のほうが約500万円手取りが多くなります。

この差額が示すとおり、仲介手数料の有無よりも、いかに市場相場に近い価格で売却できるかが、手取り額を最大化する上で決定的に重要となります。

マンション買取の基礎知識については、下記の記事で詳しく解説しているのでこちらもご参考ください。

関連記事

マンション買取のすべてがわかる！相場・選び方・おすすめ業者【2025年最新版】

LINK

マンション売却で手取りを最大化する3つのポイント

マンション売却で重要なのは、仲介手数料を下げることだけではありません。

「いかに高値で売却できるか」「税負担をどれだけ抑えられるか」といった視点を持つことで、最終的に手元に残る金額は大きく変わります。

以下では、マンション売却時の手取り額をできるだけ多く残すために、押さえておきたい3つのポイントを解説します。
 

1.信頼できる不動産会社を選ぶ

仲介手数料を満額支払ったとしても、売却価格が100万円高くなれば、手数料の値引き以上に手取りは増えます。

信頼でき、実績のある会社に積極的に売却活動をしてもらうことが最も重要です。

ただし、上手に交渉することで手数料を抑えられる可能性もゼロではありません。

交渉は、あくまで「良い会社選びの補助」と位置づけ、次の条件で交渉してみましょう。

・必ず媒介契約前に交渉する
契約後に交渉しても応じてもらえる可能性が低くなります。

・専任媒介契約を条件にする
専任媒介契約とは不動産会社1社のみに売却を依頼する契約です。

「御社と専任媒介契約を結ぶので、そのお礼に手数料を検討してもらえないか」と打診すると、不動産会社にとってメリットがあるため応じてもらいやすくなります。

・住み替えの仲介を併せて依頼する
売却と新居購入の仲介をセットで依頼することで、不動産会社は「2回分の仲介手数料」を得るチャンスが生まれるため、値引きに応じてもらいやすくなります。

関連記事

仲介手数料の交渉は可能？｜賃貸・売買で損しないためのコツをやさしく解説！

LINK

信頼できる不動産会社を選ぶ際は、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とサービスの内容を比較することが、賢い会社選びの一歩です。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、物件情報などを入力するだけで、全国1,700社以上の不動産会社の中から最大6社に査定を依頼できます。

簡単に複数の不動産会社を比較できるので、マンション売却を検討している方は、ぜひ一度ご活用ください。

不動産一括査定・売却なら【イエイ】

2.譲渡所得税を徹底的に抑える

仲介手数料の何倍も手取りに影響するのが「税金」です。

特に、売却益にかかる「譲渡所得税」は、マンションの所有期間によって税額が変動します。

この譲渡所得税を抑えるためには、下記のような特例を活用すると良いでしょう。

【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除】

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定要件を満たせば、譲渡によって得た利益から最大3,000万円まで差し引ける特例があります。

この控除を適用できれば、売却益が大きくない限り、譲渡所得税が実質的に発生しないケースも少なくありません。

ただし、誰でも無条件に使える制度ではなく、

・実際に自分が住んでいた住宅であること
・親子や配偶者など、特別な関係にある相手への売却ではないこと

といった複数の要件を満たす必要があります。

制度の詳細については、国税庁公式サイトの「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認すると安心です。

なお、譲渡所得税の負担を軽減する制度はこの特例だけではなく、 所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例や買い替え特例など、他にも選択肢があります。

どの特例が使えるかは状況によって異なるため、適用を検討する際は、不動産会社や税理士などの専門家へ事前に相談することが重要です。

関連記事

不動産売却時の税金の特例をプロが解説！

LINK

3.高額売却につながる対策をする

仲介手数料の値下げ交渉に時間をかけるよりも、売却価格そのものを高めるための対策に注力したほうが、結果的に手取り額が増えるケースは少なくありません。

以下のような行動は、高額売却につながる可能性を高めます。

・室内の清掃を行う

 購入を検討する方は玄関やキッチン、浴室、収納スペースなどが特にチェックするポイントです。

清潔感のある状態を保つことで第一印象が良くなり、値下げ交渉を抑えやすくなります。

・ホームインスペクションを活用する
 ホームインスペクションとは、建築の専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を確認する住宅診断のことです。

 費用の目安はおおよそ5万円前後で、事前に問題がないことを示せれば、買主に安心感を与えやすくなります。

 その結果、価格交渉を有利に進められる可能性が高まります。

・売り出すタイミングを見極める
 不動産市場は、転勤や進学を控えた人が動き出す2〜3月頃に取引が活発になる傾向があります。

 需要が高まる時期に合わせて売却を開始することで、相場より高く売れる可能性も期待できます。
 

関連記事

住宅インスペクションとは？買い手と売り手、双方にメリットをもたらす安心の選択

LINK

マンション売却の手数料に関するよくある質問

Q1. マンション売却の仲介手数料は必ず満額支払う必要がありますか？

いいえ、仲介手数料は法律で「上限」が定められているだけで、必ず満額を支払う義務はありません。

ただし、値引き交渉によって売却活動の質が下がるリスクもあるため注意が必要です。

Q2. 仲介手数料はいつ支払うのが一般的ですか？

一般的には売買契約時に50％、決済・引き渡し時に残り50％を支払いますが、不動産会社によって支払いタイミングが異なる場合もあります。

売却が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。

Q3. 仲介手数料無料の不動産会社は安全ですか？

一概に危険とは言えませんが、売却価格が相場より低く設定される、広告活動が限定されるなどのケースもあります。

手数料だけでなく、最終的な手取り額で判断することが重要です。

Q4. マンションが売れなかった場合、仲介手数料はかかりますか？

いいえ。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。

媒介契約を結んだだけで費用が発生することはありません。

Q5. 仲介手数料は譲渡所得税の計算で譲渡費用にできますか？

はい。仲介手数料は「譲渡費用」として計上でき、譲渡所得税の課税対象となる利益を減らすことが可能です。

結果的に税負担を抑える効果があります。なお、売却した翌年の確定申告時に計上する必要があります。

Q6. 仲介手数料を値引き交渉するなら、いつがベストですか？

仲介手数料の交渉は、媒介契約を結ぶ前がベストです。

契約後に交渉しても応じてもらえる可能性は低くなるため、事前に条件として提示しましょう。

マンション売却は手数料の安さではなく高く売ることが重要！

マンション売却を成功させるため重要なことは、仲介手数料を値切ることではなく、「仲介手数料を支払っても、それ以上に高く売る」ことです。

最終的な手取り額を最大化するためにも、下記の3つのポイントは必ず実行してください。

手取り額を最大化させるためにも不動産一括査定を活用しよう

マンション売却で手元に残る金額を増やすためには、どの不動産会社に任せるかが非常に重要です。

 前述のとおり、信頼できる会社を選ぶことが、仲介手数料や税金まで含めた「最終的な手取り額」を高める近道となります。

複数の不動産会社へ同時に査定を依頼すれば、

・適正な売却相場
・より高値が狙える価格帯
・仲介手数料や販売方法の違い

などを比較しながら、自分に合った売却プランを見極めることができます。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、独自の審査基準で選定した不動産会社へ、一度の情報入力でまとめて査定依頼が可能です。

 提示された査定額や提案内容を見比べながら、価格面だけでなく対応の誠実さも含めて、安心して任せられる売却パートナーを選びましょう。
 

不動産一括査定・売却なら【イエイ】