マンション売却の仲介手数料・費用はいくら？値引きより手取りを増やす3つのポイント

不動産売買では大きな金額が動くため、売却時には仲介手数料や税金などさまざまな費用が発生し、「想定外の出費で手取りが減ってしまった」というケースも少なくありません。

特に、仲介手数料は、高額になるため、「なんとか安くしたい」「値引き交渉は可能か」と考えるのは自然なことです。

しかし、目先の仲介手数料を削ることに意識が向きすぎると、かえって売却価格が下がり、最終的な手取り額が減ってしまうリスクがあります。

本記事では、マンション売却にかかる費用と税金の全容を解説し、賢く確実に「手取り額を最大化する」ための具体的なポイントをご紹介します。

マンション売却でかかる費用の全体像

マンション売却ではさまざまな費用が発生しますが、なかでも不動産会社への仲介手数料が、取引全体の中で最も大きな割合を占める傾向にあります。

まずは、その仕組みとその他の費用について確認しましょう。

仲介手数料

マンションを売却する際、多くの場合、信頼できる不動産会社に「仲介」を依頼します。

この際、売買契約が成立した時に不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって売却価格に応じて定められています。

仲介手数料の上限額（速算式）

仲介手数料の上限額は、次の速算式で求められます。

仲介手数料（税込）＝（売却価格×3％＋6万円）×1.1

たとえば、2,000万円のマンションを売却するときの仲介手数料上限は、次のとおりです。

（2,000万円×3%＋6万円）×1.1＝72.6万円

また、売却価格が400万円以下の場合には、下記のように上限額が細かく定められています。

これはあくまで法律上の「上限額」なので、不動産会社と合意すれば仲介手数料を下げることは可能です。

ただし、値引きによってデメリットが生じることもあります。

詳しくは、【仲介手数料の値引き・無料化がもたらすリスク】で解説します。

仲介手数料を支払うタイミングと内訳

仲介手数料は、売買契約を結んだ不動産会社の仲介により売買契約が成立した場合に、不動産会社が受け取れる「成功報酬」です。

媒介契約を結んだだけでは着手金や前金といった費用を請求されることはありません。

仲介手数料の支払いは、下記の2回に分けて行うことが一般的です。

1回目……売買契約締結時に50％
2回目……物件の引き渡し・決済時に50％

これは、不動産会社が行う「売買契約に至るまでの業務」と「引き渡しに至るまでの業務」に対する報酬として、支払いを分けているためです。

なお、仲介手数料には、次のようないくつもの売却活動コストが含まれています。

・物件を調査するための人件費や交通費
・登記簿の取得費用
・物件を売り出すための広告宣伝費用
・購入希望者の内見対応
・契約書の作成や立ち合いなどの事務手続き費用

仲介手数料以外の費用・税金

仲介手数料以外にも、マンション売却には税金や登記費用などが必ず発生します。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

印紙税

不動産を売却する際に、売主と買主の間で取り交わす「不動産売買契約書」には税金が課せられるため、印紙を貼る必要があります。

税額は、売買契約書に記載された金額に応じて決まります。

また、「租税特別措置法」により、令和9年3月31日までに作成された売買契約書に関しては、下記の表の軽減税率が適用されます。

出典：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」-国税庁

【注意！】
印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の金額の過怠税が課されます。
また、印紙に消印がない場合は印紙と同額の税金を納める必要がありますので注意しましょう。

登記費用

住宅ローンが残っているマンションの場合、売却時に下記の費用が必要です。

1.抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記とは、ローン完済時に不動産についていた担保（抵当権）を抹消する手続きです。
この手続きを進める際には、下記の費用がかかります。

・登録免許税……不動産1個につき1,000円（土地と建物で計2,000円が一般的）
・司法書士への報酬……1万～2万円程度が相場

2.ローン一括返済手数料
金融機関に支払う繰上返済手数料です。金額は金融機関や手続き方法によって異なります（無料～5.5万円）。

登記変更のための申請書の作成や必要書類の確保などは非常に難しく重要な手続きのため、基本的には司法書士へ依頼することをおすすめします。

譲渡所得税

マンションが購入時よりも高く売れた場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、復興特別所得税（※）・所得税・住民税の合算です。

この税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって大きく異なり、税金による負担を抑える上で最も重要となります。

※復興特別所得税は東日本大震災からの復興のため納めるもので、2037年（令和19年）まで、所得税に対して2.1％加わります。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

所有期間が長いほうが税額は大幅に安くなりますので、売却前に必ず確認しましょう。

ただし、マイホームを売却する際には、利益から最大3,000万円を控除できる特例など、税金を大幅に軽減できる制度が設けられています。

これらの詳細については、【マンション売却で手取りを最大化する3つのポイント】で詳しく解説します。

その他費用

マンション売却時の状況によっては、下記のような費用が発生する場合があります。

・引っ越し費用
住んでいた部屋を売却し、別の住居へ引っ越す場合に必要です。

・ハウスクリーニング費用
部屋をきれいにして内見者の印象を良くする場合に発生します。

・各種証明書の発行手数料
固定資産税評価証明書・住民票・印鑑証明書などを市区町村の窓口で取得する際の手数料です。

関連記事

不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介

LINK

仲介手数料の値引き・無料化がもたらすリスク

仲介手数料は高額なため、値引きや無料化を求めるのは当然です。

しかし、目先の費用削減にこだわりすぎるあまり、安易に交渉したり、「仲介手数料無料」のサービスを選んだりすると、最終的な手取り額を大きく減らしてしまうリスクがあります。

仲介手数料を値切ることは、あなたの物件が不動産会社にとって「利益の少ない案件」と見なされ、売却活動の優先度低下や広告費削減を招きます。

結果、売却価格が下落するという本末転倒な「損」につながりかねません。

ここでは、値引き交渉や無料化がもたらす具体的なリスクを解説します。

売却活動の優先度を下げられたり、囲い込みされるリスクがある

仲介手数料を満額で支払ってくれる他の売主がいる場合、あなたの物件の売却活動の優先度が下げられる可能性があります。

特に、不動産会社が自社で買主も見つけようとする「両手仲介」を狙うため、他の会社に情報を共有しない「囲い込み」に遭うリスクが高まり、結果として買主が見つかりにくくなります。

広告宣伝費を削減される可能性がある

仲介手数料には広告宣伝費が含まれているため、値引き交渉によって広告費が削減される可能性があります。

宣伝が縮小されれば、あなたのマンションの購入検討者に情報が届きにくくなり、売却期間が長期化します。

一般的に、売却期間が長くなるほど価格交渉を受け入れざるを得なくなり、成約価格が下がる傾向にあります。

これは、目先の数十万円の手数料を節約した結果、売却価格が数百万円下落するという本末転倒な結果につながりかねません。

【比較】仲介と買取ではどれくらい手取り額が変わる？

不動産の売却方法は、仲介だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という手段もあります。

買取なら、仲介手数料は無料になりますが、手数料がかからないからといって、手取り額が多くなるとは限りません。

下記の表で、仲介と買取の基本的な違いを比較します。

【仲介と買取の主な違い】

【具体例】3,000万円のマンション売却で手取り額を比較

下記の条件で、仲介と買取の最終的な手取り額をシミュレーションし、仲介手数料の負担と売却価格の下落が手取りにどう影響するかを比較します。

【シミュレーション前提条件】
・市場相場（仲介での成約価格）……3,000万円
・買取価格（相場80％と仮定）……3,000万円×80％＝2,400万円
・仲介手数料上限（3,000万円の場合）……105.6万円（税込）
・その他の諸費用（印紙税・登記費用など）……25万円（共通費用と仮定）
・譲渡所得税……利益がないため非課税と仮定

シミュレーションの結果、仲介手数料を105.6万円支払ったとしても、市場価格で売却できる「仲介」のほうが、手数料無料の「買取」よりも約494万円も最終的な手取りが多くなることがわかります。

この差額が示すとおり、仲介手数料の有無よりも、いかに市場相場に近い価格で売却できるかが、手取り額を最大化する上で決定的に重要となります。

マンション買取の基礎知識については、下記の記事で詳しく解説しているのでこちらもご参考ください。

関連記事

マンション買取のすべてがわかる！相場・選び方・おすすめ業者【2025年最新版】

LINK

マンション売却で手取りを最大化する3つのポイント

仲介手数料の値引きに注力するだけでなく、「高く売ること」と「税金対策」を徹底することで、最終的な手取り額を最大化できます。

ここでは、マンション売却で得られる手取りを最大化するためのポイントについて、ご紹介します。

1.信頼できる不動産会社を選ぶ

仲介手数料を満額支払ったとしても、売却価格が100万円高くなれば、手数料の値引き以上に手取りは増えます。

信頼でき、実績のある会社に積極的に売却活動をしてもらうことが最も重要です。

ただし、賢く交渉することで手数料を抑えられる可能性もゼロではありません。

交渉は、あくまで「良い会社選びの補助」と位置づけ、次の条件で打診してみましょう。

・必ず媒介契約前に交渉する
契約後に交渉しても応じてもらえる可能性が低くなります。

・専任媒介契約を条件にする
「御社と専任媒介契約を結ぶので、そのお礼に手数料を検討してもらえないか」と打診すると、不動産会社にとってメリットがあるため応じてもらいやすくなります。

・住み替えの仲介を併せて依頼する
売却と新居購入の仲介をセットで依頼することで、不動産会社は「2回分の仲介手数料」を得るチャンスが生まれるため、値引きに応じてもらいやすくなります。

関連記事

仲介手数料の交渉は可能？｜賃貸・売買で損しないためのコツをやさしく解説！

LINK

信頼できる不動産会社を選ぶ際は、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とサービスの内容を比較することが、賢い会社選びの一歩です。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、物件情報などを入力するだけで、全国1,700社以上の不動産会社の中から最大6社に査定を依頼できます。

簡単に複数の不動産会社を比較できるので、マンション売却を検討している方は、ぜひ一度ご活用ください。

不動産一括査定・売却なら【イエイ】

2.譲渡所得税を徹底的に抑える

仲介手数料の何倍も手取りに影響するのが「税金」です。

特に、売却益にかかる「譲渡所得税」は、マンションの所有期間によって税額が変動します。

この譲渡所得税を抑えるためには、下記のような特例を活用すると良いでしょう。

【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除】
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定要件を満たせば、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる特例です。
この特例が適用されれば、ほとんどの場合、譲渡所得税はかかりません。
ただし、「自分が住んでいた家を売ること」「親子や夫婦などの特別な関係者へ売却したものではないこと」など、いくつかの要件を満たす必要があります。
詳しい要件については、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参考ください。

また、譲渡所得税を抑える特例は、これ以外にも、「10年超所有の軽減税率の特例」や「買い替え特例」などがあります。

特例の適用を検討している方は、不動産会社や税理士に必ず相談しましょう。

関連記事

不動産売却時の税金の特例をプロが解説！

LINK

3.高額売却につながる対策をする

仲介手数料の値引きに労力を使うよりも、少しでも高値で売却できる可能性を高めるために、次のような行動に注力することも大切です。

・掃除・整理整頓をする
玄関、水回り、収納など買主が注目する箇所を徹底的に掃除・整理整頓しましょう。
内見時の第一印象が価格交渉に大きく影響する可能性があります。

・ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や欠陥などを調査する住宅診断の事です。
費用の相場は5万円程度です。
物件の不備がないことを証明できれば、買主に安心感を与え、価格交渉を優位に進められる可能性が高まるでしょう。

関連記事

住宅インスペクションとは？買い手と売り手、双方にメリットをもたらす安心の選択

LINK

また、これらの対策を行うだけでなく、売却時期を調整することも有効です。

不動産売買は、転勤や入学などで引っ越し需要が高まる2月～3月の時期が最も活発になる傾向があります。

そのため、この時期を狙って売り出すことで、高く売却できる可能性があります。

マンション売却は手数料の安さではなく高く売ることが重要！

マンション売却を成功させるためには、仲介手数料を値切ることではなく、「仲介手数料を支払っても、それ以上に高く売る」ことです。

最終的な手取り額を最大化するためにも、下記の3つのポイントは必ず実行してください。

手取り額を最大化させるためにも不動産一括査定を活用しよう

前述のとおり、「信頼できる不動産会社を選ぶこと」こそが、手数料や税金を考慮した最終的な手取り額を最大化する最短ルートです。

複数の会社に査定を依頼することで、あなたのマンションの最適な最高価格を知ることができ、さらに仲介手数料や販売戦略を比較検討できます。

当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、独自の審査基準で厳選された優良不動産会社に、一度の入力で査定依頼が可能です。

査定額や提案内容を比較し、最も高く、誠実に売却活動を行ってくれるパートナーを見つけましょう。