【図解でわかる】根抵当権とは？抵当権との違いや抹消手続きまで徹底解説

この記事でわかること

・根抵当権とはなにか？
・抵当権との違い
・根抵当権のメリット・デメリット

「根抵当権」という言葉を、住宅ローンや不動産の話の中で聞いたことはありませんか？

似たような用語に「抵当権」がありますが、実は仕組みや使われ方が少し違います。

根抵当権は、一定の範囲の借入や取引をまとめて担保にできる制度です

主に企業や個人事業主など、銀行と継続的に取引を行う人が利用します。

とはいえ、一般の個人でも住宅ローンの保証や家族の事業支援などで関係するケースがあります。

この記事では、そんな根抵当権の仕組みをわかりやすく解説し、抵当権との違い、抹消方法まで一通り理解できるようにまとめました。

この記事の目次

根抵当権とは？抵当権との違いをわかりやすく解説　
根抵当権が設定されるケース　
根抵当権のメリット・デメリット　
- メリット　
- デメリット　
抹消手続きの流れと必要な費用　
- 抹消手続きの流れ
  - ※登記申請書の作成について
- 費用の目安
根抵当権は継続取引に適した制度

根抵当権とは？抵当権との違いをわかりやすく解説　

根抵当権と抵当権との違いのイメージ画像

根抵当権と似たような言葉に、抵当権という言葉があります。

よく似ている言葉ですが、実はこの2つには、色々な違いがあるのです。

ここでは、根抵当権と抵当権の違いについてわかりやすく解説していきます。

抵当権とは？　

抵当権とはお金を借りる際に、不動産を担保として差し出すための権利設定のことです。

例えば、抵当権の代表的な活用例に住宅ローンがあります。

金融機関は購入する不動産に抵当権を設定することで、万が一返済できない場合にも確実な債権回収が見込めます。

抵当権とは？これを見れば完璧！基礎知識から抵当権設定費用について徹底解説

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根抵当権とは？　

根抵当権とは、不動産を担保に設定し、その資産価値※をもとに「融資できる上限額（極度額）」を決めておく仕組みのことです。

この範囲内であれば、何度でも借入や返済を繰り返すことが可能になります。

主に企業が事業資金を調達する際に活用され、会社や経営者名義の不動産などに設定されるケースが一般的です。

借入のたびに新たな登記手続きが不要なため、銀行との継続的な融資取引に適した制度といえます。

※不動産の担保価値とは？

担保価値とは、金融機関が融資を行う際に、その不動産を売却すればどの程度資金を回収できるかを算出した金額のことを指します。
返済不要になった場合に備えた「回収見込み額」として評価されます。

なぜ金融機関は根抵当権を使うのか　

銀行にとって、毎回担保を設定・抹消するのは手間とコストがかかります。

そのため、「今後も取引が続く場合」には、最初から根抵当権を設定しておくことで、次のようなメリットが得られます。

契約のたびに担保を設定し直す必要がない
継続的な融資や追加融資に柔軟に対応できる
手続きコストを削減できる

つまり、根抵当権は金融機関にとって効率的で、取引の安全を確保できる制度なのです。

抵当権と根抵当権の基本的な違い　

抵当権と根抵当権の違いについてのイメージ画像

簡単に言えば、抵当権は「1回きりの借入」に使われるのに対し、根抵当権は「何度も借入をする可能性がある取引」に使われる仕組みです。

たとえば、銀行から一度だけ住宅ローンを借りる場合は「抵当権」。

一方、取引を何度も繰り返すようなビジネス用の融資には「根抵当権」が使われます。

【比較表】

項目	抵当権	根抵当権
担保の対象	特定の借入金	継続的な取引全体
設定のタイミング	借り入れのたびに設定	最初の1回設定すればOK
抹消のタイミング	返済が終われば抹消可能	債権が確定するまで抹消不可

根抵当権が設定されるケース　

根抵当権が設定されるケースのイメージ画像

根抵当権は、上記でも紹介したとおり、主に法人や個人事業主が事業用の融資を受ける際に使われますが、個人でもまったく無関係ではありません。

たとえば、以下のようなケースで根抵当権が設定されることがあります。

①【家族の会社の事業資金を支援するため、自宅を担保に出した】
家族が経営する会社の資金繰りを支えるために、自宅を担保として融資を受けるケースがあります。

このように、家族の事業融資のために自宅を担保に差し入れる場合、金融機関が根抵当権を設定することがあります。

②【親族の借入の保証人になった】
個人の場合は「保証人になっている場合」など、自分が知らないうちに根抵当権が設定されていることもあるため、注意が必要です。

③【住宅ローンの保証会社が根抵当権を設定している】
注文住宅を建てる際は、着手金や中間金など施工までに何回かに分けてお金を借りるケースもあります。

そのため、住宅ローンの保証会社があらかじめ、根抵当権を設定しているケースも見受けられます。

④【不動産担保型のカードローンを組む場合】
通常のカードローンは無担保、不動産を担保にすることで、高額のローンを組める場合もあります。

この場合、根抵当権が採用されることが多いです。

➄【リバースモーゲージを利用する場合】
不動産を担保にお金を借りることができる融資のことを「リバースモーゲージ」といいます。

一定のお金を何回も借りることができるリバースモーゲージでは、根抵当権が採用されることもあります。

リバースモーゲージとは？仕組みからメリット・デメリットまで徹底解説

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根抵当権のメリット・デメリット　

根抵当権のメリット・デメリットのイメージ画像

根抵当権には、利用するうえでの利点がある一方で、気を付けておきたい点も存在します。

ここでは、根抵当権を活用する際に知っておきたい「メリット」と「デメリット」を分かりやすくまとめていきます。

メリット　

継続的な融資に対応できる
取引が長期にわたる場合でも、その都度新しい担保を設定する必要がなく、スムーズに追加融資を受けられます。

同じ契約の範囲内で繰り返し資金の借入・返済ができるため、事業の資金繰りを柔軟に行える点が大きな利点です。

資金需要が変動する企業や個人事業主にとって、効率的な融資制度といえます。
手続きが簡単
一度設定してしまえば、その都度の登記手続きは不要で、極度額の範囲内で何度でも借入ができる。
安心感がある
金融機関が極度額の範囲内でリスクを管理してくれるため、融資の継続や条件変更が比較的安定して行われます。

また、契約内容があらかじめ明確に定められているため、急な返済請求や契約トラブルを防ぎやすいのも特徴です。

長期的に取引を続ける際の信頼関係構築にもつながります。

デメリット　

元本確定前は抹消できない
根抵当権は、将来的な借入も含めて担保する仕組みのため、すべての借入が終了して「元本が確定」するまでは抹消できません。

たとえ現時点で借入残高がなくても、契約上の極度額の範囲内で再度借り入れが可能な状態である限り、根抵当権は登記簿に残り続けます。

完全に消すためには、金融機関との間で元本確定や契約終了の手続きを行う必要があります。
売却や相続に影響を及ぼすケースも
不動産を自由に売ったり活用したりしたい場合でも、根抵当権が設定されていると制限を受けることがあります。

特に不動産を売却する際には注意が必要です。

根抵当権付きの不動産は、そのままでは売買手続きが進められません。

なぜなら、根抵当権が残っている状態では、買主が住宅ローンを利用できないためです。

そのため、売却を検討する前に、まず登記簿で根抵当権が残っていないか確認しておきましょう。

もし記録が残っている場合には、抹消の手続きを行う必要があります。
返済をしていても新たな融資を受けにくいことも
たとえ実際の借入額が少なくても、設定された極度額の範囲で担保が確保されているとみなされます。

たとえば極度額が1億円に設定されている場合、借入が1,000万円程度でも、他の金融機関からは「1億円分の担保がすでに押さえられている」と判断される可能性があります。

このため、追加で融資を受けようとしても、新たな担保余力がないとみなされ、審査が通りにくくなるケースもあります。