【保存版】空き家の売却相場はいくら？調べ方から築年数による影響、高く売るコツまで分かりやすく解説！

「親から相続した実家が、誰も住まないまま空き家になっている……」
「将来的に誰も住む予定がない空き家、いったいいくらで売れるんだろう？」

このようなお悩みを抱えていませんか？近年、全国的に空き家問題が深刻化する中で、空き家の処分や売却を検討する方が非常に増えています。
しかし、一般の中古住宅と違って「長年人が住んでいない空き家」となると、いくらで売れるのか相場が非常に分かりにくいものです。

じつは、空き家の売却相場は「建物の築年数」や「立地（土地の価値）」によって大きく左右されます。
また、売り方や不動産会社選びを間違えてしまうと、相場より数百万円も安く買い叩かれてしまうリスクがある一方で、正しい知識を持っていれば相場以上の高値で手放すことも十分に可能です。

この記事では、不動産の知識がまったくない初心者の方に向けて、空き家の売却相場やその具体的な調べ方、できるだけ高く・スムーズに手放すための秘訣を徹底的に解説します。
記事の最後には、あなたの空き家が今いくらで売れるかを自宅にいながら簡単にチェックできる便利な一括査定サービスもご紹介しますので、ぜひ最後まで参考にして売却への第一歩を踏み出してくださいね。

空き家の売却相場はいくら？

空き家を売却する際、まず知っておきたいのが「建物の価値は築年数とともに急激に下がる」という現実です。

日本の不動産市場において、特に木造の一戸建て住宅は、新築された瞬間から価値が下がり始めます。
ここでは、木造住宅の評価額が築年数によってどのように推移していくのか、目安を見ていきましょう。

築年数ごとの木造住宅の評価額の目安

一般的な木造住宅の場合、価値の減少はおおむね以下のようなスケジュールで進みます。

これについては、以下の国土交通省の公式資料に非常に分かりやすいデータが示されています。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

資料内のグラフデータを分かりやすく表にまとめると、以下のようになります。

国土交通省が発表している市場価値の推移グラフを見ると分かるとおり、日本の木造住宅は最初の10年間で価値が約半分にまで急激に目減りします。
その後も右肩下がりに価値は落ち続け、築20年を過ぎる頃にはグラフの線は底に張り付くような形（ほぼ0％）になります。
マンション（RC造など）に比べて、木造の一戸建ては価値が落ちるスピードが圧倒的に早いのが特徴です。

日本の税法上、木造住宅の「法定耐用年数」は22年と定められています。
そのため、不動産市場の実際の査定でも、国土交通省のデータが示す通り築22年〜25年を超えた木造の空き家は、建物としての価値（価格）が認められず、評価が0円になることがほとんどなのです。

築22年以上の空き家は「土地」として売ることになる

「建物が0円なら、うちの古い空き家は1円にもならないの？」と不安になるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
安心してください。
建物自体の価値がゼロになっても、その家が建っている「土地」には価値が残り続けます。

そのため、築年数が古い空き家を売却する場合は、建物の価格ではなく「土地の相場価格」がそのまま全体の売却相場になるケースが一般的です。
このような物件は、市場では「古家付き土地（ふるやつきとち）」として売り出されることが多く、買い手が購入した後に自分の費用で解体して新築を建てるための「ベース（敷地）」として取引されます。

つまり、古い空き家の売却相場を知るということは、すなわち「そのエリアの土地の相場を知る」ということと同義になるのです。

空き家の売却方法は2種類！「仲介」と「買取」で相場が変わる

空き家を不動産業者に依頼して手放す方法には、大きく分けて「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2種類があります。
どちらを選ぶかによって、実際にあなたの手元に入るお金（売却価格）の相場が2割〜3割も変わるため、それぞれの特徴と違いを完璧に理解しておきましょう。

1. 仲介（一般の市場で高く売りたい人向け）

仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい、インターネットやチラシなどで広く一般の買い手（個人）を探してもらう方法です。

• 売却相場
  市場価格（相場の100％）の満額で売れる可能性が高い。
• メリット
  市場の需要に合わせた適正価格、あるいはそれ以上の最高値で売れる可能性がある。
• デメリット
  買い手が見つかるまで数ヶ月〜1年以上かかることがある。売れるまでは維持費（固定資産税や管理のための交通費など）がかかり続ける。

仲介は、「時間に余裕があるから、とにかく1円でも高く売りたい」「人気のエリアなので買い手がすぐ見つかりそう」という場合に最適な方法です。

2. 買取（時間や手間をかけずに早く手放したい人向け）

買取とは、一般の個人を探すのではなく、不動産会社（買取専門業者）に直接、空き家をその場で丸ごと買い取ってもらう方法です。

• 売却相場
  仲介で売る場合の「約7割〜8割」程度に安くなる。
• メリット
  最短数日から数週間で現金化できる。家の中に残った家具（残置物）やゴミをそのまま引き取ってくれることが多い。雨漏りなどの欠陥があってもそのまま売れる（契約不適合責任が免除されることが多い）。
• デメリット
  売却価格が仲介よりも確実に低くなってしまう。

なぜ買取の相場は2〜3割も安くなるの？

「買取だと安くなるなんて、不動産会社にズルをされているのでは？」と感じるかもしれませんが、これには正当な理由があります。

買取業者は、買い取った空き家にそのまま住むわけではありません。
自分たちのお金で大規模なリフォームやリノベーションを行ったり、あるいは建物を解体して更地にしたりして、新しく付加価値をつけてから一般のユーザーに再販（転売）します。

そのため、不動産会社が提示する買取査定額は、「将来かかるリフォーム費用や解体費用」「再販時の人件費や広告費」「不動産会社の利益」をあらかじめ引き算した金額になります。
だからこそ、仲介の相場よりも安くなってしまうのです。
その代わり、売り手は「いつ売れるか分からない不安」や「片付けの手間」から一瞬で解放されるという大きなメリットを買うことができます。

「少しでも高く売りたい」ならまずは仲介をベースに計画を立て、「遠方に住んでいて管理が限界」「固定資産税をこれ以上払いたくないから、とにかく今月中に処分してスッキリしたい」という場合は買取を検討するのがおすすめです。

自分の空き家はいくら？売却相場を自分で調べる3つの方法

「うちの空き家、大体いくらくらいになるんだろう？」と思ったら、まずは自分でインターネットを使っておおよその相場を調べることができます。
不動産業者も参考にしている、信頼性の高い3つの調べ方と実際のサイトリンクをご紹介します。

1. 「レインズマーケットインフォメーション」で実際の取引価格を見る

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省の指定を受けた指定流通機構（レインズ）が運営している、一般の個人向けに開放された無料の価格検索サイトです。

不動産業者しか見られない膨大な取引データの一部を、個人でも見られるように加工して公開してくれています。
過去に実際に取引が成立した不動産の価格（成約価格）を、地域や間取り、築年数などの条件を絞り込んで検索できます。
あなたの空き家と同じような条件の家が、近隣でリアルにいくらで売れたのかをダイレクトに知ることができます。
公式サイトはこちら：REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）

2.  「不動産情報ライブラリ」を活用する

こちらは国土交通省が運営している、不動産に関するさまざまなオープンデータを集約した最新のWebサイトです。

実際の取引価格情報はもちろん、国が定める土地の基準価格である「公示地価・都道府県地価調査」をマップ上でピンポイントに確認できます。
周辺の防災情報（ハザードマップ）や都市計画の規制も一緒に調べられるため、建物価値がゼロに近い古い空き家の場合、そのエリアの「土地そのものの価値」を正確に測るのに非常に役立ちます。
公式サイトはこちら：不動産情報ライブラリ

3. 不動産ポータルサイトで売り出し中の物件を見る

現在、自分の空き家の近くで実際に売りに出されているライバル物件の価格をチェックするのも非常に有効です。

これらはあくまで「現在売り出し中の価格（売り手の希望価格）」であり、実際にその価格で売れるとは限りませんが、「今、自分の家と同じエリアでどんな物件が、いくらで競合しているか」というリアルタイムな市場の空気感や相場観をつかむことができます。

空き家の売却価格（査定額）を決める重要なポイント

不動産会社が空き家の査定を行う際、どのようなポイントを見ているのでしょうか？
査定額を左右する要素は「土地」と「建物」でそれぞれ異なります。
この評価基準を知っておくことで、不動産会社から提示された査定額が妥当なものかどうかを見極めることができます。

1. 土地に関する要因

古い空き家ほど土地の価値が重要になります。
以下のような土地は「使い勝手が良い」と判断され、評価が高くなります。

• 立地・アクセス
  最寄り駅から徒歩10分以内、周辺にスーパーやコンビニ、病院、学校がある、人気の住宅街である。
• 土地の形状
  正方形や長方形（整形地）は無駄なく家を建てられるため高く売れる。
  逆に、三角形やL字型（旗竿地）、細長い土地はマイナス評価となります。
• 道路との接し方
  道路が南側に面している（日当たりが良い）、2つの道路に面している「角地」である、道路の幅が4メートル以上あり車のすれ違いや出し入れがしやすい。

2. 建物に関する要因

建物がまだ住める状態（築20年未満など）の場合、以下のポイントが細かくチェックされます。

• 築年数
  前述の通り、新築に近い浅いものほど有利。
• 管理状態
  定期的に空気の入れ替え（換気）や掃除がされていたか。雨漏りのシミや、床下のシロアリ被害がないか（放置された空き家は通気がないため、急速に木材が腐食します）。
• 構造
  木造よりも、鉄骨造やRC（鉄筋コンクリート）造の方が耐用年数が長いため、築年数が経過していても評価が残りやすい。

3. その他の要因（法的な規制など）

初心者の方が最も見落としがちなのが、法律による建築制限です。
その代表例が「再建築不可（さいけんちくふか）」の物件です。

都市計画法や建築基準法により、「目の前の道路の幅が4メートル未満である」「道路に敷地が2メートル以上接していない」といった土地の場合、いまある古い家を壊して更地にしてしまうと、二度と新しい建物を建てることができないという非常に厳しいルールがあります。 

このような空き家は、購入してもリフォームしかできないため買い手が極端に見つかりにくく、売却相場は通常の半額以下、場合によっては3割程度にまで暴落してしまいます。
自分の空き家がこの規制に引っかかっていないかを調べるためにも、プロである不動産会社の査定が必要不可欠なのです。

空き家売却にかかる費用と手元に残るお金を増やす税金特例

     空き家が相場通りに売れたとしても、売却金額のすべてがそのままお財布に入るわけではありません。
不動産を売るためにはいくつかの「諸費用」がかかります。
また、売却によって利益が出た場合には「税金」がかかりますが、空き家特有の大変お得な減税制度も用意されています。損をしないために必ずチェックしておきましょう。

空き家売却にかかる主な費用

空き家を手放す際、一般的に以下のような費用が発生します。
あらかじめ売却代金から差し引いて計算しておきましょう。

• 仲介手数料
  不動産会社に支払う成功報酬です。売却が成立した時のみ支払います。「売却価格の3％＋6万円（＋消費税）」が法律上の上限となっています（例：1,000万円で売れた場合は約39万円）。
   
• 残置物（ゴミ・家具）の処分費用
  家の中に残ったままの家具や家電、衣類、仏壇などを専門業者に処分してもらう費用です。一軒家丸ごと片付ける場合、20万円〜80万円程度かかるのが相場です。
   
• 解体費用（更地にする場合）
  建物が古すぎて「古家付き土地」としても売れず、更地にして売る場合に発生します。木造の一戸建ての場合、一般的なサイズ（30坪程度）で120万円〜200万円程度が目安です（鉄骨造やRC造だともっと高くなります）。
   
• 印紙税・登記費用
  売買契約書に貼る印紙代（数千円〜数万円）や、住宅ローンが残っている場合の抹消手続き、名義変更（登記）を司法書士に依頼する費用などが必要です。

知らなきゃ損する「空き家の3,000万円特別控除」

親から相続した実家などを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して約20％〜39％という非常に重い税金（譲渡所得税）が課せられます。

しかし、一定の要件を満たした空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家の3,000万円特別控除）」という国の特別な救済措置を利用できます。

これは、空き家を売った利益から最大3,000万円まで引き算して計算していいですよという破格の減税ルールです。
売却利益が3,000万円以内に収まれば、「空き家を売ったときの税金が事実上0円（非課税）」になります。

詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を参考にしてください。

「3,000万円特別控除」を受けるための注意点

• 期限
  相続が始まってから「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すること
   
• 対象
  昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家（旧耐震基準の古い建物）であること
   
• 引き渡し条件
  売却するまでに、売り手側で耐震リフォームをするか、建物を解体して更地にして引き渡すこと

空き家売却で知っておくべき3つの専門用語

不動産会社と話をするとき、専門用語をたくさん使われて気後れしてしまった経験はありませんか？
空き家の売却において、不動産屋が必ず口にする「これだけは絶対に知っておくべき最重要ワード」を3つに厳選して解説します。
これを知っておくだけで、対等に、損のない交渉ができるようになります。

1. 契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）

空き家売却で最もトラブルになりやすい「隠れた欠陥」に関する責任のことです。
家を売ったあと、事前に買い手に伝えていなかった「雨漏り」「シロアリの被害」「床下の腐食」などが発覚した場合、売り手の責任でお金を払って修理するか、売却代金の一部を返金しなければならないという法律上の強い義務が発生します。

古い空き家はどこが傷んでいるか分からないため、このリスクが非常に高くなります。
しかし、不動産会社の「買取」を選んだり、契約書に「契約不適合責任は免除する」という特約を入れることで、この責任を回避することができます。

2. 現況渡し（げんきょうわたし）

「家の中にある大量の荷物やゴミ、庭の手入れ、建物の傷みや不具合も含めて、今のままの状態で買い手に引き渡して契約を完了する」という売り方です。
遠方に住んでいて実家の片付けに足を運べない方や、処分費用を事前に用意できない方にとって、精神的にも金銭的にも非常にありがたい取引条件となります。

3. 古家付き土地（ふるやつきとち）

前述の通り、「建物としての価値はありませんが、土地として売り出します」という物件のことです。
「更地（さらち）」にして売り出すと解体費用が先にかかってしまいますが、「古家付き土地」として売り出せば、売れるまで解体費用を払う必要がありません。
買い手が「古民家風のリフォームをして住みたい」という人であれば、古い建物が残っていること自体がメリットになるケースもあります。

空き家を相場よりもできるだけ高く売るための3つのコツ

大切な家族の思い出が詰まった実家や資産ですから、少しでも高く売りたいですよね。
空き家売却を大成功させるための具体的なコツを3つ紹介します。

1. 欠陥がある箇所は、無理に直さず正直に査定で伝える

雨漏りや床のきしみ、壁のひび割れなどを見つけると、「リフォームして綺麗にしないと高く売れないのでは？」と思いがちですが、これはNGです。
何百万円もかけてリフォームをしても、その費用を売却価格にそのまま上乗せして高く売れるケースはほとんどありません。
今の買い手は「安く買って、自分の好みにリフォームしたい」という人が多いからです。

傷みや欠陥は直すのではなく、査定の段階で不動産会社に「正直にすべて伝える」のが正解です。
プロの不動産会社は、その欠陥を踏まえた上で、一番適切な売り方（現況渡しや古家付き土地など）を提案してくれます。

2. 空き家の売買に強い不動産会社を見つける

不動産会社と一言で言っても、じつは会社によって「都心のタワーマンションが得意」「賃貸アパートの管理がメイン」「地元の土地の売買に強い」など、得意分野が全く異なります。

空き家の売却には、境界線の確定や、古い建物の取り扱い、相続登記の手続き、先ほど説明した「3,000万円特別控除」の適用基準など、空き家特有の専門知識とノウハウが必要です。
そのため、過去に古い一戸建てや空き家の売却実績が公式ホームページ等にたくさん掲載されている、実績豊富な会社を選ぶことが高くスムーズに売るためのコツです。

3. 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

「家を売るなら、近所の不動産屋さんに1社だけ声をかければいいや」と決めてしまうのは絶対にNGです。
不動産会社によって、査定価格には数百万円以上の差が出ることが珍しくありません。
A社では「1,000万円」と言われた物件が、B社では「1,300万円」で売れると査定されることもあります。
必ず3〜6社程度の複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠をしっかり説明してくれる信頼できるパートナーを選びましょう。

当サイト「イエイ」の一括査定であれば、たった60秒の入力で1,700社以上の優良な業者のなかから、最大6社までまとめて査定結果を受け取ることができます。
安心して依頼できる会社を見つけるなら「イエイ」の一括査定がおすすめです。

空き家の正しい相場を知るには「一括査定サービス」がおすすめ

空き家の売却相場について、仕組みから高く売るコツまで詳しく解説してきました。
最後に、特に大切なポイントをもう一度振り返ってみましょう。

• 木造空き家の建物価値は築20〜22年でほぼゼロになり、その後は土地の価値がメインになる
• 少しでも高く市場価格で売りたいなら「仲介」、手間なく即座に現金化したいなら「買取」を選ぶ
• 相場は自分でもある程度調べられるが、法律の規制（再建築不可など）や土地の形状で価格は大きく変動する
• 損をせず最高値で売るためには、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼し、比較することが不可欠

「じゃあ、うちの空き家の実際の売却相場を調べるには、これからどうしたらいいの？」と思ったあなたに、今すぐできる最高の解決策をご紹介します。
それが、当サイト「イエイ」の不動産一括査定サービスです。

インターネットから、あなたの空き家の情報（所在地や広さ、築年数など）を画面の案内に従って一度入力するだけで、全国の優良不動産会社の中から、空き家売却に圧倒的な強みを持つ複数の会社へ同時に査定を依頼することができます。

• 店舗に足を運ぶ必要は一切なし
  スマホやパソコンから、いつでもどこでも、わずか1分程度の手間で完了します。
• 完全無料で利用可能
  査定を依頼しても、費用は1円もかかりません。
• 本当の最高値が分かる
  各社の査定額や対応をじっくり比べることで、あなたの空き家が「今、一番高く売れる金額」がはっきりと見えてきます。

放置された空き家は、ただ持っているだけでも毎年固定資産税がかかり続け、草むしりや建物の老朽化対策、不審火のリスク、近隣からのクレームなど、精神的・金銭的な負担が年々重くなっていきます。
時間が経てば経つほど、建物の資産価値もさらに下がってしまいます。

「まだ本当に売るか決めていない」「とりあえずいくらになるか価格だけ知りたい」という段階でのご利用も大歓迎です。

大切な資産である空き家を損せず、一番賢い方法で手放すための第一歩として、まずは「イエイ」の一括査定を使って、あなたの空き家の本当の価値をチェックしてみませんか？