不動産の売買には「手付金」がつきものです。不動産を購入するときには、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、住宅ローンでお金を用立てるより前の段階で、手付金の支払いが求められます。そのため自己資金をどのくらい準備しておけば良いのかと心配になることもあるでしょう。
手付金の相場や注意すべきポイントを知っていれば、不動産売買に落ち着いて臨むことができそうです。
この記事の目次
手付金の種類は「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3つ
手付金は不動産の売買契約を結ぶときに必ず発生するお金です。買主から売主に対して支払われるもので、買主と売主の両方ともが簡単に契約を解除できないようにする目的があります。厳密には手付金は不動産価格の一部ではなく、残金支払い時に買主に返還されるべきものです。
しかし、手続が煩雑になることから便宜上、残金に充当されるのが一般的です。 手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」という3つの種類があります。
証約手付
「証約手付」とは契約の成立を証明するためのお金で、買主が売主に対して「必ず購入する」という意思を示すためのものです。
解約手付
「解約手付」とは、買主と売主のどちらかが契約解除を望んだ場合の保証金に当たるお金です。買主売主双方に「解約権」を与えるという意味もあります。
ふつう手付金といえば「解約手付」を指すことが多く、契約書に種類を明記していない場合、手付金は「解約手付」として扱われます。買主の都合で契約を解除したい場合は、手付金をあきらめる必要が出てきます。
違約手付
「違約手付」は契約違反があった場合の違約金としての性質を持ちます。買主側に違反行為があれば手付金は没収され、売主の違反では手付金の2倍を買主に支払うことが求められるのです。
「解約手付」では、売主か買主のどちらか一方が、契約の履行に着手してしまうと解約手付金だけでは契約の解除をすることが難しくなります。何をもって「履行の着手」とするか明確な決まりがあるわけではないため、数々の事案が裁判で争われてきたという経緯があります。
売主が所有権移転のための仮登記申請や、売却を前提とした分筆登記申請を行った場合は、判例上「履行の着手」を行ったと見なされます。また、買主が中間金を支払ったり、代金と引き換えに物件の引き渡しを求めたりした場合も「履行の着手」に当たるでしょう。
これらは売買契約書に解約できる期間が明記されていることもあるため、確認しておくとよいでしょう。ただし、売り主が不動産会社の場合、解除期間を定めることができないので、解約できる期間には注意する必要があります。
手付金の相場は法律で決まっている
手付金の相場については、売主が不動産会社の場合「宅地建物取引業法(宅建業法)」によって上限が決められています。不動産の売買代金の20%が手付金の上限です。
つまり、4,000万円の物件なら手付金の上限は800万円で、1,500万円の物件では300万円が上限となります。また、手付金の種類は売主が不動産会社なら「解約手付」とすることが定められています。
一方、売り主が不動産会社でない場合には、特に制限は決められていません。一般的に手付金の相場は、売買代金の10%程度が目安となります。中古物件なら5％～10%程度、新築なら10％～20%程度と考えておけばよいでしょう。あまりにも手付金が高い場合には、不動産会社や売主に問いただしてみることも大切です。
申込証拠金
手付金と似たものに「申込み証拠金」というものがあります。マンションなどを購入する際に発生することの多い支払いです。
申込み証拠金は、優先的に不動産を購入する権利を確保するためのお金ですが、明確な法的裏付けはありません。契約不成立時には返還されるべきものであるのにもかかわらず、返還されずトラブルになることもよくあります。
これを防ぐため、申込み証拠金を支払ったときにもらう「預り証」をよく確認し、契約不成立時には全額返還すると明記してあるかどうかをチェックすると良いでしょう。
手付金の相場に変化！物件価格に関係なく一律のケースも
若い世代の貯蓄率が減少傾向にあることから、手付金の相場に変化が起きています。自己資金をローンの実施前に準備することが難しくなってきているため、不動産の価格に関係なく手付金を一律にする不動産会社が増えているのです。手付金を一律100万円程度にしているケースもあり、中古物件ではさらに安い場合もあります。
手付金がお手頃であれば、自己資金が充分溜まっていなくても長いローンを組むことで高額な不動産を購入できるようになります。そのため、若い世帯でもマイホームを持ちやすくなるメリットがあるのです。
また「一般保証制度」という制度も知っておきましょう。これは、取引完了までのあいだに支払った手付金などのお金を、完了時に必ず返還することを保証する制度です。不動保証協会に加入している不動産を介したときに無料で利用できるものです。
手付金などが戻ってこないなどのトラブルを回避するためにも、この制度を知っておくと安心です。
買主の住宅ローン審査が通らない場合の手付金は？
手付金の支払いは、住宅ローンの審査結果が出る前に行なわれるのがふつうです。住宅購入をする場合の通常の流れでは、まずは複数の住宅ローンの仮審査を申し込み、これに通ったら正式な不動産購入契約に進みます。 売買契約が成立してはじめて住宅ローンの本審査が開始されるので、もしも本審査に通らないと残金支払いのめどが立たなくなることもあります。
こうした事態に対処するため、売買契約書に「住宅ローン特約」が盛り込まれるのが一般的です。
これは買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、手付金を全額返還して契約を白紙に戻すという取り決めです。住宅ローンの本審査には2週間～4週間ほどかかるので、売主は受け取った手付金を使ってしまうことのないようにする必要があります。
もしも買主が本審査に通らず住宅ローン特約を付けていた場合は、手付金を全額返還しなくてはならなくなるからです。
売主が売るのをやめたい場合の手付金は？
買主が買うのをやめたいときは手付金をあきらめる必要がありましたが、売主が売るのをやめたい場合も出てくるでしょう。この場合の売主は、手付金を2倍にして返還することが民法で定められています。これを「手付倍返し」と呼んでいます。
手付金の種類が「解約手付」であっても「違約手付」であっても同じです。
手付倍返しは、買主と売主の立場の公平性を担保するための取り決めです。もしも契約の解除にあたり、売主が単に手付金を返すだけで良いのなら、売主は金銭的なダメージを全く受けずに解約できることになってしまいます。これは不公平といわざるを得ません。
この取り決めは、売り主が安易な気持ちで不動産売買に臨んで、あとで簡単に取りやめることができないようにする目的があります。そのため、不動産を売る場合には、買主を慎重に見極める必要が出てくるでしょう。一度正式に契約を結んでしまえば必ず手付金が発生します。
そして、あとから「この人に売るのは止めたい」と思っても、簡単には解約することができないことを知っておきましょう。
まとめ
不動産売買契約には手付金がつきものです。売主が不動産会社の場合、手付金の上限は20%と決められています。手付金には「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類があり、このうち最も一般的な解約手付は、売買契約を解除するときの保証金に当たります。
売主の都合で契約を解除すると手付倍返しになることを知っておきましょう。
手付金の相場には変化がみられ、不動産の価格によらず一律にする不動産会社も増えているので、自己資金が充分に準備できなくても、住宅ローンを組めるなら高額のマイホームを購入することも夢ではなくなっています。
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