この記事でわかること
「長年住み続けた家を売りたいけれど、一体いくらで売れるのだろうか」「不動産会社に査定を頼んだら、しつこく営業されるのではないか」と不安に感じていませんか。
家の売却を考えたとき、最初の一歩となるのが「査定」です。
しかし、査定額の仕組みを正しく理解していないと、相場より安く買い叩かれたり、逆に高すぎる査定額に惑わされて売却チャンスを逃したりするリスクがあります。
この記事では、家の査定でチェックされるポイントや依頼前にやっておくべき準備、そして信頼できる担当者の選び方を徹底的に解説します。
後悔のない売却活動をスタートするためにも、ぜひ最後までお読みください。
この記事の目次
ネットでできる！3つの家の査定方法
家の価格を調べる際、いきなり不動産会社に電話をする必要はありません。
現在はインターネットを利用して、自宅にいながら数分で概算価格を確認できるサービスが充実しています。
まずは、自分の売却への本気度や状況に合わせて、下記の3つの方法から最適なものを選びましょう。
| 査定方法 | メリット | デメリット | おすすめな人 |
|---|---|---|---|
| AI査定 | 待ち時間なしで、その場で即座に概算がわかる | リフォームの実施などの個別事情が反映されにくい | 相場を今すぐ手軽に知りたい人 |
| 匿名査定 | 電話番号が不要で、営業連絡を完全に防げる | 算出される価格の精度が低め | 誰にも知られずにこっそり調べたい人 |
| 不動産一括査定 | 複数のプロが算出するため、最も実勢価格に近い | 不動産会社から直接連絡が届く | 本気で売却を検討している人 |
AI査定
AI査定とは、過去の成約データや現在の市場動向を人工知能が解析し、瞬時に査定額を算出するサービスです。
物件情報を入力してから結果が出るまでが非常に早く、スピード感が最大の魅力といえます。
24時間365日、思い立った瞬間にシミュレーションできるため、「今すぐいくらになるか目安を知りたい」という方や、売却を検討し始めたばかりの初期段階に最適です。
ただし、AIはあくまで統計データに基づいた計算を行うため、室内の汚れ具合や日当たりの良し悪し、直近のリフォーム状況といった「その家独自の個別事情」までは反映しきれません。
提示される金額は、あくまで「その地域の平均的な数値」としての参考値としてとらえるのが賢明です。
匿名査定
匿名査定は、名前や電話番号などの個人情報を伏せたまま、物件のスペック情報だけで査定を依頼できるサービスです。
最大の特徴は、不動産会社からしつこい営業電話がかかってくるリスクを排除できる点にあります。
「家族に内緒で売却価格を調べておきたい」という場合や、離婚・相続の準備段階で「まだ不動産会社と具体的なコミュニケーションは取りたくない」という方にとって、心理的ハードルが最も低い方法です。
一方で、正確な住所ではなく「近隣の類似事例」をもとに算出するケースが多いため、精度が低い傾向にあります。
リフォームの有無や角地などの立地条件も考慮されないことが多いため、あくまで「自分の持ち家がいくら以下にはならないか」という最低ラインを確認する程度の使い方が適しています。
不動産一括査定
不動産一括査定は、一度の入力で複数の不動産会社に対して同時に査定依頼を行うサービスです。
当サイトが運営する「イエイ」もこの一括査定サイトの一つですが、複数のプロの目による比較ができるため、ネットで完結する査定の中では最も正確な市場価値を把握できます。
「半年以内に売りたい」といった具体的な期限がある方や、複数の会社の対応を比較して、本当に信頼できる担当者を見つけたいという方に最適です。
実勢価格に近い数字を知ることができる非常に強力なツールですが、デメリットとして、申し込み後に不動産会社から詳細確認の電話やメールが入ることが挙げられます。
これは、より精度の高い「訪問査定」を行うために必要なステップですが、まだ売る決意が固まっていない人にとっては負担に感じるかもしれません。
本格的に売却活動をスタートさせたいタイミングで活用するのが最も効果的です。
マンション売却時の訪問査定とは？机上査定との違いや準備・注意点を解説
家の査定はどこに頼むべき？「仲介」と「買取」の違い
家の査定を依頼する際、不動産会社から「仲介での価格」と「買取での価格」の2種類を提示されることがあります。
これらは売却の仕組みそのものが異なるため、自分の目的に合わせて使い分けることが重要です。
結論から申し上げますと、時間をかけてでも手元に残る現金を最大化したいなら「仲介」、価格が下がっても早期に確実に現金化したいなら「買取」を選ぶべきです。
ここでは、それぞれの具体的な特徴について解説します。
高く売りたいなら「仲介」
仲介は、不動産会社に広告活動を依頼し、一般の個人から買主を探す方法です。
市場相場に近い「本来の価値」で売却できる可能性が最も高く、時間に余裕があり、1円でも高く売りたいと考えている方に最適です。
ただし、買主が見つかるまでに平均3ヵ月から半年程度の時間がかかります。
また、売却完了時には不動産会社へ「仲介手数料」を支払う必要があるほか、購入検討者に家を見せる「内覧対応」などの手間が発生する点は理解しておきましょう。
スピードと確実性を重視するなら「買取」
買取は、不動産会社が直接の買主となって家を買い取る方法です。
一般の買主を探す工程を飛ばせるため、早ければ数日から2週間程度で現金化できる圧倒的なスピードが魅力です。
一方で、不動産会社は再販を目的としているため、価格は仲介相場の7～8割程度まで下がるのが一般的です。
価格よりも「住み替えの期限が迫っている」「近所に知られず即座に手放したい」といった確実性を優先するケースに向いています。
迷ったら両方の査定を受けて比較するのがおすすめ
どちらの方法が自分に合っているか判断できない場合は、一括査定時に「仲介と買取の両方の価格を知りたい」と伝えておくのが賢明です。
例えば、仲介で3,000万円、買取で2,300万円という結果が出た場合、その700万円の差額を「時間や手間の代償」として許容できるかどうかで、最終的な売却方針を固めることができます。
不動産会社の無料査定と「不動産鑑定」の違い
「家の査定」と調べると、不動産会社のほかに「不動産鑑定士」という言葉が出てくることがあります。
これらは一見よく似ていますが、実際には全く違うもので、間違えてしまうと不要なコストがかかってしまいます。
結論として、一般的な売却を検討しているのであれば、不動産鑑定士に頼む必要はありません。
ここでは、これらの違いについて解説します。
売却が目的なら不動産会社の無料査定で十分
不動産会社の査定は、自社に売却を任せてもらうための営業活動の一環であり、費用は一切かかりません。
提示されるのは「その価格なら3ヵ月程度で売れる」という市場予測に基づく数値です。
この査定には法的な証明力こそありませんが、実際に市場で取引される「動く金額」を反映しているため、家を売るための判断材料としては最も適しています。
通常の売却であれば、この無料査定だけで十分です。
法的な証明を得ることが目的なら「不動産鑑定」
一方、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う「不動産鑑定」は、法律に基づいて客観的・厳密に価値を評価するもので、数十万円の費用が発生します。
最大の特徴は、裁判所や税務署への証拠資料として使える「公的な法的効力」がある点です。
そのため、離婚時の財産分与や親族間売買、相続税の申告などで厳密な時価証明が必要な場合に限り利用されます。
あくまで「法的な証明」が目的のサービスであり、一般的な売却活動で利用されることは稀です。
不動産査定は無料でできる！有料査定との違いや流れ、注意点を解説
家の査定額が決まる5つの重大チェックポイント
一戸建ての査定では、「土地」と「建物」の両方を細かく評価するため、チェック項目が多岐にわたります。
不動産会社の担当者が訪問査定に来た際、どこを重点的に見ているのかを把握しておきましょう。
築年数と構造
一戸建ての査定において、築年数は価格を左右する最大の物差しです。
日本の木造住宅は、税務上の耐用年数である「22年」を一区切りとする傾向が強く、築20年を超えると建物の価値はゼロに近いと判定され、土地代のみの査定になることも少なくありません。
ただし、建物の「構造」によって価値の残り方は異なります。
| 構造 | 価値の残り方 |
|---|---|
| 木造 | 法定耐用年数は22年。築20年を過ぎると資産価値が急激に下落する。 |
| 鉄骨造（金属造） | 法定耐用年数は34年。骨組みの厚さによるが、木造より長く価値が維持されやすい。 |
| 鉄筋コンクリート造 | 法定耐用年数は47年と長く、築年数が経過しても建物評価が残りやすい。 |
まずは、ご自身の家の「構造」が何であるかを事前に把握しておくことが、納得のいく査定への第一歩となります。
立地と周辺環境
建物が古くても土地の価値が下がりにくいのは、立地条件が優れている場合です。
不動産会社は主に下記のポイントをチェックし、その土地の需要を測ります。
・交通の利便性
最寄り駅からの徒歩距離や、バスの本数、始発駅へのアクセスなど。
・生活の利便性
近隣にスーパー、コンビニ、病院、郵便局、公園などが充実しているか。
・教育環境の良さ
近くに保育園、幼稚園、小学校、中学校があるか。
近年は特に災害リスクへの意識が高まっており、高台や地盤の良いエリアはプラス評価につながりやすくなっています。
逆に、騒音や異臭などの「嫌悪施設」が近くにないかも現地で厳密に確認されます。
間取りと日当たり
室内の快適性も重要な査定ポイントですが、特に「誰が住んでも暮らしやすいか」が重視されます。
・日当たり
南向きか、あるいは隣家との距離が保たれていて採光が良いか。
・風通し
窓を開けた時に風が抜けるか。
・間取り
「対面キッチン」や「広いリビング」、「十分な収納スペース」があるか。
注意したいのは「個性的すぎる家」です。
特殊なデザイナーズ住宅や極端に狭い部屋がある間取りよりも、万人が使いやすいスタンダードな家のほうが、買い手を見つけやすいため査定額は安定する傾向にあります。
水回りなどのメンテナンス状況
同じ築20年でも、手入れが行き届いている家と放置されている家では、査定額に数百万円の差が出ることがあります。
不動産会社は、買主が購入後に負担する「リフォーム費用」を逆算して査定を行うからです。
・水回り
キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの設備を交換・修理しているか。
・外装
10～15年前後で屋根や外壁の塗り替えを行っているか。
・シロアリ対策
定期的な防蟻処理を行っているか。
これらのメンテナンス履歴を証明する「領収書」や「点検記録」が残っていれば、大きな加点要素となります。
丁寧に住み続けてきた姿勢は、査定額に確実に反映されます。
土地の境界
マンションにはない一戸建て特有の重要項目が「土地の境界」です。
境界が曖昧な物件は売却後に大きなトラブルに発展しやすいため、プロは下記の点を真っ先に確認します。
・境界標の有無
隣地との境目に「杭（くい）」や「鋲（びょう）」が正しく設置されているか。
・越境の確認
隣家の木の枝が入り込んでいないか、自社の屋根や配管が隣地に突き出していないか。
境界が確定していない場合、売却前に「測量」が必要になり、その費用（数十万円～）を差し引いて査定されることがあります。
また、越境がある場合は「覚書」の締結などが必要になるため、査定時に担当者へ正直に伝えておくことがスムーズな取引の鍵となります。
戸建ての査定はズバリここが見られる！11個の重要ポイントを徹底紹介！
家の査定を依頼する前に必ずやっておくべき3つの準備
満足のいく査定結果を得るためには、不動産会社に依頼する前に自分自身で最低限の準備をしておくことが大切です。
事前の準備が不足していると、提示された金額の妥当性を判断できず、結果的に売却計画が狂ってしまう恐れがあるからです。
ここからは、家の査定を依頼する前に必ずやっておくべき準備についてご紹介します。
1.住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、原則として引き渡しまでにローンを全額返済し、抵当権を抹消しなければなりません。
まずは銀行から送られてくる残高証明書を確認し、現時点でいくらのローンが残っているかを正確に把握しましょう。
査定額がローンの残高を下回ってしまう「オーバーローン」の状態だと、売却にあたって手出しの現金が必要になる可能性もあります。
査定を受ける前に「いくら以上で売る必要があるのか」という最低ラインを知るためにも、残債の確認は必須です。
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【図解で解説】オーバーローンとは？
売却金額よりローンが多い状態をいいます。 |
2.周辺の売却相場を自分で調べる
不動産会社から提示される査定額を鵜呑みにせず、ご自身でも価格の基準を知っておくことも重要です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構（REINS）の「REINS Market Information」などのサイトを活用すれば、近隣で実際に取引された過去の事例を調べることができます。
事前に周辺相場を知っておけば、不当に安く買い叩かれたり、契約を取るためだけの根拠のない高値に騙されたりするリスクを防げます。
相場を理解した上で査定に臨むことが、納得感のある売却への近道となります。
築年数やエリアごとの家の売却相場とは？相場を調べる3つの方法もご紹介
3.必要書類を整理しておく
査定時に必要な書類が整っていると、不動産会社はより精度の高い金額を算出できます。
家の間取りがわかる図面、土地の境界が記された測量図などをあらかじめ一箇所にまとめておきましょう。
書類が揃っている売主は、不動産会社から「売却意欲が高く、丁寧に家を管理している」と信頼されます。
結果として、担当者もより親身になって最適な売却戦略を練ってくれるようになり、良いパートナーシップを築くきっかけにもなります。
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【参考】必要書類の例 査定を依頼する前に下記の書類を準備しておきましょう。 ・身分証明書（運転免許証、マイナンバーカードなど） |
家の査定でよくあるトラブル【回避策あり】
家の査定は、時に数千万円という大金が動く入り口であるため、トラブルに発展することも少なくありません。
特に初めて査定を依頼する方は、下記の3つの点に注意しましょう。
しつこく営業電話がかかってくる恐れがある
複数の会社に査定を依頼すると、電話が一斉にかかってくることがあります。
これを防ぐには、申し込みフォームの備考欄に「連絡はメールのみ希望」「電話での営業は控えてほしい」と明確に記載するのが最も有効な対策です。
それでも強引に電話をかけてくる会社は、売主の希望を無視する会社であると判断し、早い段階で選択肢から外してしまいましょう。
瑕疵（不具合）を隠さない
雨漏り、シロアリ被害、設備の故障といったマイナスポイントを「査定額が下がるから」と隠すのは禁物です。
売却後にこれらが発覚すると「契約不適合責任」を問われ、多額の修繕費や損害賠償を請求される恐れがあります。
不具合を事前に正直に伝えることで、それを踏まえた上で「現状のまま売る方法」や「修繕して付加価値をつける方法」をプロから提案してもらうことができます。
契約不適合責任については、下記の記事で詳しく解説しています。
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説
査定後にお断りの連絡を入れなければならない
複数の会社に査定を依頼した場合、必ずお断りの連絡を入れなければならない状況になります。
これは不動産業界では日常茶飯事のことですので、過度に申し訳なく思う必要はありません。
「親族に相談した結果、別の会社に決めた」「他社の提案内容がより自分のニーズに合っていた」など、簡潔な理由をメールで送るだけで十分です。
もし直接断るのが不安な場合は、当サイトが提供する「イエイ」の「お断り代行サービス」のような代行サービスを活用するのも賢い選択です。
会社名よりも重要！信頼できる担当者を見極めるポイント
家の査定において、実は「どの会社に頼むか」以上に大切なのが「誰が担当するか」です。
不動産売却の成否は、担当者の実力と誠実さに委ねられているといっても過言ではありません。
査定の訪問時に、下記の3点を厳しくチェックして、あなたのパートナーにふさわしいか見極めましょう。
自分の物件エリアに精通しているか
不動産取引は非常に地域性が強いビジネスです。
その街の取引相場はもちろん、「どこのスーパーが人気か」「学区の評判はどうか」といった細かな情報を熟知している担当者であれば、買主に対して物件の魅力をより具体的にプレゼンできます。
特に「最近、近所で売れた物件の成約価格」を即答できるような担当者は、市場を正確に把握している証拠であり、信頼できるでしょう。
メリットだけでなく「リスク」も説明してくれるか
契約を取りたいがために「高く売れますよ！」と良いことばかりいう担当者は、かえって危険です。
本当の意味で信頼できる人は、その物件の弱点や、売れ残った際の値下げリスクなどの「不都合な事実」も正直に伝えてくれます。
最初からリスクを提示してくれる担当者こそ、トラブルのないスムーズな取引を最後まで支えてくれるはずです。
チャットや電話のレスポンスがスピーディーか
売却活動が始まると、買主からの内覧希望などスピード勝負の場面が増えます。
査定依頼後の初期対応や、質問に対する返信が遅い担当者に任せると、絶好の売却チャンスを逃してしまうことにもなりかねません。
連絡の速さは、仕事に対する熱意や責任感の現れです。
何日も返信を待たせるような担当者は、大切な資産を任せるパートナーとしては不適格と言わざるを得ません。
信頼できるパートナーを探すなら「イエイ」がおすすめ
1,700社以上の優良企業と提携している一括査定サイト「イエイ」なら、厳選された最大6社を比較できます。
東証プライム上場の株式会社じげんが運営する安心感に加え、万が一しつこい営業があった場合でも「お断り代行サービス」で運営元がしっかり対応します。
初めての方でも安心して、納得のいく担当者探しをスタートできます。
家の査定に関するよくある質問（FAQ）
家の査定を依頼するにあたって、多くの方が抱く疑問をQ＆A形式でまとめました。
事前に疑問を解消しておくことで、より安心して査定当日を迎えることができます。
Q1.家の査定だけを不動産会社に依頼しても大丈夫ですか？
はい、査定だけを依頼しても全く問題ありません。
「将来のために今の価値を知っておきたい」「売るかどうかは金額を見てから決めたい」という方は非常に多いです。
不動産会社側も、査定をきっかけに数年後の相談につながることを期待しているため、無理に売却を急かされる心配はありません。
もし断りづらい場合は、「現時点では相場を確認したいだけ」と最初に伝えておくとスムーズです。
Q2.査定の前に家の中をリフォームしたり掃除したりすべきですか？
基本的にはどちらも不要ですが、片付けや換気は担当者の印象アップにつながる可能性があります。
家の査定額は主に「立地・構造・築年数・設備の耐用年数」といったデータで決まるため、リフォームや掃除の有無が査定額に直接影響することはありません。
たとえ高額なリフォームをしても、その費用を査定額で回収するのは難しいため、そのままの状態で査定を受けるのが賢明です。
ただし、訪問査定で家をチェックするのは「人」です。
室内が少しでも整理整頓されていると、担当者は「日頃から丁寧にメンテナンスされている家だ」という安心感を抱きます。
・不要な荷物をまとめて室内を広く見せる
・窓を開けて換気し、生活臭を抑えておく
・水回りなどの目立つ汚れを軽く拭いておく
このように、日頃から無理のない範囲で片付けや換気をしておくことで、担当者のやる気を引き出し、「この家なら自信を持って高く売れる」という販売計画の後押しにつながることがあります。
Q3.提示された査定額に「有効期限」はありますか？
明確な期限はありませんが、一般的には「3ヵ月」が目安となります。
不動産会社が提示する査定額は、あくまで「今、売り出した場合に3ヵ月程度で成約に至るであろう価格」を算出したものです。
そのため、査定から時間が経過するほど、下記のような要因で価格の信憑性は薄れてしまいます。
・近隣の競合物件の増減
同じエリアで似たような家が安く売り出されれば、相対的にあなたの家の査定額は維持できなくなります。
・築年数の経過
特に戸建ての場合、年をまたぐだけで「築20年」が「築21年」となり、検索条件から外れるなど市場価値が一段階下がることがあります。
査定を受けてから半年以上が経過してしまった場合は、当時の数字を鵜呑みにせず、あらためて「最新の相場」を確認し直すようにしましょう。
まとめ｜納得のいく家査定で後悔のない売却を始めよう
家の査定は、単に「価格を知る」だけの手続きではありません。
それは、あなたの資産を最も高く、かつ安全に売却してくれるパートナーを見極めるための「オーディション」でもあります。
査定額という「数字」だけに踊らされず、その根拠は妥当か、そして担当者は信頼できる人物かを冷静に判断してください。
事前の準備をしっかり行い、複数のプロの意見を比較することで、相場に裏打ちされた適正な売却活動が可能になります。
まずは無料の一括査定を利用して、あなたの家が持つ本当の価値を確認することから始めてみましょう。
納得のいく査定結果を得ることが、後悔のない不動産売却を成功させるための第一歩です。
もし「どのサイトを使えばいいか迷う」という方は、ぜひ当サイトが運営する「イエイ」を活用してみてください。
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