相続登記とは？義務化で罰金10万円！？自分でやる手順と費用を徹底解説

「実家の名義変更、まだやっていないけれど大丈夫かな？」「2024年から義務化されて罰金があるって本当？」

そんな不安をお持ちではありませんか？

実は、法改正により過去の相続も義務化の対象となっており、放置すると最大10万円の過料（罰金）が科される可能性があります。

しかし、焦る必要はありません。

現在はネットや郵送での手続きが可能ですし、どうしても間に合わない場合の救済措置も用意されています。

この記事では、相続登記の基本から、自分で手続きをする具体的な手順、司法書士に頼むべきかの判断基準、そして気になる費用の詳細まで、わかりやすく解説します。

相続登記とは？

まずは、そもそも相続登記とは何なのか、そして今回の法改正で何がどう変わったのか、最も重要なポイントを解説します。

「知らなかった」では済まされないルール変更ですので、必ず確認しておきましょう。

相続登記＝不動産の名義変更！2024年から義務化がスタート

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きのことです。

これまでは任意の手続きでしたが、所有者不明土地の増加を防ぐため、2024年（令和6年）4月1日より義務化されました。

不動産の所有者は法務局の「登記簿」で管理されていますが、相続が発生しても自動的には書き換わりません。

今後は「いつかやればいい」という先送りはできず、相続人が速やかに申請を行う必要があります。

放置すると10万円の罰金も！過去の相続も対象

最も注意すべきなのは、義務化にともない「正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料（罰金）」が科されるという点です。

申請期限は、原則として自分が不動産を相続したと知った日から3年以内と定められています。

また、今回の法改正は過去の相続にも遡って適用されるため、「法律ができる前の相続だから関係ない」という誤解は禁物です。

もし2024年4月1日以前に相続していた不動産がある場合、「2027年（令和9年）3月31日」までに申請を行いましょう。

この期限を過ぎると、同様に罰則の対象となるため注意が必要です。

罰則だけじゃない！相続登記を放置し続ける3つのリスク

義務化による「10万円の過料（罰金）」も怖いですが、相続登記を放置することには、それ以上に経済的な損失を招くリスクがあります。

「面倒だから」と後回しにしていると、下記のようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

不動産を売却したり担保に入れたりできない

不動産を売却するには、登記上の所有者が売主本人になっていなければなりません。

たとえあなたが実質的な所有者であっても、亡くなった方の名義のままでは、法的に売買契約ができず、不動産を担保にしていた融資（ローンなど）も受けられません。

いざ良い条件で買いたい人が現れてから慌てて手続きをしても、完了までに1ヵ月以上かかる場合があります。

待たせている間に買い手が離れてしまい、せっかくの売却チャンスを逃してしまうのが最大のリスクです。

次の相続が発生して権利関係が複雑化する（数次相続）

登記をしないまま相続人が亡くなると、その子供などが新たな相続人として加わります。

これを「数次相続」といいます。

このような状況になってしまうと、当初は3人で話し合えばよかったものが、数年後には10人以上のハンコが必要になるといった事態になりかねません。

そして、解決に膨大な費用と時間がかかり、結果として、「売りたくても売れない」「貸すこともできない」といった、手の施しようがない状態に陥ってしまうのです。

他の相続人の借金で勝手に差し押さえられる可能性がある

遺産分割協議がまとまっていなくても、借金のある相続人がいれば、その債権者は「代位登記」という手続きを使って、家族の許可なく勝手に相続登記をしてしまうことができます。

これは、その相続人の持ち分（法定相続分）を強制的に確保し、差し押さえるためです。

もし差し押さえられた持分が競売で売却されてしまうと、「見知らぬ第三者（不動産業者など）」が実家の共有者になってしまうという最悪の事態を招きます。

こうなると、家を売ることも住み続けることも難しくなり、トラブルの解決は極めて困難になります。

相続登記は自分でできる？司法書士に頼む？判断チェックリスト

リスクを回避するためには早めの手続きが必要です。

ここでは、ご自身の状況が「自分でできるケース」なのか「司法書士に頼むべきケース」なのかを判断する基準をご紹介します。

相続登記を自分で手続きできるケース

下記の条件に当てはまる方は、司法書士に頼まずともご自身で完結できる可能性が高いです。

・相続人同士の関係がシンプル（配偶者と子供のみなど）
相続人の人数が少なければ、集める戸籍の量も少なくなり、手続きの難易度が下がります。

・遺産分割の話し合いで揉めていない
誰が不動産を継ぐか決まっていれば、あとは「遺産分割協議書」を作成して全員の実印をもらう作業だけです。

・平日の日中に役所や法務局へ行ける
役所の窓口や法務局の登記相談は、基本的に平日しか開いていません。
補正（修正）などで何度か足を運ぶ時間を確保できるかが鍵です。

・細かい書類作業や調べ物が苦にならない
明治・大正時代の手書きの戸籍を読み解き、出生まで遡って集める必要があるため、根気強く作業できる方に向いています。

相続登記を司法書士に依頼すべきケース

逆に、下記のいずれかに当てはまる場合は、無理に自分でやろうとせず司法書士に依頼した方が、結果的に時間と労力の節約になります。

・相続人が多い、または疎遠・不仲な人がいる
面識のない親族や連絡先を知らない親族がいる場合、遺産分割協議の連絡調整や、実印の押印をもらうハードルが一気に上がります。

・「数次相続」が発生している（名義が祖父など）
「祖父→父→自分」のように相続が連続している場合、関係者がネズミ算式に増え、集めるべき戸籍の量も膨大かつ複雑になります。

・権利関係が複雑（共有名義や権利証紛失など）
兄弟での共有名義にする場合や、権利証（登記済証）が見当たらない場合、申請書の書き方や必要書類が特殊になるため、専門知識が必須です。

・管轄の法務局が遠方にある
不動産の所在地が遠く、窓口へ相談に行けない場合、郵送申請の手続きや不備があった際の修正対応が非常に面倒になります。

・売却予定があるなど、とにかく急いでいる
売却の期日が迫っている場合、登記のミスによる遅延は許されません。
手戻りのリスクをゼロにするなら、司法書士への依頼が確実です。

司法書士に依頼するメリット

司法書士に依頼すると報酬（7万～10万円程度）はかかりますが、下記のようなメリットがあり、複雑な手続きを支援してくれます。

・必要書類の収集から申請まで一括代行
戸籍謄本や住民票など、面倒な書類収集をすべて代行してもらえます。
役所へ行く時間がない方でも安心です。

・遠方在住の相続人との連絡も円滑に対応
相続人が全国に散らばっている場合でも、書類の郵送や連絡調整を司法書士が中立的な立場で行ってくれます。

・申請書類の不備による手戻りを防止
慣れない方が申請書を作成すると、記載ミスで何度も法務局へ通うことになるリスクがあります。
司法書士に任せれば一発で完了し、時間を無駄にしません。

自分で進めたい方必見！相続登記の流れ【5ステップ】

「これなら自分でできそうだ」と感じた方のために、相続登記の具体的な手続きの流れを5つのステップで解説します。

大まかな流れは下記のとおりです。

STEP1.必要書類の収集

相続登記の手続きを行う際は、まず書類を集めます。

これらが揃わないと申請書が書けません。

また、2024年3月からは「広域交付制度」により、最寄りの役所で本籍地が遠方の戸籍もまとめて取得できるようになりました。

この制度では、本人のほか、配偶者、父母、祖父母、子、孫の戸籍謄本の取得が可能です。

ただし、郵送や司法書士などの代理人は利用することができないため、申請者本人が窓口に赴く必要があります。

【参考：従来の戸籍制度】

【参考：広域交付制度】

出典：戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）-法務省

主な必要書類と手数料の目安

必要書類は下記のとおりです。

効率的な書類収集のポイント

被相続人の戸籍は、「死亡」から「出生」まで遡ってすべて集める必要があります。

下記の手順で取得することで、効率良く書類を集めることができます。

1.まず死亡時の除籍謄本を取得する
2.そこの記載された「従前戸籍（一つ前の本籍）」を確認する
3.その前の役所に請求する……という作業を出生まで繰り返す

STEP2.対象不動産の調査

申請漏れを防ぐために、まずは役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取得し、すべての不動産を洗い出しましょう。

「固定資産税の通知書」だけを確認して済ませるのは危険です。

通知書には、税金がかからない「私道（共有持分）」や「山林・原野」などが記載されていないケースが多いからです。

名寄帳であれば、課税・非課税を問わず、その人が所有するすべての不動産が一覧で確認できます。

「登記漏れでやり直し」という二度手間を防ぐためにも、必ず取得しておきましょう。

STEP3.遺産分割協議書の作成と実印の押印

相続人全員で話し合いを行い、誰がどの不動産を取得するのかを決定します（遺産分割協議）。

そして、話し合いで決まった事項は「遺産分割協議書」として文書化する必要があります。

この書類は、相続人全員がその内容に納得していることを法務局へ証明するための重要な書類です。

作成する際には、不備にならないよう下記の項目が正確に含まれているかを確認してください。

・被相続人の氏名、住所、死亡日
・相続人全員の氏名、住所
・「誰が・どの財産を・どのように相続するか」の合意内容
・不動産の正確な表示（所在・地番・地目・地積など ※登記簿通りに記載）
・相続人全員の署名と実印の押印

STEP4.登記申請書の作成

法務局のホームページから「登記申請書」の様式をダウンロードし、作成します。

記載ミスがあると補正が必要になるため、記載例をよく確認しましょう。

詳しくは、下記の法務局ホームページをご参照ください。

参考：「不動産登記の申請書様式について」-法務局

STEP5.法務局へ申請

書類が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

どこの法務局でも良いわけではないので、必ず事前に法務局のHPで管轄を調べておきましょう。

申請方法は下記の3つから、ご自身の状況に合わせて選んでください。

申請から登記完了までは、約1週間～1ヵ月程度が目安です。

補正の連絡がなければ、そのまま完了します。

相続登記にかかる費用はいくら？

相続登記の手続きを進めるにあたって、必ずかかる「実費」と、専門家に頼んだ場合の「報酬」の内訳を詳しく解説します。

【相続登記の総費用の目安】

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更（登記）を行う際に、国に対して納めなければならない税金のことです。

「登記簿の名義を書き換える代金」として国に納めるものなので、司法書士に依頼するかどうかにかかわらず、誰が手続きをしても必ず発生します。

金額は、不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されます。

関連記事

不動産の登録免許税についてプロが解説！

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登録免許税の納付方法

登録免許税の納付方法は、「収入印紙を貼付する方法」と「現金納付」、「インターネットバンキングなどを利用した電子納付」の3種類から選択することが可能です。

それぞれの特徴は下記のとおりです。

参考：「No.7190　登録免許税のあらまし」-国税庁

100万円以下の土地は免税に

2024年（令和6年）の税制改正により、不動産の固定資産税評価額が100万円以下の土地の場合、その土地の相続登記にかかる登録免許税は免税となります。（※2027年3月31日まで適用）

地方の山林や原野などを相続する場合、費用負担が大幅に減る可能性があるため、必ず評価額をチェックしておきましょう。

参考：「相続登記の登録免許税の免税措置について」-法務局

書類取得費

戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などを役所で発行してもらうための手数料です。

1通あたりは数百円ですが、相続人の人数が多かったり、出生まで遡る戸籍が何通にもわたったりする場合、積み重なって意外と高額になります。

特に、遠方の役所から郵送で取り寄せる場合は、発行手数料に加えて「往復の郵送代」や「定額小為替の手数料」も発生します。

一般的なケースでは総額1万～2万円程度に収まることが多いですが、相続関係が複雑な場合はもう少し余裕を見ておくと安心です。

司法書士への報酬

司法書士に依頼する場合の手数料です。

物件の数や難易度によって変動しますが、7万～10万円程度が相場です。

「高い」と感じるかもしれませんが、手間や時間を大幅に節約でき、将来のトラブルも防げるため、コストパフォーマンスは決して悪くありません。

相続登記が間に合わないときの救済策「相続人申告登記」

ここまで通常の相続登記の手続きについて解説してきましたが、「どうしても3年以内に遺産分割協議がまとまらない」「忙しくて書類をすぐに集められない」といった事情で、期限に間に合わない方もいるかもしれません。

そのようなときに、ひとまず罰則の適用だけは回避できる「相続人申告登記」という制度について解説します。

相続人申告登記の概要

相続人申告登記は、「遺産分割協議がまとまらず期限に間に合わない」といったケースを救済するために、2024年4月から新設された制度です。

これは法務局に対して「私が相続人であることは間違いありません」と申し出るだけの簡易的な手続きです。

これを行っておくことで、「3年以内の申請義務」を履行したとみなされ、10万円の過料（罰金）を回避できます。

まずはこの制度を利用して時間を稼ぎ、落ち着いて遺産分割協議を進めることが可能です。

参考：「相続人申告登記について」-法務省

相続人申告登記のメリット

この制度は、あくまで「仮の報告」であるため、通常の相続登記に比べてハードルが圧倒的に低く設定されています。

・自分一人だけで申請できる
他の相続人の署名やハンコは一切不要です。
親族と揉めている最中でも、相手の合意を待たずに自分の判断だけで手続きできます。

・提出書類が少なくて済む
必要なのは「申出をする相続人の戸籍謄本」だけです。
通常の登記のように、亡くなった方の出生から死亡までの膨大な戸籍を集める手間がありません。

・費用（登録免許税）がかからない
通常の登記と違い、登録免許税はかかりません（0円）。
数千円程度の実費（書類代や郵送費）だけで済むため、金銭的な負担もほぼありません。

相続人申告登記の注意点

相続人申告登記は非常に便利な制度ですが、あくまで「罰則を回避するためだけの仮の手続き」である点には注意が必要です。

この手続きを行っても、登記簿には「相続人から申出があった」という事実が記載されるだけで、正式な名義変更（所有権移転）が完了したわけではありません。

そのため、この状態のままでは不動産を売却したり担保に入れたりすることはできません。

遺産分割協議がまとまった段階で、あらためて正式な相続登記を行う必要があります。

相続登記はゴールではない！手続き完了後に考えておくべきこと

無事に相続登記が完了しても、それで「すべて解決」というわけではありません。

特に、誰も住む予定のない実家を相続した場合は、その後の管理や活用が課題になります。

持っているだけでお金がかかる空き家のリスク

不動産は、所有しているだけで維持費がかかり続けます。

毎年支払う「固定資産税」や「都市計画税」に加え、万が一のための「火災保険料」、近隣トラブルを防ぐための「草むしりや修繕費」など、年間で数十万円単位の出費になることも珍しくありません。

さらに、管理が行き届かず倒壊の恐れなどがある状態（特定空き家）に認定されてしまうと、固定資産税の減免措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

空き家を放置するリスクについては、下記の記事でも詳しく解説しているので、こちらも合わせてご確認ください。

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空き家をそのままにしておくとどうなる？押さえておこう行政代執行

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登記と並行して「査定」をしておくのが賢い選択

「名義変更はしたけれど、将来はどうしよう……」そう迷っているなら、手続きと並行して「不動産の査定」を受けておくことを強くおすすめします。

その理由は、正確な「今の価値（いくらで売れるか）」を知ることで、遺産分割の選択肢が広がるからです。

例えば、現金化して兄弟で分けるべきか、あるいは家を継ぐ代わりに現金を渡すべきかといった判断がしやすくなります。

具体的な金額がわかれば、家族間の話し合いもスムーズに進み、無駄な維持費を払い続ける期間を短縮できます。

まとめ｜相続登記の知識を押さえ、スムーズに手続きをしよう

相続登記は、2024年の法改正により「いつかやればいい手続き」から「必ずやらなければならない義務」へと変わりました。

放置すればするほど、罰則や不動産リスクなどのデメリットが大きくなってしまいます。

最後に、本記事の重要なポイントをあらためておさらいしておきましょう。

手続きをスムーズに進め、大切な資産を次世代へトラブルなく引き継いでいきましょう。