第一種中高層住居専用地域とは？高さ制限や日当たりについて解説

都市計画で定められた用途地域は全部で13種類あり、そのうち住居系の用途地域は8種類です。なかでも利便性の高い住居地域として第一種中高層住居専用地域があります。

この記事では第一種中高層住居専用地域で家を持つメリットやデメリット、どのような建築制限があるかを詳しく紹介します。

第一種中高層住居専用地域とは

第一種中高層住居専用地域は「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されており、高層建築物を建てても、人が生活するうえで環境が損なわれないように考慮されています。

中高層住居とは

第一種中高層住居専用地域で定義される「中高層住居」は、それほど細かく定義されているわけではありません。一般的に3階建て以上の集合住宅を指し、主にマンションのような集合住宅が中高層住居として認識されています。

戸建住宅を中心とした住宅街を整備したい場合は、隣に高い建物が建ってしまうと日当たりなどの環境が整いません。一方で、マンションのような中高層住居を建てながら生活環境を保護する地域を造っていくために、第一種中高層住居専用地域が設けられているのです。

建築できる建物

第一種中高層住居専用地域は住居としての環境を保つことが目的であるため、中高層マンションや戸建てなどの住居を建設することが可能です。

また、店舗兼住宅や業種によっては2階以下で床面積が150㎡以内や500㎡以内の店舗も建設可能です。

ほかにも、病院や学校など、住環境を損なわない建物は建設することが可能です。具体的には下記のような建物が建築可能です。

■戸建て・マンション・共同住宅・下宿・寄宿舎などの居住施設
■図書館・病院・公衆浴場・老人ホームなどの公共性の強い建築物
■幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専修学校などの教育施設
■店舗、飲食店(2階建て以下、床面積が500㎡以内)
※銀行・理髪店・日用品販売店舗・物品販売店舗など日常生活で利用することが多いお店も建設可能

他にも工場は基本的に建てることができませんが、パン屋・菓子屋・洋服屋のような職種の場合「2階建て以下、作業場の面積が50㎡以下」など条件をクリアしていれば建てられる建物もあります。

建築できない建物

第一種中高層住居専用地域では大型の商業施設や住環境を損なう建物は建設することができません。
具体的にはパチンコ店やボーリング場などの遊戯施設、工場、危険物を取り扱う施設などの建設は禁止されています。

建築制限について

第一種中高層住居専用地域は住居と店舗が混在しているエリアではありますが、居住性を重視した地域となるため、さまざまな建築制限が定められています。主な建築制限は下記の通りです。

建ぺい率

■30～60％

ある程度中高層の建物が建てられる地域ではありますが、商業系などの用途地域に比べると住居専用地域として制限が厳しくなっています。

絶対高さ制限

低層住居専用地域のような絶対高さ制限はありません。ただし容積率などに規制があるため、むやみに高い建物が建設できるわけではないので注意が必要です。

容積率

■100～500％
容積率が高いほど延べ床面積を広くとれるため、高い建物を建てることが可能です。商業地域が最高1300％まで認められていることに比べて第一種中高層住居専用地域では厳しく制限されています。
また場所によって100～500％と幅があるため事前に確認が必要です。

道路斜線制限

道路の日照や通風を確保するために設けられる制限です。

・適用距離20～35ｍ
・勾配1.25または1.5

隣地斜線制限

建物と建物の間に空間を取り、隣地の日照や通風を確保するためにある制限です。

・隣地との境界線上に立ち上がり20ｍまたは31ｍ
・勾配1.25または2.5

北側斜線制限

北側に位置する隣地の日照を確保するために設けられる制限です。

・立ち上がり10ｍ
・勾配1.25

日影規制

日影規制は建築物周辺の日照を確保するために、一定時間以上日影にならないようにする制限です。第一種中高層住居専用地域では高さ10mを超える建築物に対して制限がかかり、最も日照時間が短い冬至の日を基準として考えます。
詳しくは下記の通りになります。

(※)どれに該当するかは地方公共団体の条例にて決まっている。

尚、日影規制がかかっている場合、北側斜線制限はありません。

第二種中高層住居専用地域との違い

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域ともに中高層住居の建設を促進する地域です。

ただし一般的に第一種中高層住居専用地域は第二種中高層住居専用地域より厳しい制限が設けられています。

具体的には第二種中高層住居専用地域では500㎡以内ではなく、1500㎡までの店舗や飲食店・事務所・ガソリンスタンドなどが建てられるという点が異なります。

そのため、第二種中高層住居専用地域は第一種中高層住居専用地域よりも便利といえますが、騒音や治安面では劣るという違いがあります。

第一種中高層住居専用地域のメリット・デメリット

メリット

第一種中高層住居専用地域は、居住性を重視した地域であるため良好な住環境のなかに中高層のマンションなどが建っていることが特徴的です。

それでいて、生活に必要な店舗や学校などもある程度は立地しています。そのため、ゆったりとした環境の中で生活を送りたいけれど、近所には買い物ができる店舗や外食できる飲食店もあって欲しいという人におすすめの用途地域です。

また、戸建てを建てる際に敷地面積が小さい場合でも3階建てにして延べ床面積を確保することが可能です。そのため坪単価の高い土地であっても、土地面積を小さく抑え、その分3階建てにすることでコストを抑えられる可能性があります。

さらに絶対高さ制限がないため、土地活用を検討している場合、アパートやマンションなど3階以上の集合住宅の建設が土地面積や建ぺい率と容積率の制限次第では可能であり、活用の選択肢を広げることもできます。

デメリット

第一種中高層住居専用地域は住居と店舗が混在しているエリアではありますが、居住性を重視した地域となるため日影などに関する制限の内容が厳しくなっています。

また、3階建て以上の建物を建設できる地域のため、周辺に高さのある建物が建つ可能性があり、日当たりなどに影響が出てくるかもしれません。もちろん一定の採光は確保できるように制限はありますが、それでも隣地に高さのある建物が建設されると生活に影響が出る可能性があるでしょう。

ただし、実際にどのような街並みが広がっているかは、行ってみないとわからないこともあるでしょう。そのため、まずは現地に足を運び、周辺に高さのある建物が建設されそうな土地がないかなど、その地域の様子を見て実際の環境を把握することが大切です。

まとめ

第一種中高層住居専用地域は住居系の用途地域のひとつとして、住みやすい環境と、スーパーマーケットなどの利便性を両立しており、暮らしやすい点が特徴です。また、面積や階数の制限はあるものの店舗の建設も可能なため、お店を持って事業を始めたい方にとっても、取り組みやすい地域といえるでしょう。

不動産はどう使うかを考え、その目的に合った用途地域から選んでおくと、住み替えのときも売りやすくなります。使い方に合った場所にある不動産であれば、手放す場合でも大きな値崩れや売れないという心配もありません。不動産は周囲の環境で価値が変わるため、目的に合った用途地域を選ぶことが重要といえます。

またマンションや一戸建てなどの不動産を売却する際は、それがどの用途地域であるかを考えることが重要です。そして、その用途地域ではどこまでの建築が可能か、どのような使い方ができるかを改めて確認しておくことで売却方法やターゲットを絞りやすくなります。

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