不動産売却時に必要な減価償却について知って得する知識

不動産の売却を考えるなら、減価償却の仕組みをよく理解しておくことが必要です。減価償却は、税金の負担を軽くするだけでなく、不動産の売却価格を決める際にも役立ちます。今回は、減価償却の基本的な考え方を説明したうえで、不動産売却時に役立つ減価償却の知識について説明します。

不動産における減価償却とは

減価償却とは、帳簿上で計算を行う際に必要な考え方です。不動産を所有しているとそれは資産となりますが、これは年月を経ることで価値が少しずつ減少していきます。

そこで、年月の経過に合わせて減少した価値を帳簿上で費用として計上します。そうすることで、資産が費用として使われ減少したことを表現します。

これが減価償却の基本的な仕組みです。

実際にお金が出ていくわけではありませんが、帳簿上ではこのような考え方で資産の価値を管理します。計算方法には細かい決まりがあるため、要点をおさえてきちんと計算を行わなければなりません。

減価償却の考え方

減価償却の計算には、細かなルールが定められています。実際に計算を行う際は、それぞれについてよく確認しておくことが必大切です。

不動産を土地と建物に分ける

不動産は、大きく分けて土地と建物に分類することができます。このうち、減価償却の対象となるのは、建物のみです。これは、建物は年月が経つと壊れるなどの劣化が起きますが、土地はそういった事情がないというのが理由となっています。そのため、減価償却について考えるときは土地と建物を分け、建物のみの取得価格をもとに計算を行う必要があります。

売買契約書を確認し、そこに土地と建物の金額がそれぞれ記載されている場合は、その金額をもとに計算を行います。売買契約書を見ただけでは建物の金額が分からない場合は、固定資産税評価額をもとにして建物の金額を算出しなければなりません。

具体的には

という計算式で算出します。

減価償却の法定耐用年数

減価償却を行うときは、不動産の耐用年数を考慮しなければなりません。

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」では、不動産の「法定耐用年数」について定められています。帳簿に減価償却について記載する際は、実際の建物の寿命という意味での耐用年数ではなく、法定耐用年数として定められた年数を基にする必要があるため注意が必要です。なお法定耐用年数は、不動産の構造や用途によって異なります。

たとえば

木造・合成樹脂造の店舗や住宅

コンクリート
鉄筋コンクリート造（店舗）

コンクリート
鉄筋コンクリート造（住宅）

構造上の分類には、ほかにも

また用途としては

人の出入りが激しかったり、湿気にさらされたりなど不動産が傷みやすいと想定できる用途ほど、耐用年数が短く設定されています。

耐用年数の償却率を確認する

減価償却の計算をする際は、不動産の耐用年数に応じた「償却率」を確認する必要があります。償却率については、国税庁が公開している「減価償却資産の償却率表」を参考にしましょう。

なお、平成19年に償却率の改正があったため不動産を取得した時期によって使用する償却率は異なります。

減価償却の計算方法

不動産の減価償却の具体的な計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。いずれの場合も、最後の年の減価償却費は1円となるように調整を行います。これは、あとから帳簿を追う際に減価償却を行った事実を掴みやすくするための工夫です。

なお、どちらの方法で計算しても減価償却の累計金額に差は出ません。ただし、平成28年4月1日以降に取得した不動産については、定額法で計算することが原則となっています。

定額法

定額法は、毎年同じ金額を減価償却費として計上していく方法です。

具体的には

ただし、購入金額を法定耐用年数で割ると、割り切れないこともあります。その際に使用するのが、償却率です。

例：購入金額が1,000万円の木造住宅

定率法

定率法は、毎年同じ割合を減価償却費として計上していく方法です。

毎年償却額は少なくなっていきます。

例：定額法同様、購入金額が1,000万円の木造住宅

国税庁が公開している「保証率」を使用してその時期を決定します。具体的には、購入価格に保証率を掛けて算出した償却保証額よりも、減価償却費が下回るときが定額法に切り替える時期です。

最終的には、最初から定額法で計算していた場合と同じように最後の年に1円が残るように調整を行って減価償却が終わります。

定額法と定率法の違い

ここまで説明したとおり、定額法と定率法には計算方法が異なります。とはいえ、最終的にはどちらも同じ結果になるため、どちらを選んだほうが得だということはありません。ただし、減価償却費は経費であるため、金額が大きくなるほど税金が少なくなります。

そのため、不動産の売却を考えている場合は、定率法で最初のうちに支払う税金を低く抑えたほうが有利となります。しかし、定率法は最終的に定額法をとらなければならないため、計算上の手間がかかるのも事実です。

より簡単に計算を行うには、定額法のほうが便利だと言えるでしょう。

減価償却のポイント

不動産の減価償却を行う際は、建物と付属設備を分けて減価償却することが可能です。

属設備とは、たとえばエレベーターや給排水設備などです。建物と付属設備を分けると、最初のうちにより多くの減価償却を行うこともできます。特に、付属設備などは減価償却期間を過ぎる頃まで使用するとは限りません。そのため、減価償却はなるべく早めに行っておくことでより多くを経費として、計上することができる可能性が高まります。

計算する項目が増えるのは手間だと感じるかもしれませんが、資産の運用計画とともに減価償却の仕方について検討することで金銭的なメリットにつながります。

不動産売却時の価格設定

不動産を売却するなら、任意で価格を設定しなければなりません。このときには、建物が減価償却した金額を考慮する必要があります。たとえば、所有する不動産が購入時と同じ金額で売れ場合を想定してみましょう。

この場合、儲けがないように思えるかもしれませんがそれは違います。

土地には減価償却という考え方はありませんが、建物は経過年数に応じて減価償却しています。単純に考えると、たとえば購入時は5,000万円だった不動産も、建物の減価償却を考慮すると4,500万円の価値だけしかないといった状態です。そのため、購入時5,000万円だった建物が5,000万円で売れると、500万円の利益が出たと計上することができます。

不動産の売却額を考えるときは、この減価償却費のほか不動産業者に支払う仲介手数料の金額なども考慮して価格設定を行う必要があります。

不動産売却時の減価償却方法

基本的に、減価償却費を帳簿上に計上できるのは決算時に所有している不動産のみです。

決算期の途中で不動産を売却すると、決算期末に所有していることにはならないため減価償却費を計上することができません。しかし、実際には不動産を所有していた決算期の途中までは減価償却が起きていると判断できるため、会計では特別にそれを計上してもよいとされています。

決算期の途中で不動産を売却したときは、所有していた期間に応じて減価償却費を按分して計上するのが一般的です。ただし、もちろん税法の観点からみれば、これは誤った表記だと言えます。

とはいえ、実際の税金の額に影響が出る部分ではないため問題にはなりません。

不動産運用では減価償却を上手に活用しよう

 不動産を売却する予定があるなら、早い時期に減価償却を進めておくことで税金の負担を少なく済ませることができます。また、不動産の売却価格を決める際も、減価償却費を考慮することが必要です。

不動産の売却価格を決めるのが決められないのであれば、査定サイトに頼るのも一つです。そうすれば、大体の相場が把握できるからです。

不動産売却査定サイト「イエイ」は、自宅に居ながらにして最短60秒で最大6社の査定額を比較することができるので一度利用してみてはいかがでしょうか。

不動産によって発生する費用や利益をさまざまな角度から探す必要があります。さらに、決算期の途中で不動産の売却を行ったらその事実に基づいて帳簿上の減価償却をきちんと行いましょう。

どうしても手続きが難しい場合は、税理士などの専門家に依頼することもできます。その分だけ費用はかかりますが、間違いが起きることがないので安心です。専門家に相談すれば、自分に適した減価償却の仕方を教えてもらうこともできます。

不動産の減価償却をしっかり活用し、賢く不動産の運用を行っていきましょう。