マンション解体費用の相場は？坪単価別にかかる費用や注意点を解説

建物の老朽化による建て替えや土地の売却など、マンションの解体を考えている場合にはどれくらいの費用がかかるのか、自分が支払うべきなのか疑問に思うことでしょう。

建物の構造や規模だけではなく、立地条件などによっても解体費用は異なります。
国の制度や注意点を確認し、マンション解体に向けて備えることが大切です。

本記事では、マンションの解体費用の相場や費用を左右する要因、注意点などを解説します。

解体時にかかる費用を抑えるコツについても紹介するので、ぜひご覧ください。
 

マンション解体費用はいくらかかる？

規模や構造などの条件によって異なり、マンションの解体費用は一戸につき200～1,000万円ほどかかります。

解体費用の相場は次の表の通りです。

 鉄筋コンクリート造(RC造)は、中層階までのマンション建築における一般的な構造です。

高さが20m以上のマンションにおいては、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)が多く採用されています。

まずは、所有しているマンションの構造と広さを確認しましょう。

鉄骨造(S造)の相場

鉄骨造(S造)とは、建物の構造体である柱や梁が鉄骨でできた建物を指します。

軽量鉄骨と重量鉄骨の2種類に分けられ、次の通りに特徴が異なります。

• 軽量鉄骨：「鋼材の厚みが6mm未満」住宅や小規模の建物に採用される
• 重量鉄骨：「鋼材の厚みが6mm以上」大規模な建物に採用される

鉄骨造(S造)における坪数別の解体費用相場が3～5万円であることから、延床面積に応じて次の通りに費用相場が異なります。

家族4人が住む3LDKの間取りであれば、100万円以上の費用がかかると考えておくとよいでしょう。

鉄筋コンクリート造(RC造)の相場

鉄筋コンクリート造(RC造)とは、建物の構造体である柱や梁が鉄筋とコンクリートでできた建物を指します。

鉄筋を組んで型枠をつくり、なかにコンクリートを流し込む構造です。

鉄筋は引っ張られる力に強く、熱には弱い特性があります。

一方、コンクリートは引っ張られる力には弱く熱に強い特性があるため、2つの異なる特性の建材を組み合わせて強度を保つのが鉄筋コンクリート造(RC造)のメリットです。

鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価の解体費用の目安が4～8万円であることから、延床面積に応じて次の通りに費用相場が異なります。

家族4人が住む3LDKの間取りであれば、200万円近くの解体費用になると予想されます。
 

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の相場

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)とは、鉄骨の柱の回りに鉄筋を組んでからコンクリートを打ち込む構造であり、多くの大規模マンションに採用されています。

耐震性や耐火性が高い強固な造りのため、構造の中でもっとも解体費用が高いです。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)における坪数別の解体費用相場が5～9万円であることから、延床面積に応じて次の通りに費用相場が異なります。

4人家族が住む3LDKのマンションであれば、300万円近くの解体費用がかかるケースもあるでしょう。

マンションの解体費用は誰が払うのか

分譲マンションの建て替えにともなう解体費用は、区分所有者である住人が負担するのが一般的です。

しかし、修繕積立金が使われるケースもあるでしょう。

建て替え費用として修繕積立金から解体費用が捻出できるかできないかは、マンションによって異なります。

建て替えせずとも更地にして売却する際にも、区分所有者である住人が解体費用を負担する必要があるケースがほとんどです。

以前までは、区分所有者全員の同意がなければ建物の解体はできませんでした。

しかし、2014年に「マンション建て替え円滑化」が法改正され、区分所有者の5分の4以上の合意があれば解体計画を進められます。

一方、賃貸マンションにおける解体費用はオーナーが支払う必要があります。

入居中に支払った管理費や維持費が解体費用として使われるケースもあるでしょう。

関連記事： 区分所有法とは？マンション売買で知っておきたいを解説

マンション解体費用の内訳

マンション解体時には、次の内訳によりそれぞれ費用がかかります。

依頼先の業者によって内訳は異なるケースが多いです。

解体費用は仮設、足場・養生、労務を含めた本体工事費と、駐車場や外構などの建物以外の解体にかかる付帯工事費があります。

なお、地中埋設物が想定より多かった場合は、当初の見積額よりも費用が増えるケースもあります。

疑問点などがあれば、見積もりを受け取った段階でしっかりと確認しておきましょう。

マンションの解体費用を左右する5つの要因

マンション解体費用を左右する要因は、次の通り5つあります。

1. 建物の規模や大きさ
2. 地域性や立地条件
3. アスベストの除去費用
4. 建物以外にかかる付帯工事費
5. 地中埋設物の撤去や産業廃棄物の運搬・処分費

それぞれの詳しい内容を解説します。

①建物の規模や大きさ

戸建てに比べてマンションは規模が大きいほか、コンクリートや鉄筋も多く構造に強度があるため解体費用がかさむ傾向です。

木造＜鉄骨造鉄骨造(S造)＜鉄筋コンクリート造(RC造)＜鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の順に強度が増し、費用も高額になっていきます。

マンション解体時には、戸建てでは使用することのない特殊な工具や重機が必要になるケースも考えられます。

高層マンションであれば、足場を組む費用も高額になり、解体費用を圧迫するでしょう。

②地域性や立地条件

マンションの立地が閑静な住宅地である場合、防音・振動対策で近隣住民に配慮が必要です。

都心部のほうが人件費がかかるなど、地域性により費用が増加する場合もあります。

人口密集地においては道が狭く、重機が入れないケースもあるでしょう。

手作業での解体作業が必要になり、追加料金がかかるほか工事が長期化する恐れもあります。

③アスベストの除去費用

古いマンションにおいてアスベストが含まれる場合、除去費用が別途必要になるケースがあります。

アスベストは軽量の耐火物であることから、1960年代とくに高層の建物に使われましたが、肺機能への健康被害から現在は使用を禁止されています。

2006年に全面使用禁止となる以前に建てられた建物については、アスベストが使用されている恐れがあるでしょう。

アスベストが含まれる建物の解体では、専門業者に依頼しての除去作業が必須です。

④建物以外にかかる付帯工事費

マンション解体時には建物本体だけではなく、次の付帯工事にかかる費用についても考えておく必要があります。

• カーポート
• ブロック塀
• 門扉
• 倉庫　など

構造物によって解体費用が変わるため、現地での見積もり時に確認しておきましょう。

⑤地中埋設物の撤去や産業廃棄物の運搬・処分費

水道管や地中杭などの地下埋設物など、解体時に出た廃棄物は撤去後に産業廃棄物として運搬・処分にかかる費用を負担しなければいけません。

以前に建てられた建物の埋没物が残留しているケースもあるため、土地の履歴を確認しておくと安心です。

マンション解体費用を抑えるコツや活用できる制度

マンションの解体費用を抑えるコツや活用できる制度は次の通りです。

• 解体業者の閑散期に依頼する
• 国の減税措置や特例制度を活用する

解体費用が膨れがちなマンションにおいては、工事の時期を調整したりお得な制度を活用したりして、かしこく計画するとよいでしょう。

解体業者の閑散期に依頼する

解体業者の繁忙期となる11～3月に依頼すると解体費用が高くなるため、4～10月の閑散期にあわせて依頼すると解体費用を抑えられます。

繁忙期では人手が不足するため、人件費となる労務費用や産業廃棄物の運搬・処理費用など、さまざまなポイントで費用が高額になりがちです。

閑散期に依頼しても、費用がかさむケースがあります。

梅雨や台風が発生する時期の大雨・暴風の影響や、積雪の影響で工期が延長し、追加で費用がかかる恐れがある場合も覚えておきましょう。

国の減税措置や特例制度を活用する

国の減税措置や特例制度を活用するのもひとつの手であり、解体費用を節約できる可能性があります。

マンションの区分所有者には円滑化法により、建て替え時には次の優遇措置が設けられています。

• 建て替えにより新しい建物を所有しても譲渡所得税がかからない
• 建て替えで権利変換すると登録免許税が非課税になる
• 土地の不動産取得税が5分の1相当に控除される

一方、建て替えにより退去する際には、1,500万円の特別控除などで所得税や住民税を軽減可能です。

区分所有者が満60歳以上の高齢者である場合は、住宅支援機構の「まちづくり融資」を活用して毎月の返済額を減らせます。

契約者や連帯保証人が亡くなるまではローン利息分のみの返済ですみ、相続人に権利が渡ったあとに売却などの方法で一括返済します。

建て替えに必要な資金に不安な方でも安心して解体へと進められるため、活用しておきたい制度です。

参考元：住宅支援機構「まちづくり融資（長期事業資金）」

関連記事：家を売って住み替えるときの基礎知識｜買い替えまでの流れを解説

分譲マンション建て替え時の注意点

分譲マンションの建て替え時に知っておきたい注意点は次の通りです。

• 住民には賛成・反対の選択肢がある
• 管理組合の役割を理解しておく
• 解体業者は直接依頼・相見積もりで選定する

建て替えが決定したとしても選択肢があることや、スムーズに建て替るポイントについて把握しておきましょう。

住民には賛成・反対の選択肢がある

マンションの建て替えが決まった場合でも、区分所有者には賛成・反対の2つの選択肢があります。

それぞれの選択肢から、費用面をどのように解決していくのかは次の通りに異なります。

• 建て替えに賛成する場合：修繕積立金でまかなえない分は住宅ローンなどを活用する
• 建て替えに反対する場合：売渡請求されるため時価で売却する

建て替えに賛成する場合には、解体費用のほか引っ越し費用、工事期間中の賃貸費用などがかかります。

解体費用に関しては修繕積立金や管理者組合からの補助などで補填できる可能性があります。

不足分が預貯金で足りない場合は、住宅ローンを活用して資金を確保しましょう。

建て替えに反対する場合は、マンションを売却する方向で進めます。

管理者組合から売渡請求がされたあとに時価で売却可能ですが、思ったような売却代金にならない恐れがあります。

建て替えよりも住み替えを希望するのなら、建て替えが決定する前の段階で売却したほうがマンションが高く売れるでしょう。

関連記事：【最新版】マンション価格推移を解説！今後の動向や高く売るポイントもご紹介

管理組合の役割を理解しておく

分譲マンションには管理組合があり、共用部の保全・清掃や町内会との交渉など、マンション管理に関する業務をおこなっています。

マンションの建て替え計画時には解体・建て替えの賛否や解体業者の選定もおこないます。

建て替えを決定するためには、区分所有者の5分の4以上の同意が必要です。

今後、どのように計画が進められていくのかをしっかり把握しておくと安心です。

解体業者は直接依頼・相見積もりで選定する

解体業者を選定する際は、工事の発注者である元請け業者に依頼せず、解体業者に直接依頼すると仲介料を節約できます。

業者によって見積もり額は異なります。

複数業者に見積もりを依頼すると工事費用を比較できるほか、安心して任せられるのかがわかり、業者選定に失敗することもないでしょう。

マンション解体の実績があるほど作業がスムーズになるため、査定時にあわせて確認しておきましょう。

マンションの解体費用は業者の見積もりで詳しく知ろう

マンションの解体費用は建物の規模や構造など、条件によって異なり、一戸につき200～1,000万円ほどかかるでしょう。

閑静な住宅地や人口密集地などでは、周辺住民への騒音対策や重機の使用不可などの要因から、追加費用がかかるケースもあります。

解体費用を抑えるためには、解体業者の閑散期に依頼するほか、国の制度を活用する手もあります。

マンションの解体が決まったら複数の業者に見積もりを依頼し、実績のある業者なのか、信頼できる業者なのかを見極めましょう。