開発許可制度の疑問をプロが説明

開発許可制度とは、都市における無秩序な市街化（スプロール現象）を防止し計画的な市街化を図るため、都市計画区域内での開発行為や市街化調整区域内の建築行為をするときに、一定の基準を設けたものです。

開発行為をする場合、あらかじめ都道府県知事（指定都市等は指定都市の長）の許可が必要な場合があります。造成されていない土地を購入する場合には、あらかじめ開発許可の要不要を確認しておくといいでしょう。

また、崖や傾斜などがあり、造成後も建物を建てるのに不向きな土地もあります。崖が高い、地盤が緩いなどで購入の際は安くなっても、造成することにより経費が高くなることもあります。

開発行為とは

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形成の変更のことです。土地の区画形質の変更とは、道路・水路等による区画の変更や、盛り土・切り土などによる形質の変更をいいます。

面積にも制限があり、これらは許可が必要となってきます。

市街化区域

市街化調整区域

非線引き都市計画区域
（区域区分がされていない都市計画区域）

準都市計画区域

上記以外
（都市計画区域および準都市計画区域以外の土地）

つまり、市街化区域では1,000㎡未満であれば、開発許可は不要となります。市街化調整区域では500㎡の土地でも開発許可が必要となります。開発許可の申請には 申請者は、開発区域の位置、区域および規模、予定建築物等の用途、工事施工者、開発行為に関する設計等々を記載し、知事に提出します。

規模が1ha以上の設計図書は、一定の有資格者が作成したものでなければなりません。

工務店等に依頼する場合別途料金がかかり、開発許可を受けた者は工事完了後、知事に届け出をしなければなりません。知事は遅滞なく検査し、適合している場合には検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。

許可の基準ではこれらのことに気をつければ良いでしょう。

1.道路

公園など公共の空き地が環境の保全や災害の防止上、支障がないようにないちされているか、開発区域内の所用な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続されるよう設計されているか。

2.払える見込み

申請者の資金・信用 開発行為にかかるお金が払える見込みがなければ許可はおりません。

3.工事施工者の能力

工事完成できる業者であるかどうか。

4.危険区域でないこと

開発区域内に災害危険区域、地滑り防止区域などの危険区域を原則として含まないこと。

5.給水施設の配置

水道その他の給水施設などが、需要に支障をきたさない構造等で配置されるように設計されていること。

6.用途地域等の適合

都市計画の用途にあった土地の利用をしているか、排水施設、地区計画等の適合

7.配分

樹木の保存、表土の保存、災害防止装置、公共・公益施設の配分など

開発区域内における関係権利者の相当数の同意を得ていること 居住用の建物であるか、業務用であるかでクリアしなければならない基準も変わってきます。居住用の建物の場合?〜?は適用されません。?〜?をクリアしていればいいでしょう。

他にも、不動産会社や工務店、行政書士等に仲介を依頼した場合は仲介料も発生するので気をつけてください。 開発許可が必要な土地を購入する場合、比較的安く手に入るものも多いのですが、土地をならしたり、排水ができるように整備したりと、色々費用も手間もかかります。

また、工務店によっては行政書士に仲介を依頼することもあり、別途に費用がかかることもあります。建物を建てるのに不向きな土地もあります。

購入前に造成しなければいけない土地なのか、しっかり確認しておくのが良いでしょう。