住み替えローンとは？メリット・デメリット、成功させるコツをご紹介

「子供が大きくなり、今の家が手狭になってきた」 「職場が変わったため、通勤に便利な場所へ引っ越したい」 「親との同居を考え、より広い家が必要になった」などライフスタイルの変化に伴い、新しい住まいへの「住み替え」を検討する際、多くの方が「今の家の住宅ローンがまだ残っている」という問題に直面するかと思います。

特に、ご自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の状態  では、「住み替えは無理なのでは…」と不安に感じられるかもしれません。
そのような状況でも住み替えを実現するために設計された金融商品が「住み替えローン」です。

住み替えローンとは、今の自宅を売却しても残債を支払いきれない場合に、その分を上乗せして借り入れできる便利なローンです。
主要銀行ごとの比較、審査通過のポイント、手順やスケジュール調整など住み替えを成功させるコツをご紹介していきます。

そもそも「住み替えローン」とは？

普通の住宅ローンは、1棟の担保評価以上のお金を借りることができませんが、住み替えローンは元住宅ローンの残債と新しく購入する住宅の借入、2棟分のローンを組むことが可能なのです。

通常の住み替えでは、まず今の家（旧居）を売却し、その売却代金で現在の住宅ローン（旧ローン）を全額返済（完済）しなければなりません。
ローンを完済しないと、銀行が設定している「抵当権（※）」を抹消できず、家を売却できないからです。

しかし、家の売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金だけではローンを完済できません。

この場合、不足する500万円を自己資金（貯金など）で補填できなければ、住み替えは不可能です。
しかし、住み替えローンを利用すれば、この不足分500万円を新しい家の購入資金と合算して借り入れできます。

これにより、自己資金を大きく取り崩すことなく旧ローンを完済（抵当権を抹消）し、スムーズに新居を購入できるのです。

「ダブルローン」「つなぎ融資」との違い

住み替えの際には、「住み替えローン」の他に「ダブルローン」や「つなぎ融資」といった言葉も耳にします。
これらは目的が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

ダブルローン（二重ローン）とは、旧居のローンを返済しつつ、それとは別に、新居のローンを「2本目」として組む方法です。
旧居の売却がまだ先になる「買い先行」の場合に利用されますが、一時的に返済が2倍になり、審査は最も厳しいです。

つなぎ融資とは、旧居の売却代金が入金されるまでの「一時的な立替払い」として利用する短期ローンです。
例えば、「旧居が売れればローンは完済できるし、新居の頭金も用意できるけれど、売却代金が入る前に、新居の代金を支払う必要がある」といった場合に使います。
住み替えローンと異なり、売却益で完済することが前提です。

それぞれの違いを以下の表にまとめました。

「売り先行」「買い先行」どちらを選ぶべき？

住み替えローンを検討する以前に、まず決めなければならないのが「今の家を先に売る（売り先行）」か「新しい家を先に買うか（買い先行）」です。

この選択によって、資金計画、ローンの組み方、リスクが根本的に変わります。

「売り先行」の場合は、先に現在の住まいを売却し、売却代金を確定させてから新居を探します。
住み替えローンを利用する場合は、この「売り先行」を選ぶのが一般的です。

以下に売り先行のメリットとデメリットをまとめました。

「買い先行」とは、先に新居を購入・契約してから現在の住まいを売却する方法です。
以下に買い先行のメリットとデメリットをまとめました。

以上のことを踏まえ、売り先行と買い先行の比較を表にまとめました。
ぜひ、参考にしてくださいね。

売り先行と買い先行について比較してきましたが、具体的に自分にはどちらの方法があっているのか判断しかねる方もいるかと思います。

以下に、「売り先行がおすすめな人」と「買い先行がおすすめな人」についてまとめたので、ぜひご自身のケースに当てはめて検討してみてくださいね。

【売り先行がおすすめな人】

• 自己資金に余裕がない方
• 資金計画の確実性を最優先したい方
• 仮住まいの手間やコストを許容できる方

【買い先行がおすすめな人】

• 自己資金や収入に十分な余裕がある方
• 一時的な二重返済（ダブルローン ）に耐えられる方   
• どうしても逃したくない新居の物件を見つけてしまった方

住み替えローンを利用するメリットとデメリット

住み替えローンは、住み替えを実現するための有力な選択肢です。
ただし、実際に利用するかどうかは、メリットとデメリットの両方を正確に把握し、ご自身の状況と照らし合わせて判断することが大切です。

以下で、住み替えローンを活用する上でのメリットとデメリットを具体的に解説します。

【メリット1】オーバーローンでも住み替えが可能になる

こちらが最大のメリットになります。
家の売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」状態でも、自己資金で数百万円の不足分を補填する必要がありません。
これにより、「子供の成長」や「転勤」といったライフスタイルの変化に合わせ、「住みたい」と思ったタイミングで住み替えを実行できます。

【メリット2】自己資金（手元現金）を温存できる

オーバーローン分を自己資金で補填せずに済むため、手元の現金を温存できます。
これにより、新居の購入にかかる仲介手数料や登記費用といった諸費用 や引っ越し代、または将来の教育費などに充てることができます。

【メリット3】ローン契約や手続きを一本化できる

旧ローンの完済手続きと新ローンの契約を同一の金融機関で同時に行えます。
旧ローンの残債と新居の購入費用をまとめて一本化できるため、資金計画が立てやすくなり、複雑な資金移動のタイミングや手続きの煩わしさが軽減されます。

【メリット4】ダブルローン（二重返済）を回避できる

住み替えローンは、旧居の売却と新居の購入のタイミングを同日（または近い日）に設定することが多いため 、ダブルローンのような二重返済期間が発生するリスクを避けられます。
一時的とはいえ、2本分のローン返済による家計の圧迫を回避できるのは大きな利点です。

【メリット5】仮住まいの手間と費用を削減できる

売却と購入の決済日を同日に合わせることで、旧居を引き渡してから新居に移るまでの「仮住まい」が不要になります。
これにより、賃貸物件の家賃や敷金・礼金、2回分の引っ越し代といった余計なコストと手間を削減できる可能性があります。

【デメリット1】金利が高くなる傾向がある

住み替えローンは、金融機関にとってリスクの高い商品です。
なぜなら、新居の担保価値（物件価格）を超える金額（＝オーバーローン分）を融資することになるため、この「担保のない部分」は貸し倒れ（回収不能）リスクが高いからです。
そのため、リスクを相殺するために、通常の住宅ローンに適用されるような金利優遇が受けられず、金利が一般的に高めに設定されます。

【デメリット2】通常の住宅ローンより審査が厳しい

上記のリスクに加え借入総額も大きくなるため、金融機関は申込者の「返済能力」をより厳しく審査します。
特に、年収に占める年間返済額の割合を示す「返済負担率」 が重視されます。
借入額が大きくなる分、この比率が高くなるため、年収や勤務先、他の借入状況によっては、審査に通らない可能性も十分にあります。

【デメリット3】借入総額が膨らみ、返済負担が重くなる

「新居の価格 （例）4,000万円」＋「オーバーローン分 （例）500万円」＝「借入総額 （例）4,500万円」となり、本来の新居の価値以上に借り入れることになります。
借入額が増える分、当然毎月の返済額や総返済額は重くなります。
この返済が家計を圧迫する可能性があるため、借り過ぎにならないよう慎重な資金計画が不可欠です。

【デメリット4】売却と購入のタイミング調整が難しい

住み替えローンを利用する場合、原則として「旧居の売却決済」と「新居の購入決済」を同日に行う必要があります。
これは、旧ローンの抵当権抹消と新ローンの抵当権設定を同時に行う必要があるためです。
売主と買主、双方の都合を調整する必要があり、スケジュール管理が非常にタイトになります。

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンの流れは、「売り先行」と「買い先行」どちらのケースを選ぶかによって資金計画や手続きの手順が大きく異なります。

ご自身の希望とするケースに当てはめて以下の内容を参考にしてください。

売り先行型の手順

しかし、売りのタイミングが確定しないため、売却が決まってから欲しい物件を探しても見つからず、妥協しなければならない可能性もあります。

買い先行型の手順

【1.相談・査定】
金融機関に住み替えローンの相談と買い先行で利用できるか確認をします。
不動産会社に現在の家の査定を依頼し、売却価格の「見込み」を把握します。

【2.物件探し・申し込み】
新居の物件探しを開始し、購入の申し込みをします。

【3.住み替えローンの審査】
新居の購入費用と現在の家の「見込み」売却価格をもとに、住み替えローンの事前審査・本審査を受けます。

【4.売買契約・決済】
本審査の承認後、新居の売買契約を締結します。
住み替えローンが実行され、新居の購入代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。

【5.引っ越し】
新居へ引っ越します。

【6.売却活動・契約】
現在の家（空き家状態）の売却活動を開始し、購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。

【7.決済・繰り上げ返済】
現在の家の売買決済をし、買主から売却代金を受け取ります。
受け取った売却代金で住み替えローンの一部（旧居のローン残債相当分など）を繰り上げ返済します。

買い先行型の住み替えでは、先に住みたい物件を見つけて、契約してから元住宅を売却します。
住宅の売却は、最後まで金額が定まらないものなので想定通りの金額で売れない場合もあります。

住み替えを成功させるコツと注意点

住み替えで大切なことは、よく計画を練ってタイミングを合わせるということです。
住み替えでは、「元住宅の売却」と「新しい住宅の購入」2つ分の手続きを、1日で済ませる必要があります。
また、登記や火災保険・銀行担当者の手続きや、元の住宅の買主と新しい住宅の売主など、作業量も関わる人たちも2倍となるため、金融機関や司法書士・不動産会社の担当者の協力をしっかり仰ぐ必要があります。

具体的に以下の点に注意することが住み替えを成功させるコツになります。

【徹底した資金計画を立てる】
住み替えローンは、借入総額が非常に大きくなる傾向があります。
当然、毎月の返済額も高額になりがちです。
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違います。
将来の教育費や老後資金なども考慮した長期的な返済計画が必要です。

【早めにローンの「事前審査」を受ける】
「この物件を買いたい」と思った時にスムーズに動けるよう、早めに金融機関の事前審査（仮審査）を受けておくことが重要です。
住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンより厳しく見られる傾向があり、審査にかかる日数の目安は3日〜1週間程度になります。
早めに審査を受け、ご自身の借入可能額を把握しておきましょう。

【他の借り入れを整理しておく】
カードローンや車のローンなど、住宅ローン以外の借り入れがある場合、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が上がり、審査に不利になる可能性があります。
可能であれば、住み替えローンを申し込む前に完済しておくことをおすすめします。

【信頼できる不動産会社を選ぶ】
住み替えローンを利用した売買は、売却と購入のタイミング（特に決済日を同日にするケースなど）を調整する必要があり、スケジュール管理が非常にシビアです。

住み替えローンの取り扱いや、売却・購入両方のサポート経験が豊富な、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが住み替えを成功させるコツになります。
不動産会社を探す際は、当サイトが提供する「イエイ」の一括査定がおすすめです。
1700社との豊富な取引実績があるため、あなたの要望に沿った住み替えに詳しい不動産会社を見つけることができますよ。
ぜひお気軽にご活用ください。

主要銀行ごとの住み替えローン比較

こちらでは「三井住友銀行」「みずほ銀行」「りそな銀行」における住み替えローンについて比較しました。
ぜひ比較して参考にしてくださいね。

住み替えローンのシビアな審査を通るための7つのコツ

住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンと比較してシビアになる傾向があります。

これは主に「現在の住宅ローン残債」と「新しい家の購入費用」を合算して借り入れるため、借入総額が非常に高額になりやすいことと、金融機関が取る担保（新しい家）の価値以上に融資する（オーバーローン）形になるため、金融機関側のリスクが大きくなることが理由です。

このシビアな審査を通過するためには、金融機関に対して「この人なら高額なローンでも問題なく返済できる」と信頼してもらうための準備が不可欠です。

以下に、審査通過の可能性を高めるための具体的なコツと対策をまとめました。

1.自己資金（頭金）をできるだけ多く用意する

自己資金を多く入れることで、その分だけローンの借入総額を減らすことができます。
借入額が減れば金融機関のリスクが低減し、審査が有利になります。
また、「計画的に貯蓄ができる人」という評価にもつながります。

2.他の借り入れを完済・整理しておく

審査では「返済負担率（年収に占めるすべてのローンの年間返済額の割合）」が厳しくチェックされます。
自動車ローン、カードローン、リボ払いなどが残っているとその分だけ返済負担率が悪化し、住み替えローンの返済能力が低いと判断されます。

そのため、可能な限り申し込み前に完済しておきましょう。

過去の延滞履歴なども信用情報機関に記録されています。
不安な場合は事前にご自身の信用情報を確認しておくことも重要です。

3.現在の家をできるだけ高く売却する努力をする

現在の家が高く売れれば、その売却金でローン残債を多く返済できます。
結果として、住み替えローンで新たに借りる金額を圧縮できます。

そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却活動に積極的に協力することが重要です。

4.返済負担率を適正範囲に収める

金融機関は、年収に対して無理のない返済計画かどうかを重視します。
一般的に、返済負担率は年収の25%〜30%以内（金融機関によっては20%台）が目安とされます。
希望する借入額でこの比率を超える場合は、購入する物件の価格を見直す（借入額を減らす）必要があります。

5.収入合算やペアローンを検討する

配偶者にも安定した収入がある場合、収入合算やペアローン（夫婦それぞれがローンを組む）を利用することで、世帯年収を基準に審査してもらえます。
これにより、借入可能額が増えたり、返済能力が高いと評価されたりする可能性があります。

6.勤続年数と転職のタイミングに注意する

安定した収入が継続するかどうかも重要なポイントになります。

勤続年数は、多くの金融機関では「勤続3年以上」を一つの目安としています。

また、転職直後は収入の安定性が低いと見なされ、審査に通りにくくなります。
最低でも転職後1年、できれば3年以上経過していることが望ましいです。
住み替えを検討している時期の安易な転職は避けましょう。

7.金融機関と提携している不動産会社に相談する

不動産会社の中には、特定の金融機関と長年の取引実績があり、太いパイプを持っている場合があります。
こうした不動産会社を経由してローンを申し込むと、金融機関側も不動産会社の目利きを信頼し、審査がスムーズに進むケースがあります。

住み替えローンの成功させるには「事前の計画」が大切

住宅ローンを組んで住み替える場合、通常であれば元々の住宅ローンを完済しない限り新しい住宅を購入できませんが、住み替えローンはその条件に囚われることなく住み替えを可能にしてくれます。

しかし、その反面「金利の高さ」や「審査の厳しさ」などのデメリットもあります。
「売り先行」か「買い先行」か、ご自身の資金状況に合わせた選択をすることも重要になるため、事前にきちんと計画を立てることが大切です。

住みたいと思う物件を見つけた場合や、今の住宅を離れなければならない理由がある場合などに有効利用していきましょう。