不動産を売却するといくつかの税金がかかりますが、その内容や計算方法を良く知らない人も多いでしょう。しかし、税額の計算方法や控除の受け方などの知識を持っていれば、不要な税金を払う必要はなくなります。

また、課税所得があるにもかかわらず、申告期限内に正しく申告を行わないと、思わぬペナルティを受けてしまうこともあるので注意が必要です。

そこで、不動産売却にかかる税金の内容について説明し、税額の計算方法や申告手順などについて解説します。  

1.税金を払う必要がないケース

不動産を売却した際、忘れてはならないのが税金です。

不動産を上手に売却して利益が出たと思った矢先、消費税はもちろんの事、所得税など支払わなければならない事を忘れてはいけません。不動産売買時の手数料と言えば、ほとんどの方が仲介手数料の事ばかりに目が行ってしまうかもしれませんが、税金は思った以上にかかります。

そのため、税金を考慮したうえでどのくらい得したのか、損したのかを考えることが不動産売買をするときに重要になってきます。

しかし、不動産を売却すれば必ずしも税金が発生するというわけではありません。

それはなぜでしょうか?税金を払う必要がある場合とない場合、それぞれについて解説していきます。

不動産を売却した際、大別すると以下の2パターンに分ける事ができます。

  1. 不動産売却によって損金がでた場合(=買った時と比べて、安く売却したケース)
  2. 不動産売却によって利益がでた場合(=買った時と比べて、高く売れたケース)

まず、損金がでた、すなわち購入時の金額よりも不動産が安く売った場合、税金を支払う必要はありませんのでご安心ください。また、利益がでた場合も譲渡所得が3000万円以下であった場合も税金がかかりません。 ※譲渡所得とは、売却価格から、購入価格更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。

しかし、このように税金がかからない場合であっても注意が必要です。まず、税金がかからないようにするためには確定申告をする必要があります。

※仮に確定申告を忘れた場合でも税務署は売買について把握しています。いずれにせよ、申告を求められることがあります。税金はかからなそうだからいいや、というような場合であっても細かい状況により課税対象や、控除内容も変わります。必ず申告をしましょう!

更に得する事ができます

また、譲渡損失の繰越控除制度と言って、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるケースがあります。この制度、住み替えの場合と、売却のみの場合とでは条件が異なり、以下の条件を満たすとこの制度を利用することができます。

※税金について書かれているWebページなどには不動産を売却することを「譲渡」と記載してあります。当サイトにおいては「売却」の記載に置き換えております。

住み替えの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。
  • 住み替えたマイホームは、売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までの間に所得し日本国内にある床面積50平方メートル以上のものであること。
  • 買い替えたマイホームには所得した翌年12月31日迄の間に居住すること、またはその見込であること。
  • 買い替えたマイホームを取得した年の12月31日において償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

長く住んでいて住み替えが理由であれば、確定申告をすることで損金分を所得から控除できるのです。

売却のみの場合

  • 自分が住んでいるマイホームを売却すること。
  • 以前の住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている日本国内のものであること。
  • 売却したマイホームが売買契約日の前日において償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
  • マイホームの譲渡価額が住宅ローン残高を下回っていること。

住宅ローンが10年以上残っており、売った金額がローン残高より安ければ損金分を所得から控除できます。
※住替え、売却のみ、共に、1年間の所得から控除しきれない額の損金が出た場合、以降3年に渡り繰越控除を行うことができます。

このように不動産売却における損金が発生した場合であっても、損金を他の所得から控除できる仕組みがあります。売却損はこの制度を活用して少しでも取り戻しましょう。

2.税金を払う必要がある場合

税金を払う必要があるのは、不動産を買った時よりも高く売却したケース、つまり売却益が発生し、さらにその中でも譲渡所得が3000万円を超えた場合になります。
※譲渡所得とは、売却価格から購入価格、更に売却や所得時にかかった費用を引いたもの。これが3000万円を超えると税金が発生する、ということになります。

「築20年の我が家が購入価格より高く売れるわけがない」

そうお思いの方もいらっしゃることでしょう。

しかし、ここでいう購入価格は単純に買った時の不動産の価格ではなく、減価償却費を控除したものを購入価格としたものです。減価償却とは固定資産の価値も月日を追うごとに減っていく、劣化していくということで、つまり、古いものはドンドン価値が下がっていくもの、という考え方です。

不動産においては下記のように構造別に耐久年数が定められています。

  • 鉄筋コンクリート=47年
  • 重量鉄骨=34年
  • 木造=22年

つまり同じ築年数、同じ金額で購入した不動産であっても木造のものと鉄筋コンクリート造のものとでは、売却の際に考える「購入価格」は違ってきます。また、当然ながら土地の減価償却はありません。譲渡所得を計算する際には、この減価償却費の計算に注意が必要です。

いざ譲渡所得を計算し、3000万円を超えてしまった!

この場合3,000万円を超えた分に対し、初めて税金がかかる事になります。譲渡所得に対し、所得税、住民税がかかります。ただし、居住年数により払わなければならない税金の額が大きく変わってきます。

簡単に言いますと、「長く居住していた場合」は税金が安く、「短い間しか居住していなかった場合」は税金が高くなるということです。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下=短期譲渡所得
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える=長期譲渡所得

所有年数5年、が目安になるといえます。一体どれくらい課税額に差が出るのでしょう

  • 短期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、39%
  • 長期譲渡所得の場合、売却益にかかる所得税、住民税の合計は、20%

※所得税、住民税の合計を「譲渡税」という書き方で解説しているwebページもあります。上記以外「譲渡税」というものが課税されるわけではないのでご安心下さい。

ほぼ2倍ということでした。5年住まずにマイホームを手放す方もなかなかいらっしゃらないでしょうが、短期的な不動産売買により利益を得ようとしている方などは注意が必要になってきます。従って所有期間が5年の境目で売却されようとされている方は5年を超えてから売買契約をするように不動産会社さんに相談することをおすすめします。

ちなみに・・・

消費税についての質問を頂くことがありますが、一般の方々が不動産を売却(譲渡)する場合は消費税は非課税であり課税されることはありません。ただ、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。

3.不動産売却に必要な基本情報!確定申告とは?

期限をすぎると税金が上がることも

不動産を売ったことで売却益が出た場合には、譲渡所得の確定申告をしなければなりません。

確定申告とは、税務署に確定申告書という書類を提出して、所得税を納付するための手続きです。毎年1月1日から12月31日までの年間所得を合計し、これに対する所得税の金額を計算して確定申告書を作成します。申告期限は翌年の2月16日から3月15日の間です。

収入が会社からの給与だけのサラリーマンの場合は、所得税の源泉徴収をされているため確定申告をしないこともよくあります。しかし、サラリーマンでも収入が多い人や他の収入がある人など、確定申告をしなければならない場合も多くあります。そして、不動産の譲渡所得がある場合には、必ず確定申告をしなければなりません。

申告すべき所得があるにもかかわらず、確定申告を行わないでいるとペナルティが課されることがあります。

たとえば、3月15日の期限までに確定申告書を提出しないと、納める税金以外に無申告加算税を課されてしまうのです。無申告加算税では、納めた税金の額に応じて15パーセントから20パーセントが上乗せされます。また、3月15日までに税金を納付しない場合には延滞税が課されます。

これは納期限の翌日から納付日までの日数に応じてかかるものです。これらのペナルティを受けないために、きちんと期限までに確定申告をしなければなりません。

4.確定申告が必要となる条件って何?

不動産を売ったことで譲渡所得が生じた場合には確定申告が必要です。不動産を売却したことで譲渡所得が生じたかどうかは、不動産を売ったことによる収入から、その不動産を元々購入したときにかかった金額や、売却する際にかかった経費を差し引いて計算します。

計算式としては、譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)です。

譲渡収入金額は、不動産を売却した際の売買価格に相当します。取得費とは売却不動産を購入した際にかかった費用のことです。
取得費の計算方法には2種類あります。

ひとつは実額法で、購入代金と仲介手数料など取得にかかった費用の合計金額から、建物の減価償却費を引いた金額です。もうひとつは概算法で、譲渡収入金額の5パーセントとなります。これらの金額のうち大きい方の金額を取得費として扱います。

譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や所有権移転登記にかかった費用、印紙税などを合計した金額です。

これらによって計算した譲渡所得に対して、そのまま譲渡所得税が課税されるわけではなく、ここから特別控除を差し引いて課税譲渡所得がある場合に課税されることになります。計算式にすると課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除です。

特別控除には、居住用の不動産について3000万円まで差し引くことのできるものなどがあります。これが適用できる場合、この金額を超える譲渡所得がない限り、譲渡所得税が課されることはないということです。

これらの計算結果、課税譲渡所得が生じた場合には譲渡所得税が課されることになりますが、逆に譲渡損が出た場合には確定申告は不要です。ただ、譲渡損が出た場合には損失通算や繰越控除することができる場合もあります。

損益通算とは譲渡損失分を他の所得から控除することで所得税の税金を減らすことができるものです。

損益通算しても譲渡損失が残る場合には3年間の損益通算ができる場合もあります。そのため、不動産の譲渡所得については、譲渡益が出た場合だけでなく譲渡損が出た場合にも、確定申告をしておいたほうが良いでしょう。

5.確定申告に欠かせない!用意すべき申請書類

実際に譲渡所得の確定申告をする場合に必要となる書類について説明します。

確定申告B洋式

まず「確定申告書B様式」です。

所得税の確定申告をするには、指定された申告書の様式を使用しなければなりません。これにはA様式とB様式があり、譲渡所得の申告に使うのはB様式です。この用紙に、不動産売却によって得た収入や計算した所得、控除される額や税金額などの計算結果を記載することになります。

分離課税用の確定申告書

次に「分離課税用の確定申告書」があります。

これは給与などの他の所得と分離して課税する税金についての申告書です。譲渡所得も分離課税であるため、この用紙を使用します。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書」は、売却した物件の所在地や面積、売却の売買契約日や代金等の詳細を記入するものです。また課税譲渡所得の計算の明細も記入します。 

さらに「不動産売却時の売買契約書」「売却不動産購入時の売買契約書」「仲介手数料・印紙税の領収書」などが必要です。

これらは、課税譲渡所得を計算する際の譲渡収入金額や取得費などを証明するために必要なものです。他にも売買代金の受取書コピーや、仲介手数料の領収書コピーなど、実際に金銭のやり取りが行われたことを証明する書類が必要となります。譲渡した不動産の登記記録として全部事項証明書の提出も必要です。

さらに、居住用不動産に関する3000万円控除の特例を受ける場合には、以前住んでいた売却不動産所在地の市区町村で、住民票を移転させたことを証明する住民票(除票住民票)を取得して提出します。

確定申告の仕方!納税までの段取りは?

譲渡所得の確定申告をする場合の手順について説明しましょう。

まず、申告に必要な書類を集めます。税務署の指定する申告書様式は税務署で配布している他、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。また、売買契約書や領収書などは手元にあるはずです。譲渡した不動産の全部事項証明書は、法務局で入手することになります。

なお、除票住民票の提出が必要な場合に以前の住所地が遠方の場合には、市区町村と郵送でのやりとりになるため早めの手配が必要です。

次に、確定申告書を作成します。申告書の作成にあたっては、集めた書類をひとつひとつ確認しながら正確に金額や住所などの詳細を記入するようにしましょう。また、作成後も再度金額計算を確かめ、記入の誤りがないか確認するようにします。

税務署に提出する書類に漏れがあると確定申告は完了しないため、税務署に出向く前に提出書類一式があるかどうかチェックします。税務署から確定申告書を入手する際に、申告書添付書類のチェックシートも付属してくるので、これを使うと良いでしょう。

確定申告は郵送で行うことも可能で、郵便物または信書便を利用すれば通信日日付が申告書提出日として扱われます。

一方、宅配便やゆうパック、ゆうメールやゆうパケットなど、信書を送る手段として認められていない方法だと、到達日が申告書提出日として扱われるので注意が必要です。ただ、直接税務署に行って申告書を提出すれば、その場で申告書の記載事項や添付書類に漏れがないかどうかチェックしてもらえるので持参するほうが安心でしょう。

なお、申告期限ぎりぎりになると、税務署は非常に混雑します。可能であれば早めに申告に行くことをおすすめします。

税金の納付期限は申告期限と同じです。納付期限までに金融機関または所轄の税務署で納税しましょう。

手間を削減するために!確定申告ソフトを活用しよう

確定申告書等の書類を作成するのは面倒なものです。記載漏れや記載の誤りがないかに注意を払うとともに、計算間違いにも気をつけなければなりません。同じような内容を何度も書かなければならい部分もあり、骨が折れると感じる人も多いでしょう。 

そんなときは、確定申告ソフトや会計ソフトを使うのがおすすめです。これらを使えば、共通した内容の項目には一度入力するだけでデータが入り、計算も自動的にしてくれます。また、書き損じによるやり直しなどもありません。特に計算が苦手な人にとっては大きな助けになるでしょう。

依頼するのもあり!税理士に任せて確定申告

税金の計算方法は複雑な場合も多く、特例の適用や特別控除などの理解も容易ではない場合があります。譲渡所得についても、課税譲渡所得を計算する際の取得費の取扱いや、特別控除の適用の有無などで判断に迷うこともあるでしょう。

自分で判断することや、計算して申告書を作成することに不安を感じる場合には、税理士に依頼するのも1つの方法です。

税理士への依頼料は4万円から5万円程度が相場になっています。忙しい人や不安を感じる人にとっては、時間や安心を得るための費用と割り切ることもできるでしょう。

不動産売却をしたら必ず確定申告を!

不動産の売却を依頼された不動産会社は、売却完了時に譲渡所得の申告をするように教えてくれることが多いでしょう。しかし、時間が経過して忘れてしまう可能性もあるので注意が必要です。確定申告の時期は限られているため、その時期に必ず思い出せるように用意をしておきましょう。

無申告加算税や延滞税を課される危険性や、損益通算や繰越控除が受けられる可能性を考えれば、確定申告をしておいたほうが良いのです。トラブルを避け節税をするためにも、不動産を売却したら必ず確定申告をするということを覚えておきましょう。



まとめ

不動産を売却して安心しても、もう少しだけ頑張って税金についての手続をきちんとしましょう。面倒に感じる部分もありますが、ひとつひとつ理解しながら準備をすれば、意外と簡単にできるものです。

また、課税所得がある場合の確定申告は義務ですので、きちんと申告してペナルティの不安をなくしておくことが大切です。手間をかけるのが嫌なら、確定申告ソフトを使ったり税理士に依頼したりする方法もあります。税務署で相談をして教えてもらうのも方法です。

税金の申告・納付を済ませてはじめて、不動産の売却のすべてが完了するというぐらいに考えておくと良いでしょう。