中古マンション売却の流れとは？よくある失敗談や成功させるコツも紹介

中古マンションを売却したい場合どのような流れで行えばいいのでしょうか？

今回は、中古マンションの売却の流れや売却にあたってかかる費用などについて紹介していますよ。

また、売却を成功させるコツや失敗談についてもご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンション売却の流れ

中古マンションを売却するにはどのような流れで行うのでしょうか？

ここでは、中古マンションの売却の流れをご紹介していきます。

中古マンション売却の流れ

1. 査定を行う
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 不動産会社による販売活動
4. 売買契約を結ぶ
5. 引き渡し・決済
6. 確定申告を行う

査定を行う

まずは、不動産会社に中古マンションがいくらぐらいで売れるのか査定を依頼しましょう。

不動産会社が行う査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。

• 机上査定：物件の情報や不動産会社の過去のデータから査定額を出す。
• 訪問査定：実際に訪問し物件の状態を見てから査定額を出す。

査定を出してもらう際は、より正確な査定額が出る訪問査定の方がおすすめです。

さらに不動産会社によって査定額は異なるので、複数の不動産会社に依頼し比較してみるのがおすすめです。

簡易査定と訪問査定に関しては、下記の記事で詳しく紹介していますので、参考にしてみて下さいね。

参照：マンション売却時の訪問査定とは？机上査定との違いや準備・注意点を解説

不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に査定をだし、依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却活動を仲介する不動産会社と売主との間で結ぶ契約のことで、契約内容によって進捗の報告頻度や、売主自ら買い手を見つけることが可能かどうかが異なります。

この媒介契約には下記の通り3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

媒介契約の詳しい契約内容に関しては、下記の記事を参考にしてみてください。

参照：どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

不動産会社による販売活動

不動産会社と媒介契約を結べたら、販売活動がスタートします。

販売活動は、各不動産会社によって異なりますが不動産サイトや不動産情報雑誌への掲載、などがあります。

一般的に販売活動は不動産会社に任せておけばOKですが、購入希望者が現れた際には、内覧を希望される方がほとんどです。

そのため、いつでも内覧できるように、販売活動がスタートしたら、部屋の掃除や整理整頓をしておきましょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者が現れ、売主、買主がお互いに納得のいく形となれば売買契約を結びます。

この売買契約は、売主、買主、不動産会社の立ち会いのもとで物件の重要事項の説明や契約書についての説明が行われます。

引き渡し・決済

売買契約の締結が完了したら、いよいよ引き渡しと決済を行います。

引き渡しと同時に、買主からの決算が行われる事がほとんどです。

売主は不動産の所有権移転登記や抵当権が残っている場合は、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

確定申告を行う

中古のマンションを売却し利益が発生した場合は確定申告を行う必要があります。

この不動産を売却して得た利益のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。

参照：国税庁ホームページ

この譲渡所得税と確定申告に関しては、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

参照：不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！
参照：不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！

中古マンション売却にかかる費用

中古マンションを売却するにあたって発生する費用というのもあります。

ここでは、中古マンションの売却にかかる費用についてご紹介します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 司法書士への手数料
• 印紙税
• ローンの一括返済手数料
• 譲渡所得税

※印紙税額

引用：国税庁ホームページ

中古マンションにかかる費用については、下記の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

参照：不動産売却でかかる税金は2つある！節税対策や注意点などを徹底解説！

中古マンションの売却を成功させるコツ

中古マンションの売却を成功させるにはいくつかコツがあります。

ここからは、中古マンションの売却を成功させるコツをご紹介していきますよ。

売却に強い不動産会社を選ぶ

一つ目の成功させるコツは売却に強い不動産会社を選ぶという事です。

不動産会社といってもさまざまな分野を扱っており、その不動産会社ごとに得意・不得意な分野というのがあります。

中古マンションを売却したいなら、マンションの売却を得意としている不動産会社を見つける事が大切です。

売却に強い不動産会社を見つけるコツとしては、その不動産会社のサイトでどのような物件を扱っているかを確認してみましょう。

実際に中古マンションの売却実績はどうなのかなども、チェックしてみましょう。

また、査定の依頼をした際にその査定額に対して明確な根拠をしっかりと説明してくれるかも見極める際のコツの一つです。

なぜこの査定額なのか、万が一なかなか売却できない場合は、どのくらいまで査定額が下がりそうなのか、マイナスな面もしっかりと説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

スケジュールには余裕をもって行う

スケジュールには余裕をもって売却活動を行う事も大切です。

これは中古マンションに限ったことではないのですが、不動産の売却はどうしても時間がかかってしまいます。

まずは、仲介を依頼する不動産会社を決めなくてはいけませんし、媒介契約を結んだからといってすぐに売れるわけではありません。

不動産の中でもマンションは比較的売却しやすい方ではありますが、それでも最低でも3カ月以上はかかってしまいます。

「転勤に伴い遠くに引っ越すのでそれまでに売却したい」

「売却した利益で新しくマイホームを購入する足しにしたい」

など、売却後の計画をいろいろと考えている方もいるかもしれませんが、スケジュールに余裕をもって売却活動を行わないと、その後に計画している事も見直さなければなりません。

マンションの売却を考えたら、スケジュールには十分余裕をもって行うようにしましょう。

売り時を十分見極める

中古マンションの売却を成功させるには、売り時を見極めることも大切です。

特に駅から遠い、周りに競合物件が多数あるなど条件が悪い物件は、マンションが売れやすい時期に売り出すことが成功するコツの一つでもあります。

1年の中でも売れやすい時期は進学や転勤が控えている3月や10月または9月などがおすすめです。

この売れやすい時期に売却できるように余裕をもって半年程前から準備をしておきましょう。

リフォームを行う際は慎重に

中古マンションの場合、リフォームを行ってから売却した方が高く売れるのではないかと考える方も多いのではないでしょうか？

ですが、リフォームを行ったからといって必ずしも高く売れるとは限りません。

なぜなら手を加えすぎたせいで、万人受けしない部屋になったり、安くマンションを購入し、自分たちの好きなようにフルリノベーションしたい方も多いからです。

そのため、かえって売りにくくなったり、売却価格が思うように上がらなかったりという事にもなります。

リフォームした方がいいか悩んでいる場合は、事前に不動産会社とよく相談してから考えましょう。

内覧をあなどらない

購入希望者が現れた場合、内覧を行うことがほとんどだと思いますが、この内覧もとても大切です。

なぜなら物件の魅力を十分にアピールすることができる唯一の機会だからです。

そのため部屋の中の掃除や整理整頓はきちんと行っておきましょう。

特にキッチンやトイレ、お風呂場などの水回りは汚れが目立ちやすいので、念入りに掃除を行っておきましょう。

業者に販売図面（マイソク）を作成してもらう

業者に販売図面（マイソク）を作成してもらうのもコツの一つです。

販売図面とは物件の図面や資料、契約情報などをまとめた資料のことです。

この販売図面は、投函用チラシに掲載されたり「レインズ」などの不動産情報サイトに掲載されます。

物件を探している人は、知りたい情報が詳細に分かるので、販売図面を作成していることでより売却につながりやすくなります。

販売図面の作成を依頼する際は、マンションを購入した際のパンフレットなどがあれば、より分かりやすい図面を作成してもらう事が可能です。

また、実際に自分が住んでいてよかったポイントや便利な箇所を担当者に伝えておくと、より物件の魅力をアピールできます。

税金の控除を知り費用を抑える

先ほどもご紹介した通り、中古のマンションを売却し利益が発生した場合は、譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税には、いくつか控除が適用できる特例というのがあります。

どんな控除があるのかきちんと知識をつけていることで、節税対策になりますよ。

例えば

• マイホームを売った場合の控除（譲渡所得から最高3,0000万の控除）
• 所有期間が10年を超える物件を売却した場合の控除（譲渡所得税の軽減税率適用）

などがあります。

節税対策として使える控除については、下記の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

参照：不動産売却でかかる税金は2つある！節税対策や注意点などを徹底解説！

中古マンション売却における失敗談

ここからは、中古マンションの売却における失敗談についてご紹介いたします。

どのような失敗例があるのか、参考にしてみてくださいね。

担当者の対応が不十分だった

せっかく売却に強い不動産会社を選んだとしても実際の販売活動を行ってくれるのは、担当者です。

そのため、いくら大手の不動産会社に依頼したとしても担当者の対応がイマイチだと売却が進まず不安が大きくなることもあります。

売却を行うには、現在の販売状況を把握している担当者とのコミュニケーションがとても大切です。

不動産会社を選ぶ際は一人一人の担当者の質にも注目しましょう。

査定を依頼した際の従業員の態度や、こちらの質問に対して真摯に応えてくれるかどうかもチェックしておきましょう。

高額査定の不動産会社に依頼したが、予定のスケジュールを過ぎても売れなかった

高額な査定をしてくれる不動産会社があった場合、そこにお願いしたいですよね。

ただ、査定額は慎重に見極めなければいけません。

相場よりもかなり高い査定額の場合、特別に物件の条件が良くないとその査定額で売れることはほぼありません。

査定を依頼する際は、事前に自分で相場がどのくらいであるのかを調べておきましょう。

あらかじめ大体の相場を把握しておくことで、相場よりも高すぎる査定額を提示してくる不動産会社を見極めることができます。

相場は不動産会社のサイトなどから、同じような状況の物件がどのくらいで売れているのかなどで確認することができます。

また、国道交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」などから調べることも可能です。

告知書の不備が原因で契約が解除になってしまった

マンションを売却する際には、売主は買主に対して「告知書」や「付帯設備表」を作成する必要があります。

• 「告知書」：売却する物件の状況や問題点を示したもの。
• 「付帯設備表」：売却する物件に残す設備や家具の有無、状態を示したもの。

これらの書類に不備があると、「契約不適合責任」で買主から契約解除を申しだされる事もあります。

例えば
「雨漏りがする箇所があるが、告知書には記載していなかった」

「付帯設備表に記載していない家具まで置いてある」

など、細かな所もきちんと確認し記載していないとトラブルにつながってしまいます。

書き方に不安な場合は不動産会社に相談するなどして、後々のトラブルを防ぐためにもしっかりと作成しておくことが大切です。

不動産会社に進められ専属媒介契約にしたが、売却に2年かかった

専属媒介契約の場合、不動産会社1社にしか仲介の依頼を行うことが出来ません。

そのため、仲介を依頼した不動産会社が自社の利益のみを重視していたりすると、売却までに時間がかかってしまうというケースもあります。

不動産会社の売却活動が悪質である場合は、契約期間内であっても解約する事ができます。

悪質ではないにしても販売活動に不満がある場合は、契約解除をしたい旨を伝え行動の改善を依頼しましょう。

手付金を使ってしまった後に契約解除になってしまった

買主が決まり売買契約書が締結出来た場合、買主は売主に対して手付金の支払いを行います。

手付金は売買契約の5〜20％の範囲内で納める事が一般的です。

しかし、手付金の支払いが済んだ後に契約解除になってしまうケースもあります。

この契約解除になってしまうケースというのは、買主がローンの審査に落ちてしまった場合などです。

その場合、売主は買主に対して手付金を返さないといけません。

先に手付金を使ってしまっていると、いざ契約解除になった際に慌ててしまいます。

手付金は買主のローンの審査が通るまでは、手を付けないようにしておきましょう。

よくある質問

ここからは、中古マンション売却にあたっての、よくある質問についてご紹介していきます。

中古マンションを売却。買主から騒音が理由でクーリングオフを言われたが応じる必要はあるのか？

マンションを売却した場合、不動産会社などの宅地建物取引業者が売主となり不動産を売却する場合は、クーリングオフ制度が適用されます。

反対に個人が自ら売主となって売却する際は、このクーリングオフ制度は適用されません。

しかし今回の様に「騒音」が理由の場合、例えば上階が明らかに日常的にうるさい事などを売却時に告知していなければ、買主から「契約不適合責任」として契約解除を申しだされることがあるかも知れません。

契約書に「契約不適合責任は一切負わない」と記載していても、騒音を知っていて告知していなかった場合は、責任を免れることはできません。

ちなみに環境省が定める騒音の定義としては、昼間は55デシベル以下、夜間は45デシベル以下と定めています。

参照：環境省ホームページ

クーリングオフに関しては、下記の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：不動産でもクーリングオフが適用できるのはどんなケース？

中古マンションの売却にあたって、専属専任契約を結んだが解約したい、解約金は発生するのか？

不動産会社と媒介契約を結んだが、途中で解約したいという場合も出てくるかも知れません。

媒介契約を解約したい場合、不動産会社の対応があまりにも悪いなどの場合は、解約金なしで途中解約は可能です。

しかし、売主側の都合で解約する場合は解約金が発生してしまいます。

解約金は各不動産会社によって、異なると思いますが一般的に仲介手数料と同額の金額が発生するとされています。

そのため、媒介契約を締結する不動産会社は慎重に選びましょう。

中古マンションを売却中だが全く売れない、何かいいアドバイスはないか？

せっかく中古マンションを売りに出したのに、なかなか売れないと焦ってしまいますよね？

売れない場合は、それなりに理由があるはずです。

例えば、

• 需要の少ないエリアにある
• 築年数が古すぎる
• 買い手へのアピールが足りていない
• 相場よりも高すぎる金額を設定している
• 競合物件が多い

などがあります。

なぜ、なかなか売れないのかその理由を一つ一つチェックしていきましょう。

需要の少ないエリアにある場合、その地域に強い不動産会社に依頼をしたり、相場を見直してみたりと、その状況に応じた対策方法を行うことで、売却につながるかも知れません。

また、不動産会社に直接買い取ってもらう方法や、賃貸として貸し出すという方法もあるので、売却以外の方法を考えてみるのもおすすめですよ。

中古マンションが中々売れない場合の対処法に関しては下記の記事でも詳しく紹介していますよ。

ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：中古マンションが売れない今すぐ手を打つべきポイントはこれ！

まとめ

中古マンションの売却にはまずは査定を行い、不動産会社との媒介契約を締結します。

その後売却活動や買主との売買契約書の締結を行います。

不動産の売買は一生に一度あるか無いかの事だと思うので、事前に流れや売却にかかる費用をしっかりと確認しておくとスムーズに売却ができるようになりますよ。

またこの記事では実際に中古マンションの売却での失敗談やなかなか売れない場合の対処法なども紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。