初めてマンションを売却する方必見！流れや知っておきたい注意点を解説

マンション売却と聞くと、手続きが複雑でハードルが高いと感じる方も多いでしょう。

難しいと思われがちなマンション売却ですが、事前に流れや費用、注意点をしっかり把握しておくことでスムーズに進めやすくなります。

本記事では、マンション売却の基本的な流れや費用、さらに時系列別の注意点について詳しく解説します。

これからマンションを売却しようと考えている方は、ぜひ参考にして、売却への第一歩を踏み出しましょう！

マンション売却の基本的な流れ

マンションを売却する際には、以下の流れに沿って手続きを進めていくことが一般的です。

マンション売却をすべて終えるまでには、上記の8つのステップが必要です。

また、これらのステップは、準備から引渡し・決済までに半年程度かかるのが一般的です。

スムーズに進めるためにも事前に売却の流れや注意点などを理解しておきましょう。

上記で紹介した流れについては、以下の記事でさらに詳しく紹介しているので、こちらもぜひチェックしてみてください。

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マンション売却で発生する7つの費用

マンションを売却するときには、以下の7つの費用が発生します。

マンションの売却金額や状況によって、支払う費用や金額は変動します。

そのため、どのような費用がかかるのか知っておかないと、売却後に「思ったよりもお金が残らなかった」といった事態になる恐れがあるため、あらかじめ理解しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う報酬のことで、売買契約が成立した後に支払います。

手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限が定められており、以下のように不動産の売買金額によって変動します。

例えば、マンションを3,000万円で売買した場合の仲介手数料の上限は、次のように計算します。

仲介手数料の仕組みについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてくださいね。

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印紙税

印紙税とは、印紙税法で定める課税文書にかかる税金のことです。

不動産売却時においては、不動産売買契約書が課税文書に該当します。

売買契約書を作成する際に、税額に相当する収入印紙を課税文書に貼り付け、印鑑または署名で消印することで納税したとみなされます。

印紙税は、以下の通り売買金額により課税額が異なります。

出典：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」-国税庁

2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書については、軽減税率の対象となり、上記の税額が適用されます。

例えば、マンションを3,000万円で売買する場合は、1万円の収入印紙を不動産売買契約書に貼り付けすることで印紙税の納税が成立します。

登録免許税

登録免許税とは、法務局に登記を申請するときにかかる税金のことです。

マンション売却においては、「抵当権抹消登記」をおこなうタイミングで課税されます。

抵当権抹消登記に課税される登録免許税は、抵当権を抹消する不動産1つにつき1,000円発生します。

例えば、マンションの場合は、建物分と敷地分の抵当権を抹消する必要があるため、登録免許税は合計で2,000円かかるということになります。

司法書士への報酬

上記で紹介した抵当権抹消などの登記手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士へ報酬を支払う必要があります。

報酬額は依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権抹消の登記手続きを依頼する際は、1万～3万円程度が相場です。

また、売買契約の内容を簡潔に記した「売渡証書」を作成する際も司法書士に依頼するのが一般的です。

譲渡所得税

マンションを売却して、譲渡所得（利益）が発生した場合、所得税や住民税などの税金が課されます。

これらの税金を総称して、譲渡所得税と言います。

譲渡所得が発生したかどうかは、次の計算式で確認することができます。

こちらの計算式で求めた譲渡所得に以下の税率を乗じたものが譲渡所得税です。

譲渡所得税は高額になるケースもあるため、不動産会社や税理士に譲渡所得税が課されるか確認しておくと安心です。

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消費税

消費税は、日本国内で物品やサービスを消費するときに課される税金です。

土地の売買では非課税ですが、建物は原則として課税対象となります。（個人のマイホームを除く）

個人がマンションを売却する場合は、仲介手数料や司法書士への報酬などに消費税が課されます。

例えば、仲介手数料が100万円（税別）の場合の消費税は、以下の通りです。

つまり、上記の仲介手数料の税込金額は、110万円となります。

引越し代金などその他の費用

マンション売却時の状況によっては、以下の費用が発生することもあります。

• 引越し代金
• ハウスクリーニング代金
• 住宅ローン一括返済費用　　など

引越し代金は、時期や荷物の量、距離などによって変動します。

また、売買契約でハウスクリーニングを売主が実施すると取り決めた場合は、ハウスクリーニング代金が発生します。

いずれも業者によって費用が異なるため、事前に見積もりを取得し、比較検討しましょう。

さらに、売却時に住宅ローンを一括返済する場合は、金融機関に対して返済手数料が発生することもあります。

その他の費用については、以下の記事でも詳しく紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。

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【時系列別】マンション売却の注意点

マンションを売却する際には、さまざまな注意点があります。

ここからは、売却前・売却中・売却後の3つの時系列ごとの注意点を解説します。

マンション売却前の注意点

マンションを売却する前に注意すべき点は、次の通りです。

• 不動産相場を自分で調べておく
• 売却に必要な書類を準備しておく
• 媒介契約の内容を知っておく

不動産相場を自分で調べておく

マンションの売却を成功させるためには、適正な売り出し価格を設定することが重要です。

そのため、査定を依頼する前に不動産相場を自分で調べておくことをおすすめします。

不動産相場を把握することで、不動産会社から提示された査定額が適正かどうか判断しやすくなります。

調べる際は、以下のサイトを用いると良いでしょう。

各サイトの詳しい概要は、こちらの記事でも紹介しているので参考にしてみてくださいね。

そして、相場を把握したら不動産会社に査定依頼をしましょう。

査定依頼する際は、「一括査定サイト」の利用がおすすめです。

当サイトが提供する「イエイ」では、1700社以上の優良業者を簡単に比較することができます。

効率良く査定依頼したい方は、ぜひ利用してみてくださいね。

売却に必要な書類を準備しておく

マンションを売却する際にはさまざまな書類を準備しておかなければいけないため、どのような書類が必要かあらかじめ確認しておきましょう。

マンション売却時に必要な書類は、次の通りです。

物件の状況によっては、上記以外の書類が必要となる場合もあります。

また、もしこれらの書類を無くしてしまった場合は、手元に無いことを不動産仲介会社に伝えておきましょう。

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媒介契約の内容を知っておく

冒頭でも説明した通り、マンションを売却する際は、不動産仲介会社と媒介契約を締結しなくてはなりません。

媒介契約には3つの種類があり、次のような違いがあります。

それぞれ契約内容が異なるため、どの媒介契約が自分の売却方針に最適であるか調べたうえで選択するようにしましょう。

媒介契約の特徴については、以下の記事でさらに詳しく紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。

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マンション売却中の注意点

マンション売却中の注意点は、次の通りです。

• 内覧時の対応を丁寧に行う
• 買主からの条件交渉に二つ返事をしない
• 契約内容を理解してからサインする

内覧時の対応を丁寧に行う

マンションが早期売却できるかどうかは、内覧時の対応にも影響されます。

そのため、内覧をおこなう際は、買主の意向を踏まえ丁寧に対応することが重要です。

特に、以下の点に気をつけて対応をしましょう。

買主は内覧した結果、購入するかどうかの最終判断をします。

購入判断をスムーズに進めてもらえるよう、売主はアシストをしていきましょう。

マンション売却時の内覧のポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますので内覧前にチェックしてくださいね。

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買主からの条件交渉に二つ返事をしない

内覧後に買主から購入申込が入った場合、まずは申込内容の精査が必要です。

その際に、値段交渉や引き渡し日など買主が希望する条件に二つ返事をしてはいけません。

条件交渉を受け、買主の希望内容を承諾したときに、売主としてどのような影響が出るのか、不動産会社に確認して判断するようにしましょう。

契約内容を理解してからサインする

売買契約を締結する際は、契約内容を十分に理解してからサインしましょう。

契約書には法律用語が多く使われており、内容を理解するのが難しい場合があります。

特に、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」が定められ、物件引き渡し後の売主の責任範囲が広がりました。

この点を含め、内容を理解しないまま契約を締結すると、買主とのトラブルや契約解除に発展する可能性があります。

こういった事態を避けるためにも、売買契約書の内容を隅々までチェックし、不明点があれば不動産会社の担当者に相談するようにしましょう。

マンション売却後の注意点

マンションの売買契約が終わっても不動産取引は続くので、油断してはいけません。

ここでは、マンション売却後の注意点についてご紹介します。

• 引渡しまでをスケジュール管理する
• 確定申告を忘れずに行う

引渡しまでをスケジュール管理する

売買契約を締結したら引渡しの準備をしなければいけません。

引渡しは売買契約で取り決めた日までにおこなわないといけないため、スケジュール管理が重要です。

もし売買契約で決めた引渡し時期に遅れてしまうと、契約違反に該当し、違約金を請求され、契約解除になるケースもあるので注意しましょう。

確定申告を忘れずに行う

マンション売却で譲渡所得が発生した場合は、確定申告を忘れずにおこないましょう。

確定申告は、不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日の期間におこなう必要があります。

もし申告を怠ってしまうと、無申告課税や延滞税が発生するリスクがあるため注意しましょう。

また、売却損が発生した場合でも特例や控除を適用する際には確定申告が必要です。

確定申告の具体的なやり方については、以下の記事で紹介しているのでこちらも参考にしてください。

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マンション売却時の3つの失敗事例

マンションの売却は、知識を理解していないと失敗が起きやすいものです。

ここでは、マンション売却時によくある3つの失敗事例とその解決策についてご紹介します。

• 不動産会社に囲い込みされた
• マンションがなかなか売れず焦って売却した
• 居住用財産3,000万円特別控除の申告を忘れた

不動産会社に囲い込みをされた

「囲い込み」とは、売却物件を自社の顧客だけに紹介し、売主・買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙う行為です。

先述した通り、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結び、売買契約に至れば、不動産会社には売主からの手数料が入ります。

しかし、その不動産会社が売主と媒介契約を締結するだけでなく、買主も見つければ両者から手数料を受け取れます。

このように2倍の仲介手数料を受け取るため、他社への物件情報の公開を意図的に制限するケースがあります。

そうなると、購入希望者が減り、売却が進まないリスクがあります。

スムーズな売却を進めるためにも、不動産会社と媒介契約を締結する際に「囲い込みをしないで」と伝えるようにしましょう。

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マンションがなかなか売れず焦って売却した

マンションが売れない焦りから、買主からの価格交渉に対し安易に回答して損するケースも少なくありません。

一般的に、マンションが成約するまで約2～3ヶ月かかり、東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向」でも、2023年の首都圏の中古マンションは成約までに平均80.1日要したという結果が出ています。

首都圏でも売り出してから成約まで2ヶ月以上かかる傾向があるため、郊外であればさらに長引くと考えたほうがよいでしょう。

そのため、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることが重要です。

また、売却する際は時期を見計らうことも大切です。

2～3月の入学・進学が始まる前の時期は、マンションの売買が活発になるので、この時期に売却できるように12月頃から動いておくとスムーズに進められるでしょう。

詳しい売却タイミングについては、以下の記事でも紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。

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居住用財産3,000万円特別控除の申告を忘れた

先述した通り、マンション売却時に譲渡所得（利益）が発生した場合、譲渡所得税が課されます。

この税金を節税するには、特例の適用を受けるために確定申告をしなくてはなりません。

マイホームを売却した際の特例として代表的なのが「居住用財産3,000万円特別控除」で、一定要件を満たした自宅を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この特例を適用することで、譲渡所得税を大幅に節税することができるので、必要以上の税金を支払うことのないようにするためにも忘れずに確定申告しましょう。

詳しい適用要件については、国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」でご確認ください。

また、居住用財産3,000万円特別控除以外の特例については、以下の記事で紹介しています。

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マンション売却を依頼する不動産会社の選び方

マンション売却を成功させるためには、依頼する不動産会社をしっかり見極めて選ぶことも重要です。

信頼できる不動産会社に依頼することで、納得のいく売却活動を進められる可能性が高まります。

ここからは、不動産会社を選ぶ際に見極めるべきポイントについてご紹介します。

不動産売却の経験が豊富である

不動産売却の経験が豊富な会社を選ぶことで、安心して売却を依頼することができます。

経験の豊富さを確認するには、宅地建物取引業の免許番号に注目しましょう。

この番号は免許の更新番号を示し、数字が大きければ大きいほど、長年の実績がある会社と判断できます。

また、口コミを調べて、実際の利用者の声を知り、不動産会社の対応や信頼性を確認するのも有効です。

不動産一括査定サイト「イエイ」を活用すれば、経験豊富で信頼できる不動産会社を効率良く見つけることができるので、不動産会社を選ぶ際は活用してみてくださいね。

マンションの売却が得意である

不動産会社を選ぶ際は、マンションの売却が得意かどうかも確認することが大切です。

不動産会社によっては、マンションではなく一戸建ての売却を主に取り扱っていることがあります。

もしそのような会社にマンションの売却を依頼すると、売却が思うように進まない可能性があります。

事前にホームページ等で、マンション売却の実績や得意分野を調べたうえで、不動産会社を選びましょう。

さらに、マンションには「居住用」と「投資用」があり、それぞれ売却方法が異なるため、用途に合わせて不動産会社を選ぶことも重要です。

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サポートが充実している

マンションの売却を依頼する際は、不動産会社の経験や得意分野に加え、提供されるサポート内容が充実しているかどうかも確認することが大切です。

不動産会社によっては、水回りのクリーニングや不用品処分、ホームインスペクションなど、売却時に役立つサービスを提供している場合があります。

これらのサービスが含まれていれば、別途依頼する手間やコストを省けるため、効率的に売却活動を進められます。

また、どのサービスが利用できるかは会社ごとに異なるため、自分のニーズに合ったサポート内容を事前に確認し、不動産会社を選ぶことがポイントです。

査定額の根拠を明確に答えてくれる

先述した通り、マンションを売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼します。

その際、提示された査定額の根拠を確認するようにしましょう。

そこで不動産会社が納得できる理由を明確に説明できるかどうかが、信頼できる会社を選ぶポイントです。

査定額が周辺相場よりも高く、その金額を販売価格として設定してしまうと、買主が見つからず、最終的に大幅な値下げを余儀なくされる可能性があります。

適正価格でスムーズにマンションを売却するためには、査定額の妥協性を見極めることが重要です。

明確な根拠を示してくれる不動産会社を選び、リスクを回避しましょう。

以下の記事では査定額から不動産会社を見抜くコツを紹介しているので、こちらもチェックしてみてくださいね。

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マンション売却に関するよくある質問

ここでは、マンション売却に関するよくある質問を4つご紹介します。

疑問点を解消させ、納得のいく売却活動を進めていきましょう。

• マンション売却の税金はいつ払えばいいの？
• 住宅ローンの残債があっても売却できるの？
• マンションを売却して得た利益はいつもらえるの？
• マンションを売却した際の確定申告に必要書類はあるの？

マンション売却の税金はいつ払えばいいの？

マンション売却時に課される税金を納付するタイミングは、次の通りです。

マンション売却に関する税金は、それぞれ納税時期が違います。

いつ納税しなければいけないのかを理解し、納期限を必ず守りましょう。

また、下記の記事では、実際にマンション売却でかかる税金のシミュレーションもおこない解説しています。

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住宅ローンの残債があっても売却できるの？

マンションは住宅ローンの残債があっても売却可能です。

ただし、アンダーローンの場合と、オーバーローンの場合では売却できる方法が以下のように異なります。

マンションを売却して得た利益はいつもらえるの？

マンションを売却して得た利益は、売買契約時と物件引渡し時の2回に分けて受け取るのが一般的です。

売買契約時には、「手付金」として代金を受け取りますが、この際「買主が決まった」と安心し、すぐに使ってしまうのは避けましょう。

もし買主の住宅ローンの審査が通らず契約解除となった場合には、その手付金を返金しなければならないためです。

手付金は、買主の住宅ローンの審査が確定するまで保管しておきましょう。

また、売買契約時と物件引渡し時に利益を受け取るのと同時に、不動産会社への仲介手数料をそれぞれ半額ずつ支払う必要があります。

マンションを売却した際の確定申告に必要書類はあるの？

マンション売却時の確定申告に必要な書類は、次の通りです。

• 確定申告書第一表・第二表
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 購入時の不動産売買契約書の写し
• 購入時の取得費が確認できる領収書の写し
• マンション売却時の不動産売買契約書の写し
• 譲渡費用が確認できる領収書の写し
• 登記事項証明書（全部事項証明書）
• 本人確認書類
• 源泉徴収票

なお、確定申告で特例の適用を受けるには、上記の書類に加えて別の書類が必要です。

どのような書類が必要なのかは特例によって異なるため、税務署に確認してから確定申告しましょう。

マンションを売却するときには流れや注意点を理解しておこう

マンションをスムーズに売却するためには、手続きや流れだけでなく、注意点をしっかり理解することが大切です。

本記事で紹介した内容を把握しておけば、マンション売却を安心して進められるでしょう。

また、少しでもマンションの売却で不明な点や疑問があれば、ためらわずに不動産会社に相談することが重要です。

この際、信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功のカギとなります。

当サイトが提供している「イエイ」では、物件情報等を入力するだけで、複数の不動産会社に簡単に査定依頼することができます。

査定額だけでなく、担当者の人柄や対応も比較できるので、あなたに合った不動産会社や担当者が見つかるはずです。

ぜひ「イエイ」を利用して、安心・安全にマンション売却をスタートさせましょう！