事故物件の売却方法を解説！告知義務や価格相場は？失敗しないポイントもご紹介

「事故物件は売却できるのか」「孤独死の場合は事故物件になるのか」など、事故物件の売却について不安や疑問を抱えている人もいるでしょう。

事故物件は売却可能であるものの、通常の売却と比べて配慮すべき点が多く、正しい知識をもっていないと後にトラブルになることもあります。

本記事では事故物件の概要や告知義務、価格相場、売却方法を解説します。コツや注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件とは？どこまで該当する？

事故物件とは、心理的瑕疵のある物件のことをいいます。心理的瑕疵とは、心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらを指し、具体的には、自殺や殺人などの事故死が発生した物件が事故物件に該当します。

自然死や不慮の事故によって亡くなった場合は、基本的には事故物件には該当しません。人が亡くなる場所としては病院を除くと自宅が多く、日常生活の中で起こりうる死の場合は事故物件として扱われないケースが多いです。

ただし、孤独死のように発見が遅れたことで物件の損傷がひどく、特殊清掃が必要になるケースの場合は事故物件として取り扱われます。つまり、その物件の購入希望者にとって、購入の判断を左右するような心理的ストレスとなる事案がある物件が、事故物件に該当するといえます。

事故物件の条件

ここでは国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」にもとづいて、事故物件に該当するケースと該当しないケースについて解説します。

事故物件になるケース

事故物件になるケースは、次の通りです。

• 殺人
• 自殺
• 事故死
• 孤独死
• 火災による死亡
• 原因が明らかでない死亡
• 長期間放置されてしまった自然死・事故死（孤独死）

上記の場合は、物件を売却する際に、売主は買主に対して事前に事故物件であることを告知する義務があります。

事故物件にならないケース

事故物件にならないケースは、次の通りです。

• 自然死（老衰、病死）
• 不慮の事故死（転落事故、転倒事故、誤えん）

老衰や病死などの自然死は誰にでも起こり得ることなので、事故物件には該当しません。また、階段からの転落や浴室での転倒、食事中の誤えんのような不慮の事故も同様です。

上記の場合は、売主は買主に対しての告知義務はありません。

事故物件の売却における告知義務とは

事故物件に該当する物件を売却する場合、売主は買主に事故物件であることを告知する義務があります。ここでは告知義務について詳しく解説します。

告知に関するガイドラインをもとに判断する

事故物件に関する告知義務とは、物件を売却する前に、「売主が知っている物件の瑕疵を買主に伝えなければならない」という責任のことをいいます。告知が必要かどうかについては、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」をもとに判断します。

告知義務を怠った場合

事故物件であることを売主が隠して売却した場合は、買主や仲介した不動産会社から損害賠償請求をされたり、詐欺罪で訴えられたりする可能性があります。

平成28年7月には、売買の約7年前に強盗殺人事件が発生した建物付きの土地を購入した買主が、引き渡し後に事件のことを知ったケースについて、神戸地裁で判決が下された事例※があります。

この事例では、買主が売主に対して損害賠償請求をし、裁判により賠償が認められました。売買契約を締結する前に、買主は売主に対して「本件不動産において、事件・事故等はなかったか」と質問し、売主は「何もない」と答えていたことが不法行為であると判断されました。

このように売主が「告知義務違反」となる不法行為をした場合は、損害賠償請求が認められるのが一般的です。

※出典：神戸地裁判例　平28.7.29｜RATIO2017.4

関連記事：不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説

事故物件の売却価格の相場

事故物件の取引は、不動産取引の全体からみると非常に少ないため、明確な相場はありません。事故物件の売却価格は、事故の状況や心理的な嫌悪感の度合いに左右されてしまいます。そのため、通常の物件の価格相場よりも大幅に安くなってしまう場合が多いと理解しておきましょう。

ケースによって異なるものの、不動産取引の実態としては、通常の物件の価格相場よりも10〜50％ほど安くなるのが一般的であるといわれています。ケースによる目安は、次の通りです。

いずれの場合も死亡した原因や状況、それに対する嫌悪感の度合い、地域性や買主の受け止め方などによって、価格に差が生じます。

心理的瑕疵は人によって感じる度合いが異なるため、「いくら安くても、リフォームしたとしても、自殺があった家には絶対に住みたくない」という人もいれば、「安くなるなら考えてもいい」という人もいます。

価格はあくまでも取引の際に決まるものです。事故物件の売出し価格については、問い合わせの件数や買主の反応をみながら、不動産会社と相談して随時変更していく必要があります。

事故物件を売却する2つの方法

事故物件を売却するには、「不動産仲介」と「不動産買取」のいずれかの方法で売却するのが一般的です。ここではそれぞれの売却方法の特徴を紹介します。

①不動産仲介

不動産仲介とは、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を見つける方法です。事故物件も通常の物件と同様に、一般市場で売り出すことが可能です。買い手を見つけるまでに時間がかかる場合が多いですが、時間をかけてでも高く売却したい場合にはおすすめの方法といえます。

しかし、相場価格よりも安く売り出したとしても売れない場合や、そもそも不動産会社に売却活動を断られるケースもあります。

②不動産買取

不動産買取とは、不動産会社や買取業者に物件を直接買取ってもらう売却方法です。不動産仲介と違って売却活動をする必要がないため、売却することを内密にしたい場合も引き渡しが完了するまで周囲に知られることはありません。また、一般的には数日から1ヶ月程度で売却が完了するため、早く売却したい場合におすすめです。

ただし、事故物件の売却価格は通常物件の価格相場よりも安くなりますが、不動産買取となるとさらに価格が下がることが多いです。

事故物件を売却するときの4つのコツ

事故物件は通常の物件と比べると、買主が購入に至るまでの心理的なハードルが高く、スムーズに売却するのが難しいケースもよくあります。ここでは事故物件を売却する際のコツを4つ紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

①ハウスクリーニングやリフォームをする

まずおすすめなのは、ハウスクリーニングや特殊清掃で事故現場をキレイにし、イメージの改善に努める方法です。

遺体の損傷が少ない場合はハウスクリーニングで対応可能ですが、シミや臭いが残るような場合には特殊清掃がおすすめです。特殊清掃とは、孤独死や自殺、事件現場などの清掃を専門とする業者に清掃を依頼するもので、汚れを落とすだけではなく、除菌や防虫対策なども行ってくれます。

ただし、遺体発見までにかなりの日数が経過していたり、清掃を依頼するまでに時間がかかってしまったりした場合は、特殊清掃でも完全にはキレイにならないケースもあります。その場合は、リフォームをして事故現場を一新したほうがよいでしょう。

②お祓いをしてもらう

事故物件を売却する前にお寺や神社にお祓いを依頼し、心理的ハードルを下げるのもおすすめです。日本の慣例にもとづいてお祓いを行い死者を弔うことで、売主と買主の双方に安心感が生まれます。また、買主にとっては「お祓いを依頼してくれる、きちんとした人だ」という売主への信頼感にもつながるでしょう。

お祓いは、自分の家のお墓があり、普段から付き合いのあるお寺に依頼するのがおすすめです。不当に高い料金を請求されることなく、安心して依頼できるでしょう。付き合いのあるお寺がお祓いをしていない場合は、ほかの信用できるお寺を紹介してもらえるようにお願いしてみてください。

また、事故物件のお祓いを行ってくれる神社もあります。地鎮祭など不動産関連のお祓いを行う神社であれば、事故物件にも対応してくれることが多いので、相談してみてください。

③時間を空けて売却する

死亡事案が発生してからすぐ売却するのではなく、数年が経過してから売却することで、心理的瑕疵が和らぐこともあります。「価格を下げても売れない」「これ以上は価格を下げたくない」という場合は、時間を空けてから売却してみてもよいでしょう。

もちろん時間を空けたからといって事故物件でなくなるわけではありませんが、事件があったのが「半年前」と「3年前」とでは、受ける印象も異なります。判断が難しい場合は、不動産会社に相談しながら考えましょう。

④更地にする

事故物件は、多くの場合は建物内での事件や事故によるものです。建物を解体して更地にすることで、物件への嫌悪感や不安感を払拭し、イメージの回復につながる可能性があります。建物を解体して一定期間は月極駐車場やコインパーキングとし、期間を空けてから売却するのもよいでしょう。

ただし、解体には費用がかかる点と、更地のままでは固定資産税が高くなる点には注意が必要です。

事故物件の売却の流れ

ここでは事故物件の売却について、不動産仲介と不動産買取のそれぞれの流れを紹介します。

①不動産仲介の場合

事故物件を不動産仲介で売却する流れは次の通りです。

1. 不動産業者に事故物件の査定を依頼
2. 不動産業者の選定
3. 売却活動、条件交渉
4. 売買契約締結
5. 物件の引き渡し

不動産仲介は、不動産買取にはない「売却活動、条件交渉」が重要なポイントになります。不動産会社の協力のもと購入希望者を探し、内覧や条件交渉に対応する必要があります。

より良い条件でスムーズに売却ができるよう、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

②不動産買取の場合

事故物件を不動産買取で売却する流れは次の通りです。

1. 不動産業者に事故物件の査定を依頼
2. 不動産会社の選定
3. 売買契約締結
4. 物件の引き渡し

不動産買取は不動産会社や買取業者に直接売却するため、売却活動は必要なく、どの会社に売却するかを決める「不動産会社の選定」が重要なポイントです。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら慎重に選定しましょう。

事故物件の売却で失敗しないためのポイント

事故物件をスムーズに売却するためには、とくに不動産会社選びが重要です。ここでは事故物件の売却で失敗しないためのポイントを2つ紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

安く買い叩こうとする不動産会社に気をつける

事故物件がなかなか売れないことを理由に、大幅に安く買い叩こうとする不動産会社もあるため注意が必要です。

不動産買取の場合は、仕入れ価格が安いほうが再販した際の利益が大きくなるため、必要以上に安くしようとする不動産会社もいます。不動産仲介の場合もなるべく早く成約できるように、「この価格では買い手は見つからない」と必要以上に値下げを提案してくることもあります。値下げを受け入れる前に、価格設定の根拠をしっかりと示してもらうようにしましょう。

経験豊富で信頼できる不動産会社に依頼する

事故物件は扱い方を間違えるとまったく売れないこともあるため、価格の落とし所や成約のコツを心得ている不動産会社に依頼できると安心です。しかし、事故物件の売却スキルやノウハウをもった不動産会社は、実は見つけるのが難しいこともあります。

事故物件の売買に精通した不動産業会社を探すには、不動産一括査定サービスの利用が有効的でおすすめです。

信頼できる不動産会社に相談して、事故物件をスムーズに売却しよう

事故物件は通常の物件の売却と違い、より専門的な知識と経験をもった不動産会社に依頼することが大切です。

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事故物件の売買に精通した不動産会社を見つけ、スムーズな売却を目指しましょう。