不動産売却で失敗しないために！トラブルを回避する4つのコツとは？

大切な不動産を売却するのであれば、絶対に後悔や失敗をしたくないと思いますよね。しかし、不動産売却に馴染みがない人にとっては、何から始めたらいいのかわからず戸惑ってしまうでしょう。

不動産売却がうまくいくためには、まずは正しい知識やトラブル回避のコツを知っておくことが大切です。本記事では不動産売却の基礎知識やトラブル回避のコツ、売却理由別の注意点を紹介します。
 

不動産売却の5つの基礎知識

不動産売却で失敗しないためには、まずは不動産売却の概要を理解しておく必要があります。ここでは初めて不動産を売却する人も知っておきたい基礎知識を5つ紹介します。

1. 不動産売却の方法
2. 不動産売却の流れ
3. 不動産売却に必要な書類
4. 不動産売却にかかる費用と税金
5. 不動産売却で確定申告が必要になるケース

①不動産売却の方法

不動産を売却するには、基本的に「不動産買取」と「不動産仲介」の2つの方法があります。それぞれの特徴は次の通りです。

不動産買取は不動産会社に直接買い取ってもらうため、1週間から1ヶ月ほどで売却が完了します。仲介手数料がかからないものの、売却価格は相場より安くなってしまうため、安くても早く確実に売却したい人におすすめの方法です。

対して不動産仲介は、不動産会社を通して買主を見つけるため、売却完了までに数ヶ月から半年程度かかる場合が多いです。購入希望が現れないと売却できないため、希望する期間内に売却が完了しない可能性もあります。購入希望者への内覧対応などの手間がかかるものの、相場価格で売却できることが多いため、手間と時間をかけてでも高く売却したい人におすすめの方法です。

不動産買取とは

不動産買取は不動産会社に直接買い取ってもらうため、1週間から1ヶ月ほどで売却が完了します。

仲介手数料がかからないものの、売却価格は相場より安くなってしまうため、安くても早く確実に売却したい人におすすめの方法です。
 

不動産仲介とは

不動産仲介は、不動産会社を通して買主を見つけるため、売却完了までに数ヶ月から半年程度かかる場合が多いです。

購入希望が現れないと売却できないため、希望する期間内に売却が完了しない可能性もあります。

購入希望者への内覧対応などの手間がかかるものの、相場価格で売却できることが多いため、
手間と時間をかけてでも高く売却したい人におすすめの方法です。
 

関連記事：不動産売却の買取と仲介はどっちがお得？メリット・デメリットを解説

②不動産売却の流れ

不動産売却の主な流れとかかる期間の目安は次の通りです。

査定の依頼から引き渡しまでにかかる期間は、販売活動の期間によって前後するものの、半年程度が目安とされています。

ただし不動産買取の場合は「②媒介契約の締結」「③不動産の販売活動」を行わないため、1ヶ月以内に売却が完了するケースが多いです。

不動産売却を検討する際は、いつまでに売却を完了させたいのかを考慮し、逆算して計画を立てるようにしましょう。

不動産査定とは？

不動産を売却するには、まずは不動産を査定してもらう必要があります。

この不動産査定とは、所有している不動産がいくらぐらいで売れるのかを、不動産会社に査定してもらうことです。

不動産の査定には、「簡易査定」と「訪問査定」があります。

簡易査定の特徴

• 住所や土地、建物の面積、築年数などを不動産会社に伝える事で、過去のデータをもとに、査定額を出してくれる方法。
• 過去のデータを元に査定額を出すので、不動産会社によって、査定額に差が出る。

訪問査定の特徴

• 周辺の状況や物件の状況、室内の状況など、実際に訪問して詳しく調査し、査定額を出す。
• 実際に物件の状況や、周辺の状況などより詳しく査定するので、正確な価格を知れる。

より、正確な査定をしてもらいたい方は、「訪問査定」の方がおすすめです。

査定方法や査定の流れなどについては、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産査定とは？査定方法や査定の流れ、査定額の決定方法などを解説

関連記事：不動産売却の手続き・流れを解説！必要な下準備や注意点とは？

③不動産売却に必要な書類

不動産を売却する際、売主が用意する必要書類は売却する不動産の種類によって異なります。直前になって慌てることのないよう、必要書類は事前に把握しておきましょう。

不動産売却で必要になる主な書類は次の通りです。

不動産売却に必要な書類は数が多く、戸建てやマンション、土地など、売却する不動産の種類によっても多少の差はあります。契約した不動産会社に聞けばその都度教えてもらえるので、過程ごとに確認しながら書類を用意していきましょう。

関連記事：不動産売却する時の必要書類は？専門家が分かりやすく説明します

④不動産売却にかかる費用と税金

不動産売却では、売却によって資金が入るだけではなく、手続きへの費用や税金もかかります。不動産売却にかかる費用と税金は次の通りです。

【不動産売却にかかる費用】

【不動産売却にかかる税金】

不動産売却にかかる費用や税金はケースによって差はあるものの、不動産売却価格の3〜7％が相場とされています。売却を決めたからといってすぐに必要になるわけではありませんが、いつでも支払えるように見通しをもっておきましょう。

また、平成26年4月1日～令和6年3月31日までに不動産売却を行った場合は印紙税の税額が軽減される措置もあるので、以下の表を参考にしてみてください。

出典：国税庁ホームページ

関連記事：不動産売却時の税金対策・節税方法のポイントを解説！

⑤不動産売却で確定申告が必要になるケース

不動産売却で確定申告が必要になるのは、「不動産を売却して利益が出た場合」です。不動産を売却した翌年の2〜3月に、確定申告をして利益額に応じた税金を納めなければなりません。

また、「不動産を売却して損失が発生した場合」は確定申告の義務はないものの、確定申告をすることで次の減税措置を特例で利用できます。

特例の適用要件と必要書類は以下の通りになります。
【特例の適用要件】

出典：国税庁ホームページ

【特例を受ける際の必要書類】
（イ）の特例に必要な書類

• 売却したマイホームの登記事項証明書
• 取得したマイホームの登記事項証明書
• 取得したマイホームの住宅借入金等の残高証明書

（ロ）の特例に必要な書類

• 売却したマイホームの登記事項証明書
• 売却したマイホームの住宅借入金等の残高証明書（譲渡契約締切日の前日のもの）

（イ）（ロ）どちらにおいても、登記事項証明書は特例対象である不動産の不動産番号の明細書などを提出することにより省略することもできます。
出典：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）を加工して作成

不動産売却で損失が発生した場合でも、税金の特例を利用したい人は確定申告をしましょう。

不動産売却でトラブルを回避するためのコツ

初心者でもスムーズに不動産を売却するためには、事前の情報収集が大切です。ここでは不動産売却でのトラブルを回避するための3つのコツを紹介します。

1. 余裕を持って売却活動を行う
2. 売却活動を始める前に相場を調べる
3. 不動産会社は慎重に選ぶ
4. まず不動産一括査定サービスを利用してみる

余裕を持って売却活動を行う

不動産を売却するにあたっては、期間に余裕を持って行いましょう。

余裕のある売却スケジュールを立てないと、安い価格のまま売却する事になってしまったり、複数の不動産会社を十分に比較する事なく、決めないといけない事になるかも知れません。

自分の希望通りの売却価格で売るためにも、売却活動は余裕を持って行いましょう。
 

売却活動を始める前に相場を調べる

売却の際、不動産会社や購入希望者と価格設定でトラブルにならないよう、事前に自分でも相場を調べておきましょう。

不動産の売却相場を調べる方法は、主に次の2つです。

• 「レインズ」「土地総合情報システム」などの専門サイトや物件情報サイトで、売却したい不動産と条件が似ているものの価格を調べる
• 売却したい不動産の固定資産税評価額を0.7で割る

売却したい不動産の相場価格を知ると適正価格がわかるようになるので、売却活動を始める前に調べておきましょう。

不動産会社は慎重に選ぶ

不動産売却がうまくいくかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。悪質な不動産会社にあたって後々トラブルに発展しないよう、不動産会社は慎重に選びましょう。

不動産会社との間で起こるトラブルには、次のような事例があります。

• 法律で決められた上限額以上の仲介手数料を請求された
• 囲い込みによって意図的に買い手がつかない状態にし、値下げを要求された
• 広告の依頼をしていないのに、広告料の実費を請求された

不動産会社を選ぶ際は、まずは売却実績や得意分野を確認してください。実績を見ると、「戸建ての売却が得意」「マンションの売却が得意」などの得意分野がわかります。実績が豊富にあり、自分が売却したい不動産の種類を得意としている不動産会社を選ぶと安心です。

また、査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。査定額が高ければよいというわけではなく、査定の根拠を明確に示してくれる不動産会社を選ぶと安心です。

不動産会社の選び方は、下記でも詳しくご紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

まず不動産一括査定サービスを利用してみる

信頼できる不動産会社を選ぶ際には、当サイトの不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼する際、1社ずつ依頼していては時間も手間もかかってしまいます。

当サイトの一括査定サービスは60秒の入力で全国1,700社の不動産会社の中から最大6社にあなたの物件の見積もり依頼が可能です。

売却したい不動産の適正価格を把握できるほか、「高く売りたい」という目的にあった不動産会社から複数の見積もりが得られます。

不動産売却が初めての人も安心して利用できるので、ぜひ一度お試しください。

不動産会社の選び方のポイント

不動産を売却する際に、不動産会社は、無くてはならない存在ですが、たくさんある不動産会社から、どの様に、依頼する不動産会社を選べばいいのでしょうか？

ここでは、不動産会社の選び方のポイントをご紹介していきますよ。

宣伝に力を入れている

売却したい不動産がいつまでたっても売れないとなると、困ってしまいますよね。
そうならない為にも、宣伝に力を入れている不動産会社を選ぶのも、ポイントの一つです。

宣伝に力を入れている不動産会社は、その分集客力も高いので、買い手も見つかりやすいのです。

また、現在は、SNSも普及していますので、SNSを積極的に活用している不動産会社を選ぶのもポイントの一つですよ。
 

査定額に根拠を示してくれる

査定額に対して、きちんと根拠を示してくれる不動産会社を選ぶのもポイントです。

なぜなら、根拠の無い査定額の場合、いくら高い査定価格でも、売却までに時間がかかり、結果、価格を下げる事にもつながるからです。

直近で実際に、似たような立地や築年数で売却した事例などを元に出した査定であれば、信頼性も高くなります。
 

売りたい物件の地域で成約数が多い

売りたい物件の地域での成約数が多い不動産会社から選ぶのも一つのポイントです。

成約数が多いという事は、その地域で物件を探している購入者を多く抱えているという事です。
その為、早く買い手を見つける事が出来る可能性が高いのです。
 

担当者が信頼出来るか

どんなに評判の良い不動産会社でも、実際に対応してくれるのは、営業担当者になります。

営業担当者からの連絡が遅かったり、聞いたことに中々答えてくれないと、売却活動もスムーズにいかないかも知れません。

連絡は早いのか、質問した事は、しっかりと調べてから答えてくれるか、専門的な知識をきちんと持っている事が感じられるか、など、営業担当者の誠実性から選ぶ事もポイントです。

関連記事：不動産会社の選び方を徹底解説！不動産売却で失敗しないコツや注意点もご紹介

売却理由別！不動産売却の注意点

不動産を売却する理由は人によってさまざまで、売却の際に注意すべき点も売却理由によって異なります。ここでは代表的な6つの売却理由について、注意点をそれぞれ紹介します。

1. 住み替えの場合
2. 相続した不動産の場合
3. 離婚の場合
4. 転勤の場合
5. 金銭的な問題の場合
6. 事故物件を売却したい場合

住み替えの場合

住み替えの場合は自宅の売却に加えて新居を探す必要があるため、「売却」と「購入」のタイミングが重要なポイントになります。

先に自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」は、売却して得た資金をもとに新居をじっくり選べる反面、新居が決まるまでは仮住まいが必要になります。

先に新居を購入してから売却する「買い先行」は、販売活動に時間をかけて高く売ることも可能ですが、買主が見つかるまでは住宅ローンが二重にかかることがあるため注意が必要です。

売却と購入の同日決済を目指す「売り買い同時進行」は、仮住まいや二重ローンの心配がなく、金銭的な負担が少なくて済む方法です。ただし売り買いのタイミングを合わせるのが難しいため、売り急いで売却価格を落として妥協する人も少なくありません。

どのような流れで住み替えを完了させたいかを考えておき、計画的に売り買いを進めるようにしましょう。

相続した不動産の場合

相続によって取得した不動産を売却する場合、まずは名義人を確認しましょう。不動産を売却できるのは不動産の所有者で、「不動産登記簿」（登記事項説明書）に記載されている人のみです。相続の場合は事前に名義変更（相続登記）をしておきましょう。

また、相続人が複数いる「共有名義」の場合は、共有者全員に売却の同意を得るか、売主個人の名義に変更する必要があります。

相続した家を空き家の状態で放置してしまうと、維持費用がかかるだけでなく、思わぬトラブルにつながりかねません。また、相続した土地が活用されていない場合、固定資産税や相続税評価額が高くなってしまいます。相続した不動産にかかる税金や維持費用を抑え、トラブルのリスクを回避するためには、なるべくスムーズに売却の手続きを済ませられるとよいでしょう。

離婚の場合

離婚をする際に不動産を売却する場合は、不動産が財産分与の対象になるかを事前に確認しておきましょう。婚姻後に2人で築いた財産が財産分与の対象になるため、夫婦のどちらかが単身時に購入した不動産の場合は対象外になります。

婚姻後に購入した不動産の場合、ローンの残債額を上回る金額で売却ができれば、残った金額は財産分与で分けることが可能です。

しかし、売却額がローンの残債額を下回ってしまう場合は、預貯金などから補填するなどしないと売却できないため注意が必要です。

まずは売却によってローンが完済できるかどうか、不動産査定を依頼して判断するとよいでしょう。

離婚時の住宅ローンについて知りたい方は、こちらの記事で詳しく紹介しています。
離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について

転勤の場合

転勤が理由で売却を考える場合は、売却完了まで日程の余裕がないケースが多いでしょう。

段取りよく的確に売却をサポートしてくれる不動産会社を選び、売却の期限を伝えてスムーズに進められるようにしましょう。

今後戻ってくる可能性も含め、賃貸にするのか売却するかを判断し、不動産会社と相談しながら今後の方針を決めることが大切です。

また、転勤の場合は売却活動の期間が十分にとれずに値下げをして売り急ぐケースも多いため、スケジュールを組む際には売却方針をしっかり考える必要があります。

金銭的な問題の場合

「住宅ローンを支払えない」「収入が減って生活が苦しい」など、金銭的な問題が理由で不動産を売却したい場合は、短期間で売却が完了して現金化できる「不動産買取」を検討しましょう。

ただし、売却価格と自己資金を合わせても住宅ローンを完済できない場合は、「不動産買取」での売却ができません。金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という方法を選択する場合が多いです。

住宅ローンを滞納している状況が続くと、不動産は最終的に競売にかけられてしまいます。返済が厳しいと判断したら、なるべく早めに売却を検討しましょう。

事故物件を売却したい場合
 

事件や事故、孤独死などで、事故物件となってしまった物件を売却したいと考えている方もいるかも知れません。

この様な物件は、亡くなった状況によって、事故物件に該当するかどうかが決まります。

例えば、病死や老衰の自然死や、日常生活での転倒事故などによる不慮の死による場合、買主に告知する義務はありません。

その為、この様な場合は、事故物件には該当されません。

ただし、人が亡くなった事を告げずに、売却したことで、トラブルに発展する事もあるので注意が必要です。

事件や自殺などで、人が亡くなった場合は、やはり、通常の価格よりも下がってしまいます。

大体の相場としては、自殺で３割程、他殺で5割程通常の売却価格よりも下がってしまう傾向があります。

事故物件を売却したい場合は、ハウスクリーニングやリフォームを行ったり、または家を取り壊して、土地だけで売り出したり、といった方法もありますので、事故物件の売却が得意な不動産会社に相談してみるのもおすすめです。

関連記事：事故物件の売却方法を解説！告知義務や価格相場は？失敗しないポイントもご紹介

不動産売却の正しい知識を身につけてスムーズな売却を目指そう

不動産売却でトラブルや後悔を避け、スムーズな売却を目指すには、不動産売却の基礎知識や注意点を正しく理解しておくことが大切です。

信頼できる不動産会社を選び、大切な不動産を納得のいく形で売却できるようにしましょう。

大切な不動産を高値で売却するには、パートナーとして販売活動を展開してくれる不動産会社を慎重に検討し、「ここなら信頼できる」という一社を選定することが重要です。

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