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この記事でわかること ・不動産の売却にかかる税金の種類と、それぞれの計算方法 |
不動産売却を検討する際、「税金で手元のお金が減ってしまうのではないか」とご不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却にかかる税金は複雑でわかりにくく、何も知らずに手続きを進めてしまうと、せっかくの売却益が大きく減ってしまうこともあります。
しかし、正しい知識を身につけ、適切な対策を講じることで、手元に残る金額を最大化することができます。
この記事では、不動産売却における税金の全体像を、専門用語をかみ砕いてわかりやすく解説します。
売却を成功させるための知識を、ぜひ一緒に学んでいきましょう。
この記事の目次
不動産売却にかかる税金にはどういったものがある？
不動産を売却する際には、具体的にどういった種類の税金がかかるのでしょうか？
売却時にかかる税金にはさまざまなものがありますが、大きく「売却手続きの際にかかる税金」と「売却で利益が発生した際にかかる税金」の2種類があります。
ここでは、それぞれの状況で発生する税金の種類について解説します。
売却手続きにかかる税金
不動産売却の取引を完了させるための手続きの過程では、必ず発生する税金があります。
主に以下の3種類です。
・印紙税
・登録免許税
・仲介手数料の消費税
これらの税金は、売却で利益が出たかどうかに関わらず発生するため、事前の資金計画に含めておく必要があります。
印紙税
契約書や受領書などの課税文書に課される税金です。
不動産売買においては、売買が成立した際に「不動産売買契約書」という書類を売主と買主の間で交わしますが、この契約書を作成するにあたって印紙税が課されます。
印紙税は、契約書面に所定の金額分の収入印紙を貼り、消印することで納税したとみなされます。
また、以下のように売買が成立した契約金額によって税額が変動します。
出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置-国税庁ホームページ
2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された「不動産売買契約書」については、租税特別措置法に則り、軽減税率が適用されます。
詳しい税額は上記表の右欄をご確認ください。
売買契約時の手付金に収入印紙は必要？
不動産の売却が決まり、買主から手付金を受け取る際の領収書にも印紙を貼る必要があるのでしょうか？
手付金に関しては、売主が個人か不動産会社かによって印紙を貼る必要があるかどうかが異なります。
・売主が個人の場合：不要（営業目的ではないため）
・売主が不動産会社の場合：必要（営業目的であるため）
印紙税は、経済的な取引に伴い作成される文書に課されるものです。
そのため、営業目的でない不動産売買の場合は不要となります。
登録免許税
不動産登記を行う際に課される税金です。
不動産登記は、不動産の購入時だけでなく、住所変更や相続した際にも必要となります。
例えば、不動産を売却して住宅ローンを完済した場合、その抵当権を抹消するために「抵当権抹消登記」を行う必要があります。
このような登記手続きを行う際に発生する税金が「登録免許税」です。
税額は登記の種類によって以下のように異なります。
| 売買時の所有権移転登記 |
・土地：固定資産税評価額の2% ・建物：固定資産税評価額の2% |
|---|---|
| 相続時の所有権移転登記 |
土地・建物：固定資産税評価額の0.4% |
| 贈与時の所有権移転登記 |
土地・建物：固定資産税評価額の2% |
| 抵当権抹消登記 |
土地・建物それぞれ1つにつき1,000円 |
登記手続きは複雑な場合が多いので、司法書士に依頼することが一般的です。
依頼する際の手数料は、司法書士によって異なりますが、およそ5万〜10万円前後が相場と言われています。
不動産の登録免許税についてプロが解説！
仲介手数料の消費税
不動産売却を不動産仲介会社に依頼し、売買が成立した場合、成功報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。
この仲介手数料には、消費税が課されます。
仲介手数料は、以下のように売却価格に応じて金額が変動します。
| 売却金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却金額×5%+消費税 |
| 200万～400万円以下 | （売却金額×4%+2万円）+消費税 |
| 400万円超 | （売却金額×3%+6万円）+消費税 |
例えば、3,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料（税抜）は、以下のようになります。
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3,000万円×3%+6万円=960,000円 これに消費税（10％）が加算されます。 仲介手数料の消費税：960,000円×0.1=96,000円 合計支払額は1,056,000円となります。 |
なお、2024年7月1日から売りにくい空き家や空き地の流通を促すために仲介報酬の特例規定が拡充されました。
具体的には、物件価格が800万円以下の売買において、売主と買主双方から最大で33万円（税込）を仲介手数料として受け取れることが認められました。
ただし、あらかじめ依頼者に報酬額を説明し、合意を得る必要があります。
| 売却金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 800万円以下 | 30万円＋消費税 |
| 800万円超 | （売却金額×3％）＋消費税 |
売却で利益が発生した際にかかる税金
不動産を売却して利益を得ると、「譲渡所得税」という税金が発生します。
この税金は、「所得税」「復興特別所得税（※）」「住民税」の3つの税金で構成されています。
譲渡所得税は、不動産を売った年の1月1日時点での所有期間によって税率が大きく異なります。
| 所有期間が5年以内（短期譲渡所得） |
・所得税：30% 合計：39.63% |
|---|---|
| 所有期間が5年超（長期譲渡所得） |
・所得税：15% 合計：20.315% |
上記の通り、5年を超えてから売却したほうが税金を大幅に抑えることができます。
売却のタイミングもしっかり見計らうことが賢い選択です。
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【※ 復興特別所得税とは？】 所得税に復興特別所得税が加算されます。 なお、適用期間は2013年1月1日から2037年12月31日までの25年間にわたり適用されます。 |
譲渡所得金額の計算方法
譲渡所得税の税額は、まず「課税対象となる譲渡所得」を算出し、その金額に税率を乗じることで決定されます。
これらの手順で「課税譲渡所得金額」が確定した後、その金額に前述した所有期間に応じた税率をかけることで、最終的な譲渡所得税が求められます。
なお、特別控除額で差し引ける優遇措置については、後述の【節税対策に！譲渡所得税で適用できる4つの控除】で詳しく解説します。
譲渡所得税の具体的な計算例
ここでは、譲渡所得税の具体的な計算について、見ていきましょう。
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【例】所有期間15年の自宅（長期譲渡）を5,000万円で売却。 1.譲渡所得を計算 2.特別控除（3,000万円特別控除）を適用 譲渡所得が0円以下になるため、この場合は譲渡所得税は非課税となります。 |
以下の記事では、譲渡所得税の計算方法についてより詳しく解説しています。
ぜひあわせてご確認ください。
不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！
不動産売却の税金の納税時期はいつ？納税方法も
納税時期と納税方法は、税金の種類によって異なります。
詳しくは、以下の表をご参考ください。
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納付時期 |
納税方法 |
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|---|---|---|
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印紙税 |
売買契約を結んだ際 |
収入印紙を購入し、契約書に貼付、消印する |
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登録免許税 |
・抵当権の抹消登記 |
収入印紙で納付 |
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譲渡所得税 |
物件を売却した翌年の確定申告 |
確定申告後の納付書で納付 |
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譲渡所得税 |
物件を売却した翌年の確定申告 |
・給与所得者の場合：確定申告をした場合、手続きは不要※ |
【※給与所得者が住民税の手続きが不要なのはなぜ？】
給与所得者の場合、原則として住民税を給与から天引き（特別徴収）されます。
そのため、個別に納付する必要がありません。
節税対策に！譲渡所得税で適用できる4つの控除
ここでは、譲渡所得税を大幅に減らすことができる控除と特例について解説します。
譲渡所得税に対し適用できる控除には、主に次の4つがあります。
| 特例名 | 適用条件 | 節税効果 | 他の特例との併用 |
|---|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 自分が住んでいる家やその敷地、住まなくなって3年以内の家を売却することなどの条件が定められている。 | 譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる。 | 10年超所有軽減税率の特例と併用可能。 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 売却した年の1月1日時点で所有期間10年超の家であることなどの条件が定められている。 | 税率が20.315％から14.21％へ軽減される。 | 居住用財産の3,000万円特別控除と併用可能。 |
| 特定の居住用財産の買い替えの特例 | 所有期間10年超の家を売却し、買い替えをするなどの条件が定められている。 | 納税を将来に繰り延べることができる（非課税ではない）。 |
空き家の譲渡所得の特別控除と併用可能（別物件であることなど条件・制限あり）。 |
| 空き家の譲渡所得の特別控除 | 相続した家屋を売却するなどの条件が定められている。 | 譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる。 |
居住用財産の3,000万円特別控除、特定の居住用財産の買い替えの特例と併用可能（別物件であること、控除額の合計は最大3,000万円など条件・制限あり）。 |
これらの控除の内容を理解して、節税対策に活用しましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却する際に、最も節税効果が高いのがこの3,000万円特別控除です。
特定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円の控除ができる優遇制度となっています。
この特例を受けるための主な条件は以下の通りです。
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1.売却する不動産が、現在住んでいるまたは過去に住んでいたマイホームであること 2.以前住んでいた家を売る場合、その家で生活しなくなってから、3年を経過する日に属する年の年末までに売却を完了させること 3.家を取り壊して土地のみを売却する際には、取り壊してから1年以内に売却契約を結び、かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売却することなど、いくつかの条件を満たすこと 4.売却した年を含めて、その前2年間（合計3年間）に、他の特定の控除や譲渡損失に関する特例を適用していないこと 5.公共事業などで収用された場合の特例など、他の税制優遇制度と重複しないこと 6.売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係（生計を一にする親族など）に該当しないこと |
仮住まいや別荘などといった趣味・レジャー目的で所有している家には、この特例は適用されません。
また、この優遇措置の適用を受けるには、売却した翌年に必ず確定申告を行う必要があります。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までとなりますので、書類準備は余裕を持って進めましょう。
確定申告時に必要となる主な書類
申告時には以下の書類が必要となります。
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピーや購入時と売却時の領収書
・戸籍の附票の写しなど（住所が異なる場合のみ必要）
物件の状況によっては上記以外の書類が必要になる場合もあります。
この特例はこんな人におすすめ！
居住用財産の3,000万円特別控除は、以下のような状況の方におすすめです。
・所有期間が5年未満でマイホームを売却する方
・売却益が3,000万円以下のため、この特例だけで税金が0円になる方
・10年超所有軽減税率の特例と併用して、さらに節税したい方
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えているマイホームを売却する場合、譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例です。
前述の通り、10年所有している場合は「長期譲渡所得」となるので譲渡所得税が20.315%となります。
しかし、この特例を利用すると、以下のように長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算することが可能になります。
出典：マイホームを売ったときの軽減税率の特例-国税庁ホームページ
また、この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
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1.所有者自らのマイホーム（居住用財産）を売却すること 2.売却した年の1月1日において不動産の所有期間が10年を超えていること 3.売却した年の前年や前々年に、本特例を受けていないこと 4.売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係（生計を一にする親族など）に該当しないこと |
この特例は、前述の「居住用財産の3000万円特別控除」と併用が可能です。
併用することでさらに節税することができるので、条件を満たしている場合はぜひ活用してみましょう。
確定申告時に必要となる主な書類
特例を受ける際は、以下の必要書類を準備したうえで確定申告を行うことが必要です。
・譲渡所得の内訳書
・売却した居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
・戸籍の附票の写しなど（住所が異なる場合のみ必要）
この特例はこんな人におすすめ！
10年超所有軽減税率の特例は、以下のような状況の方におすすめです。
・所有期間が10年超のマイホームを売却する方
・売却益が大きく、3,000万円控除だけでは税金がゼロにならない方
・3,000万円控除と併用して、さらなる節税を目指したい方
特定の居住用財産の買い替えの特例
マイホームを買い替える際に発生する譲渡所得税の納税を将来に繰り延べることができる制度です。
この特例を受ける際は、以下の条件を満たす必要があります。
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1.売却したマイホーム（居住用財産）の所有期間が10年を超えていること 2.住まなくなってから3年目の12月末までに売却していること 3.過去2年以内に「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」などの特例を受けていないこと 4.売却した不動産の所在地が日本国内にあること 5.売却価格が1億円以内であること 6.買い替え後のマイホームの面積基準を満たしていること ・床面積：50平米以上 7.マイホームを売却した前年から翌年までの期間に買い替えが完了していること 8.2024年1月1日以降に入居または建築確認を受けた住居は、省エネ基準を満たしていること 9.買い替え後の中古住宅が耐火建築物の場合、築25年以内かつ耐震基準を満たしていること 10.売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係（生計を一にする親族など）に該当しないこと |
この特例は譲渡所得税を非課税にするものではありません。
あくまで納税のタイミングを先送りする制度であり、後で必ず納税が必要となる点に注意してください。
また、この特例も他の特例と同様に確定申告が必要です。
確定申告時に必要となる主な書類
申告時には以下の書類が必要となります。
・譲渡所得の内訳書
・売却した家を購入した際の売買契約書
・売却した際の売買契約書
・売却した家の所有期間を証明できる書類（登記事項証明書など）
・購入した家の登記事項証明書、売買契約書の写し
・購入した家の建築済証、確認済証
・耐震基準適合証明書（中古の場合）
・住民票
必要になる書類は、購入した物件の性能などによっても変わるため時間に余裕を持って確認しながら準備しましょう。
この特例はこんな人におすすめ！
特定の居住用財産の買い替えの特例は、以下のような状況の方におすすめです。
・所有期間が10年超のマイホームを売却し、買い替えを検討している方
・売却益が大きく、3,000万円控除や軽減税率の特例を利用しても多額の税金が発生してしまう方
空き家の譲渡所得の特別控除
相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円控除できる制度です。
この特例を受けるには、まず次の条件を満たしている不動産であるかどうか確認する必要があります。
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・1981年（昭和56年）5月31日より前に建築された建物か ・区分所有建物登記がされている建物ではないか ・相続開始前に被相続人以外の人が住んでいないか |
上記の条件をクリアし、さらに以下の条件を満たすことで特例を適用できます。
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1.建物付きで売却する場合、一定の耐震基準を満たしていること（または、売却日の翌年2月15日までに耐震基準を充たすためのリフォームをすること） 2.更地として売却する場合は、売却日の翌年2月15日までに解体が完了していること 3.相続から売却までの間、別の用途で使用していないこと（例：駐車場） 4.売却価格が1億円以内であること 5.同一被相続人から相続した空き家について、この特例を過去に受けていないこと 6.売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係（生計を一にする親族など）に該当しないこと |
このように条件が複雑であるため、自分で判断するのが難しいこともあるでしょう。
もし判断に悩んだ場合は、税務署の相談窓口など専門機関に相談してみることをおすすめします。
また、空き家の譲渡所得の特別控除を受ける際も他の特例と同様に確定申告が必要です。
そして、申告時に提出する書類もいくつかあるので事前にしっかりチェックしましょう。
確定申告時に必要となる書類
申告時には以下の書類が必要となります。
・譲渡所得の内訳書
・登記事項証明書
・被相続人居住用家屋等確認書
・耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書の写し
・譲渡した翌年2月15日までに取り壊ししたことがわかる書類
・売買契約書の写し
書類も複数あり、内容も複雑であるため、余裕を持って準備することが重要です。
少しでも不明点があったら、一人で悩まず、早めに税務署などに確認してくださいね。
この特例はこんな人におすすめ！
空き家の譲渡所得の特別控除は、以下のような状況の方におすすめです。
・親から相続した古い家（昭和56年5月31日以前に建築）を売却する方
・売却益が大きく、3,000万円以下の控除で税金が0円になる可能性がある方
売却で損失が出たらどうする？知っておきたい2つの特例
不動産の売却で、売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、損失が発生することもあります。
この場合でも、他の所得（給与所得など）と相殺することで、所得税の還付を受けられる特例があります。
利用できる特例は、売却後に新しく住宅を購入する予定があるかどうかで異なります。
売却後、新たに住宅を購入する予定はない場合
適用できる特例名：特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の内容：5年を超えて住んでいた家を売却し、住宅ローンが残っている場合に、売却損失をその年の所得から差し引く（損益通算※）ことができます。
差し引かれなかった損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。
詳しい適用要件に関しては、国税庁のホームページでご確認ください。
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【※損益通算とは？】 所得を計算する上で、1年間で生じた利益から他の所得の損失分を差し引ける制度のこと。 |
売却後、新しく住宅を購入をする予定がある場合
適用できる特例名：居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例（買い換え）
特例の内容：5年を超えて住んでいた家を売却し、さらに新しく住宅を買い換えた際に、もし売却で損失（赤字）が出た場合、その損失額をその年の給与所得などの他の所得と相殺できます。
さらに、赤字となった場合はその金額分、翌年以降3年間繰り越して所得から控除することが可能です。
詳しい適用要件に関しては、国税庁のホームページでご確認ください。
損益通算の具体的なシミュレーションとメリット
特例の要件を満たし、売却で出た損失を他の所得と相殺することが、どれほど大きな節税効果をもたらすのかを具体的に見てみましょう。
ここでは、「給与所得600万円」の会社員の方が、不動産売却で「200万円の損失」を出した場合を例にご紹介します。
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・給与所得：600万円 600万円－200万円＝400万円 損益通算前は600万円に対する所得税・住民税が課税されますが、損益通算後は400万円に対する税金に変わります。 |
この特例を利用できるケースで確定申告をしないのは、約40万円の還付金を受け取らないことと同じであり、非常にもったいない行為です。
必ず確定申告を行いましょう。
確定申告の流れについては、【不動産売却時の税金に関するよくある質問】の【確定申告ってどうやるの？】で解説していますので、こちらもご確認ください。
不動産売却時の税金対策での注意点
不動産売却を成功させるには、単に税金の知識を持つだけでなく、制度の「落とし穴」を知っておくことが重要です。
ここでは、せっかくの節税チャンスを無駄にしないために、特に注意すべき2つの重要なポイントをご紹介します。
併用できない控除がある
上記で紹介した控除の中には、他の控除と併用することができないものもあります。
具体的には、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除の特例措置（※）」の併用などが挙げられます。
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※住宅ローンの控除とは？ 住宅ローンの残額の1％の金額がその年の所得税から控除される特例です。 年間40万円の控除を10年間受けることができます。 |
例えば、あなたが新しく家を購入し、住宅ローン控除を利用しているとします。
この状態で、以前住んでいた家を売却する際に3,000万円特別控除を適用すると、その年以降、住宅ローン控除を利用できなくなってしまいます。
このように、せっかく控除を受けられると思っても、内容によっては併用することができない場合もあるので、利用する前に確認しておきましょう。
譲渡損失がある場合も確定申告が必要になる
不動産を売却して損失が発生した場合、税金を納める必要がないため、確定申告は原則不要です。
しかし、譲渡損失の損益通算や繰越控除といった特例の適用を希望する場合、確定申告は必須となります。
売却損が出たのに確定申告をしないと、給与所得などから損失分を相殺できる権利を失い、納めすぎた税金の還付を受けられません。
損益通算の仕組みについては、前述の【損益通算の具体的なシミュレーションとメリット】をご確認ください。
不動産売却時の税金についての相談窓口
不動産売却にかかる税金や控除の要件は複雑です。
自分で判断するのが難しいと感じたら、以下の専門機関に相談することをおすすめします。
・税務署
・不動産会社の顧問税理士
・ファイナンシャルプランナー
・自治体が行っている無料税務相談会
これらの相談窓口の特徴について紹介していきます。
税務署
税務署では、税金全般について無料で相談できます。
確定申告に関することはもちろんのこと、それ以外のことも相談することができるので、不動産売却時の税金について疑問があれば税務署に相談してみましょう。
また、税務署への相談は電話だけではなく、対面で受け付けていることもあります。
相談を考えている場合は、まず最寄りの税務署のホームページなどを確認してみると良いでしょう。
ただし、確定申告の時期は混雑する可能性があるため、この時期を避けて相談することをおすすめします。
不動産会社の顧問税理士
不動産会社によっては、顧問税理士が税務に関する相談会を実施していることがあります。
このような相談会を利用することで、税金に関する問題をスムーズに解決することができるでしょう。
売却と税金の両面からアドバイスが欲しい場合におすすめです。
ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナーとは、税金や保険、年金、不動産など、お金に関するさまざまな悩みを解決する専門家です。
不動産売却時も、税金だけでなく、売却後の資金計画や将来のライフプラン全般について相談できます。
ファイナンシャルプランナーの相談窓口は、金融機関などに所属している場合は無料で利用できることが一般的です。
一方、独立系のファイナンシャルプランナーに相談する場合は有料となることが多いので、ご自身のニーズとコストに応じて選択すると良いでしょう。
自治体が行っている無料税務相談会
自治体によっては、役所などで税金に関する無料相談会を開催していることがあります。
この相談会では、地域に根ざした税理士に気軽に相談できます。
予約が必要な場合が多いため、自治体のホームページなどで事前に確認しましょう。
不動産売却時の税金に関するよくある質問
ここでは、不動産売却の税金に関してよくある質問をまとめてみました。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
確定申告ってどうやるの？
不動産を売却して利益が生じた場合や、上記でご紹介した特例を受ける場合は、翌年に確定申告が必要です。
確定申告の大まかな流れは以下の通りになります。
詳しいやり方については、以下の記事でも紹介しているので、こちらもぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！
不動産の売却で消費税を支払う必要はあるの？
個人がマイホームなどの不動産を売買した場合、その売却代金そのものに消費税はかかりません。
消費税の課税対象は、事業者が事業として行う取引に限られるためです。
しかしながら、売却手続きにおいては、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士への登記依頼費用など、事業者が提供するサービスに対しては消費税が発生します。
この点には注意が必要です。
土地と建物の売却で税金に何か違いはあるの？
土地だけの売却か、建物も合わせて売却したかなど、取引内容による税金の違いはありません。
ただし、取引にかかる諸費用や手数料は、取引の種類によって異なる場合があります。
また、不動産売却時に受けられる控除についても、建物の売却時に適用できるものや土地の売却のみに適用できるものがあるため、同じ取引金額でも税額に差が生じることがあります。
土地売却にかかる税金とは？種類別の計算方法と得する控除を解説！
不動産を売却した年の固定資産税はいくらになるの？
固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産を所有していた人に請求されます。
そのため、年の途中で不動産を売却した場合でも、1年分の納付書は売主に送られます。
通常は、売主と買主の間で日割り計算をして、互いに負担するケースが一般的です。
また、固定資産税は次の計算式で求めることができます。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 標準税率（1.40％）
固定資産税評価額の仕組みを徹底解説！節税対策6選も詳しくご紹介
税金や節税対策の知識を身につけて不動産売却をしよう
不動産売却で手元にいくら残るのかは、税金の知識があるかどうかで大きく変わります。
税金の種類、計算方法、そして何よりあなたに合った節税対策を知っておくことが、賢い売却への第一歩です。
本記事で得た知識を参考に、まずは売却価格の目安を把握することから始めてみましょう。
査定額を知ることで、税金のシミュレーションがぐっと現実的になります。
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