離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について

ケースはさまざまですが、不動産の売却理由で「離婚」によるものはかなり多いです。

離婚する場合、マイホームにどちらか一方が住み続けるのか、売却するのか悩むことがあるでしょう。今回は、住宅ローンを利用してマイホームを購入し、離婚となった場合に住宅ローンはどうすればいいか、また財産分与や返済方法について解説していきます。

離婚時の住宅ローンについて

離婚となってしまった場合、夫婦で購入した不動産や預金、車や保険なども財産の対象になります。この資産などを夫婦で配分することを、財産分与と言います。財産分与は勢いで決めることなく、双方で協議して、どのように分けるのか決める必要があります。

一戸建てやマンションなどの不動産はそのままでは分割できないため、売却して現金化し、分け合うもしくは一方はそのまま住み続け、一方は現金を受け取る、のどちらかの方法で分与されます。ここでは離婚時の住宅ローンについていくつかのパターンを交えながら解説していきます。

①ローンの名義人（多くは夫）が住み続ける場合

ローンの名義人が住み続ける

名義人の夫が住み続ける場合、住宅ローンの支払いはそのまま継続していきます。また、家の評価額を算出し、その半分の額を代償金として相手方に支払うことになります。この場合、分与額が高額になるため、協議内容によっては慰謝料や養育費とともに分割で支払いをするといった場合もあります。

しかしながら多額のお金を用意するのが難しい場合や、一人で住むには広すぎると感じた夫側が結局家を売却することも少なくないようです。

非名義人（多くは妻）が連帯保証人の場合

妻が保証人等になっていなければ問題はありませんが、連帯債務の責任がある場合は、離婚後に連帯債務が残ってしまうのは避けたいものですよね。この場合は、不動産を売却し借入を返済することをおすすめします。

また、売却した金額では借りたお金を全額返済できない場合、預金等で返済する必要がありますが、預金等も足りないと言うことになると、売却を成立することは難しくなります。この場合、金融機関に相談する必要がでてきます。

保証人から外れたい場合など、ローンの借り換えなどが方法としてありますが、残額と収入の問題もあります。必ずしも、借り換えがスムーズにできるとは限りません。借り換えをすると言うことも、お金を借りると同じことです。

お金を借りるには、支払えるのかと言う審査が必要になります。それは、十分な収入があるのかがポイントです。そもそも借入の時に、連帯債務・保証人にならないことを考えるのがベストでしょう。

②ローンの非名義人（多くは妻）が住み続ける場合

ローンの非名義人が住み続ける

ローンの非名義人が住み続ける場合は、誰が住宅ローンの支払いを続けていくかが焦点になります。支払いが夫の場合と妻の場合、それぞれ紹介していきます。

ローンの名義人（多くは夫）が支払う場合

離婚後、マイホームにそのままご家族が住み続けるケースは少なくありません。特にお子さんがいる場合は、学区などを考えても引っ越すのは難しい方も多いでしょう。この場合、夫が家を出て、ローンを夫が支払い続けることになり、不動産の名義も夫のままとなります。

住宅ローンの名義を妻に変更してローンを支払う場合や、他の銀行に借り換えをするタイミングで妻名義にする場合も、金融機関の審査が必要になります。

その場合、奥様が働いて十分な収入が必要になりますが、通常子育てをしているご家庭で、奥様の収入だけを考えるとかなり難しい条件になります。よってご主人が、現状のローンを支払い続けることがベストな方法なのです。

ただご主人が勝手に支払いをやめてしまったりすると、奥様の知らないところで差し押さえ競売に…なんてこともあり得るので、注意が必要です。

ローンの名義人が支払う

ローンの非名義人（多くは妻）が支払う場合

この場合も、財産分与での取り決めが重要になってきます。ローンの名義人を変えずに支払いを続けていき、支払い者は妻だとします。

この場合、不動産の名義も変わらないため、所有者は夫で、妻は夫にお金を贈与しているのと同じということに。つまり贈与となると、贈与税が発生してしまいます。この方法は、金融機関としては支払ってもらえるので何も言ってこないと思いますが、好ましい方法ではありません。

③売却し、住宅ローンを返済する場合

ほとんどが、このケースになるかと思います。とは言え、不動産の売却にはある程度の期間が必要です。なかには1週間で契約になったと言う場合もありますが、少なくとも3か月程度は考えておく必要があるでしょう。

そして、売却となると売れたら出て行かなければならないため、住み替え先を探すことも忘れていけません。

ローンを完済できる場合

不動産を売却して、売却価格又は売却価格＋自己資金で、借入額を返済できるのであれば問題ありません。また、手元に残るようであれば、それは財産分与の取り決めによって配分されます。

ローンを完済できない場合

ローンの完済ができない場合が問題となってきます。預金もないと言うことになると、ローンの完済ができず、抵当権の抹消ができません。事実上、売却ができない物件だと言うことになります。

事前に、どのくらいで売却することができるのか、十分調べておくことが必要になるでしょう。売れなければ、貸すと言う方法もありますがこの場合、得られる家賃収入をどのように配分するかも、財産分与で決めておかなければなりません。

任意売却

どうしても、売却したい。しかし、売却できない。
その場合は、任意売却という方法があります。

任意売却とは、ローンなどの返済が滞っている段階で銀行などの金融機関と交渉し、同意を得ることを条件に進める不動産売却方法です。
本来は抵当権がついている段階では自由に不動産を売却できません。そこで抵当権を外してもらう必要があります。抵当権を外してもらうには、不動産を売却した金額が貸付の返済総額を上回る、つまり住宅ローンを全額返済することで可能になります。
借金が残る場合でも差額を用意できればよいのですが、貸付のすべてを返済できないケースでも銀行などは任意売却に応じています。

任意売却は、金融機関にとってもメリットがあります。抵当権があれば、競売にかけることができても回収できるお金は融資した金額よりも少なくなるのが通常です。任意売却であれば相場に近い金額で売却することができるため、競売のケースよりも多くのお金を回収できます。

抵当権を外すことは不動産の売却を自由にすることでもあり、買い手もつきやすくなります。まずは任意売却ができないか金融機関と早期に交渉を進めることが重要です。

ただし、先にも述べましたが、任意売却等で全額払えず残ってしまったら、その借り入れは金融機関と相談し、完済するまで払い続けることになります。よって「いかに売却価格でローンの残額を上回ることができるのか(アンダーローン)」がポイントです。

まずは現在の家の価値を知ろう

アンダーローンとオーバーローン

住宅ローンの残高よりも家の価値のほうが大きい状態のことをアンダーローンと呼びます。反対に、住宅ローンの残高よりも家の価値のほうが低い状態をオーバーローンといいます。

家を売ったお金でローンを完済できないオーバーローンの場合には、抵当権を抹消することができません。抵当権が残ったままの物件は、債務者がローンの返済を滞納する場合や、任意売却等で全額支払えない場合、競売にかけられてしまいます。いつ売られてしまうのかがわからない物件となるため、そんな物件を買いたいと望む買主はいないでしょう。オーバーローンとなっている物件は、買主が見つからないのが現実問題です。

一方で、不動産会社に直接買取りをしてもらえば、比較的すぐに現金を手に入れることが可能です。しかし、不動産会社に直接買取りをしてもらうと、不動産価格は相場よりも安くなります。そのため、ローン返済のためにできるだけ高く売りたい状況では、買取り依頼をする人は少数です。多くは不動産会社と仲介契約を結び、買主を探すことになります。

一括査定サイトを使って査定を依頼しよう

売却することを検討している場合、まずは現在の家の価値を知ることが重要です。
一括査定サイトを使い、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較しましょう。

一括査定サイトはWEB上のフォームに入力するだけで、複数社から査定額を受け取ることが可能です。簡易査定の場合、実際に物件を見ずに売主から提供されたデータを基に査定金額を算出するため、金額の正確性は訪問査定に比べると劣ります。しかし、近所の方に知られたくない場合や売却しようか悩んでいる場合相場を把握するためには役立つでしょう。

売却をするかどうか悩んでいる場合、まずは現在の家の価値を知ることで、売却して住宅ローンを返済することができるかどうかの判断材料となります。

離婚時の不動産の売却事例

税金滞納

ここまで離婚時の不動産の処分方法について解説してきました。ここからは離婚時の不動産の売却事例について述べていきます。

▼例1

離婚成立
⇓
夫は家を出て妻は住みながら売却活動開始
共有名義
夫名義のローンが約2,000万円
妻にローンはなかったが、アルバイト程度の仕事

この時に、通常売却でローンは完済できます。残った金額は、全て奥様にお渡しするという内容でした。売却中に変わっていないか謄本を確認したところ、依頼があったときにはついていなかった差し押さえがついていました。
このままでは、買主が見つかっても売却することはできません。誰が差し押さえを付けたのか確認すると、自治体でした。

奥様が住民税の滞納をしていたのです。○○万円ほど滞納しており、自治体も本人と連絡が取れなかったので、差し押さえを付けたとのこと。
その時は自治体に連絡をして、不動産の売却をしていることを告げ、売却価格で返済できる金額だと伝えて、差し押さえを取り下げてもらいました。競売実行予定日の前日でした。

この時不動産には、ご主人1/2、奥様1/2の持ち分が設定されていました。差し押さえは、奥様の1/2に対してついていたのです。自治体に聞いたところ、奥様の1/2を競売にかける予定だったそうです。

このような形で奥様の名義が第三者に変わってしまった場合、ご主人は正常には売却することはできなくなります。
事前に止められたので、後日十分な価格で売却できましたが、離婚によって情報が共有できなくなったことでこのようなアクシデントが起こる可能性があります。

▼例2

弁護士さんからマンション売却の相談があった。離婚は成立済みで、ご主人が自己破産申請中。奥様は、再婚していた。不動産は空き家の状態で放置、共有名義で借入も残っていた。借入は、双方が連帯保証人になっている。

この時、不動産を売却しても1,000万円程度足りず、完済することができませんでした。そのため、任意売却を行うことになったのです。当初、売却のことはご主人側とだけで話をしていましたが、共有名義の奥様にも承諾いただく必要があり、説明に伺いました。

そして、任意売却で不動産を売却することができたのですが、このケースではご主人は自己破産が成立し債務を負うことはなくなりました。奥様は、自己破産はしないと選択されたので、不足した約1,000万円の負債は、無担保の貸し付けということで奥様が負担することに。
最終的には、奥様にもご納得していただき、ご負担いただくことになりました。

このマンションを購入するとき、このような結末を想像することはなかったでしょう。しかし、離婚の協議の時には、借金の部分や資産の処分など、どうするのか時間をかけてきちんと協議しておけば、もう少し違う答えがあったかもしれないですね。

一括査定においても、離婚協議のために価格だけ知りたいと言う査定依頼は少なくありません。