住み替えなどの理由で分譲マンションを売却する際には、「できるだけ高く売りたい」「失敗したくない」と思いますよね。分譲マンションをスムーズに高く売却するには、正しい知識と信頼できる不動産会社選びが重要です。
本記事では、分譲マンションの売却方法や売却の流れ、高く売るコツやよくある失敗と対処法などを解説します。売却のパートナーとなる不動産会社の選び方も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の目次
分譲マンションの売却方法
分譲マンションの主な売却方法は、次の2つです。
- 不動産仲介
- 不動産買取
それぞれの特徴を理解したうえで、自身の売却の目的に合う方法を選ぶことが大切です。
不動産仲介
不動産仲介は、不動産会社に分譲マンションの売却活動をサポートしてもらう方法です。不動産会社が売主に代わって買主を探したり、契約の取りまとめをしてくれます。
広告の作成や物件情報サイトへの掲載などを通して広く買主を探せるため、相場価格での売却や、それ以上の価格で売れる可能性も高くなります。
ただし、購入希望者が現れるまでは売れないため、売却完了までに時間がかかることも多いでしょう。また、売却後には不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
不動産買取
不動産買取とは、不動産会社に分譲マンションを直接買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がなく、不動産会社との交渉が成立すればすぐに売却できるため、スピーディーな売却が可能です。
不動産会社が買い取った分譲マンションは、一般的にはリフォームやリノベーションをしてから再販売されます。
そのため、築年数が古い場合や部屋の状態が悪い場合でも買い取ってもらえるケースが多いです。
ただし、売却価格は不動産仲介の相場よりも安くなってしまう場合が多いです。
関連記事：マンション買取とは？仲介との違い、買取の流れやメリットを解説
分譲マンションを仲介で売却する流れ
分譲マンションを不動産仲介で売却する場合の一般的な流れは次の通りです。
- 事前準備をする
- 査定を依頼する
- 不動産会社を選ぶ
- 売却活動をする
- 契約・決済・引渡しをする
- 確定申告をする
それぞれについて解説していきます。
①事前準備をする
分譲マンションを売却するにあたり、まずは全体のスケジュールを考えましょう。
分譲マンションは、売却完了までにおおよそ3〜6ヶ月程度かかるのが一般的といわれています。購入希望者が見つからないと時間がかかってしまうため、余裕をもった計画を立てましょう。
住み替えの場合は、現在の住まいを売却してから新居を購入する「売り先行」なのか、先に新居を購入してから売却をする「買い先行」なのかを十分に検討しましょう。
住宅ローンの残債がいくらなのかも確認し、新居の購入や引っ越しの時期などもふまえて計画することが大切です。
②査定を依頼する
査定とは、不動産会社が市場の状況や過去の取引などをふまえ、物件の売り出し価格を見積もることをいいます。
査定価格は不動産会社によって異なるため、1社のみの査定価格では適正な価格かどうかを判断できません。
物件の適正価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。
また、物件情報サイトなどで自分でも相場価格を調べておくと、より検討しやすくなります。お住まいのエリアで似たような物件がどのくらいの価格で売り出されているのか、ぜひチェックしてみてください。
③不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社の査定価格を比較したり、査定価格の根拠や具体的な販売戦略などを質問したりするなどして、仲介を依頼する不動産会社を決めましょう。
不動産会社を決めたら、不動産仲介における媒介契約を結びます。
媒介契約には、1社のみに仲介を依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」の3種類があります。
人気エリアの場合は、各社が競い合う一般媒介契約でより高値での売却を目指すのもよいでしょう。また、手厚いサポートを受けたい場合には専任媒介契約を選ぶなど、自身の希望に合った媒介契約を選択しましょう。
④売却活動をする
売主が携わる主な売却活動は、物件写真の撮影への協力や、購入希望者への内覧の対応です。とくに内覧は、見学者が購入の判断をするのに重要な役割を果たすことが多いため、誠実な対応を心がけましょう。
居住中の場合は、できるだけ整理整頓や掃除をして迎え入れ、快適なイメージをもってもらえるようにすることが大切です。周辺環境や近所の様子なども会話に交えて、物件の魅力が十分に伝わるようにアピールしましょう。
⑤契約・決済・引渡しをする
分譲マンションの買い手が決まったら、売買契約を締結し、決済と引渡しへと進みます。売買契約とは、買主が物件の所有権を買主へ移転することを約束し、買主はその代金を売主へ支払うことを約束するものです。
売買契約が締結されたら、約束した期日に決済を行い、物件の引渡しとなります。買主の住宅ローンが実行されると売主へ売却金が支払われるため、住宅ローンの残金の入金や抵当権の抹消の手続きなどを行い、物件の鍵を渡して引渡し完了となります。
⑥確定申告をする
分譲マンションの売却で利益が出た場合は、売却した翌年の2〜3月に確定申告を行います。売却による譲渡所得に対して住民税や所得税などの税金が発生するため、確定申告をしないと無申告税や延滞税などの罰則が課せられる場合があるので注意しましょう。
また、損失が出た場合でも、確定申告をすれば特例で損失を繰り越せたり、控除を受けられたりする場合もあります。
分譲マンションを買取で売却する流れ
不動産買取で分譲マンションを売却する場合は、不動産仲介に比べて簡単な手順で手続きが完了します。一般的には次のような流れになります。
- 不動産会社による査定
- 売買契約の締結・決算・引渡し
- 確定申告
不動産仲介が3〜6ヶ月程度かかるのに対して、不動産買取は1週間〜1ヶ月程度で完了するのが一般的です。買主を探す必要がないため、査定を経て不動産会社と条件の交渉がまとまれば、すぐに手続きが完了します。
また、不動産仲介と同様に、利益が出た場合は必ず確定申告を行いましょう。損失が出た場合も同様に、確定申告をすることで特例や控除を受けられる場合があります。
分譲マンションを高く売る5つのコツ
分譲マンションを高く売るためのコツは、主に次の5つです。
- 相場を調べておく
- 売れやすいタイミングを見極める
- 分譲マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ
- ホームインスペクションを利用する
- むやみにリフォームしない
それぞれについて解説していきます。
①相場を調べておく
適正な売り出し価格を設定するために、まずは相場を知っておくことが大切です。高く売りたいからといって相場からかけ離れた価格を設定してしまうと、なかなか買い手がつかなかったり、結局値下げを余儀なくされたりと、無駄に時間をかけてしまうことになりかねません。
中古マンションの相場は、自分自身でも簡単に調べられます。国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」などのサイトでは、過去の不動産取引に関するデータや事例を調べられるため、おおまかな相場を把握できます。
②売れやすいタイミングを見極める
中古マンション市場は、4月の新生活に向けて需要が高まる2〜3月のタイミングで活発になる傾向にあります。また、マンションの大規模修繕が行われたあとや、近隣に新しい商業施設などができたタイミングなども需要が高くなりやすいです。
需要が高いタイミングを見極めて分譲マンションを売却すれば、高値で売却できる可能性が高まります。中古マンション市場が活発になるタイミングを狙うのはもちろん、日頃から経済状況の動向をチェックしておくことも大切です。
③分譲マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。マンションの売却が得意な場合や一戸建ての売却が得意な場合など、不動産会社によって得意な物件はさまざまです。
また、分譲マンションの売却が得意な不動産会社でも、人気エリアの高級マンションが得意なところもあれば、郊外のファミリー向けマンションが得意なところなどもあります。過去の取引状況をチェックしておき、売却したい物件を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。
④ホームインスペクションを利用する
買い手に安心感をもってもらうためにも、事前にホームインスペクションを利用しておくのとよいでしょう。ホームインスペクションとは、建築士の資格をもつ検査員が、第三者的な立場で物件のコンディションを調査することをいいます。
中古マンションの売買では、築年数の古さから経年劣化や欠陥を心配する買い手もいます。住宅の不具合の有無や劣化状況をチェックしてもらえるホームインスペクションを行っていることは、買い手の安心感につながり、納得のいく価格での売却にもつながるでしょう。
⑤むやみにリフォームしない
不動産買取の場合は不動産会社がリフォームやリノベーションをしてから再販売することが多いため、売却前にリフォームする必要はありません。しかし、不動産仲介の場合は「少しでもきれいにしたほうが売れるのではないか」と思ってリフォームを考える場合もあるでしょう。
残念ながら、よかれと思ってリフォームをしたことが裏目に出てしまうケースもあるため注意が必要です。近年では買い手が購入後に自分好みにリフォームやリノベーションをしたいと考えているケースも多いため、そのままの状態で売り出したほうが、結果的に売却にかかる費用負担を減らせることもあります。
売却前に独断でリフォームをせず、まずは不動産会社にリフォームをしたほうがよいか相談しましょう。
分譲マンションの売却でよくある失敗と対処法
分譲マンションの売却で失敗しないためにも、よくある失敗とその対処法を事前に知っておけば回避できることが多いでしょう。
ここでは分譲マンションの売却でよくある失敗とその対処法を2つご紹介します。
①新生活の開始に売却が間に合わなかった
分譲マンションの売却では、査定価格だけで不動産会社を選んでしまったために、なかなか売れなかったという失敗事例がよくあります。
相場価格と同程度の査定価格を出した会社ではなく、相場価格よりも1,000万円ほど高い査定価格を出した会社に売却を依頼したことで、住み替えの期限に間に合わなかったというケースもあります。4月からの新生活に合わせて住み替えを予定していたものの、売却が完了しないことで予定が大きく狂ってしまいました。
査定価格は不動産会社によって多少の差はあるものの、相場よりも突出して高い査定価格を出す不動産会社はむやみに信用しないほうがよいでしょう。住み替えなどで売却のリミットが決まっている場合は、とくにスケジュールの立て方に注意が必要です。
②ローン完済のために売り出し価格が相場よりも高くなってしまった
住宅ローンを完済するために売り出し価格を相場よりも高く設定してしまったことで、まったく売れないという失敗もあります。自己資金がなくローン残債が3,000万円の場合、不動産会社の査定価格が2,500万円だったとしても、売主の希望で売り出し価格を3,000万円に設定することがあります。
いくら売主が希望したとしても、相場よりも高い物件はよほどの付加価値がない限りはなかなか売れません。あまりにも売り出し価格が高い場合は、最初から相手にされないこともあります。
どうしても住宅ローンの返済が難しい場合は任意売却などの方法もあるため、ローン残債を確認したうえで不動産会社に相談してみましょう
売却で失敗しない不動産会社の選び方の注意点
分譲マンションの売却は、パートナーとなる不動産会社選びも重要な要素のひとつです。分譲マンションの売却で失敗しないために、ここでは不動産会社を選ぶ際の注意点を2つご紹介します。
①どのような広告を出しているのかをチェックしておく
近年はインターネットで物件を探す人が増えていることから、どのような広告を出しているのかも不動産会社を選ぶうえで重要な要素といえます。気になる不動産会社が不動産情報サイトなどでどのような広告の仕方をしているのか、事前にチェックしておくと安心です。
不動産情報サイトを見ていると、情報量が多く物件の状態を詳しく説明している不動産会社もあれば、最低限の情報のみであっさりとした広告の不動産会社もあることがわかるでしょう。ご自身の大切な分譲マンションの売却を依頼するのであれば、丁寧で親切な広告を作り込んでいる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
②査定価格の根拠が明確であるかを確認しておく
査定は複数社に依頼するだけでなく、査定価格の根拠も確認してから依頼する不動産会社を決めたほうがよいでしょう。適正な売り出し価格を設定してスムーズな売却を目指すためには、査定価格の根拠をしっかりと説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。
根拠もなく相場よりも高い査定価格を出してくる場合は、注意が必要です。強気の価格設定では結局売れ残ってしまったり、大幅な値下げが必要になってしまったりするので、査定価格の根拠について納得のいく説明ができる不動産会社を選ぶようにしましょう。
関連記事：不動産売却時の不動産会社の選び方！信頼できる不動産会社とは
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