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この記事の概要
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複数人で共有名義になっている共有持分の不動産を売却する際には、基本的に自分の共有持分のみの売却なら、ほかの共有者の合意がなくても売却は可能です。
しかし、ほかの共有者との相談が必要となるケースもあるでしょう。
本記事では、共有持分とはなにか、売却方法や売却時にかかる費用、共有者間のトラブル防止策などを解説します。
売却方法を誤るとのちにトラブルとなり、共有者間で関係性が悪化する恐れがあります。
注意点についてよく理解してから売却を進めていきましょう。
この記事の目次
不動産の共有持分とは？
不動産の共有持分とは、不動産の名義人が複数いる状態におけるそれぞれの持合いの割合です。
共有持分は所有者それぞれが平等なケースもあれば、不平等なケースもあります。
ひとつの不動産を複数人で所有している状態を「共有名義」と言い、次のケースが考えられます。
- 親の不動産を兄弟姉妹で相続した
- 夫婦での支払いのもと住宅を購入した
- 親子での支払いのもと二世帯住宅を購入した
相続時には、民法で定められている「法定相続人」における割合が一般的な持分割合です。
共有持分は売却できる？
兄弟姉妹で相続した不動産など、共有持分であってもケースによっては売却が可能です。
しかし、売却方法が複雑で問題点もあるため、詳しく解説します。
持分だけなら共有者の合意不要で売却できる
自分の持分だけを売却する場合は、共有者の合意がなくても売却可能です。
共有持分の不動産では、共有者がおこなえる共有持分権の範囲が次のように決められています。
| 不動産に対する行為 | 共有者の合意の可否 |
|---|---|
| 売却、贈与、分筆、増改築など | 合意が必要 |
| 修繕や所有権移転登記など | 合意は必要ない |
所有している不動産の土地の一部が共有持分であれば、単独での売却が可能です。
しかし、建物が共有名義となるケースでは、共有者の合意がないと売却はできません。
不動産ごと売却する際には、共有者全員の合意が必要となります。
共有持分の不動産における問題点
一般的な不動産売却とは異なり、共有持分の不動産を売却する際には問題点があります。
ほかの共有者の共有持分をふくめた売却や増改築などをおこなうケースでは、単独での判断ができないため、共有者全員の意見をまとめる必要が出てくるでしょう。
基本的に固定資産税も共有者全員に課されます。
相続を重ねるたびに共有者が増え、権利が複雑化する点も問題と言えるでしょう。
親から相続した不動産を売りたくても、普段から付き合いのない共有者がいたり、売却に消極的な方がいるときは、思うように売却を進められないケースも考えられます。
共有持分の売却方法4選
共有持分の売却方法は次の通りです。
- ほかの共有者に持分を売却する
- 共有者全員の合意を得て不動産をまるごと売却する
- 共有持分を分筆してから売却する（土地のみ）
- 買取業者に売却する
共有持分のみの売却は自由におこなえます。
しかし、不動産の権利の一部でしかないため、自分の共有持分のみを第三者に売却するケースは珍しいでしょう。
現実的にどのような売却方法があるのか、詳しく解説します。
①ほかの共有者に持分を売却する
ほかの共有者に自分の持分を売却する方法があります。
共有者が兄弟や配偶者などであれば、持分を買い取ってもらえないか相談するとよいでしょう。
親しい間柄であっても買取価格でトラブルが発生する可能性があるため、不動産鑑定がおすすめです。
不動産鑑定では、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準にそって適正な評価額を決定します。
個人間でのあいまいな価格ではなく、鑑定をしてから売却をしましょう。
②共有者全員の合意を得て不動産をまるごと売却する
すべての共有者の合意があれば、不動産をまるごと売却可能です。
共有持分の一部だけよりも高く、相場価格で売り出せるメリットがあります。
売却代金は共有持分の割合でわけあいます。
たとえば3人で所有している不動産を3,000万円で売却できた場合、共有持分が平等であれば、諸費用は別途としてひとりあたり1,000万円の売却益が受け取れる計算です。
売買契約では全員の立会いのもと、それぞれの署名と捺印が必要です。
海外に居住中や入院中など、やむおえない理由で立ち会えないときは、委任状を作成し代理人に立会いを依頼しましょう。
>> 不動産売却依頼の際の注意点！委任状の作成方法と代理人の選び方
③共有持分を分筆してから売却する（土地のみ）
土地のみであれば分筆後に自分の所有分だけ売却できます。
分筆とは、土地を複数にわけて単独名義にして登記する方法です。
単独名義にすれば、自由に売却可能になるでしょう。
しかし、デメリットとして、土地が縮小するために資産価値が下がる恐れがあります。
また、分筆した結果使いにくい土地になったり、日当たりや方角が平等にわけられるとは限りません。
分筆を検討したら、不動産会社にそもそも分筆がメリットとなるのか、どのように分筆するとよいのかを相談しましょう。
分筆後に共有者同士でトラブルとならないためにも、メリット・デメリットを共有者としっかり把握する必要があります。
④買取業者に売却する
一般の買主への共有持分のみの売却が困難なケースでは、買取業者に売却する方法があります。
買い取られた共有持分をほかの共有者に売却するか、あるいはほかの共有者の持分を不動産会社が買い取るかのどちらかの方法がとられます。
ほかの共有者の合意を得ることなく早期に売却できる可能性はありますが、売却価格は安くなる傾向です。
また、買取業者に売却すると、共有者間のトラブルにつながる恐れがあります。
たとえば、ほかの共有者が不動産を活用したくても不動産会社の合意を得ないと話が進まないケースなど、「どうして売ってしまったのか」と責められる可能性もあります。
以上の観点から、共有持分のみの買取業者への売却はできるだけ避けたほうが賢明と言えるでしょう。
共有持分の売却にかかる費用
共有持分の売却時にかかる諸費用は次の通りです。
- 不動産会社へ払う仲介手数料
- 登記費用と登録免許税
- 譲渡所得税
- 印紙税
それぞれの内容や具体的に支払う金額をご紹介します。
不動産会社へ払う仲介手数料
不動産会社に売却依頼をし、成約に至ると仲介手数料を支払う必要があります。
不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法で次の通りに仲介手数料の上限が決められています。
| 売却価格 | 必要となる仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 売却価格×4％＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3％＋消費税 |
たとえば、売却価格が1,500万円だった場合の仲介手数料の上限は、49万5,000円（税込）です。
登記費用と登録免許税
共有持分の不動産を売却する際には、登記費用と登録免許税がかかります。
登記費用とは、司法書士が作成する売渡証書にともなう報酬で、2〜12万円ほどかかるでしょう。
登録免許税とは、売却する不動産に住宅ローンの残債があり、金融機関の担保となる抵当権がついている場合に必要な手続きです。
抵当権の抹消登記にかかる費用として、ひとつの不動産につき1,000円かかります。
譲渡所得税
不動産の売却時に利益が出た場合、譲渡所得税として次の通りに税金が課されます。
「課税譲渡所得金額＝収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額」
居住用の不動産や被相続人の空き家を売却する際の特別控除額は、3,000万円です。
譲渡所得税は不動産の保有期間によって、以下の通りに税率が異なります。
| 不動産の保有期間(名称) | 税率 |
|---|---|
| 5年以上(長期譲渡所得) | 課税譲渡所得金額×15％ |
| 5年以内(短期譲渡所得) | 課税譲渡所得金額×30％ |
また、2037年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％もあわせて納税しなければいけません。
印紙税
不動産売買契約書の作成時には、印紙税がかかります。
印紙税は売却価格によって異なります。
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 1万円 |
2024年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が適用されています。
共有持分を売却する際の必要書類
共有持分を売却する際に必要な書類は、次の通りです。
- 権利証
- 土地測量図・境界確認書
- 身分証明書や住民票
- 印鑑登録証明書・実印
土地測量図・境界確認書は土地の面積や隣地との境界線を確認する際に必要です。
不動産によっては作成されていないケースもあるため、土地家屋調査士に測量と書類の作成を依頼しましょう。
身分証や印鑑登録証明書などは、共有者全員分が必要です。
遠方にお住まいの方がいる際には、早めに準備しておくとよいでしょう。
共有持分を売却する際に発生しがちなトラブルとは
共有持分を売却する際に発生しがちなトラブルと解決策について解説します。
①ほかの共有者を知らないためスムーズに売却できない
相続登記がされないまま相続が続くと共有者を把握できず、スムーズに売却できないトラブルが起こり得るでしょう。
たとえば、共有持分の不動産を売却したくても、誰に合意を得ればいいのかわからないケースです。
土地などで自分の共有持分だけ売却したいときも、ほかの共有者がわからないと不動産会社との契約が難しくなるでしょう。
共有者を把握するためには司法書士に依頼し、不動産の権利関係をはっきりとさせておく必要があります。
②意見の食い違いから共有者間の関係性が悪くなる
共有者同士の意見の食い違いから、関係性が悪くなるケースもあります。
ほかの共有者が売却に合意しなかったり、合意を得たとしても売却価格で揉めたりなどするケースも少なくないからです。
また、自分の共有持分だけ売却するケースでは、ほかの共有者に報告をしないと今後の関係性が悪化する恐れもあります。
売却の合意が得られない場合、裁判所を通して共有者を解消し自分の名義にするための「共有物分割請求」をおこなえます。
売却価格で揉める際には、不動産鑑定士に依頼して適切な売却価格を提示してもらい、共有者全員が納得して売却できるようにつとめる必要があるでしょう。
③売却価格が低いと贈与税を課される可能性がある
自分の共有持分をほかの共有者に売却する際には、売却価格が低いと贈与税が課せられる可能性があります。
ごく親しい人に売却する場合「安く譲りたい」と考える方もいるかもしれません。
しかし、売却価格を安くしすぎると贈与とみなされ、税金が課されるトラブルも考えられます。
親しい仲であっても適正価格で売却し、不動産会社の仲介のもとで登記や売買代金の受け渡しをおこなうとよいでしょう。
>> 不動産の贈与税の考え方を解説。他人同士の場合もかかるの？
共有持分を売却する際のトラブル防止策
共有者間のトラブルを防止するために気をつけることは次の通りです。
- 相続時は共有名義を避ける
- 共有物分割をして単独名義にする
- 共有持分のみであっても勝手に売却しない
起こり得るトラブルを未然に防ぐために、あらかじめ確認しておきましょう。
①相続時は共有名義を避ける
相続時に共有名義で不動産を所有するのは避けましょう。
遺産分割時に売却し相続人同士で売却代金をわけるほか、ひとりだけ相続して残りの共有者は相続した分の資産を現金化する方法をとるのがおすすめです。
共有名義の期間を長く続けるのではなく、相続時に不動産をどうするのかを決めると、のちのトラブルに発展しにくいでしょう。
②共有物分割をして単独名義にする
売却前の段階で不動産の共有物分割をして単独名義にし、トラブルを防止しましょう。
共有物分割では、調停をおこない共有者間で不動産の扱い方をどうするのか、次の通りに相談して決めます。
- 現物分割：分割してわける（土地）
- 代償分割：ひとりの共有者に譲渡する
- 換価分割：売却したあとに代金をわける
共有物分割の請求であれば裁判を起こさず、ほかの共有者との関係性をこじらせることなく不動産をどうするのか決められるため、単独名義にしたい場合に有効です。
③共有持分のみであっても勝手に売却しない
共有持分のみであればほかの共有者の合意なしに売却は可能ですが、勝手に売却するのは避けましょう。
不動産の一部を不動産会社に売却してしまうと、将来的にほかの共有持分を売却することになった際に、売却代金が安くなってしまうなどのデメリットがあります。
ほかの共有者との関係性を悪化させないためにも無断での売却は避け、相談するのが賢明です。
ケースごとに解説！共有持分の売却時に起こり得るトラブルの対処法
共有持分の売却時に起こり得るトラブルと対処法について、ケースごとに解説します。
離婚したが夫婦共有名義の不動産は売却できるのか
離婚が原因で、夫婦の共有名義の不動産を売却したい場合、まずは離婚を成立させる必要があります。
財産分与をしそれぞれの持分を確定させたあとに、売却した不動産の売買代金を持分に応じてわけます。
夫婦のどちらかそのまま住むのを希望しており住宅ローンの残債があるケースでは、借り換えをおこない単独名義にするほか、一方に代償金を支払うなどで対処できるでしょう。
住宅ローンは完済するまで原則、名義変更ができない点は覚えておきましょう。
共有者が勝手に持分を売却したらどうすればよいのか
不動産の共有者が勝手に持分を売却してしまった場合、次の通りの方法から対処法を検討しましょう。
- 売却された共有持分を自分で買い取る
- 自分の共有持分を売却する
- 弁護士と連携している不動産買取業者に依頼する
不動産を所有したままにしたいときは、売却された分を自分で買い取る必要があるでしょう。
一方で、活用しないため売却しても構わないのであれば、自分の持分を不動産会社に売却します。
売買代金を値切られるのであれば、弁護士と連携している不動産買取業者に依頼するのもひとつの手です。
共有持分の売却は不動産会社への相談からスタート
名義人が複数人いる共有持分の不動産では、それぞれのケースによって売却方法が異なります。
ほかの共有者に売却する方法や、ほかの共有者の合意を得て不動産をまるごと売却する方法、不動産会社に買取してもらう方法などです。
共有持分の売却は一般的な単独名義の売却よりも複雑なため、共有者間のトラブルに発展しないように気をつける必要があるでしょう。
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