【完全ガイド】借地権の売却を成功させる！相場・税金・トラブル回避策を徹底解説

借地権の売却を考えているあなたは、「どうやって売却したらいい？」「地主さんとの交渉は？」「税金はいくら？」など、多くの疑問や不安を抱えているかもしれません。

借地権の売却は、通常の不動産売却とは違い、仕組みが複雑で、適切な知識がなければ思わぬトラブルに巻き込まれたり、損をしたりしてしまう可能性もゼロではありません。

本記事では、借地権の基本的な仕組みから具体的な売却方法、気になる価格相場や税金、よくあるトラブルとその回避策まで、わかりやすく徹底解説します。

ぜひ最後までお読みいただき、あなたの借地権売却を成功させる一歩を踏み出してください。

借地権とは

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことをいいます。

本来であれば、自分名義の建物を建てるためには土地を購入する必要がありますが、借地権を利用して土地を借りることで、土地を所有していない人でもマイホームを取得することが可能です。

借地権には、初期費用を抑えてマイホームを持てるという大きなメリットがある一方で、いくつかデメリットも存在します。

売却を検討する際は、これらの特性をしっかり理解しておくことが大切です。

借地権の理解に不可欠な「完全所有権」と「底地権」

借地権の売却をスムーズに進めるためには、この借地権と密接に関わる2つの権利についても理解しておく必要があります。

・完全所有権
土地そのものを自由に利用・処分できる権利。
一般的に「土地を買う」とは、この土地の所有権を取得することを指します。

・底地権
借地権が設定された土地の所有権（土地所有者である地主が持つ権利）。

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借地権の種類

借地権は、大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類が存在します。

どちらの権利が設定されているかによって、その内容や売却時の手続きに違いが生じます。

ここでは、それぞれの借地権がどのようなものか、その仕組みを詳しく解説していきましょう。

地上権

地上権とは、建物を所有することを目的に土地を使用する権利です。

地上権は自由に譲渡や売却ができ、増改築や建て替えの際も地主の承諾は不要です。

地主にとってデメリットが多いため、戸建ての場合は地上権が設定されるケースは稀で、ほとんど用いられることはありません。

これは、地上権が物権であるため非常に強力な権利であり、地主が土地に対する管理権をほとんど失うに等しいからです。

主に電車の高架下や地下鉄など、公共性の高い大規模な建造物のために設定されることが多いです。

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賃借権

賃借権とは、建物を所有することを目的に土地を借りる権利です。

賃借権の譲渡や売却、増改築や建て替えの際には地主の承諾が必要です。

現在流通している借地権のほとんどは、この賃借権であるといわれています。

賃借権の種類

賃借権には、「旧法借地権」と、1992年に施行された「新法借地権」の2種類があります。

1992年以前に土地を借りていた場合は旧法借地権が適用され、1992年以降に借りた場合は新法借地権が適用されます。

旧法借地権と新法借地権とでは、契約期間に違いがあります。

それぞれの契約期間は次の通りです。

また、新法借地権には次の3種類の定期借地権があります。

建物譲渡特約付借地権は、建物を地主に買い取ってもらうことが可能です。

借地人にとっては解体費用の負担がなく、買取によって資金回収の目途がつくメリットがあります。

地主にとっては建物付きで土地が返還されるため、返還後は家賃収入を得ることができます。

ただし、買取価格や条件は特約の内容によりますので、必ずしも高値で買い取られるわけではない点に注意しましょう。

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【メリット・デメリットもご紹介】借地権を売却する5つの方法

借地権を売却する方法は、主に5つあります。

ここではそれぞれの売却方法とそのメリット・デメリットを解説します。

1.第三者へ売却する

借地権を第三者（個人または不動産会社）へ売却する方法です。

この売却方法の場合、必ず地主の承諾が必要になります。

地主が承諾しない場合は、裁判所の手続きなどを経る必要が出てくることもあります。

売却に際しては、買主が個人か法人かに関わらず、通常、地主への「譲渡承諾料」の支払いが発生し、売主が測量費用や建物の解体費用などを負担するのが一般的です。

また、買主がローンを組むのが難しいケースも多く、現金で購入できる層に限られる傾向があります。

【メリット】
・市場価格に近い価格での売却が期待できる
・幅広い買い手候補にアプローチできるため、選択肢が広い

【デメリット】
・地主の承諾が必須であり、交渉が難航しやすい
・売却完了までに時間がかかる傾向がある
・売主が測量費用や解体費用、譲渡承諾料などを負担するのが一般的
・名義書換料や売却後の借地料、契約期間の設定など、売却にあたってさまざまな交渉が必要

2.地主へ売却する

地主に対して、あなたが所有する借地権を買い取ってもらう方法です。

地主はもともと借地権付きの土地の所有権である「底地権」をもっており、借地権を買い取ることで、その土地の完全所有権を得られることになります。

このため、地主にとっては所有地の権利関係をシンプルにできるというメリットがあり、交渉がスムーズに進む場合があります。

この方法であれば、地主の承諾は実質的に不要です。

【メリット】
・地主の承諾が実質的に不要なので、承諾料や承諾交渉が不要
・手続きが比較的スムーズに進む可能性がある
・底地権よりも完全所有権のほうが資産価値が上がり、高く売れることが多いため、地主にとってもメリットが大きい

【デメリット】
・市場価格よりも安価になる傾向がある
・交渉が地主の意向に左右される

3.買取業者に売却する

借地権を専門とする不動産買取業者に直接売却する方法です。

買取業者は、借地権付き建物であっても問題なく買い取ってくれる場合が多く、地主との交渉なども業者側が対応してくれるケースがほとんどです。

売主は解体費用や、売却後に発覚する物件の不具合に対する「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」を負う必要がないので、売却後の不安を減らしたい場合に役立ちます。

【メリット】
・とにかく早く現金化が可能（地主との交渉がスムーズに進めば1ヶ月以内に売却完了も）
・売主は建物の解体費用や、売却後の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う必要がない
・買取業者が地主との交渉を代行してくれるケースが多い

【デメリット】
・買取価格は他の売却方法と比べて安くなってしまう場合が多い（更地価格の50%程度になる傾向がある）

4.借地権と底地権を一緒に売却する

あなたが持つ借地権と地主が持つ底地権を同時に第三者へ売却し、完全な所有権として市場に出す方法です。

地主の協力と承諾が不可欠ですが、両方の権利を合わせることで、通常の不動産として売却しやすくなり、買い手も見つかりやすく、単独で売るよりも高値での売却が期待できます。

ただし、地主にとっては財産処分となるため、交渉のハードルは高めです。

【メリット】
・借地権と底地権を合わせた完全所有権として売却したほうが、それぞれ単体よりも高く売却できる可能性が高い
・完全所有権なので、買い手が見つかりやすい

【デメリット】
・地主の協力が不可欠であり、地主にとっては財産を処分することになるため交渉のハードルは高い
・地主と借地人の利害調整が必要になる

5.等価交換をして売却する

借地権の売却における等価交換とは、あなたが持つ借地権の一部と、地主が持つ底地権の一部を交換することを意味します。

これにより、あなたと地主がそれぞれ、完全に所有する土地を一部ずつ持つ形になります。

例えば、広い借地の一部を地主に譲渡し、残りの借地部分を地主から完全な所有権として買い取る、といった形が考えられます。

【メリット】
・交換後の土地は完全所有権となるため、それぞれの土地の資産価値が高くなる
・売却しやすくなる

【デメリット】
・交換比率の交渉が複雑
・建物の解体、測量や分筆登記などの手間や費用がかかる
・地主の協力が不可欠

借地権を売却する際の価格相場

借地権の売却には地主の意向が大きく関わるため、明確な取引相場はありません。

売買価格は地主と交渉しながら決めていくので、同じような条件の土地であっても、地主の意向によって実際の価格は異なってきます。

しかし、おおよその売却相場の目安を算出する方法はあります。

一般的に用いられる算出方法は、「自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合）」と「更地価格×借地権割合」です。

「自用地評価額」とは、所有権の場合の土地の評価額のことで、相続税や固定資産税を算出する際に用いられるものです。

「借地権割合」とは、その土地の権利のうち、借地が何割を占めるかを示す数字のことをいいます。

30〜90％の間で設定され、割合が高くなるにつれて、利用価値も高くなります。

借地権割合は、国税庁のウェブサイト「路線価図・評価倍率表」で確認できますので、こちらで調べてみましょう。

具体例｜借地権の売却相場計算シミュレーション

例えば、自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%（0.6）の場合を考えてみましょう。

自用地評価額や借地権割合を用いて売却価格を算出すると、更地価格の半分以下になることも多いです。

ただし上記の方法で算出した価格はあくまでも目安でしかなく、実際の価格は地主や市場によって異なります。

借地権の売却価格を左右する要因

借地権の売却価格は、上記の計算以外にもさまざまな要因で変動します。

・借地権の残存期間：残りの期間が長い方が評価は高まります。
・建物の築年数や状態：建物が新しく、状態が良いほど価格に好影響を与えます。
・地主との関係性：地主との関係が良好であると、交渉がスムーズに進みやすい傾向があります。
・立地や周辺環境：一般の不動産と同様に、駅からの距離、周辺施設の充実度なども影響します。

地主との交渉材料として、事前に不動産会社の査定を利用して所有権価格の目安を知っておくとよいでしょう。

査定を依頼する際は、不動産一括査定サービスのご利用がおすすめです。

物件情報等を一度入力するだけで、複数の会社に同時に査定申込みをすることができるので、より価格の目安を把握しやすくなります。

詳細な価格を知るためにも、ぜひ活用してみてください。

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借地権の売却に関わる税金・費用

借地権を売却する際には、さまざまな税金が発生します。

これらの税金を事前に把握しておくことで、売却にかかる総費用を正確に予測し、安心して手続きを進めることができます。

ここでは、借地権売却でかかる主要な税金について解説します。

譲渡所得税

借地権を売却した際に、最も多額の税金として考慮する必要があるのが「譲渡所得税」です。

この税金は、不動産を売却したことで得られた利益（譲渡所得）に対して課されます。

具体的には、所得税と住民税がその対象となります。

譲渡所得の計算方法

「譲渡所得」は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

それぞれの項目は以下の通りです。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、借地権の所有期間によって異なります。

以下の税率を上記で求めた譲渡所得に乗じることで、納税額が算出されます。

その他の主な税金

借地権を売却する際は、譲渡所得税だけでなく、以下の税金がかかる可能性があります。

・印紙税
売買契約書など、特定の契約書を作成する際に課される税金です。
契約書に収入印紙を貼ることで納税します。契約金額によって税額が異なります。

・登録免許税
建物などの所有権移転登記を行う際に法務局へ納める税金です。
土地の所有権移転とは異なり、借地権はあくまで土地を借りる権利ですが、建物は借地人の所有物であるため、建物の所有権が買主に移転する際にこの税金が発生します。

・固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は土地の所有者（地主）に課税される税金ですが、売却時には引き渡し日を境に、買主と売主の間でその年の税金を日割りで精算するのが一般的です。
借地人（売主）は、建物部分の固定資産税・都市計画税を納付しているため、この日割り精算の対象となります。

・消費税
売主が個人で事業として不動産を売却している場合や、事業用建物の場合には消費税が課されることがあります。
しかし、一般的な個人が居住用の借地権付き建物を売却する場合は、通常、消費税はかかりません。

譲渡承諾料とその他の諸費用

借地権の売却時には、税金以外にも以下のような費用が発生します。

・譲渡承諾料
借地権を第三者に譲渡する際、地主に承諾してもらうために支払う費用です。
法律で明確な金額は定められていませんが、借地権価格の10%程度が相場といわれています。
地主によっては高額な承諾料を要求してくるケースもあるため、事前に不動産会社に相談し、適切な交渉を行うことが重要です。

・その他の諸費用
売却する建物の解体費用、土地の測量費用、不動産会社への仲介手数料などがかかる場合があります。
これらの費用も、売却総額に影響するため、事前に確認しておきましょう。

借地権をスムーズに売却する2つのコツ

借地権の売却は通常の売却と比べて仕組みが複雑で、さまざまな交渉や手続きが必要になります。

ここでは借地権をスムーズに売却するために知っておきたいコツを2つ紹介します。

日頃から地主と良好な関係を築いておく

借地権は地主の承諾がないと売却ができないため、さまざまな交渉をスムーズに進めていくためにも日頃から地主と良好な関係を築いておくことが大切です。

借地権を売却したいと思ったら、まずは地主に相談をしましょう。

中には地主への相談なしに査定をするだけでも関係が悪化するケースもあります。

また、地主との関係がよくないからといって、承諾のないまま勝手に売却を進めると民法違反になってしまいます。

売却の際にトラブルにならないよう、地主とは日頃から良好な関係を築くことを心がけ、必ず相談をしてから売却の話を進めましょう。

地代の滞納がないか、連絡事項をこまめに共有するといった日々のコミュニケーションが、いざという時の交渉を円滑にする鍵となります。

信頼できる不動産会社に相談する

一般的な不動産売却と違って借地権の売却は複雑で、地主との交渉や買主探しが難航するケースもよくあります。

スムーズな売却を目指すなら、借地権の取引に精通した不動産会社に相談すると安心です。

借地権売却の実績が豊富な不動産会社であれば、地主や買主との間に入り、借地人に代わって引き渡しまで円滑に進めてくれるでしょう。

不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

また、多くの不動産会社の中から、借地権の売却に強い信頼できる会社を見つけるには、複数社を比較検討することが非常に重要です。

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あなたの借地権売却に最適なパートナー探しに、ぜひご活用ください。

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借地権の売却の流れ

借地権の売却は、一般的に次のような流れで行われます。

借地権の売却は地主との交渉が難航したり、一般的な不動産よりも買い手が見つかりにくかったりと、売却が容易ではないケースが多いです。

交渉が難航したり、複雑な手続きに困難が生じたりした際には、経験が豊富で中立的な立場である不動産会社にアドバイスをもらいながら進めるとよいでしょう。

また、売却にかかる期間の目安は、数ヶ月から1年以上と、状況によって大きく変動します。

特に地主との交渉状況が期間に大きく影響するので、余裕を持ったスケジュールで行うことが重要です。

借地権を売却する際によくあるトラブルと回避策

借地権の売却で失敗しないためにも、一般的に起こりうるトラブルについて事前に知っておくと安心です。

ここではよくあるトラブルの例と回避策をご紹介します。

地主が売却を承諾してくれない

借地権の売却には地主の承諾が必要です。

しかし、地主がどうしても売却を承諾してくれない場合は、裁判所で借地非訟を申し立てることで売却できる可能性があります。

借地非訟とは、地主と借地人との間に起きたトラブルについて、裁判所が解決する手続きのことをいいます。

借地人が裁判所へ申し立てを行い、裁判所が地主に代わって売却の許可を与えます。

ただし、借地非訟は弁護士費用がかかったり、売却の許可を得るまでに8ヶ月程度かかるなど時間や精神的負担が大きいというデメリットもあります。

さらに、地主との関係が悪化する恐れもあるため、あくまでも最終手段であると考えておきましょう。

その前に、まずは地主が承諾しない理由を把握し、条件の見直しや不動産会社を通じた交渉を試みることが重要です。

地主から高額な譲渡承諾料を要求された

地主が借地権の売却を承諾してくれたものの、高額な譲渡承諾料を要求されてしまうケースがあります。

前述の通り、譲渡承諾料の金額は、法律で明確に定められているわけではありませんが、借地権価格の10％程度が相場といわれています。

もし地主から相場より明らかに高い金額の承諾料を要求された場合、裁判所の借地非訟手続きを通じて、正当と思われる金額で譲渡を認めてもらうことが可能です。

しかし、これも裁判であるため、あくまで最終手段としましょう。

承諾料の金額交渉は、借地権の取引に精通した不動産会社に仲介役を依頼するのがよいでしょう。

地主はできるだけ多くの承諾料を受け取りたいもので、素人である借地人が交渉してもうまくいくとは限りません。

経験豊富な不動産会社であれば、適正な金額で交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

買い手が見つからない

借地権は、一般的な所有権の不動産と比べて買い手が見つかりにくい傾向があります。

これは、金融機関が借地権付き建物に対する住宅ローンに積極的でないことや、地主との関係性という複雑な要素が絡むためです。

もし買い手が見つからない場合は、以下のような回避策を講じるとよいでしょう。

・価格を見直す
相場より高すぎる場合は、価格の引き下げも検討しましょう。

・買取業者へ相談する
迅速な売却を優先するなら、専門の買取業者に相談するのも一つの手です。

・物件の魅力を高める
リフォームや清掃で印象を良くしたり、地主との協力で条件を改善できないか交渉したりすることも考えられます。

・借地権に強い不動産会社に依頼する
専門知識と独自のネットワークを持つ業者なら、適切な買い手を見つけられる可能性が高まります。

借地権の売却に強い不動産会社選びには、当サイトの不動産一括査定サービス「イエイ」の活用がおすすめです。

ぜひ一度お試しいただき、あなたの売却を成功に導く信頼できるパートナーを見つけましょう。

借地権売却に関するよくある質問（FAQ）

借地権の売却を検討している多くの方が抱く、よくある疑問や具体的な質問をまとめました。

ここでは、あなたの不安を解消し、売却への理解を深めるために、それぞれの質問にわかりやすくお答えしていきます。

Q.借地権の売却は難しいと聞きますが、本当ですか？

A.借地権の売却は、確かに一般的な所有権の不動産売却と比べて、地主の承諾が必要であったり、買い手が見つかりにくかったりする点で複雑な側面があります。

しかし、適切な知識を持ち、借地権取引に精通した不動産会社に相談することで、スムーズな売却を目指すことは十分に可能です。

トラブルを未然に防ぎ、円滑に進めるためのポイントを押さえることが重要です。

Q.借地権を売却しないまま放置するとどうなりますか？

A.借地権を売却せずに放置すると、いくつかのデメリットが生じる可能性があります。

まず、地代の支払い義務は継続するため、経済的負担がかかり続けます。

また、建物が老朽化すると維持管理費用が増え、将来的に解体費用も発生するでしょう。

さらに、相続が発生した場合、共有名義となり、権利関係が複雑化して売却がより困難になるケースも考えられます。

もし不要な借地権をお持ちであれば、早めに売却を検討することをおすすめします。

Q.借地権の売却で確定申告は必要ですか？

A.はい、借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算され、所有期間によって税率が異なります。

また、特定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」などの特例が適用される場合もありますが、この特例を受けるためにも確定申告は必須です。

税金に関する不明な点や控除の適用については、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

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借地権の売却方法を理解し、スムーズな売却を目指そう

借地権の売却は、売却方法もさまざまで、地主との交渉や買い手を探す際にも時間と手間がかかるケースが多いです。

売却の流れや手続きも複雑なので、スムーズな売却のためには正しい知識が必要になります。

トラブルを回避し円滑に売却を進めるためには、借地権の取引に特化した、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

専門知識と豊富な実績を持つ不動産会社であれば、複雑な交渉や手続きをあなたの代わりにスムーズに進めてくれるでしょう。

また不動産会社を選ぶ際には、1社ずつ査定を依頼していては時間も手間もかかってしまうので、一括査定サービスの利用がおすすめです。

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複数の見積もりが得られることで、売却したい不動産の適正な価格目安を把握できるだけでなく、各社の担当者から具体的な売却方法や戦略についてのアドバイスも得られます。

借地権売却の第一歩として、ぜひ一度お試しください。