不動産を購入するときは多くの書類をそろえたり、さまざまな費用がかかったりします。しかし、売却するときも事前に時間をかけて取り組まないと、こんなに費用がかかるとは知らなかったということになりかねません。
不動産を売却するだけに労力を注ぐのではなく、売却にかかるコストについても事前に知っておきましょう。
この記事の目次
こんなにあるマンション売却に必要な費用
親族や知人の間でマンションを売却したり、自分で購入する人を探したりすることで、多少費用を節約することができます。しかし、ほとんどの場合、自分でマンションを購入してくれる人を見つけるのは難しいものです。
また、親戚や知人間の取引であっても、自ら売買契約書の作成、登記手続き等の書類を作成し法務局に提出するなどは、普段はあまり経験することはありません。金額も大きいため、トラブル防止もかねて専門の人に任せたほうが安心ですし、時間も効率的といえます。
そのため、売却に必要な費用は、自分にかわって作業を代行してくれる専門家に支払う費用がかなりの割合を占めることが一般的です。
さらに、マンション購入時にローンを利用していたときは、金融機関にも手数料を支払わなければなりません。売却に伴い税金もかかります。それでは、マンション売却にかかる費用について具体的にみていきましょう。
仲介手数料
マンションを売却する相手を探すときは、不動産仲介会社に依頼します。不動産仲介業者は自身にかわって買い手を探してくれます。希望の金額で購入する買い手を見つけてくれたら仲介手数料がかかります。マンションを売却するときは、仲介手数料を支払う可能性が高いことを覚えておくことが大切です。
登記費用
登記費用は、さまざまな種類があり、物件や売主の状況によってとるべき手続きが異なります。所有権移転登記、住所変更登記はマンション売却に伴い必ず発生します。住宅ローンを利用中であれば、金融機関の住宅ローンの抵当権抹消登記を別途行うことになります。この登記手続きを完了させると、新しい買い主が登記できる状態になります。
売買契約書
マンション売却には売主・買主双方で取り交わす売買契約書がありますが、契約書に印紙を貼って税金を納める必要があります。収入印紙の金額は売買契約書に記載されている金額によりかわり、記載されている金額が高くなればなるほど、支払う印紙税は高額になります。印紙を契約書に貼らなかった場合、印紙税の3倍の過怠税がかかりますので気をつけましょう。
司法書士に支払う手数料も、自ら不動産登記を行わなければ費用が発生します。
一般的に不動産仲介業者に依頼し、買い手が見つかった場合には、ほとんどのケースで司法書士に登記を依頼することになります。不動産仲介業者が司法書士を紹介してくれることもありますし、自分で探して依頼することもできます。また、司法書士に支払う報酬は司法書士によって同じ登記業務でも料金がかわります。
地域によっても慣習があり、売主と買主が負担する費用の割合がかわることがあります。さらに、マンションを売却したときに利益が発生すると、譲渡所得税を確定申告して納税しなければなりません。また、売却する前に売主負担で大規模なリフォームや室内のクリーニングを行う費用がかかることもあります。
このように、マンション売却時にはさまざまな費用がかかる可能性があることを念頭においておきましょう。
結構かかる仲介手数料
仲介手数料は、不動産取引をするうえで必要な費用のひとつです。支払い金額を確認したときに、お金が結構かかると感じる人も多いのではないでしょうか。仲介手数料は買い手をみつけてくれた不動産仲介会社に支払う手数料で、売却が成立してはじめてかかる費用です。
具体的な金額を知りたいときは、売却する物件の決済金額がわかれば簡単に計算することができます。
売買価格×3%＋6万円(＋消費税)の金額が仲介手数料の上限と宅地建物取引業法で定められています。不動産仲介業者は、それ以上の金額を請求することはできません。仲介手数料は売却の決済時にまとめて支払う方法と、売買契約を買主と取り交わしたときに半額支払い、決済時に残りの金額を支払う方法があります。
仲介を依頼した不動産会社に支払方法を確認しておくといいでしょう。
ときには売却活動において必要な広告費を別途仲介会社から相談されることがあるかもしれませんが、必ず仲介を依頼するときに必要とされる費用ではありません。また、仲介手数料には法定で上限が定められていますが、満額支払う必要がない場合もあります。不動産仲介会社がマンションの売主と買主双方に対して仲介をしているときには、売主の仲介手数料が法定上限の半額になったり、場合によっては無料になったりすることがあります。
さらに、不動産会社によっては仲介手数料がまったくかからないこともあります。不動産会社がマンションを直接買取りしたときは仲介手数料がかかることはありません。仲介手数料は売却するマンションの価格が高いと、かなりの金額を支払うことになります。仲介手数料を抑える方法を上手に利用することができれば、費用の節約につながります。
住宅ローン返済と抵当権抹消に関する費用
住宅ローンを利用してマンションを購入している人も多いのではないでしょうか。売却時に住宅ローンを返済中の場合には別途費用がかかります。マンションを売却するためには、住宅ローンの残債を一旦全額繰上げ返済しなければなりません。借り入れをしている金融機関に相談をして、一括繰上げ返済に必要な費用を算出してもらいましょう。
住宅ローン一括繰上げ返済にかかる費用は、住宅ローンの残高＋一括繰り上げ返済事務手数料です。一括繰り上げ返済事務手数料は金融機関によって異なり、金額は同じではありません。 また、住宅ローンの種類や返済期間によってかわりますので、事前に借入した金融機関に確認しておくことが大切です。
住宅ローンを返済中でも、売却ができないというわけではありません。しかし、現実的に売主の住宅ローンが残ったままの物件を買いたいという人はいないでしょうから、必ず一括返済を行う必要があるのです。また、売却するマンションに抵当権が設定されているときは、抵当権抹消登記のための費用がかかります。
たとえば、マンションを担保に金融機関から資金の借り入れをしていると、金融機関がそのマンションに対して抵当権を設定します。マンション売却時には一旦借り入れている金額をすべて精算して、抵当権を抹消しなければなりません。金融機関によっては担当の司法書士がいるため、抹消登記を依頼することができます。 しかし、金融機関のなかには抹消登記を行わないこともあるため、その場合は自分で抹消登記手続きをする必要があります。
金融機関に残債を完済すると、金融機関から抵当権抹消についての連絡がありますので、自分で法務局にて手続きをするか司法書士に依頼します。司法書士に依頼する場合には登記抹消にかかる費用のほかに、報酬の費用を別途見込んでおきましょう。
譲渡所得税はかからないことも多い
マンションを売却するとき、購入時よりも価格が大きく上昇して高く売却できたときに税金がかかることを知っていますか。
売却利益から一定の経費を差し引いた後、最終的に利益が発生していたときには譲渡所得税を納めなければなりません。しかし、ほとんどの場合、特に自宅マンションを売却する際には一定の条件を満たせば控除が受けられるため、譲渡所得税がかからない可能性が高いです。
投資用マンションを売却する場合には利用できる控除が限られているので、売却益がでることがあります。仮に譲渡所得税がかかる可能性が低くても、マンション売却の翌年には確定申告をしなければなりませんので、念のため予想していたよりも高くマンションを売却できそうなときには、自宅・投資用問わず譲渡所得税について確認しておくことをおすすめします。
自宅マンション売却時に、仮に購入したときよりも高い値段で売却できたとしたら利益は発生しますが、税金がかかることは少ないです。なぜなら、自宅マンションについては3,000万円の特別控除が使えるからです。そのため、売却時に最終利益が3,000万円以下のときには税金がかかりません。
過去2年以内に同様の特別控除を受けていなければ問題なく適用されます。そのため、控除額以上の利益がでる可能性は、実際にはとても少ないのではないでしょうか。
買い換え特例を利用する方法
この特例を受けるための条件
■買い換えのために購入した新しい住宅の土地の面積が500平米以下で床面積が50平米以上
■築25年以内または耐震住宅であること
■自宅マンションを売却した年の前年から翌年の間に新しい住宅を購入している
これらの条件を満たすことができれば、買い換え特例を利用できます。
買い換え特例は、仮に売却したマンションに譲渡所得税が発生していたとしても、新しく購入した住宅を売却するまでは納税を先送りすることができます。また、買い換えた新しい住宅が売却したマンションより価格が高ければ、売却したマンションの譲渡所得税はかからないことになっています。
譲渡所得税がかかる可能性があるのが、投資用マンションを売却したときです。
3,000万円の特別控除や買い換え特例は自宅マンションを売却したときのみに適用されます。投資用マンション売却時にはこれらの控除が利用できません。そのため、投資用マンションは購入時よりも高い価格で売却すると、減価償却費や経費などを差し引いたとしても最終的に売却益がでることがあります。
さらに、投資用マンションの場合には保有期間にも注意が必要です。5年以下で売却し、利益が確定されると高い比率の短期譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所得税、住民税、平成49年12月31日までは復興特別所得税が別途2.1%加算されるため、短期間で売却を検討するときには売却価格も含めて納税額を事前にある程度知っておいたほうが安心といえます。
一方、5年を超えて売却し売却益がでると、同様に長期譲渡所得税がかかりますが、短期譲渡所得税より税率が低く抑えることができます。自宅用マンション売却時には譲渡所得税はそれほど意識する必要はありませんが、投資用マンション売却時には譲渡所得税がかかる可能性がありますので注意が必要です。
その他のコストと戻ってくるお金
マンション売却をするときにはさまざまなコストがかかり、さらに税金などわかりにくく不安に感じることがあります。たとえば、マンション売却時には長く住んでいるとそれなりに経年劣化がみられます。リフォームが必要な場合も考えられますので、別途費用を見込んでおく必要があります。
しかし、支払う費用もありますが、戻ってくるお金もあります。
まず、毎月支払っているマンションの管理費と修繕積立金の精算金です。一旦、1カ月分の支払をした後で、売却した日にあわせて当月は日割りで売却時に買主と精算するのでお金が戻ります。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日の時点でのマンションの所有者が納税することになっています。 そのため、年の途中で売却したときには買主が引渡しをうけた後に納税義務を負うことになります。
引渡し後は日割りで納めていた税金を精算した分が戻ってきます。精算方法は法律で定められていないため、起算日を確認して平等に負担するように、不動産仲介会社が清算してくれることが多いです。住宅ローンを利用していた場合は、返済ができなくなったときに備えて金融機関と保証契約を結んでいることがあります。
住宅ローン保証料と呼ばれていますが、マンションを売却するにあたり繰上げで一括返済をしているはずなので、納めていた住宅ローン保証料を精算することができます。そして残りの保証期間にあわせて返金されることになります。また、住宅ローン申し込み時に加入した火災保険料も残りの保険期間にあわせて返金されますので、忘れないようにしたいものです。
まとめ
マンション売却は、限られた時間の中で段取りよく集中して行う必要があります。売却を経験することは、人生でそう多くありませんからわからないことが多いものです。そのため、十分時間的に余裕をもって計画的にすすめることが大切といえます。さらに、売却にはさまざまな費用や税金がかかりますので、そのための費用も別途準備しておく必要があります。
予定していた以上にお金が必要になって困ったということはないようにしておきましょう。
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