土地売買の流れはこれを見れば完璧！土地売買の費用や注意点について

土地を売買したいと思っても、実際の流れが分からないという方も多いと思います。

そこで、この記事では、土地の売買がどのように行われるのかや、土地の売買にあたってかかる費用や注意点について解説していきます。
 

土地売買の流れ(売主)

そもそも、土地を売買するには、どの様な流れで行われるのでしょうか？

ここでは、土地の売買がどのように行われているのかについてご紹介していきます。

土地売買の流れ

1. 相場を把握しておく
2. 不動産業者に査定を依頼する
3. 不動産会社との契約
4. 不動産会社が売却活動を行う
5. 条件をすり合わせる
6. 売買契約を行う
7. 土地の代金の支払いと引き渡し

相場を把握しておく

売主の場合は、まずは、売りたい土地の大体の価格の相場を把握しておきましょう。

土地を売る際は、一般的に、不動産業者に依頼する事が多いと思いますが、ある程度の相場を知っているだけで、相場よりも、安い金額で査定されるという事を防ぐ事ができます。

相場を調べる際は、不動産会社のホームページなどから、売りたい土地の近辺で条件が似ている土地の価格を調べてみましょう。

不動産業者に査定を依頼する

大体の相場を把握できたら、実際に不動産業者に査定の依頼をしましょう。

不動産業者に査定の依頼をする際は、1社だけではなく、複数の業者に依頼する事をおすすめします。

なぜなら、査定額はその会社ごとで異なるからです。

実際に自分で調べた相場よりも安い価格を提示してくる不動産会社や、査定額に対して明確な根拠やデータを提示してこない不動産会社は避けた方がいいでしょう。

また、査定は、簡易査定と訪問査定がありますが、より正確な価格を知る事が出来る、訪問査定の方がおすすめです。

簡易査定と訪問査定については、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

参照：不動産売却で失敗しないために！トラブルを回避する4つのコツとは？

不動産会社との契約

複数の不動産会社の中から、自分の希望する査定額を提示してくれた不動産会社を見つけられたら、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約とは、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3つがあります。

この媒介契約はそれぞれ特徴があるので、内容をよく把握したうえで、自分に当てはまるものを選ぶようにしましょう。

それぞれの詳細については、下記の記事で詳しく紹介しています。

参照：どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

不動産会社が売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結べたら、不動産会社は売却活動を行ってくれます。

基本売却活動は不動産会社が定期的に報告を行ってくれるので、売主は特にする事はありません。

ただし積極的に、不動産会社の担当者と連絡を取り合い、今の売却状況がどの様になっているのか、こまめにチェックしておきましょう。

連絡を密に取り合う事で、なかなか売れる気配がないのなら、価格を下げる事を考えるなど、スムーズな売却を行う事ができます。

条件をすり合わせる

実際に土地の購入希望者が現れたら、金額の交渉や、いつ頃売却するのかなど、条件の細かなすり合わせを行いましょう。

購入希望者から、提出される「買付証明書」を見ながら、実際に売買する価格などの検討を行います。

「買付証明書」に記載されている、買主の希望の価格と、売り出し価格とに差がある場合は、不動産会社経由で、価格の交渉を行います。

買付証明書とは？

買付証明書とは、購入申込書とも呼ばれています。

購入希望者が、その物件や土地を気に入った場合、購入する意思を売主に伝えるものです。

記載されている内容は、物件購入希望者の

• 氏名
• 住所
• 勤務先
• 年収
• 購入希望額
• 売買契約の契約希望日

などが記載されています。

また、その他にも支払いの方法や、融資などを受ける場合は、金融機関名なども記載されています。

売買契約を行う

双方納得のいく形に話が進んだら、次はいよいよ売買契約です。

売買契約では、事前に不動産会社と打合せをし作成しておいた「重要事項説明書」を元に、不動産会社が買主に説明を行います。

買主はその内容を確認し、問題がなければ、署名、捺印を行います。

その後売主、買主双方が売買契約書に署名、捺印し契約締結です。

土地の代金の支払いと引き渡し

売買契約を締結したら、買主は、約束の期日までに、代金の支払いを行います。

売主は、代金の支払いが確認出来たら、引き渡しを行いましょう。

また、引き渡しには、所有権の移転登記が必要です。

この、所有権移転登記は司法書士に依頼をして手続きを行ってもらう必要があります。

所有権移転登記とは？

不動産を相続したり、新たに売買契約を締結した場合には、所有権移転登記という手続きが必要になります。

この所有権移転登記とは、不動産の所有権が移った事の証明となる書類の事です。

所有権移転登記は、法律で定められた手順があるため、司法書士に依頼する事で、費用はかかってしまいますが、スムーズに手続きを進める事ができます。

土地売買の流れ(買主)

1. 購入したい土地を探して買付証明書を提出する
2. 事前審査を受ける(住宅ローンを借りる場合のみ)
3. 土地売買契約を締結と住宅ローンの本審査
4. 所有権移転登記を行い土地の引き渡しを受ける

購入したい土地を探して買付証明書を提出する

まずは購入したい土地を探しましょう。不動産会社から紹介してもらったり、インターネット上で探すことができます。
土地を探す為の期間は、おおよそ３〜6ヶ月程度かかることを想定しておくと良いでしょう。

購入を希望する土地が見つかったら、購入を申し込むための「買付証明書」を提出します。
ここではまだ料金の発生はなく、撤回したとしてもペナルティを課されることはないのでご安心ください。

買付証明書は、一般的に不動産会社が用意した「買付専用用紙」に買主の署名と捺印をし作成します。
この際に、売買価格の値下げを交渉することができるため、希望の価格がある方はその旨も記載すると良いでしょう。

事前審査を受ける(住宅ローンを借りる場合のみ)

住宅ローンを借りる場合は、このタイミングで事前審査の申請が必要になります。
事前審査に必要な期間は、1週間ほどかかります。

事前審査を申し込む機関にラフプランや概算見積もりを作成してもらい、審査申込用紙に記入して申し込みを行いましょう。
その際に、源泉徴収票などが必要となるため予め準備しておくと良いでしょう。

土地売買契約を締結と住宅ローンの本審査

売主との間で、条件が一致したら土地売買契約を締結します。

契約時には「手付金」と「印紙代」の支払いが必要になります。手付金は現金での支払いで、土地代金の10％ほどの金額です。

また、不動産会社の紹介で土地を購入した場合は「仲介手数料」も必要になります。
契約の際に重要事項説明があるので、条件と異なる点や不明な点がないかしっかりと確認しておきましょう。

土地売買契約を締結したら住宅ローンの本審査の申し込みを行います。
住宅ローンの本審査にかかる期間は、1〜2週間ほどです。
本審査を通過したら買主と金融機関との間で「金銭消費貸借契約」が締結され、売主に購入代金が振り込まれます。

所有権移転登記を行い土地の引き渡しを受ける

本審査を通過し、売主に購入代金の振り込みが完了次第、「所有権転移登記」を行います。この手続きは、所有権を買主に移し、土地の引き渡しを受ける際に必要となります。
司法書士に依頼して手続きを行うことになるため、依頼費用として3万円〜9万円程度の支払いが発生します。
 

土地の売買に必要な書類とは？

土地の売買にあたって必要な書類はいくつかあります。

ここからは、土地の売買に必要な書類をご紹介していきます。

売主・買主どちらにも必要な書類

買主が必要な書類

売主が必要な書類

土地の売買にかかる費用は？　

いざ土地を売買するとなっても、その費用にどのくらいかかるのか、気になりますよね？

ここからは、土地を売買する際にかかる費用についてご紹介していきます。

売主・買主どちらにもかかる費用

※例　2,000万で土地を売った場合
2,000万×3%＋6万円（消費税）＝712,800円
仲介手数料は、712,800円となります。

売主にかかる費用

買主にかかる費用

※抵当権設定登記とは？
ローンを組んで土地や建物を購入した場合に、他の金融機関が、融資したり、第三者が購入する事を防ぐために、不動産の登記簿に担保となっている事を明記する事。

※融資手数料：金融機関が融資を行うにあたって徴収する費用

※保証料：ローンの返済が難しくなった場合に、保証会社に金融機関へ残債を返済してもらう際に必要な費用
 

売買契約書を交わす際は何に注意するべき？

売主、買主、双方納得のいく形で話が進んだら、売買契約書を交わしますが、この売買契約書には、土地を引き渡す際の条件や契約違反が起こった場合のルールなどが記載されています。

ここでは、売買契約書を交わす際にどんな事に注意したらいいのかをご紹介していきますよ。

売買契約書に記載されている内容

• 土地を引き渡すにあたっての条件
• 土地の面積
• 土地の所在地
• 保証金や手付金の金額などについて
• 引き渡すにあたっての条件
• 万が一引き渡しが出来なかった場合のルール
• 税金（固定資産税など）に関する取り決め
• 契約違反が起こった場合のルール
• 土地に不具合が起こった場合の取り決め

まずは一つ一つの項目をよくチェックしておく　

売買契約書には上記で記載している通り、土地に関する内容や、売買にあたっての条件などが記載されています。

まずは、一つ一つの項目を双方納得のいく条件なのか、今一度確認しておきましょう。

特に、万が一土地に関する不具合が起こった場合、売主は、「契約不適合責任」が定められているので、返金や、損害賠償などを迫られる場合もあります。

売主と買主の間で認識に相違が無いように、よく内容を確認しておく必要があります。

手付金解除やローン特約解除の期限の確認　

買主がローンを組んで土地を購入する場合、売買契約書には、手付金解除、ローン特約による解除の期限を設定する事ができます。

このローン特約による解除とは、ローンの審査に通らなかった場合などに、買主が契約を解除出来るという特約です。

売主にとっては、せっかく売買契約を締結したとしても、契約自体がキャンセルされてしまう事もあります。

そのため、この契約解除出来る期限がいつまでなのかをきちんと確認しておく事が大切です。

この手付金解除やローン特約による解除の期限は、売買契約から2週間程度が一般的な期限となっています。

土地売買にあたっての注意点

土地を売買するにあたっては、いくつか注意すべき点もあります。

ここからは、土地の売買にあたって注意が必要なポイントをいくつか紹介していきます。

共有している土地の場合　

複数人で一つの土地を共有しているという方もいるかもしれません。

その様な土地を売買したい場合は、その売却方法も少し異なります。

例えば、売却の際は、「共有者全員の同意を得て売却」するのか、「共有部分のみ売却」するのかなどがあります。

または、土地を共有部分に合わせて分けて売却するという方法もあります。

売却にあたっては、自分が土地の何割程度を所有しているのかを、登記簿で確認しておきましょう。

自分一人で所有しているよりも、少し売却方法は厄介ですが、後々トラブルにならないように、しっかりと、話し合い、所有者全員の意向をくみ取り、売却を進めていきましょう。

相続した土地の場合　

相続した土地を売買する場合は、相続登記が完了しているのかどうか注意が必要です。

相続登記とは、相続人の名義に変更する事です。

万が一、この相続登記が完了しておらず、売却活動を始めてしまうと、実際の土地の所有者は、相続人ではないので、そもそも土地の売却を行う事ができません。

売却する前に必ず、相続登記が完了しているかどうかを確認しておきましょう。

埋設物などがないか確認する　

土地の売買にあたって、よくあるのが埋設物によるトラブルです。

埋設物とは、地面の下に埋まっている、コンクリートや瓦屋根、建物の廃材などの事です。

地面下に埋められているため、土地を見ただけでは分からない事も多く、いざ建物を立てようとして、この様な埋設物が出てきて、急遽、撤去作業が必要になるケースもあるようです。

後々、買主とトラブルにならないためにも、売却する前に埋設物がないかどうかの確認はしっかりとしておきましょう。

埋設物の調べ方

この埋設物の調べ方としては主に3つの手順があります。

• 地歴調査　(費用：5～10万円程度)
• 地中レーダーなどの使用（費用：10～15万程度）
• ボーリング　（費用10～30万程度）

まず「地歴調査」といって航空写真や古い地図、登記簿などをみて、過去にどんな建物が建っていたかを調べ、埋没物の有無を検証します。

この「地歴調査」で埋設物の可能性が高いと判断された場合、次は「地中レーダー」を使用しての調査となります。

「地中レーダー」は、アンテナを走査することで電磁波を照射し地中の埋設物の調査を行います。

「地歴調査」「地中レーダー探査」で地中に埋設物の可能性が高いと判断された場合に行われるのが「ボーリング調査」です。

これは穴を掘って調査をする方法で、地下に何が埋められているかを調べる事が出来ます。

周辺の建物状況を把握し伝える　

土地を売買する際は、周辺の建物の建設予定などの状況も把握しておきましょう。

例えば、買主が土地を購入し、そこにマイホームを建てた後に、付近に大きなマンションなどが建ってしまうと、日当たりが悪くなるなど、不快に思うかもしれません。

また、電車や飛行場の近くなどの場合は、時間帯によっては、騒音が気になるという方もいるかもしれません。

そこに実際に住んでみないと、周りの生活環境や騒音には、なかなか気づけない事も多いです。

後々、トラブルにならないためにも、その土地の周辺の環境や、今後の建設予定の状況など、自分で気になる点も踏まえて、買主には、事前にしっかりと伝えるようにしましょう。

よくある質問

ここからは、土地の売買に関してよくある質問をご紹介していきます。
ぜひ参考にしてください。

「建物がある土地」建物を解体してから売るべきか迷っている　

建物付きの土地を売却したい場合、建物を解体してから売った方がいいのか、悩んでいる方もいるのではないでしょうか？

建物の解体をしてから土地を売る場合は、買主が建物自体の解体をしなくても済むので、売れやすく、また高く売れる可能性も高くなります。

更に、更地にする事で、売れるまで、駐車場として貸すなど、いろいろと活用出来る事も増えます。

また、年数がたつにつれて、経年劣化する建物の維持に手間や費用をかける必要もなくなるといったメリットもあるのです。

ただし、解体するにあたって、解体費用がかかってしまったり、軽減措置がなくなる事で、税金が高くなるといったデメリットも発生してしまいます。

建物を解体してから、売却するか悩んでいる方は、メリット・デメリットをよく考えて慎重に検討してみましょう。

メリット

• 買い手が早く見つかる可能性が高い
• 高値で売れる可能性が高い
• 更地にする事で活用出来る幅が広がる
• 建物の維持に手間や費用をかける必要がない

デメリット

• 解体費用がかかってしまう
• 軽減措置がなくなる事で、税金が高くなる

現在貸している土地を売却したい場合どうすればいいのか？　

貸している土地の場合、賃借人に立ち退いてもらう事が、一番スムーズに売却できますが、立ち退きはそう簡単ではないことも多いです。

ですが、貸している土地を売却する方法はいくつかあります。

例えば、借家人本人に売却するという方法です。

この場合、立ち退いてもらう必要もなく、借家人は自由にリフォームなども行えるため、双方にとってメリットも大きいのです。

また、賃借人からの家賃収入を目的に、個人投資家などの第三者に売却するという方法もあります。

土地にローンが残っているが売却する事は可能なのか？　

土地のローンが残っている場合でも、売却する事は可能です。

ですが、残りのローンを完済し、抵当権を抹消する事が条件です。

そのため、ローンが残っている土地を売却したい場合は、売却した価格で残りのローンを全て支払う事は可能なのか、よく検討してから、売却するようにしましょう。

また、上記でもご紹介しましたが、土地を売却するには、諸費用がかかりますし、ローンの一括返済の場合、金融機関によっては、手数料が発生する事もあります。

これらの、諸費用や手数料がどのくらいかかるのかも、十分に確認するようにしましょう。

土地を売却したら確定申告は必要なのか？

土地を売却した際には、譲渡所得が発生する場合、確定申告が必要となります。

反対に、譲渡損失が発生した場合は、確定申告は不要です。

譲渡損失が発生する場合は、売却して得た価格よりも、諸経費の方が多くなる場合があります。

土地の売買にかかる諸経費は、上記でもご紹介しましたが、仲介手数料や、印紙税などがあります。

譲渡所得税に関しては、下記の記事で詳しく解説しています。

参照：不動産売却時にかかる税金とは？計算方法や確定申告の必要性について解説

また、確定申告については、下記の記事で詳しく紹介していますので、下記の記事もぜひ参考にして下さい。

参照：不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類も解説！

まとめ

土地を売却するには、費用が発生する事もあります。そのため、売却価格全てが手元に残る訳ではありません。

売却する際は、どんな費用が発生するのかも、きちんと確認する様にしておきましょう。

また、土地を売却するにあたっては、相続した土地なのかや、共有している土地なのかによって、注意すべきポイントも異なります。

どんな注意点があるのか、しっかりと把握して、トラブルなく、スムーズに土地の売却が行えるようにしましょう。