マンション買い替えでかかる費用は？発生する税金やローンについても解説

本格的にマンション買い替えの検討に入る前に、買い替えにはどのくらいの費用が発生するのか、把握しておきたいものです。
買い替えの場合、売却時と購入時で契約の度に仲介手数料がかかるため、決して安くはありません。例えば、売るマンションと買うマンションが同額の3,000万円だと仮定した場合、かかる費用は340万円程になります。

今回は、マンション買い替え時にかかる細かい費用の内訳などを説明します。

まずはざっくり！マンション買い替え時はどんな費用がかかるのか？

以上の、主に3つの費用がかかります。

下記の図は、マンション買い替え時にかかる費用全てを一覧にまとめました。

＜マンション買い替えにかかる費用の一覧＞

 このようにマンション買い替え時にかかる費用は３種類です。

3.については、自宅マンションの売却が先に決まった場合の費用になりますが、マンションの売却も購入も同時期に決まったとしても、荷物の保管代がかかる場合があるので、3.についての内容も確認しておきましょう。

マンション買い替え時にかかる税金は？

1.マンション売却時の費用、2.マンション購入時の費用それぞれに税金がかかります。どんな費用が発生するのか順番に確認していきましょう。

①マンション売却時の費用

もし、マンションの売却額が3,000万円だった場合、諸費用合計は仲介手数料を入れて、100万円ほどになります。仲介手数料は売却金額によって左右されるので、売却金額によって諸費用も変動します。

※参考記事：マンション売却の仲介手数料や費用はいくらかかる？値引きは可能？

マンション売却時にかかる諸費用は以下の４種類です。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用している場合、マンションの土地と建物には金融機関により、抵当権が設定されています。マンションを売却する際は、管轄する法務局で抵当権の抹消を行わなくてはなりません。

個人で抵当権を抹消する

抵当権を抹消するには免許税がかかります。この免許税は、所有不動産１件につき1,000円ですが、マンションの場合は土地と建物で2件というカウントになり、2,000円かかります。郵送で行うことも可能で、その場合は郵送費がかかります。またシステムを使う費用として400円程度かかりますので、個人の総額は2,400円程度になります。

司法書士にお願いして抵当権を抹消する

司法書士にお願いして抵当権を抹消するのが一般的です。費用は、報酬を含め概算で20,000円～25,000円程度とみておけばよいでしょう。

個人と司法書士にお願いした場合の金額の差は

と結構な差ですが、実際のマンション売却の抵当権抹消時に個人で行う人はほとんどいません。

不動産の引き渡しが行われ、銀行で住宅ローン残金を支払い終えた場合、売主から買主に所有権が速やかに移行されます。それに伴い、当日中に所有権移転登記も行わなければなりません。
また買主が住宅ローンを組む場合、新たに買主が取引する金融機関名義での抵当権設定登記を行わなければならないため、同様に当日中に抵当権抹消登記を行わなければなりません。そうでなければ、買主が所有権移転登記も抵当権設定登記もできなくなります。
これらを個人で行うことが現実的ではないため、司法書士にお願いすることになります。

このことからも、抵当権抹消登録費用は司法書士に依頼することを考えて、20,000円程とみておきましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の手数料

住宅ローンの残債分を繰り上げ返済する際には、金融機関に対して手数料がかかります。概算で、数千円～数万円くらいと考えておきましょう。最近はどの銀行もインターネットバンキング経由であれば安くなりますので、決済当日の手続きを銀行担当者と打ち合わせしておくと良いでしょう。

ローン残高や、固定・変動のローンの組み方によって変わりますが、ローン残高が100万円以上の場合は、繰り上げ返済の手数料は20,000円程度です。

ローンが残っていても買い替えはできる？

住宅ローンが残っている状態でも買い替えは可能です。マンションを売却したお金でローンを完済できなかった場合、買い替えローン（住み替えローン）を利用することができます。
買い替えローンとは、現在の住宅ローンの残債を完済するために必要な資金と、次に購入する住宅の購入資金を、合わせて借り入れができるローンのことです。
購入する物件分だけを借りる住宅ローンと比べて、2つの資金の借り入れとなるため金利が高くなり、金融機関によるローン審査も厳しくなります。返済の計画をしっかり立てた上で利用しましょう。

売買契約にかかる印紙代

売買契約書に貼付する印紙代（印紙税）は、法律で決められています。

但し、不動産売買契約書に貼付する印紙代は、租税特別措置法第91条に基づき、現在は令和6年3月31日の契約までの間、以下の軽減税率となっているため負担が軽くなっています。

マンション売却費用が2,000万円～3,000万円程度なら、印紙代は1万円です。印紙税は契約書の枚数分必要で、通常売買契約書は2枚作成されます。売主・買主が平等に負担する税金のため、それぞれが1枚ずつ負担します。これは売却時と購入時どちらの場合にも必ずかかる費用です。

マンション売却の仲介手数料（不動産業者への報酬）

仲介手数料の上限は、法律で決められています。上限はマンション売却金額により異なり、仲介手数料には消費税がかかります。

例えば

となります。

しかし、これはあくまでも上限のため、不動産会社によっては仲介手数料無料や割引キャンペーンを行っている会社もあります。購入時のみ仲介手数料無料という場合もありますので、事前に確認しましょう。

②マンション購入時の費用

次に、マンション購入時の諸費用を説明します。3,000万円のマンションを購入した場合であれば、240万円程の諸費用がかかると覚えておきましょう。その半分程が、住宅ローンの保証料となります。

住宅ローンの諸費用（保証料と事務手数料）

住宅ローンを借りるときの保証料と事務手数料です。

保証料は都市銀行、ネットバンクなどの枠組みだけではなく、1行1行で全く異なります。

• 保証料は0円で事務手数料と合算している銀行
• 保証料、事務手数料をバランス良く提供している銀行
• 保証料も事務手数料も格安にして競争力を強めている銀行

など、住宅ローンを借りる上でも、「金利」の次に比較検討材料としたいポイントとなります。
概ね保証料そのものは借入額×0%〜2%の間になり、この料率自体は銀行が借入額と顧客属性で判断されますので、住宅ローン申込してみるまでわかりません。

支払方法としては、

• 金利を上乗せして月々の住宅ローンと一緒に払ってしまう内枠方式
• 申込時に一括で支払ってしまう外枠方式

の2つがありますので、初期費用総額と比較してどのように支払うか検討すると良いでしょう。

火災保険費用

マンション購入時には、火災保険加入義務が生じます。一般的なマンションであれば、1年間に1万5千円程ですが、契約期間の長短、火災に限らず水害などの天候災害、盗難などの保証特約をつけるかどうかで金額は大きく変わってきます。

火災保険の最長契約年数は10年契約です。その他の保険などと同様に、1年より10年契約を一括で支払う方が1ヶ月当たりの費用は安くなります。
ただし、2021年6月16日に損害保険料率算出機構が「火災保険の最大契約年数を10年から5年に短縮化する」実質的な値上げを行うことを発表したため、今後は最大で5年の契約期間となります。開始時期は2022年10月前後でまだ各損害保険会社から変更日についての告知はありません。

公租公課・管理費などの清算金（マンション売主の固定資産税等）

固定資産税・都市計画税を売主に支払う

マンションの固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日から12月31日までの総額を売主は支払い済みです。そのため、マンション引渡し日以降の金額を売主に払う必要があります。金額は日割りで計算します。その際、引渡し日当日は、既に売主から買主の手に渡っている日と考え、当日は1日と換算します。

なお、マンション購入日が1月1日であれば、発生しない費用です。

マンションの管理費や修繕費を売主に支払う

固定資産税・都市計画税と同じように日割りで計算して支払います。

一方で管理費と修繕積立金は月払いのため、月次の総額を引渡し日の月の日数で日割りし、マンション引渡し日以降の金額を売主に払う必要があります。固定資産税・都市計画税と同様に、引渡し日当日は、既に売主から買主の手に渡っている日と考え、当日は1日と換算します。

マンション購入時にかかる登記費用

マンション購入時には、所有権移転登記が必要です。

所有権移転登記費用は、中古マンション購入の場合

となります。夫婦で共有持分となる場合は2人の登記が必要となるため、2倍費用がかかります。
また、新築マンションや長期優良住宅、認定低炭素住宅などでも建物部分料率が変わるため、物件ごとに変わります。

また、住宅ローンを借りるのであれば抵当権がつくため、抵当権設定登記が必要です。

となり、所有権移転登記と同様に住宅ローンを二人で組む場合、それぞれの住宅ローン借り入れ額に応じた抵当権設定登記費用がかかります。

最後に、これらの登記を司法書士に依頼するため、司法書士報酬として10〜20万円の費用がかかってきます。

③仮住まい時の費用（自宅マンションが先に売却できた時）

マンションの買い替えで、マンション購入前に売却が決まった場合は、仮住まいが必要となります。

仮住まいの費用（賃貸等）

仮住まいのマンションの賃貸料が発生します。マンションの契約にもよりますが、敷金や礼金もかかります。

半年間住んだと仮定した場合、100万円程かかります。

引っ越し費用

3人家族で、1回の平均が10万円程度の引っ越しを仮住まいと新居の2回行った場合、20万円程かかります。

荷物保管費用

もし、仮住まいのマンションに入り切らない荷物などでトランクルームを利用する場合には、広さによって異なりますが１ヶ月あたり3万円から6万円程です。半年であれば、23万円程かかります。

マンション買い替えの時に利用する控除

マンション買い替えを行った場合、翌年は必ず確定申告を行いましょう。多くの控除があり、申請すれば還付金として、戻って来るからです。

①住宅ローン控除

マンション買い替えにかかる費用は、安くありません。住宅ローン控除を使えば、最大400万円が還付金として戻ってきます。

毎年住宅ローン残高の1%を最大13年間、所得税から控除し、1年当たりの最大控除は40万円が還付として返ってきます。住宅ローンを組んでいる方の所得税額分が最大となります。
但し、購入する物件の要件が制限されており、新築か中古か、認定住宅かなどでその控除額も変わってくるため、物件購入を検討する際に不動産会社と相談しておくと良いでしょう。

②3,000万円の控除や買い替え特約などの控除

マンション買い替え時に、購入時より高く売れて譲渡利益が出た場合には、税金が発生します。ただし、同時に控除も用意されていますので、下記の控除の利用を検討しましょう。

しかし、これらの控除は住宅ローン控除とは併用できません。また、多くの場合は住宅ローン控除を使ったほうがお得です。

マンション購入時よりも、マンション売却の金額が安い場合（譲渡損失）は、マンションの譲渡益が発生しないので税金も発生しません。この場合は住宅ローン控除を使い、所得税の還付金をもらいましょう。

マンション買い替えの費用のまとめ

たとえば、購入するマンション・売却するマンションの金額が、どちらも3,000万円だと仮定した場合、買い替え費用の合計は340万円程になり、決して安くはありません。

ですが、マンション売却価格が高くなれば、これらの金額が相殺できるかもしれません。そのためには、なるべく高く売却できることが望ましいです。

そして、マンションを高額で売却するためには、まずは複数の業者に査定してもらい不動産会社選びを慎重に行うことです。一括査定サイトを利用すれば簡単に比較することができます。この一手間で数百万円違ってくる可能性があるのです。

一括査定サイトを利用し、賢いマンション売却に臨んでください。